# Zone UA du plan local d'urbanisme de Bessan (34031) : ce que le règlement autorise Cette zone correspond aux zones urbaines du centre-village de Bessan. Le tissu urbain y est dense et les constructions sont édifiées le plus souvent en ordre continu ou semi-continu. Cette zone regroupe des fonctions urbaines centrales et diversifiées : habitat, services et équipements, activités commerciales et artisanales sans nuisances notamment. SECTEURS Elle comprend le centre ancien du village fortifié de Bessan limité par les anciens remparts matérialisés par les boulevards de la Fraternité (à l'Ouest), Jean Moulin (au Nord) et Lafayette (au Sud) ; il s'agit d'une zone urbaine très dense (constructions en ordre continu) dont le caractère architectural et urbain est très affirmé ainsi que les extensions urbaines du centre ancien correspondant aux faubourgs construits à partir de la fin du XIXème jusqu'au début du XXème ; il s'agit d'une zone urbaine dense présentant des constructions en ordre continu ou semi-continu, le plus souvent édifiées à l'alignement des voies publiques. Ce secteur bénéficie de quelques terrains encore libres d'occupations bâties. La zone UA comprend deux sous-secteurs : UAs1 et UAs2. Ces secteurs disposent d’une réglementation, sur le stationnement, adaptée au contexte et objectifs urbains de densification. OBJECTIFS - préserver les caractéristiques architecturales et les formes urbaines existantes - améliorer l'habitat - conforter les fonctions de centre urbain (équipements, activités commerciales et de services) - favoriser le renouvellement urbain notamment au niveau des faubourgs - permettre la création de logements sociaux - améliorer les conditions de circulation et de stationnement )l s’agit d’une zone constituant le centre de l’agglomération. Elle comprend essentiellement de l’habitat ainsi que des services et activités diverses. Les constructions, anciennes pour la plupart, sont édifiées en ordre continu. 12 Dispositions applicables a la zone UA CONTRAINTES PPRI La zone UA est concernée en partie par le risque inondation (zones RU1 et BU du P.P.R.I. Basse Plaine de l’(érault approuvé le 5 septembre 2000. ) Document en vigueur : 34031_PLU_20260710 (plan local d'urbanisme), approuvé le 10/07/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UA du règlement, 12 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UAs1, UAs2. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Les réponses du règlement Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Recul sur la voie (article UA 6) > Toutefois, l’implantation en retrait de l’alignement peut être autorisée ou imposée dans les cas suivants: - Soit afin d'assurer une continuité de volume de la construction projetée avec un immeuble voisin, - Soit lorsque le projet intéresse au moins un coté complet d'îlot, - Soit lorsque le terrain a une façade sur rue au moins égale à 20 mètres. ### Distance aux limites (article UA 7) > Les bassins devront être implantés de manière à respecter un recul minimal de 1 mètre par rapport à la limite séparative. ### Emprise au sol (article UA 9) > Sans objet. ### Hauteur (article UA 10) > Pour conserver le caractère du vieux centre, les règles de hauteur doivent être adaptées aux volumes bâtis existants À défaut de constructions contiguës ou proches, la hauteur totale des constructions est fixée à 10 mètres maximum. ## Les 12 articles du règlement, mot pour mot ### Article UA 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : OCCUPATIONS OU UTILISATIONS INTERDITES) Sont interdits : - Les installations classées pour la protection de l’environnement, - Tous projets de construction d'établissements à caractère stratégique (casernes de pompiers, gendarmerie, etc.). - les constructions à usage d’industrie, d’entrepôts, d’exploitations agricoles ou forestières - les terrains de stationnement de caravanes - les parcs résidentiels de loisirs - les campings - les caves viticoles et les hangars agricoles nouveaux - les antennes relais de radiotéléphonie mobile - les casses automobiles - les installations de stockage et de traitement des déchets - l’ouverture et l’exploitation de carrières ainsi que les affouillements ou exhaussements qui ne sont pas nécessités par la construction d'un bâtiment ou la réalisation d'un aménagement autorisé - les infrastructures liées au photovoltaïque de type champs, panneaux au