# Zone UP du plan local d'urbanisme de Biarritz (64122) : ce que le règlement autorise **zone urbaine du plateau d'Aguilera** : Le plateau d'Aguilera, secteur de mixité sociale et fonctionnelle : habitations, équipements sportifs, commerces et services, dans des polygones d'implantation par îlot. Document en vigueur : 64122_PLU_20250927 (plan local d'urbanisme), approuvé le 27/09/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UP du règlement, 14 articles. ## Les règles en clair Compilées une fois depuis le document, chaque valeur adossée à la phrase du règlement qui la porte. Une valeur sans sa condition est fausse : la condition fait partie de la réponse. Ce document n'a pas encore été relu à la main : chaque valeur est vérifiée mécaniquement contre sa phrase, ce qui écarte la valeur inventée, mais personne n'a encore jugé qu'elle résume bien cette phrase. ### Constructions autorisées (article UP 1, « LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES ») - **Installations classées soumises à autorisation, campings, carrières, installations artisanales et industrielles et constructions agricoles interdits** > Sont interdits en zone UP : - les installations nouvelles classées soumises à autorisation préalable, - le stationnement isolé des caravanes, - les terrains de camping et de caravanage, - les habitations légères de loisirs, les parcs résidentiels de loisirs et les résidences mobiles de loisirs, - les carrières, - les installations artisanales et industrielles, - les constructions et installations agricoles. ### Hauteur maximale (article UP 10, « LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS ») - **18 m à l'acrotère ou à l'égout, 24 m à l'acrotère de l'attique ou au faîtage** : îlot 1 des polygones d'implantation > 2 - Hauteur maximale A l'intérieur des polygones d'implantation portés au plan de zonage (cf. numéro d'îlot, [...] 1 18 m à l'acrotère ou à l'égout du toit et 24 m Rez-de-chaussée + 5 étages + 1 étage en à l'acrotère de l'attique ou au faîtage attique ou en combles 2 12,50 m à l'acrotère ou à l'égout du toit et 18 Rez-de-chaussée + 3 étages + 1 étage en m à l'acrotère de l'attique ou au faîtage attique ou en combles 3 8,50 m à l'acrotère ou à ... - **12,50 m à l'acrotère ou à l'égout, 18 m à l'acrotère de l'attique ou au faîtage** : îlot 2 des polygones d'implantation > ... 18 m à l'acrotère ou à l'égout du toit et 24 m Rez-de-chaussée + 5 étages + 1 étage en à l'acrotère de l'attique ou au faîtage attique ou en combles 2 12,50 m à l'acrotère ou à l'égout du toit et 18 Rez-de-chaussée + 3 étages + 1 étage en m à l'acrotère de l'attique ou au faîtage attique ou en combles 3 8,50 m à l'acrotère ou à l'égout du toit et 14 Rez-de-chaussée + 2 étages + 1 étage en m à l'acrotère de l'attique ou au faîtage attique ou en combles - **8,50 m à l'acrotère ou à l'égout, 14 m à l'acrotère de l'attique ou au faîtage** : îlot 3 des polygones d'implantation > 2 - Hauteur maximale A l'intérieur des polygones d'implantation portés au plan de zonage (cf. numéro d'îlot, [...] 3 8,50 m à l'acrotère ou à l'égout du toit et 14 Rez-de-chaussée + 2 étages + 1 étage en m à l'acrotère de l'attique ou au faîtage attique ou en combles - Note : Le numéro d'îlot est inscrit au plan de zonage dans un carré noir ; le tableau de l'article 10 donne aussi le nombre de niveaux habitables de chaque îlot. ### Emprise au sol (article UP 9, « L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS ») - **70 % de l'unité foncière** : habitation > Définitions : Voir ARTICLES B-5 : DISPOSITIONS GENERALES L'emprise au sol maximale est fixée à 70% de l'unité foncière pour les constructions à destination d'habitation. - Note : Un bâtiment existant qui dépasse l'emprise autorisée peut être reconstruit sur son emprise initiale. ### Recul sur la voie (article UP 6, « L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES ») - **Implantation libre dans les polygones d'implantation du plan** > Les constructions s'implantent librement au sein des polygones d'implantation portés au plan graphique. - **Façade sur rue entre 0 et 4,00 m de la ligne portée au plan** : hors polygones, là où le plan porte une ligne de marge d'implantation > - L'autre indique une marge d'implantation de 0 à 4,00 m de la façade sur rue par rapport à la ligne portée au plan. - **35 m de l'axe** : boulevard du B.A.B., habitations, hors polygones > En l'absence de ligne d'implantation, les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à : - 35 m de l'axe du Boulevard du B.A.B. pour les habitations, - **25 m de l'axe** : boulevard du B.A.B., commerces et services, hors polygones > En l'absence de ligne d'implantation, les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à : [...] - 25 m de l'axe du Boulevard du B.A.B. pour les activités commerciales et de services, - **5 m de l'alignement** : voies dont la plate-forme atteint 10 m, hors polygones > En l'absence de ligne d'implantation, les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à : [...] - 5 mètres par rapport à l'alignement des voies dont la plate-forme est au moins égale à 10 mètres, - **10 m de l'axe** : autres voies, hors polygones > En l'absence de ligne d'implantation, les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à : [...] - 10 mètres par rapport