# Zone UR du plan local d'urbanisme de Biot (06018) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 06018_PLU_20250930 (plan local d'urbanisme), approuvé le 30/09/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UR du règlement, 12 articles. ## Ce que le règlement répond Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Recul sur la voie (article UR 6) > Les constructions doivent s'implanter au minimum à 15 mètres des limites séparatives. ### Distance aux limites (article UR 7) > Non réglementé. PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 125/199 Qualité urbaine, architecturale, paysagère et environnementale ## Les 12 articles du règlement, mot pour mot ### Article UR 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : CONSTRUCTIONS, ACTIVITES, USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS) a) Sont précisés dans le tableau suivant et, le cas échéant, selon les zones : - les destinations et sous-destinations interdites, autorisées ou autorisées sous conditions dans le cadre de constructions nouvelles ou de changements de destination ou sous-destination de constructions existantes. Destination Sousdestinations Destination Sousdestinations Destination Sousdestinations Destination Sousdestinations Destination Sousdestinations UR Exploitation agricole ou forestière Exploitation agricole Exploitation forestière Interdites Habitation Logement Autorisées sous conditions cf. article 1.c Hébergement Autorisées sous conditions cf. article 1.d Commerce et activités de service Artisanat et commerce de détail Interdites Restauration Autorisées Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle Hôtels Autres hébergements touristiques Interdites Autorisées Autorisées sous conditions cf. article 1.d Interdites Cinéma Interdites Équipements d'intérêt collectif et services publics Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilées Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilées Établissements d'enseignement, de santé et action sociale Salles d'art et de spectacles Autorisées Autorisées Autorisées sous conditions cf. article 1.e Interdites Équipements sportifs Interdites Lieux de culte Interdites Autres équipements recevant du public Autorisées sous conditions cf. article 1.e Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire Industrie Entrepôt Autorisées sous conditions cf. article 1.f Autorisées sous conditions cf. article 1.f Bureau Autorisées Centre de congrès et d'exposition Interdites Cuisine dédiée à la vente en ligne Interdites PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 122/199 - les autres constructions, usages et affectations des sols interdits, autorisés ou autorisés sous conditions. Autres constructions, activités, usages et affectations des sols Dépôts de véhicules Stationnement de caravanes isolées, les garages collectifs de caravanes, la création d’aires d’accueil des gens du voyage Remblais, dépôts de matériaux et autres dépôts de toute nature en plein air Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE) Affouillements et exhaussements du sol UR Interdits Interdits Interdits Autorisés sous conditions cf. article 1.g Autorisés sous conditions cf. article 1.h b) En outre, sont autorisés les constructions, activités, usages et affectations des sols qui ne sont ni interdits, ni admis sous condition par l’article 1.a. Sont également autorisés les travaux de protection, mise en valeur ou requalification des éléments de patrimoine ou de paysage identifiés dans le règlement graphique au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme. Conditions relatives aux constructions, activités, usages et affectations des sols admis c) Sont admises les constructions à usage d’habitation, si elles sont directement liées et nécessaires au fonctionnement, à la gestion, à la surveillance des occupations, installations et constructions autorisées dans la zone. Ces constructions à usage d'habitation devront être intégrées dans un bâtiment autorisé. d) Sont admises uniquement les réhabilitations des résidences étudiantes et hôtels existants, sans extension de la surface de plancher existante à la date d’approbation du PLU, et sans changement de destination. e) Sont admises les constructions et installations destinées à des équipements d’intérêt collectif et de services publics à condition qu’elles soient directement liées à une activité d’enseignement, de formation et de recherche. f) Sont admises les constructions et installations à usage industriel et d’entrepôt à condition d’être directement liées aux activités de recherche. g) Sont admises les installations classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration ou à autorisation, satisfaisant à l’ensemble des conditions suivantes : - qu’elles constituent l’annexe d’une activité autorisée sur le même fond de propriété et qu’elles soient indispensables au fonctionnement de l’établissement, - que leur implantation ne présente pas de risque pour la sécurité des personnes et des biens environnants, - qu’elles