sol… - les dépôts de déchets inertes, de gravats, d’ordures ménagères, détritus, déchets industriels, et matières susceptibles d’altérer la qualité de l’eau ; 13 Dispositions applicables a la zone UA ### Article UA 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS) De manière générale, la zone UA admet ce qui n’est pas expressément interdit à l’article précédent. Par ailleurs, les occupations et utilisations du sol suivantes sont admises sous conditions : - Les opérations générant la création de 12 logements et plus devront comporter 25 % de logements locatifs sociaux qui seront identifiés dans les demandes d’autorisation d’urbanisme, - Les affouillements et exhaussements des sols nécessaires à la réalisation d’un projet admis dans cette zone, - Les constructions à usage d’artisanat à condition de respecter les trois conditions suivantes: - que leur implantation ne présente pas de risques pour la sécurité des voisins (incendie, explosion), - qu’elles n’entraînent pas pour le voisinage des nuisances inacceptables (du fait que l’établissement soit en lui-même peu nuisant, ou que les mesures nécessaires à l’élimination des nuisances soient prises), - que leur volume ou leur aspect extérieur soient compatibles avec le milieu environnant, 14 Dispositions applicables a la zone UA ### Article UA 3 - Accès et voirie Se référer aux annexes du SDIS ACCES Aucune opération ne peut prendre accès sur les chemins de halage et de marchepied, les pistes de défense de la forêt contre l’incendie, les sentiers touristiques, les voies express et les autoroutes. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte: défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement. Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux des voies adjacentes. Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celle de ces voies qui présente une gêne ou un risque pour la circulation est interdit. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. VOIRIE Dans la mesure du possible, les voies en impasse doivent être évitées. Les voies en impasse créés après l’approbation du PLU doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour aisément et être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parcelles arrières. CHEMINEMENTS DOUX (PIETON-CYCLISTES) Ils seront privilégiés et adaptés au schéma de fonctionnement de la zone. 15 Dispositions applicables a la zone UA ### Article UA 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX EAU POTABLE) L’alimentation en eau potable doit respecter la réglementation sanitaire en vigueur et notamment le code de la santé publique. Toute construction ou installation nouvelle doit être obligatoirement raccordée à un réseau public de distribution d'eau potable. ASSAINISSEMENT EAUX USEES Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public d'assainissement. Les eaux usées sont obligatoirement séparées des eaux pluviales ou assimilées (eaux dites "claires"). Les constructions doivent être raccordées au réseau public d'assainissement séparatif d’eaux usées par un branchement souterrain présentant en limite du domaine public une boîte de raccordement visitable. Ce branchement ne peut recevoir que des eaux usées domestiques (eaux vannes et eaux ménagères) ou des effluents de même nature et composition que les eaux à dominante domestique. Les rejets d'eaux claires (drainages, eaux de ruissellement des cours et terrasses, eaux pluviales, eaux de vidange de piscines et cuves ou rejets de pompe à chaleur, etc) de quelque nature ou provenance que ce soit ne doivent en aucun cas rejoindre le réseau séparatif d'eaux usées. Sont également prohibés, les rejets d'hydrocarbures, de substances chimiques, corrosives, inflammables, ou effluents septiques en provenance de fosses. ASSAINISSEMENT DES EAUX PLUVIALES Les aménagements réalisés doivent permettre et garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau sans générer d'apports dont l'importance serait incompatible avec la capacité de l'émissaire. Le libre écoulement des eaux pluviales doit être assuré par la réalisation d'aménagements et de dispositifs appropriés et proportionnés permettant l'évacuation directe et sans stagnation vers un déversoir désigné. Aucun obstacle ne doit être apporté au libre écoulement des eaux pluviales dans les ruisseaux ou caniveaux existants sur le terrain ; les points de rejet de ces ouvrages ne doivent pas être modifiés. 