# Zone UR3 du plan local d'urbanisme intercommunal de Bihorel (76095) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 200023414_PLUi_20260504 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 04/05/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UR3 du règlement, 10 rubriques.

## Les 10 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UR3 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES)

ARTICLE 1 - Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités
1.1. Usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous-destinations interdits
Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Le remblaiement des mares. - Toutes installations publiques ou privées soumises à autorisation ou à
déclaration, au titre des installations classées pour la protection de l’environnement, lorsqu’elles engendrent des nuisances incompatibles avec la santé et l’environnement urbain existant et à venir. - Les terrains aménagés pour l'accueil des campeurs et des caravanes. - Les alignements sur rue de garages individuels en batterie (plus de deux), sauf s’ils sont intégrés à un immeuble et les garages collectifs de caravanes. - Les lignes aériennes de quelque nature que ce soit, pour toute création de nouvelles voiries. - Les dépôts de ferrailles, déchets, vieux véhicules et produits toxiques. - Les constructions destinées à un usage agricole. - Les parcs d’attractions dès lors qu’ils sont ouverts au public - Les dépôts de véhicules lorsqu’ils sont susceptibles de contenir au moins 10 unités et qu’ils ne sont pas soumis à une autorisation - Les affouillements et exhaussements du sol, si leur superficie est supérieure à 100 m² et leur hauteur dans le cas d’exhaussement est supérieure à 2 m sauf ceux nécessaires à l’urbanisation de la zone ou liés aux équipements d’infrastructures ou liés à la lutte contre les inondations.
1.2. Types d’activités, destinations et sous-destinations autorisés sous conditions
Peuvent être autorisées sous conditions :
- Les constructions à usage d’habitation, les constructions à usage de bureaux, les équipements d’intérêt collectif et services publics, les commerces et activités de service, sous condition qu’ils respectent l’environnement architectural et urbain dans lesquels ils s’inscrivent.
PLU MRN – MODIFIÉ LE 4 MAI 2026 | Règlement | Livre 2 : Règlement des zones

En cas de réalisation d’un programme de 20 logements ou plus, au moins 20% des logements doivent être des logements locatifs sociaux. Le nombre résultant de l’application de ce pourcentage est, le cas échéant, arrondi au nombre entier supérieur. Dans les zones d’aménagement concerté, le respect des règles ci-dessus est apprécié à l’échelle de l’ensemble de la zone. - Les affouillements et exhaussements de sol à conditions qu’ils soient nécessaires à l’urbanisation de la zone ou liés aux équipements d’infrastructures ou liés à la lutte contre les inondations.
En plus des règles précitées, dans le secteur UR3-1 :
- Les surfaces de plancher dédiées aux usages de commerces ou de services représenteront au moins 2/3 des surfaces de plancher de chaque construction.

### Rubrique UR3 2 - Mixité fonctionnelle et sociale

Les dispositions fixées à l’article 2.2 de la section 4 du Livre 1 du règlement écrit s’appliquent à l’échelle de l’opération d’aménagement d’ensemble.

### Rubrique UR3 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : Volumétrie et implantation des constructions)

3.1. Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et voies
Pour l’implantation le long des voies, publiques ou privées, existantes ou projetées, ouvertes à la circulation publique et le long des emprises publiques : toute construction, installation ou aménagement nouveau (hors débord) doit respecter les indications graphiques figurant au règlement graphique – Planche 2.
En l’absence de celles-ci :
- Le long de la RD928, les constructions observeront, un recul minimum de 10m (hors débords) par rapport à la limite d’emprise publique.
- Dans les autres cas, les constructions autorisées seront implantées soit en limite de l’emprise des voies publiques ou privées existantes (hors débords), à modifier ou à créer, soit avec un retrait minimum de 1 m (hors débords) par rapport à l’emprise de la voie publique ou privée existante, à modifier ou à créer
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3.2. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les constructions s’implanteront soit en limite séparative soit avec un retrait au moins égal à 1,9 m de la limite séparative.
3.3. Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété
Article non réglementé.

### Rubrique UR3 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : 3.5)

. Hauteur des constructions
Dans le cas d'une inscription indiquée au règlement graphique – Planche 2, les constructions doivent s'y conformer.
En l'absence d'inscription graphique : - Dans le secteur UR3-1, la hauteur maximale hors tout de toute nouvelle construction ne doit pas excéder 10 m mesurés à partir du point le plus haut du terrain naturel. Pour les constructions en attiques, ces derniers représenteront 70 % maximum de l’emprise du niveau inférieur. - Dans le reste de la zone, la hauteur maximale hors tout de toutes nouvelles constructions ne doit pas excéder 13 m maximum.