n’entraînent pas pour leur voisinage de nuisances inacceptables, soit en raison de leur caractère peu nuisant, soit du fait de mesures prises pour l’élimination de ces nuisances, - que leur volume et leur aspect soient traités en cohérence avec la construction principale, ou qu’elles soient intégrées à cette dernière. La modernisation des installations classées existantes est autorisée sous réserve que les nuisances émises en qualité et en quantité soient diminuées. h) Sont admis les affouillements et exhaussements de sol à condition qu’ils soient directement liés aux travaux de construction autorisés dans la zone, aux travaux de voirie ou aux aménagements paysagers des espaces libres. PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 123/199 ### Article UR 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : MIXITE FONCTIONNELLE ET SOCIALE) Non réglementé. SECTION 2 – CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES Implantation et volumétrie des constructions ### Article UR 3 - Accès et voirie (intitulé du document : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS) Non réglementé. ### Article UR 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS) La hauteur maximale des constructions ne peut pas excéder 9 mètres à l’égout du toit. Cependant, si le terrain présente une pente supérieure à 10%, il sera autorisé le dépassement de cette hauteur dans la limite d’1,5 mètre, et dans la limite de 15% de l’emprise au sol de la construction. Talus et murets de soutènement - les talus de remblai ou de déblai ne pourront dépasser 2,50 mètres, - Les murets de soutènement en déblais devront être décomposés en éléments successifs avec une largeur minimum de 1,80 mètres d'un seul tenant, - La hauteur totale en élévation des murets de soutènement successifs ne pourra excéder 10 mètres en remblai ou en déblai. Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage. ### Article UR 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES) Par rapport aux voies et emprises publiques existantes (ou futures s’il est prévu un emplacement réservé), les constructions et infrastructures nouvelles sont implantées à une distance : - d’au moins 10 mètres de l’alignement actuel ou projeté des voies, - d’au moins 15 mètres de l’axe des routes départementales. Toutefois, cette implantation pourra être différente dans les cas ci-après : - pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, si elles contribuent à une amélioration architecturale ou de composition du projet, - lorsque la configuration des lieux (topographie, végétation existante,…) l’impose et en cas de constructions existantes, pour des motifs d’intégration au site naturel ou urbain, PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 124/199 - dans le cas d’opérations groupées à usage d’activité et d’équipements liés à la recherche et la formation (bureaux, centre de recherche et de formation, etc.) afin d'améliorer l'intégration dans le site de ces opérations et leur composition générale. Dans tous les cas, des retraits particuliers peuvent être imposés pour tout motif de sécurité ou d’aménagement urbain. ### Article UR 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES) Les constructions doivent s'implanter au minimum à 15 mètres des limites séparatives. Toutefois, l’implantation des constructions pourra être différente dans les cas suivants : - dans le cas d’opérations groupées à usage d’activité et d’équipements liés à la recherche et la formation (bureaux, centre de recherche et de formation, etc.) afin d'améliorer l'intégration dans le site de ces opérations et leur composition générale, - dans le cas de l’adossement d’un bâtiment nouveau en extension d’un bâtiment existant, - lorsque la configuration des lieux (topographie, végétation existante,…) l’impose, pour des motifs d’intégration au site naturel ou urbain. Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage. ### Article UR 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UN MEME TERRAIN) Non réglementé. PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 125/199 Qualité urbaine, architecturale, paysagère et environnementale ### Article UR 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : QUALITE DES CONSTRUCTIONS →) Dispositions générales Il est rappelé que le permis de construire peut-être refusé si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les enrochements cyclopéens pour les soutènements sont interdits, à l'exception de ceux nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. → Implantation des constructions Le choix de l’implantation et de la distribution des volumes est étudié de façon à ne pas être la cause de terrassements importants bouleversant le terrain naturel et détruisant les plantations existantes. Les constructions doivent s’adapter à la topographie existante des terrains. En particulier, elles doivent s’implanter de manière à préserver au maximum les restanques quand elles existent. Les bâtiments sont implantés de préférence