16 Dispositions applicables a la zone UA Toutes dispositions utiles doivent être prises afin d'éviter les risques d'écoulement des eaux pluviales sur les propriétés voisines. Les exutoires et réseaux d'eaux pluviales ne peuvent recevoir à titre habituel et permanent des effluents usés d'origine domestique ou industrielle susceptibles de modifier la qualité du milieu récepteur. Concernant les eaux claires et en particulier les surverses ou les vidanges des piscines, cuves ou réservoirs, elles seront dirigées sur le réseau pluvial. En l'absence de réseau, le projet devra prendre en compte leur écoulement ou leur réutilisation sans apporter de conséquences sur les propriétés voisines. En aucun cas les eaux de vidange ne devront être dirigées vers le réseau d'eaux usées. ÉLECTRICITE - TELEPHONE - TELEDISTRIBUTION Les lignes de distribution électrique, les lignes d'éclairage public et les lignes de télécommunication doivent être installées en souterrain, en torsadé ou de telle manière que l'installation soit la plus discrète possible et ne nuise pas au caractère des lieux. Le branchement de chaque logement doit être réalisé par des gaines internes. Aucun câblage en façade n'est autorisé. ORDURES MENAGERES Un espace de stockage du container privatif devra être prévu à l’intérieur du domaine privé pour toute création de nouveau logement. Sa dimension sera en rapport avec le nombre de containers mis à disposition par le service de ramassage des ordures ménagères. ### Article UA 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS) Les divisions de terrains ne doivent en aucun cas aboutir à des délaissés inconstructibles, sauf s’ils doivent être rattachés aux propriétés riveraines. 17 Dispositions applicables a la zone UA ### Article UA 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX EMPRISES PUBLIQUES) Les constructions doivent être édifiées à l'alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer. Cette prescription s'applique également aux constructions édifiées en bordure des voies privées. Toutefois, l’implantation en retrait de l’alignement peut être autorisée ou imposée dans les cas suivants: - Soit afin d'assurer une continuité de volume de la construction projetée avec un immeuble voisin, - Soit lorsque le projet intéresse au moins un coté complet d'îlot, - Soit lorsque le terrain a une façade sur rue au moins égale à 20 mètres. De plus, tout bâtiment situé à l'angle de deux voies ou emprises publiques doit être inscrit dans un pan coupé dont les deux cotés angulaires font au moins un mètre de longueur. Enfin, des règles spécifiques pourront être autorisées pour : o les équipements publics o les logements sociaux réalises par un operateur agrée o les opérations d’ensemble d’intérêt collectif Cas des piscines : Les bassins devront être implantés de manière à respecter un recul minimal de 1 mètre par rapport à l'alignement. Ce recul sera aménagé en plage. ### Article UA 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES) Les constructions doivent être édifiées : - Soit en ordre continu, d’une limite latérale à l’autre, - Soit semi-continu, c'est à dire sur une limite séparative au moins. Dans ce cas, elles devront respecter une limite minimale de 3 mètres par rapport à la limite séparative opposée. Des implantations différentes peuvent être admises ou imposées: 18 Dispositions applicables a la zone UA - Soit, lorsqu’il est nécessaire de protéger un élément naturel de l’environnement, ou de dégager la vue sur un élément architectural intéressant situé sur une parcelle contiguë ; - Soit, lorsque le projet concerne la totalité d’un îlot ou un d'un ensemble d’îlots ; Enfin, des règles spécifiques pourront être autorisées pour : Piscines : - les équipements publics - les logements sociaux réalises par un operateur agrée - les opérations d’ensemble d’intérêt collectif Les bassins devront être implantés de manière à respecter un recul minimal de 1 mètre par rapport à la limite séparative. Ce recul sera aménagé en plage. Éventuellement, des règles de prospect moins contraignantes pourront être envisagées dans l’optique de création de "puits à lumière" et en réhabilitation lors de réfection de toiture sans création de surface et pour la mise en œuvre d’ouvrages de sécurité ou nécessaires à des mises aux normes (accès handicapés, escaliers, ascenseurs extérieurs…). Sont autorisés