à l'axe des autres voies. - **Plus de 10,00 m de l'alignement** : stockage, dépôts, véhicules et expositions extérieures > Installations de stockage de matériaux, de dépôts, expositions extérieures : [...] expositions extérieures doivent être implantées à une distance supérieure à 10,00 m de l'alignement. ### Distance aux limites séparatives (article UP 7, « L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES ») - **Sur la limite, ou à 3 m au moins** > Les constructions peuvent s'implanter sur les limites séparatives ou à au moins 3 mètres de celles-ci. - **Distance au moins égale à la différence d'altitude diminuée de 3 m (D ≥ H-3)** > En outre, [...] plus proche de la limite séparative d'une distance horizontale (D) au moins égale à la différence d'altitude (H) entre ces deux points diminuée de 3 mètres : D ≥ H-3 soit H ≤ D + 3 Un dépassement de 1 mètre maximum de la hauteur autorisée (H) au titre de l'alinéa précédent peut être accepté pour les pignons implantés en limite. ### Places de stationnement (article UP 12, « LES OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT ») - **1 place par 60 m² de surface de plancher, et au moins une place par logement** : logements collectifs > Nombre d'aires de stationnement : a - logements collectifs 1 place par 60 m² de surface de plancher avec un minimum d'une place par logement. - **1,5 m² par logement pour les deux roues, dans la construction** : logements collectifs avec parties bâties communes > ... en collectif avec des parties bâties communes, il sera en outre prévu 1,5 m² par logement à l'intérieur d'une construction pour le stationnement des deux roues. - **Pas plus d'une place par logement** : logements locatifs sociaux > Toutefois, il ne pourra pas être exigé plus d'une place de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs sociaux, conformément à l'article L.151-35 du code de l'urbanisme. b - **2 places par logement, sur la parcelle** : habitation individuelle > - Logements par bâtiments d'habitation individuelle 2 places de stationnement pour chaque logement, sur la parcelle recevant la construction. - **Une seule aire par logement** : habitation individuelle, logements locatifs financés par un prêt aidé de l'État > Toutefois, il n'est exigé qu'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat. c - **1 place par chambre, et au moins une place par 60 m² de surface de plancher** : hébergements hôteliers > - Hébergements hôteliers 1 place par chambre, avec un minimum d'une place par 60 m² de surface de plancher. d - **1 place par 30 m² de surface de plancher, et au moins deux places par activité** : commerces, bureaux et services > - Commerces, bureaux et services, 1 place par 30 m² de surface de plancher, avec un minimum de deux places par activité. - Note : Pour les services publics et d'intérêt collectif, le nombre de places peut être diminué selon la nature du projet, son environnement et sa situation. ### Espaces libres et plantations (article UP 13, « LES OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION DES ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS ») - **Un arbre de haute tige pour 80 m² de surface libre** > JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS Les surfaces libres de toutes constructions doivent être plantées à raison d'un arbre de haute tige pour 80 m². - **Au moins un arbre de haute tige pour 4 places** : aires de stationnement > Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'au moins un arbre de haute tige pour 4 places. ## Les 14 articles du règlement, mot pour mot ### Article UP 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES) Sont interdits en zone UP : - les installations nouvelles classées soumises à autorisation préalable, - le stationnement isolé des caravanes, - les terrains de camping et de caravanage, - les habitations légères de loisirs, les parcs résidentiels de loisirs et les résidences mobiles de loisirs, - les carrières, - les installations artisanales et industrielles, - les constructions et installations agricoles. ### Article UP 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES •) En zone UP, toute opération destinée à l’habitation doit comporter des logements sociaux pérennes ou logements assimilés aux logements sociaux mentionnés à l’article L.302-5 du Code de la construction et de l’habitation, avec un minimum de 60% de logements sociaux, répartis comme suit : - 30% minimum de logements locatifs sociaux à caractère pérenne de type PLAI ; - 40% minimum de logements locatifs sociaux à caractère pérenne de type PLUS ; - 30% maximum de logements en accession sociale à la propriété de type BRS. Pour tout changement de destination (transformation de bureaux, commerces, services, etc.) créant plus de 4 logements collectifs, il sera exigé qu’au minimum 60% des logements créés soient des logements locatifs sociaux définis à l’article L.302-5 du Code de la construction et de l’habitation. ### Article UP 3 - Accès et voirie (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES) AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l'article 682 du Code Civil. Les caractéristiques des accès et de la voirie doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, collecte des ordures ménagères, etc. Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Les voies en impasse peuvent être autorisées si elles sont le fruit d'un parti d'aménagement délibéré et cohérent. Dans tous les cas, elles doivent être aménagées de manière à permettre aux véhicules automobiles de se retourner aisément et sans danger. ### Article UP 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ELECTRICITE ET D’ASSAINISSEMENT) 1 – Eau potable Toute construction doit être raccordée au réseau public d'eau potable. 2 – Assainissement – eaux usées Toute construction doit être raccordée au réseau public d'assainissement. 3 – Assainissement – eaux pluviales Les aménagements doivent être réalisés dans le respect du zonage pluvial de l’Agglomération annexé au PLU. 4 – Réseaux par câbles Sont notamment concernés les réseaux de : distribution électrique, télécommunication et télédistribution. Les réseaux sont enterrés ou dissimulés en façade sauf impossibilité technique dûment démontrée. A cette fin, les lotisseurs et les constructeurs doivent réaliser des gaines et des chambres de tirage enterrées. Les réseaux aériens (dont les réseaux de télédistribution) existants dans les voies seront, au fur et à mesure des travaux de réfection et de renouvellement, remplacés par des câbles souterrains ou par des conduites fixées sur les façades, sous corniche, adaptées à l'architecture. Les nouveaux réseaux seront souterrains. Les raccordements aux réseaux de télécommunications (dont la télédistribution) seront réalisés par câbles souterrains, tant pour les installations privées que publiques, et, dans toute la mesure du possible, sans incidence visible sur l'aspect extérieur des édifices. ### Article UP 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES) Sans objet. ### Article UP 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES) Les constructions s’implantent librement au sein des polygones d’implantation portés au plan graphique. En dehors des polygones d’implantation : Deux types de ligne d’implantation peuvent être portés au document graphique, - L’une impose l’implantation stricte de la façade sur rue, - L’autre indique une marge d’implantation de 0 à 4,00 m de la façade sur rue par rapport à la ligne portée au plan. En l’absence de ligne d’implantation, les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à : - 35 m de l'axe du Boulevard du B.A.B. pour les habitations, - 25 m de l'axe du Boulevard du B.A.B. pour les activités commerciales et de services, - 5 mètres par rapport à l'alignement des voies dont la plate-forme est au moins égale à 10 mètres, - 10 mètres par rapport à l'axe des autres voies. Dispositions différentes : Une implantation différente peut être acceptée ou imposée : ­ si elle contribue à une meilleure architecture ou insertion aux perspectives urbaines, ­ si elle permet de sauvegarder des arbres, de respecter une marge de reculement existante, de reconstituer une disposition architecturale originelle, ­ si elle apparaît nécessaire pour des raisons de sécurité notamment à l'angle de deux voies, ­ pour l'extension de construction existante, ­ pour les installations et équipements d'intérêt général, d'intérêt collectif, sportifs, les locaux techniques divers et pour les constructions et travaux liés aux réseaux, si les considérations techniques le justifient. Installations de stockage de matériaux, de dépôts, expositions extérieures : Les installations de stockage de matériaux, de dépôts, de véhicules ou d’engins, les expositions extérieures doivent être implantées à une distance supérieure à 10,00 m de l’alignement. ### Article UP 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES) Les constructions peuvent s'implanter sur les limites séparatives ou à au moins 3 mètres de celles-ci. En outre, tout point des constructions est éloigné du point le plus proche de la limite séparative d'une distance horizontale (D) au moins égale à la différence d'altitude (H) entre ces deux points diminuée de 3 mètres : D ≥ H-3 soit H ≤ D + 3 Un dépassement de 1 mètre maximum de la hauteur autorisée (H) au titre de l'alinéa précédent peut être accepté pour les pignons implantés en limite. Des saillies telles que débords de toit, contreforts, ### Article UP 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE) Non règlementé. ### Article UP 9 - Emprise au sol (intitulé du document : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS) Définitions : Voir ARTICLES B-5 : DISPOSITIONS GENERALES L'emprise au sol maximale est fixée à 70% de l’unité foncière pour les constructions à destination d’habitation. Toutefois, lorsqu’un bâtiment existant excède l’emprise autorisée sur l’unité foncière, il peut être reconstruit en tout ou partie sur l’emprise initiale, sous réserve de l’application des autres articles du présent règlement. ### Article UP 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS) 1 - Définition La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant naturel de la parcelle tel que défini aux « dispositions générales » du règlement (Titre I-B-7, paragraphe b), jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. Un niveau est déterminé par un volume dont au moins une partie à une hauteur supérieure à 1,80 m. 2 - Hauteur maximale  A l’intérieur des polygones d’implantation portés au plan de zonage (cf. numéro d’îlot, inscrit dans