# Zone N du plan local d'urbanisme de Biarritz (64122) : ce que le règlement autorise

N La zone N est une zone protégée en raison, d'une part, de l'existence de risques ou de nuisances, d'autre part, de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique ou écologique. Plusieurs secteurs sont distingués : Le secteur Na dans lequel sont admises les occupations et utilisations du sol liées aux activités sportives et aux loisirs, Le secteur Nb réservé aux occupations et utilisations du sol liées à l'activité aéroportuaire, Le secteur Nf exposé aux risques de mouvement de sol, sur la falaise de la plage Côte des Basques, Le secteur Nd du Port des Pêcheurs et de l'Atalaye dans lequel sont admis l'extension et l'aménagement des bâtiments existants, Le secteur Ng destiné aux équipements en milieu naturel Les secteurs Nh, Nhi et Nhd, espaces à dominante naturelle et à très faible densité bâtie, dans lesquels est admis l’aménagement ou la construction à usage d’habitation individuelle, sous la forme d’un seul volume bâti les hôtels. De plus les secteurs Nh* et Nhi* proscrivent la création de commerces et d’hôtels (l’indice « i) correspond aux secteurs situés dans le plan d’exposition au bruit de l’aérodrome). Le secteur Nr, correspond au secteur naturel occupé par l’autoroute et ses abords. RAPPEL L'édification des clôtures est soumise à déclaration préalable. Les espaces boisés classés figurant au plan devant être conservés, protégés ou à créer, sont soumis aux

Document en vigueur : 64122_PLU_20250927 (plan local d'urbanisme), approuvé le 27/09/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre N du règlement, 14 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : NF, Na, Nb, Nd, Ng, Nh, Nh*, Nhd, Nhi*, Nr. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article N 6)

> - 5 m par rapport à l'alignement des voies dont la plate-forme est au moins égale à 10 mètres, - 10 mètres par rapport à l'axe des autres voies, - 4 m le long des cours d'eau.

### Distance aux limites (article N 7)

> Les constructions peuvent s'implanter sur la limite séparative ou à au moins 3 m de celle-ci.

### Hauteur (article N 10)

> - Un niveau est déterminé par un volume dont au moins une partie a une hauteur supérieure à 1,80 m.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article N 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES)

Sont interdits :
Tous les types d'occupation ou d'utilisation des sols sont interdits,
-sauf, pour la zone N et pour l’ensemble des secteurs :  les aménagements destinés au passage de réseaux et les ouvrages publics.  les aménagements destinés aux activités forestières, agricoles et aquicoles Dans les conditions fixées à l’article 2AU 2.
-sauf, de plus, pour les secteurs suivants : - En Na, le développement des installations sportives et de loisirs - En Nb, le développement des installations aéroportuaires et les occupations liées à la production d’énergies renouvelables sur les espaces déjà imperméabilisés, - En Nf,  les aménagements destinés à la confortation des falaises et aux défenses contre la mer, sous condition de l’application de l’article N2.  le réemploi du bâti existant  la reconstitution des établissements liés au patrimoine balnéaire.  Les installations destinées à l’accueil touristique et sportif.  L’adaptation, la reconstitution, le réaménagement ou l’extension sur l’emprise au sol existante, après confortement des falaises réalisé par la puissance publique, dûment réceptionné et sous réserve d’insertion dans l’environnement. - En Nd, les aménagements portuaires et la transformation des bâtiments existants - En Ng, les équipements insérés en milieu naturel, à destination culturelle, sportive ou éducative. - En Nh,  la transformation et l’extension mesurée des constructions existantes,  l’aménagement ou les constructions à usage d’habitation individuelle, les hôtels.  Les annexes. - En Nh* & Nhi*,  l’aménagement ou les constructions à usage d’habitation individuelle. - En Nhd,  la transformation et l’extension mesurée des constructions existantes,  l’aménagement ou la construction d’une seule habitation en maison individuelle ou à caractère hôtelier par unité foncière. - En Nr,  Les installations strictement nécessaires au fonctionnement de l’autoroute.
A l'intérieur des parcs et espaces verts protégés figurés au plan au 1/2000ème, par une trame à petits ronds:
Les constructions sont interdites, en application de l’article L 123-1-5-III-2 du code de l’urbanisme (anciennement article L 123-1-7 du Code de l’Urbanisme), sauf celles soumises à conditions particulières fixées à l’article 2 ci-après.