### Rubrique UR3 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : 3.4)

. Emprise au sol
Article non réglementé.

### Rubrique UR3 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

4.1. Caractéristiques des façades, des toitures et des clôtures
4.1.1. Principes généraux
Le permis de construire peut être refusé, ou n’être accordé que sous réserve de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments à édifier et de leurs abords, sont de nature à porter atteinte au site et aux paysages.
Pour les constructions nouvelles, les affouillements et les remblaiements, hors emprise de la construction, dès lors que ceux-ci modifient les niveaux topographiques initiaux d’une valeur supérieure à 50 cm en plus ou 100 cm en moins, sont interdits.
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L’appréciation des dénivelés est définie sur les pièces graphiques réglementaires. Des adaptations peuvent être admises en cas de construction sur terrain en pente.
4.1.2. Éléments techniques
Le traitement des éléments de superstructure (cheminée, ventilation, capteurs solaires, dispositifs d’éoliennes etc…) sera réalisé en harmonie avec la construction qui les porte.
Les paraboles de réception hertzienne ne sont pas autorisées sur les toitures, cheminées ou façades donnant sur le domaine public.
Les citernes de gaz liquéfié ou de mazout ainsi que les installations similaires ne doivent pas être visibles de la voie publique, ou être masquées par un écran de verdure.
4.1.3. Aspect général des bâtiments et matériaux
Tout pastiche d'une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit. Les enduits ou peintures imitant des matériaux, tels que faux moellons, fausses briques, faux pans de bois ou faux marbre, sont interdits.
Pour les constructions anciennes, les matériaux traditionnels, éléments d’architecture et décors de façades, chaque fois que cela est techniquement possible, ne pourront être démolis ou supprimés et devront être restaurés.
L’emploi en parements extérieurs de matériaux d’aspect médiocre, notamment de parpaings ou briques creuses non revêtus d’enduits est interdit.
Tant sur les bâtiments que sur les clôtures, les matériaux doivent présenter des teintes en harmonie avec celles des matériaux rencontrés sur les bâtiments environnants.
Pour les abris de jardin, l’utilisation de revêtements métalliques ou plastiques sur les façades ou les couvertures, est interdite.
4.1.4. Toitures
Pour le secteur UR3-1, les toitures à pentes devront être comprises entre 25° et 45°.
Dans le reste de la zone, les toitures à pentes devront être comprises entre 35° et 45°.
Les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas pour les annexes jointives ou non, pour lesquelles il n’est pas fixé de pente minimum, mais qui devront s’intégrer de façon harmonieuse à la construction principale.
Les toitures peuvent être de forme libre, sous réserve de ne pas porter atteinte au site et aux paysages.
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Pour les constructions supérieures à 7 m à l’égout ou à l’acrotère, le niveau le plus haut sera traité soit en comble, aménagé ou non, soit en attique. Les lucarnes et châssis de toiture seront composés avec les façades.
4.1.5. Façades des constructions composées de matériaux anciens
Article non réglementé.
4.1.6. Clôtures Généralités
Dans les zones se trouvant dans le parcours des ruissellements, les clôtures devront être ajourées afin de permettre la libre circulation des eaux. - Les clôtures constituées de panneaux de béton préfabriqués apparents entre poteaux de béton ou d’un matériaux nu destiné à être recouvert d’un revêtement ou d’un enduit, sont interdits.
En limite de dessertes publiques ou privées
Les limites du terrain sur rue doivent être clôturées. Lorsque la clôture intègre une séquence déjà bâtie, présentant une unité architecturale, l’autorité compétente peut imposer un type de clôture identique aux clôtures existantes ou présentant des caractéristiques similaires. En limite de desserte publique ou privée :
- Les grillages seront doublés, côté voirie, de haies végétales d’une hauteur maximale de 2 m.
- Les clôtures minérales auront une hauteur maximale de 1,8 m. Les portails implantés sur la voie publique ou privé respecteront les dispositions suivantes :
- Hauteur du portail équivalente ou inférieure à celle des clôtures, - Portail d’aspect simple, opaque ou ajouré (les pastiches de toutes natures sont
interdits), - Piliers en briques rouges non flammées ou pierres locales, en bois si les
clôtures sont végétales ou dans une maçonnerie similaire à celle de la construction principale.
En limite de dessertes publiques ou privées
Les limites séparatives entre parcelles peuvent ou non être clôturées. PLU MRN – MODIFIÉ LE 4 MAI 2026 | Règlement | Livre 2 : Règlement des zones

4.2. Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales
Article non réglementé.