un encadrement carré noir), les hauteurs maximales autorisées sont les suivantes : Îlot Altitude maximale autorisée Nombre de niveaux habitables autorisés 1 18 m à l’acrotère ou à l’égout du toit et 24 m Rez-de-chaussée + 5 étages + 1 étage en à l’acrotère de l’attique ou au faîtage attique ou en combles 2 12,50 m à l’acrotère ou à l’égout du toit et 18 Rez-de-chaussée + 3 étages + 1 étage en m à l’acrotère de l’attique ou au faîtage attique ou en combles 3 8,50 m à l’acrotère ou à l’égout du toit et 14 Rez-de-chaussée + 2 étages + 1 étage en m à l’acrotère de l’attique ou au faîtage attique ou en combles ### Article UP 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : L’ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET L’AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS) Les prescriptions de nature à assurer la protection des éléments de paysage, des quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger (article L.151-19 du Code de l’Urbanisme). 1°) Les dispositions générales : Le projet peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les constructions contemporaines et prenant en compte les considérations du développement durable sont acceptées si elles s’insèrent de façon satisfaisante dans le paysage urbain et naturel existant. Notamment dans le cas de fermeture de balcons et loggias, les projets devront respecter les prescriptions architecturales déterminées par un plan de composition relatif à l’ensemble des façades. La pente des couvertures obliques devra être comprise entre 30% et 40% ; une disposition différente peut être admise pour la création architecturale contemporaine sous réserve d’insertion au paysage bâti proche. Les toitures dites à la Mansart sont interdites. Les lucarnes doivent être plus hautes que larges, à baies plus étroites que celles des fenêtres de façades et positionnées dans l'axe d'une fenêtre située au niveau inférieur. La couverture de lucarne doit être de même nature que celle de la couverture. Les lucarnes de type chien-couché, chien assis, à guitare, à joues galbées ou en trapèze sont interdites. L'autorisation de démolir pourra être refusée sur toute ou partie des constructions situées au droit des liserés à denticules  au plan graphique, correspondant à des ensembles bâtis architecturalement intéressants ou à des quartiers pittoresques sur lesquels l'aménagement des bâtiments existants pourra être imposé (article R.151-41-3° du Code de l'Urbanisme). ### Article UP 12 - Stationnement (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT) Lors de toute opération de construction neuve, il devra être réalisé des aires de stationnement en dehors des voies ouvertes à la circulation publique, dont les caractéristiques et les normes minimales sont définies ci-après. Ces aires de stationnement pourront être réalisées à l’air libre, dans des boxes, sur des aires couvertes, souterraines, semi-enterrées ou en élévation. Pour les changements d’affection de locaux, les aménagements et les extensions de bâtiment, il ne sera exigé de places de stationnement que pour les besoins nouveaux engendrés par les projets, à moins que le nombre des aires existantes soit supérieur aux besoins existants. Nombre d'aires de stationnement : a - logements collectifs 1 place par 60 m² de surface de plancher avec un minimum d'une place par logement. Pour les logements en collectif avec des parties bâties communes, il sera en outre prévu 1,5 m² par logement à l'intérieur d'une construction pour le stationnement des deux roues. Toutefois, il ne pourra pas être exigé plus d’une place de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs sociaux, conformément à l’article L.151-35 du code de l’urbanisme. b - Logements par bâtiments d'habitation individuelle 2 places de stationnement pour chaque logement, sur la parcelle recevant la construction. Toutefois, il n’est exigé qu’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat. c - Hébergements hôteliers 1 place par chambre, avec un minimum d’une place par 60 m² de surface de plancher. d - Commerces, bureaux et services, 1 place par 30 m² de surface de plancher, avec un minimum de deux places par activité. Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif, le nombre de places nécessaire pourra être diminué compte tenu de la nature du projet, de son environnement et de sa situation. ### Article UP 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION DES ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS) Les surfaces libres de toutes constructions doivent être plantées à raison d'un arbre de haute tige pour 80 m². Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'au moins un arbre de haute tige pour 4 places. Les couvertures de garages, si elles sont en terrasse, seront paysagées. Les essences utilisées seront celles rencontrées dans le secteur considéré et adaptées à la région. ### Article UP 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : LE COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (R.123-10 DU CODE DE L’URBANISME)) Sans objet. --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 64122_PLU_20250927. Page : https://edifiable.fr/plu/biarritz-64122/up La commune : https://edifiable.fr/plu/biarritz-64122.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/64122/zone/up