### Article N 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES)

Les occupations et utilisations du sol énoncées ci-dessous sont soumises la condition générale de ne pas porter atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers, ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages.

### Article N 3 - Accès et voirie (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES)

AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l'article 682 du Code Civil.
Les caractéristiques des accès et de la voirie doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, collecte des ordures ménagères, etc...

### Article N 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ELECTRICITE ET D’ASSAINISSEMENT)

1 - Eau Toute construction doit être raccordée au réseau public d'eau potable.
2 - Assainissement Les constructions doivent être raccordées au réseau d'assainissement collectif lorsqu'il existe ; Lorsque le raccordement immédiat au réseau séparatif est impossible, il doit être mis en place un réseau séparatif en attente.
En secteur Ng, les terrains sont constructibles sous condition de la programmation de la réalisation des réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement nécessaires à la construction, notamment pour lever l’inconstructibilité prévue par l’arrêté préfectoral de 1950, compte-tenu de l’insuffisance des réseaux publics.
Les aménagements doivent être réalisés dans le respect du zonage pluvial de l’Agglomération annexé au PLU.

### Article N 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES)

Sans objet.

### Article N 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

Les piscines, spas et jacuzzis sont exclus de cette règle.
Il n’est pas fixé de règle d’implantation pour le secteur Na,

Pour tous les autres secteurs :
Deux types de ligne d’implantation peuvent être portés au document graphique, L’une impose l’implantation stricte de la façade sur rue, L’autre indique une marge d’implantation de 0 à 4,00m de la façade sur rue par rapport à la ligne portée au plan
En l’absence de ligne d’implantation, Les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à : - 35 m par rapport à l’axe de la RD 810 et du boulevard du BAB. - 5 m par rapport à l'alignement des voies dont la plate-forme est au moins égale à 10 mètres, - 10 mètres par rapport à l'axe des autres voies, - 4 m le long des cours d'eau. - 10 mètres, le long des lacs et des étangs
Une implantation différente peut toutefois être acceptée ou imposée,  si elle contribue à une meilleure architecture  si elle permet la sauvegarde de plantations,  si elle apparaît nécessaire pour des raisons de sécurité notamment à l'angle de deux voies,  pour l'extension et l'aménagement des constructions existantes au jour de la publication du Plan Local d’Urbanisme,  pour les installations et équipements d’intérêt général, d’intérêt collectif, sportifs et pour les constructions et travaux d’équipements des réseaux collectifs, si elle est justifiée par des considérations ou contraintes techniques.

### Article N 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES)

Les piscines, spas et jacuzzis sont exclus de cette règle.

Les constructions peuvent s'implanter sur la limite séparative ou à au moins 3 m de celle-ci.

En outre, hormis pour le secteur Na, tout point des constructions est éloigné du point le plus

proche de la limite séparative d'une distance horizontale (D) au moins égale à différence d'altitude entre

ces deux points (h) diminuée de 3 m :

D>h-3

soit h < D + 3

Un dépassement de 1 m maximum de la hauteur autorisée au titre de l'alinéa précédent peut être accepté pour les pignons implantés en limites.
Des saillies telles que débords de toit, contreforts, murets, et, d'une manière générale, tous les éléments de construction ne déterminant pas un espace clos ou couvert peuvent être autorisés dans la bande de 3 m à partir de la limite séparative.

Une implantation différente de celle résultant de l'application des alinéas précédents peut être acceptée :
Pour les constructions et travaux liés aux réseaux si des considérations techniques le justifient.
En secteur Nf, pour la reconstitution des ouvrages balnéaires anciens suivant leurs gabarits originels et les possibilités ouvertes à l’article N 1 du règlement.