### Rubrique UR3 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions)

5.1. Traitement des espaces libres
Les surfaces libres de toute construction ainsi que les délaissés des aires de stationnement doivent être traités en espaces verts d'agrément et ne peuvent être occupés, même à titre provisoire, par des dépôts d’objets, emballages, matériaux et matériels de rebut. Les arbres de haute tige doivent être conservés ou remplacés.
Composition des espaces verts
- couverture végétale au sol, de gazon ou de plantes couvrantes (plantes de potagers incluses),
- arbres de haute tige, à raison d’1 arbre minimum pour 200 m² d’espaces verts, - arbustes d’essences diverses, à raison d’1 arbuste pour 50 m² d’espaces verts, - haies champêtres composées d’essences diverses.
Parcs de stationnement
Les parcs de stationnement publics ou privés, à l’air libre, accueillant plus de 8 places de stationnement, doivent faire l’objet d’une composition paysagère, sous forme de haie ou de brise vent. En dehors du secteur UR3-1, les dispositions minimales de plantation sont les suivantes :
- plantation d’au moins 1 arbre à haute tige pour 3 places de stationnement - plantation d’au moins 1 arbuste pour 1 place de stationnement
Limites de parcelles
Les limites des parcelles jouxtant les zones naturelles doivent être plantées d'un rideau d'arbres ou d'arbustes d'essence locale.
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5.2. Part minimale de surfaces non imperméabilisées
Pour toute construction nouvelle, la surface aménagée en espace vert ne pourra être inférieure à 30% de la surface non bâtie de la propriété.
Dans les opérations d’aménagement de plus de quatre lots, une surface d’au moins 10% de l’ensemble de la propriété avant division sera aménagée en espaces verts publics ; cette surface sera d’un seul tenant.

### Rubrique UR3 8 - Stationnement

Les dispositions communes du Livre 1 ne s’appliquent pas. Seules les dispositions réglementaires qui suivent s’appliquent.
6.1. Stationnement des véhicules à moteur
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins actuels et futurs des usagers, des visiteurs et des services, doit être assuré en nombre suffisant en dehors des voies de circulation.
Les aires de stationnement sont notamment exigées à raison d'un minimum de :
- habitation : 1,5 place par logement - commerces : 1 place pour 100 m² de surface de vente. - autres constructions : 1 place par tranche de 30 m² de Surface de plancher.
La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables. Dans le cas d’une impossibilité technique ou architecturale de réaliser le nombre de places nécessaires au stationnement, sur le terrain de l’opération, le constructeur peut s’affranchir de ses obligations par la réalisation de ces emplacements sur un terrain situé à moins de 300 m de l’opération.
La construction de plus de deux garages successifs en façade sur l’espace public et sur un même terrain, est interdite.
6.2. Stationnement des deux roues
Des espaces de correspondant aux besoins et selon leur usage doivent être réalisés à raison d'un minimum de :
- habitation : 1 m² de stationnement deux roues par logement avec un minimum de 3 m²

- activités de bureaux, de commerces et services : 1 m² de stationnement deux roues pour 50 m² de surface de plancher
- établissements d’enseignement : 40 m² de stationnement deux roues pour 100 élèves
- autres constructions d’intérêt collectif : 1,5 m² de stationnement deux roues pour 30 personnes accueillies

### Rubrique UR3 9 - Desserte par les voies publiques ou privées

Les constructions doivent respecter les conditions prévues au sein du Livre 1 : Dispositions communes applicables à toutes les zones. Ces conditions sont complétées par les dispositions suivantes :
7.1. Conditions de desserte des terrains par les voies
Les voies en impasse et les carrefours doivent être aménagés de manière à permettre aux véhicules de la sécurité incendie de faire demi-tour. La création de nouvelle voie en impasse est autorisée si une possibilité de continuité est préservée, et à condition qu’elles ne desservent pas plus de 5 logements.
7.2. Dispositions relatives aux conditions d’accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins. En cas de garage en sous-sol, une surface plane d’au moins 5 m doit impérativement être créée sur le terrain, avant le départ de la rampe dont la pente ne doit pas excéder 12%.

### Rubrique UR3 10 - Desserte par les réseaux

Voir Livre 1 : Dispositions communes applicables à toutes les zones
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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200023414_PLUi_20260504.
Page : https://edifiable.fr/plu/bihorel-76095/ur3
La commune : https://edifiable.fr/plu/bihorel-76095.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/76095/zone/ur3