selon un axe parallèle aux voies de circulation, soit par alignement de façades, soit par un alignement de pignons. → Volumétrie Les constructions présentent une unité de volume et de composition. Les éventuelles annexes seront traitées en harmonie avec la construction principale. La volumétrie doit exprimer clairement les fonctions de la construction (bureaux, espace de recherche, centre de formation, habitat, etc.). La linéarité des volumes de grande dimension devra être rompue par un traitement végétal d’arbres de hautes tiges. → Toitures et couvertures Les toitures peuvent être en terrasse ou à plusieurs pentes et dans tous les cas répondre de la même qualité de recherche architecturale que les façades. Dans le cas de toitures-terrasses : - Elles doivent être traitées avec des matériaux de qualité, - Elles doivent faire l'objet d'un traitement végétalisé ou d'un traitement de type accessible pour 30% de leur surface de préférence en prolongement de locaux tels que bureaux, salles de réunion, salles de formation, etc. Dans le cas des toitures en pente, elles doivent être recouvertes soit de tuiles rondes, soit de matériaux justifiés par la forme et la qualité de la recherche architecturale. Dans tous les cas la pente ne doit pas dépasser 35%. Constructions en superstructure au-dessus de la couverture des bâtiments : Elles sont regroupées en un seul volume bâti par tranche fonctionnelle de bâtiment. A l’exception d’une tolérance de 1 mètre maximum admise dans le cas de contraintes techniques dûment justifiées, ces constructions sont totalement comprises dans la hauteur et : - soit être intégrées dans le volume dans le cas des toitures à pente, PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 126/199 - soit, dans le cas de toitures-terrasses être placées en retrait minimum de 3 mètres par rapport aux façades sur espace public et être traitées en harmonie avec l’architecture du bâtiment. → Façades et ouvertures Les couleurs vives sont interdites. Les façades doivent s’harmoniser et permettre une insertion harmonieuse dans le paysage. Une étude de coloration et de gamme chromatique des différents éléments du projet sera présentée lors de la demande de permis de construire. Les façades donnant sur les voies principales ne sont pas des façades aveugles et les ouvertures créées feront l’objet d’un traitement architectural assurant l’harmonie des proportions du bâtiment. Les façades secondaires ou aveugles doivent être traitées avec soin. → Matériaux Le choix des matériaux doit être en harmonie avec le bâti et le paysage environnant. Les annexes sont obligatoirement traitées avec les mêmes matériaux que ceux utilisés pour la construction principale. → Clôtures Voir les règles de l’article DG-1.18 des Dispositions Générales. → Signalétique La signalétique devra être conforme aux dispositions du Règlement Local de Publicité en vigueur. → Performances énergétiques et environnementales Est notamment admise l’utilisation de matériaux ou de techniques innovantes découlant de la mise en œuvre des principes liés au développement durable (bâtiments de type HQE, BBC, bioclimatique, passif, utilisation d’énergies renouvelables…). Tout projet de construction faisant appel à des matériaux ou techniques relatives aux énergies renouvelables ou à la réalisation d’économies d’énergies est autorisée sous réserve d’une bonne intégration dans le site et que les équipements liés aux énergies renouvelables (capteurs solaires, photovoltaïques et autres éléments d’architecture bioclimatique) soient intégrés et adaptés à la logique architecturale des constructions et à leur environnement patrimonial et paysager. Ils doivent être intégrés à l’enveloppe des constructions en évitant l’effet de superstructures surajoutées et de mitage. Pour les constructions neuves, ces équipements feront partie du projet architectural global du bâtiment qui sera apprécié en tant que tel. Pour le bâti ancien, ces équipements ne devront pas apparaître comme des éléments rapportés ou en contradiction avec l’harmonie générale du bâti et plus particulièrement des toitures. Il sera recherché une implantation non perceptible depuis l’espace public. Pour toutes les constructions, les groupes de climatisation et les pompes à chaleur seront implantés dans le corps du bâtiment ou en pied de façade et dissimulés dans un coffret adapté afin de réduire les nuisances visuelles et sonores. PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 127/199 → Divers dont installations techniques - Les lignes électriques et téléphoniques seront obligatoirement enterrées. ### Article UR 9 - Emprise au sol (intitulé du document : QUALITE DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS →) Coefficient de jardin 60% au moins de la superficie totale du terrain doit être non-imperméabilisée et végétalisée. → Aménagement des espaces extérieurs - Les espaces laissés libres de toute construction à l'exclusion des surfaces affectées aux accès, desserte et stationnement, doivent être