### Article N 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE)

Les piscines, spas et jacuzzis sont exclus de cette règle.
La distance minimum entre deux constructions non contiguës est fixée :  Pour la zone Nh et tous les secteurs sauf en Nh et Nhd : au quart de la somme de leurs hauteurs avec un minimum de 2 m.  Pour les secteurs Nh et Nhd, à 25 mètres entre chaque construction, sauf annexes, piscines, abris, par unité foncière existant à l’approbation de la révision n°2 du P.L.U. en date du 07/04/05 et sauf considération technique (topographie, configuration, nature du sol, etc…)

### Article N 9 - Emprise au sol (intitulé du document : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS)

En secteur Na, l’emprise au sol est limitée à 0,50, au maximum

En secteur Nf l’emprise est strictement limitée à celle existante à la date de l’approbation de la révision du 22 décembre 2003.

En secteur Ng, l’emprise au sol est limitée à 0,20 au maximum

En secteurs Nh et Nhd, l’emprise au sol est fixée à 0,10 au maximum ; de plus, en secteur Nh, la construction doit se présenter sous la forme d’une seule emprise bâtie pour le bâtiment principal et d’une emprise éventuelle pour une annexe.

En secteurs Nh et Nhd, la dimension maximale des bâtiments est limitée



à 25,00m dans leur plus grande dimension,



à 50m² pour les annexes

### Article N 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS)

1 – Définition - La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant naturel de la parcelle tel que défini aux "dispositions générales" du règlement (Titre I-B-7, paragraphe b), jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. - Un niveau est déterminé par un volume dont au moins une partie a une hauteur supérieure à 1,80 m. - En cas de divergence concernant les servitudes de hauteur entre le règlement du PLU et les règlement du SPR, il convient d’appliquer la servitude la plus récente.
2 - Hauteur maximale - les constructions à usage d'habitation et à caractère hôtelier : elles ne peuvent excéder 2 niveaux superposés ou 8 mètres au faîtage. - Les constructions sportives : ne peuvent excéder 25,00 m hors tout, - En secteur Ng, les équipements : ils ne peuvent excéder 8 mètres hors tout ; - En secteur Na, lorsque le projet est adossé à un équipement, sa hauteur pourra être au plus égale à celle (hors tout) de l’équipement en question.
3 – Dispositions particulières Des hauteurs supérieures peuvent toutefois être acceptées si elles sont justifiées par des
considérations techniques, et en Nf, pour la reconstitution des ouvrages balnéaires anciens suivant leurs gabarits originels.
Pour les couvertures en terrasses, une hauteur de 1,00m en supplément à l’acrotère peut être accordée, lorsqu’elle est rendue nécessaire pour les installations liées au développement durable (installations pour la production d’énergie renouvelable, recueil des eaux pluviales, toiture végétalisée), sans création de surfaces de plancher supplémentaire.

### Article N 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : L’ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET L’AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS)

Les prescriptions de nature à assurer la protection des éléments du paysage, des quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger (article 123-11 du C. de l’U.)

1 – Le projet peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Dans le cas de fermeture de balcons et de loggias, les projets devront respecter les prescriptions architecturales déterminées par un plan de composition relatif à l'ensemble des façades.

2 - L'autorisation de démolir pourra être refusée sur toute ou partie des constructions situées au droit des liserés à denticules au plan graphique, correspondant à des ensembles bâtis architecturalement intéressants ou à des quartiers pittoresques sur lesquels l'aménagement des bâtiments existants pourra être imposé (article R 123-11-, paragraphe h du Code de l'Urbanisme).

3 - L'aspect des constructions : le volume bâti doit se présenter sous une forme compacte.