à l’intérieur des marges de recul, les balcons, éléments de décor architecturaux, débords de toitures et les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tels que les capteurs d’énergie solaire), chacun n’excédant pas 50 cm de profondeur par rapport au nu de la façade. ARTICLES UA 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PARRAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE OU PLUSIEURS PROPRIETES LIEES PAR UN ACTE AUTHENTIQUE Deux constructions non contiguës implantées sur une même propriété doivent être à une distance l’une de l’autre au moins égale au tiers de la somme des hauteurs au faitage des deux constructions sans jamais être inférieure à 3 mètres. Dans le cas o‘ les façades en vis en vis ne comportent pas d’ouverture, la règle de calcul des hauteurs n’est pas appliquée, la distance minimale de 3 mètres est maintenue. Toutefois, des conditions différentes peuvent être acceptées dans le cas de travaux mesurés de restauration ou de rénovation de constructions existantes. Enfin, des règles spécifiques pourront être autorisées pour : - les équipements publics 19 Dispositions applicables a la zone UA - les logements sociaux réalises par un operateur agrée - les opérations d’ensemble d’intérêt collectif Ces dispositions ne s’appliquent pas à l’édification au rez-de-chaussée de garages ou d’annexes dans la limite de 4.00 mètres de hauteur totale ou de piscines. ### Article UA 9 - Emprise au sol Sans objet. ### Article UA 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS HAUTEUR TOTALE) La hauteur des constructions projetées ne doit pas conduire à rompre le caractère et la perspective traditionnelle offerte par les constructions existantes contiguës ou proches. Pour conserver le caractère du vieux centre, les règles de hauteur doivent être adaptées aux volumes bâtis existants À défaut de constructions contiguës ou proches, la hauteur totale des constructions est fixée à 10 mètres maximum. Des règles spécifiques pourront être autorisées pour : - les équipements publics - les logements sociaux réalises par un operateur agrée - les opérations d’ensemble d’intérêt collectif DISPOSITIONS PARTICULIERES Des règles moins contraignantes pourront être autorisées pour les clochers d’églises, les équipements de superstructures tels que les châteaux d’eau, les ouvrages techniques de service public lorsque leurs caractéristiques techniques ou architecturales l’imposent, ainsi que les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables tels que les capteurs d’énergie solaire (…) sous réserve du respect des dispositions de l’article suivant. 20 Dispositions applicables a la zone UA ### Article UA 11 - Aspect extérieur Par leur architecture, la qualité des matériaux mis en œuvre et par le choix des couleurs employées pour leur embellissement, les constructions doivent contribuer au respect de la qualité de leur environnement. Le recours à des matériaux et des mises en œuvre innovantes en matière d’aspect et de techniques de construction, liés, par exemple, au choix d’une démarche relevant de la (aute Qualité Environnementale des constructions ou de l’utilisation d’énergie renouvelable, est admis. Toutefois, des règles spécifiques pourront être autorisées pour : - les équipements publics - les logements sociaux réalises par un operateur agrée - les opérations d’ensemble d’intérêt collectif TOITURES Les toits seront couverts en tuiles canal ou tuile canal à emboîtement, grande onde, en terre cuite de teinte claire. Leurs pentes respecteront celles des constructions voisines ou proches. Cependant, les toitures terrasses sont admises partiellement soit en tant qu'éléments de raccordement entre toits, soit en tant que terrasses plantées ou accessibles. FAÇADES Les ouvertures des constructions doivent être plus hautes que larges ou de proportions analogues aux ouvertures traditionnelles existantes ; elles seront traitées simplement, en harmonie d'aspect et de matériaux avec les constructions voisines ou les perspectives environnantes. Les menuiseries extérieures seront peintes et non laissées en bois apparent. Les teintes des crépis de façades, des murs de clôture et des menuiseries doivent être choisies dans le respect de la gamme des teintes locales respectant les teintes traditionnellement utilisées dans la région. Les climatiseurs ou autres appareils ne peuvent être apposés en façade, mais peuvent néanmoins être encastrés ou masqués par une grille en harmonie avec le style de la construction, sans saillie par rapport au nu de la façade. 