aménagés en espaces verts, et comporter au moins un arbre pour 50 m² de terrain, - Les plantations existantes seront dans la mesure du possible conservées, - La création de surface imperméable doit être limitée aux stricts besoins de l’opération et de ses usagers ; - Les essences végétales à privilégier sont les essences locales et/ou adaptées aux conditions édaphoclimatiques ainsi que les espèces caduques. Les espèces particulièrement allergènes doivent être évitées (cf. annexe n°3 – « Palettes végétales » de la CASA), - Tout arbre de haute tige abattu doit être remplacé par la plantation d’arbres d’essences adaptées à la nature du sol, - Le choix des végétaux plantés à proximité des façades sud des bâtiments privilégiera les espèces à feuilles caduques, - Les arbres devront être regroupés en bosquet quand leur espèce le permet, - Les aires de stationnement à l’air libre doivent être plantées d’un arbre pour deux aires de stationnement ; → Les éléments paysagers à préserver au titre de l'article L.151-19 du Code de l'urbanisme et identifiés sur le plan de zonage Voir les règles de l’article DG-3.2 des Dispositions Générales. Stationnement ### Article UR 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : STATIONNEMENT) Voir les règles de l’article DG-1.19 des Dispositions Générales → Dispositions particulières - 70% des nouvelles places de stationnement doivent être réalisées sous emprise, sous dalle ou en silo, - Toutes les nouvelles places de stationnement à l'air libre doivent être perméables. PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 128/199 SECTION 3 - EQUIPEMENTS ET RESEAUX ### Article UR 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES) Voir les règles de l’article DG-1.21 des dispositions générales. ### Article UR 12 - Stationnement (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX →) Eau potable Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales. → Eaux usées Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales. → Eaux pluviales Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales. → Réseaux câblés Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales. → Communications électroniques Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales. → Défense incendie Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales. PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 129/199 ZONE UV Partie intégrante de la technopole de Sophia-Antipolis, la zone UV est principalement destinée à l’accueil d’activités liées à la recherche, d’activités tertiaires, de bureaux de service, d’équipements liés à l’enseignement, à la formation, à l’habitat des étudiants, chercheurs et enseignants et aux équipements collectifs. Dans la zone UV, le logement est autorisé uniquement dans les secteurs concernés par des emplacements réservés pour des programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale. DIVISION EN SOUS-ZONES Elle est composée de deux secteurs comme indiqués ci-après : - Un secteur UVa destiné à accueillir les constructions à usage principal d’activités de recherche et tertiaires ainsi que l’habitat (dans les emplacements réservés pour des programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale prévus par les documents graphiques), l’hébergement et les installations nécessaires à l’accueil des étudiants, chercheurs et enseignants, - Un secteur UVb destiné à accueillir les constructions à usage d’activités de recherche et tertiaires ainsi que les activités horticoles. ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP) - OAP « Qualité des aménagements et constructions », - OAP « Trame verte et bleue ». Cf. pièce « OAP » du PLU. ARTICULATION DU REGLEMENT ECRIT AVEC LE REGLEMENT GRAPHIQUE En complément du règlement écrit, le règlement graphique du PLU identifie : - des emplacements réservés établis au titre de l’article L.151-41 4° du Code de l’urbanisme en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements, - des espaces boisés classés soumis aux dispositions de l’article L.130-1 du Code de l’urbanisme - des éléments de patrimoine ou de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme, - des éléments à préserver au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme Cf. dispositions générales du présent règlement (articles DG-3.2 et DG-3.3). Cf. pièce « prescriptions spéciales » du PLU. RISQUES Voir les règles du Chapitre 2 des dispositions générales. Dans les secteurs concernés par des Plans de Prévention des Risques approuvés, les règlements des PPR annexés s’imposent. En tout état de cause, ce sont les dispositions les plus restrictives qui s’appliquent. PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 130/199 SECTION 1 - DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURE D’ACTIVITES --- Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 06018_PLU_20250930. Page : https://edifiable.fr/plu/biot-06018/ur La commune : https://edifiable.fr/plu/biot-06018.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/06018/zone/ur