4 - L'édification d'une clôture peut n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les clôtures, par leurs dimensions ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
- En dehors des unités foncières bâties, les clôtures sont limitées aux clôtures de type agricole,
par piquets de bois et fils horizontaux.
- Toute clôture devra par son dessin, sa dimension, ses matériaux s’harmoniser à la hauteur et
au caractère des clôtures avoisinantes.
- Les clôtures composées de grillage et non plantées d’une haie et celles constituées de
panneaux en béton, en plastique (polycarbonate) ou en clins de bois, sont interdites.
- La hauteur des clôtures des unités foncières bâties ne peut excéder 2,00 mètres de haut. - En règle générale les clôtures sont formées par des murs bahuts surmonté d’une grille, d’un
grillage ou suivant l’environnement, de lisses (partie maçonnée de hauteur inférieure à 0,60m, sauf en paysage à dominante naturelle où les clôtures de type végétale en doublage d’un grillage pourront être imposées. Toutefois, o Des hauteurs supérieures de clôtures peuvent toutefois être acceptées si elles sont
justifiées par des considérations techniques, ou esthétiques, notamment pour les clôtures situées sur un mur de soutènement, ou en continuité avec une clôture de hauteur supérieure à 2,00 mètres. o Une clôture constituée d’un mur plein maçonné toute hauteur peut être autorisée en continuité ou en vis à vis d’un mur existant ou pour des raisons techniques motivées.
- Des dispositions différentes peuvent toutefois être acceptées si elles sont justifiées par des
considérations techniques, la clôture d'une unité foncière bâtie ou le prolongement d'un mur ancien.
la transformation des clôtures existantes : Les clôtures existantes à claire-voie (grilles ou lisses sur mur bahut) ne doivent pas être occultées par des matériaux de remplissage tels que des toiles, des canisses, des verres dépolis ou de la maçonnerie. Des dispositifs architecturaux spécifiques peuvent être acceptés, s’ils sont adaptés aux différents types de clôtures, par exemple la tôle de métal peinte pour les grilles ; à défaut, seules les haies végétales sont autorisées en doublage des clôtures ajourées ;

### Article N 12 - Stationnement (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT)

Lors de toute opération de construction neuve, il devra être réalisé des aires de stationnement à l'air libre, dans des boxes ou sur des aires couvertes, en dehors des voies ouvertes à la circulation publique, dont les caractéristiques et les normes minimales sont définies ci-après :
Pour les changements d'affectation de locaux, les aménagements et les extensions de bâtiment, il ne sera exigé de places de stationnement que pour les besoins nouveaux engendrés par les projets, à moins que le nombre des aires existantes soit supérieur aux besoins existants.
Nombre d'aires de stationnement :
a - Logements par bâtiments d'habitation individuelle, 2 places de stationnement pour chaque logement, sur la parcelle recevant la construction.
b - Hébergements hôteliers, 1 place par chambre, avec un minimum d’1 place par 60 m² de surface de plancher,
c - Commerces, bureaux, 2 places quelle que soit la surface de plancher, plus 1 place par 30 m² de surface de plancher.
d – Entrepôts et artisanat, 1 place pour 100m2 de surface de plancher, avec un minimum d'une place par activité.
Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif le nombre de places nécessaire pourra être diminué compte tenu de la nature du projet, de son environnement et de sa situation.

### Article N 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION DES ESPACES LIBRES, D’AIRES DE)

JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS.
- Les alignements d'arbres figurés au plan au 1/2000ème seront conservés et complétés. La suppression ponctuelle d'arbres d'alignement devra être justifiée par une opération publique le nécessitant, ou l'aménagement ou la création du passage d'une voie nouvelle en raccordement.
- Des plantations peuvent être imposées pour les parcs de stationnement à l'air libre. - Les espaces boisés classés figurés au document graphique sont soumis aux dispositions des articles
130 du Code de l'Urbanisme.
La conservation des arbres à haute tige pourra être imposée lors d’opérations d’aménagement. De même, la plantation d’arbres, sous forme de grands sujets pourra être demandée.
En secteur Nf, o Confortation des falaises : les dispositifs de confortation doivent être conçus pour favoriser le développement de végétations couvrantes et grimpantes, en tout ou partie, sur ces derniers (réserves de terre, infractuosités suffisantes, dispositif pour régénérer les lichen. o Les ouvrages de défense contre la mer : lorsqu’elles sont maçonnées, les solutions techniques doivent privilégier les dispositifs permettant la régénération végétale totale ou partielle sur les parties non immergées
Les aménagements doivent être réalisés dans le respect du zonage pluvial de l’Agglomération annexé au PLU.

### Article N 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : LE COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (R.123-10))

Sans objet.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 64122_PLU_20250927.
Page : https://edifiable.fr/plu/biarritz-64122/n
La commune : https://edifiable.fr/plu/biarritz-64122.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/64122/zone/n