21 Dispositions applicables a la zone UA Les systèmes de fermeture et de sécurité des ouvertures (volets roulants, grille…) ne doivent pas être apposés en façade, mais peuvent néanmoins être engravés et masqués par une grille en harmonie avec le style de la construction, sans saillie par rapport au nu de la façade. En cas de réhabilitation, Les enduits seront traités de préférence à la chaux soit grasse laissée naturelle, soit teintée dans la masse. Le blanc est interdit ainsi que toute couleur violente et criarde. Les matériaux apparents doivent être laissés naturels, ni peints, ni vernis mais rejointoyés à la chaux non lissée ; on veillera particulièrement à la conservation et à la mise en valeur de l’aspect traditionnel des façades existantes notamment en cas de réalisation d’ouvertures. Les imitations de matériaux sont interdites. DEVANTURES COMMERCIALES Les devantures des boutiques ne doivent pas dépasser le niveau du plancher du premier étage ou de l'entresol ou du bandeau établi au dessus du rez-de-chaussée ; Il est interdit, dans la réalisation de ces devantures, de recourir à des motifs architecturaux ou décoratifs et d'employer des revêtements de matériaux ne s'harmonisant pas avec les façades. CLOTURES Les clôtures doivent être traitées simplement et de préférence dans l’esprit local traditionnel. Les murs doivent être enduits et se conformer aux règles d’aspect extérieur des façades. LIGNES ELECTRIQUES ET ANTENNES PARABOLIQUES Les lignes de distribution électrique et les lignes de télécommunications doivent être installées en souterrain, en torsadé ou de telle manière que l'installation soit la plus discrète possible et ne nuise pas au caractère des lieux. Les antennes paraboliques sont interdites en façade ; elles doivent être masquées à la vue ou positionnées sur le toit. 22 Dispositions applicables a la zone UA ### Article UA 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT PRESCRIPTIONS GENERALES) Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. IL EST EXIGÉ DANS LES CAS SUIVANTS : En cas de constructions nouvelles, de création de logements dans l’existant et pour les activités quand il y a une création de nouvelles surfaces, il est exigé : - Pour les constructions à usage d'habitation : au moins une place de stationnement ou de garage par unité de logement - Pour les constructions à usage de bureau ou de services ou d’artisanat : une place de stationnement ou de garage pour 50 m2 de la surface destine à l’usage de bureau ou de service ou d’artisanat - Pour les constructions créant des surfaces, à partir de 100 m² à usage de commerce ou de restaurant : une place de stationnement ou de garage pour 25 m2 de surface de vente (pour les commerces) ou de surface de salle de restaurant et de terrasse de restaurant - Pour les constructions à usage hôtelier ou para-hôtelier : une place de stationnement par unité d'hébergement Les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à ménager une aire d'évolution à l'intérieur des dites parcelles et à ne présenter que le minimum d'accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte. La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables. En secteur UAs1 : Pour les constructions nouvelles à usage d’habitation ou les créations de logements dans l’existant : - Aucune place de stationnement véhicule n’est exigée. - Il est exigé un emplacement vélo par nouveau logement Pour les constructions (nouvelles ou création dans l’existant) à usage de bureau, de service ou de commerce : 23 Dispositions applicables a la zone UA - Aucune place de stationnement véhicule n’est exigée. En secteur UAs2 : Pour les constructions (nouvelles ou création dans l’existant) à usage de bureau, de service ou de commerce : - Aucune place de stationnement véhicule n’est exigée. ### Article UA 13 - Espaces libres et plantations Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. Il convient d’utiliser une variété d’essences locales. 24 Dispositions applicables a la zone UD --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 34031_PLU_20260710. Page : https://edifiable.fr/plu/bessan-34031/ua La commune : https://edifiable.fr/plu/bessan-34031.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/34031/zone/ua