# Zone 1AU du plan local d'urbanisme de Breteil (35040) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 35040_PLU_20250925 (plan local d'urbanisme), approuvé le 25/09/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre 1AU du règlement, 14 articles. ## Les réponses du règlement Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Distance aux limites (article 1AU 7) > Lorsque les constructions ne jouxtent pas la limite séparative, la distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à 1 m. ### Emprise au sol (article 1AU 9) > Article non réglementé ### Hauteur (article 1AU 10) > 10.2 - Hauteur maximale : la construction doit s’inscrire à l’intérieur d’un volume enveloppe déterminé de la manière suivante : Pour les constructions à usage d’habitat collectif : - une hauteur maximale de 14 m au point le plus haut de la construction ; ### Stationnement (article 1AU 12) > Il ne pourra être exigé plus d’une place de stationnement par logement locatif financé avec l’aide de l’Etat. ### Espaces verts (article 1AU 13) > Ces espaces devront être conservés en pleine terre et plantés à raison d’un arbre de haute tige au minimum pour 100 m² d’espace vert. ## Les 14 articles du règlement, mot pour mot ### Article 1AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites Les occupations et utilisations du sol interdites dans la zone U correspondante, ainsi que celles qui ne sont pas expressément prévues à l’article 1AU 2 suivant. ### Article 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS) Les constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif pour lesquelles seuls les articles 6 et 7 s’appliquent ; Les installations et équipements nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif pour lesquels le présent règlement ne s’applique pas. atelier du CANAL page 42 BRETEIL - Plan Local d’Urbanisme - Envoyé en préfecture le 10/09/2025 ZONE 1 AU Reçu en préfecture le 10/09/2025 Toute opération d'aménagement compatible avec la vocation de la zone sous réserve cumulativement  de respecter un aménagement cohérent de l'ensemble de la zone suivant le présent règlement ;  que l’urbanisation de la zone se conçoive en une seule opération (la réalisation pouvant être admise en plusieurs tranches) ; L’aménagement, la réfection, le changement de destination et l’extension mesurée des bâtiments existants ainsi que l'édification d'annexes, sous réserve de respecter l'aspect général préexistant. Les constructions individuelles sont admises sur les terrains inclus dans le périmètre d'une opération d'ensemble et dont les travaux d'aménagement ont été réalisés. SECTION - 2 : CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL Les règles applicables sont celles de la zone U affectée du même indice ainsi que les orientations d’aménagement spécifiques, le zonage et/ou les présentes dispositions réglementaires. ### Article 1AU 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCÈS ET VOIRIE 3.1) Accès : Un terrain pour être constructible doit disposer d’un accès sur une voie publique ou privée, ou bien le pétitionnaire doit produire une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du code civil. Le projet peut être refusé ou subordonné au respect de prescriptions spéciales ou à la réalisation d’aménagement particuliers, si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour les utilisateurs des accès. Il peut être notamment subordonné à la limitation du nombre d'accès lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies. 3.2. - Desserte en voirie : La réalisation d'un projet est subordonnée à la desserte du terrain par une voie dont les caractéristiques répondent à sa destination et à l'importance du trafic généré par le projet. Ces caractéristiques doivent permettre la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. ### Article 1AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX 4.1) Alimentation en eau potable : Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau doit obligatoirement être raccordée au réseau d'alimentation en eau potable de capacité suffisante. 4.2. - Assainissement : 4.2.1. - Eaux usées : Toute construction ou installation susceptible de générer des eaux usées ne pourra être autorisée que si elle est raccordée à un dispositif d'assainissement conforme aux règles sanitaires en vigueur. En présence de réseau d’assainissement collectif, le raccordement est obligatoire. Si le réseau ne peut admettre la nature des effluents produits ou si la station d'épuration n'est pas adaptée à leur traitement, un pré-traitement conforme à la réglementation en vigueur sera exigé au pétitionnaire. Concernant le domaine public ferroviaire, il est strictement interdit d'y déverser les eaux usées. atelier du CANAL page 43 BRETEIL - Plan Local d’Urbanisme - Envoyé en préfecture le 10/09/2025 ZONE 1 AU Reçu en préfecture le 10/09/2025 4.2.2. - Eaux pluviales : Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. Les aménagements réalisés sur un terrain doivent être réalisés de telle sorte qu’ils garantissent l’évacuation des eaux pluviales, de préférence par infiltration dans le sol ou par récupération. La mise en œuvre d’un prétraitement des eaux pluviales pourra être exigé du pétitionnaire en fonction de la nature des activités exercées ou des enjeux de protection du milieu naturel environnant. Les mesures de rétention devront être conçues, de préférence selon des méthodes alternatives (noues, tranchées et voies drainantes, puits d’infiltration …) à l’utilisation systématique de bassins de rétention. La réalisation de ces aménagements devra être conçue de façon à limiter l’impact depuis les espaces publics. En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, des aménagements adaptés à l’opération et au terrain doivent être réalisés pour permettre le libre écoulement des eaux et pour en limiter les débits. 4.3. - Autres réseaux : Les réseaux d'électricité et de téléphone, liés au projet de construction, ainsi que les branchements sur le domaine privé, devront être dissimulés à la charge du pétitionnaire, sauf impossibilité technique ou économique justifiée. L’utilisation d’énergies renouvelables, économes et non polluantes pour l’approvisionnement des constructions est autorisée, dans le respect de la protection des sites et des paysages. ### Article 1AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS) Cf. les orientations d’aménagement afférentes. ### Article 1AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES) Voies et emprises ouvertes à la circulation automobile : A défaut d’alignement ou de marges de reculement portés sur le plan, dans le cadre d’opération d’ensemble, les constructions s’implanteront à l’alignement des voies ou en retrait minimum d’1 m. Dans les secteurs 1AUEz, toute construction nouvelle peut être implantée soit à l’alignement, soit en retrait par rapport à l’alignement de la voie. ### Article 1AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES DE PROPRIETE) Lorsque les constructions ne jouxtent pas la limite séparative, la distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à 1 m. Dans les secteurs 1AUEz, toute construction nouvelle peut être implantée sur une ou plusieurs limites séparatives. Lorsque la construction est implantée en retrait par rapport à une limite séparative, ce retrait doit être conforme aux dispositions du code civil, suivant l’existence ou non d’ouvertures vers le fonds voisin (articles 675 et suivants du code civil). ### Article 1AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE) atelier du CANAL page 44 BRETEIL - Plan Local d’Urbanisme - Envoyé en préfecture le 10/09/2025 ZONE 1 AU Reçu en préfecture le 10/09/2025 Article non réglementé. ### Article 1AU 9 - Emprise au sol Article non réglementé ### Article 1AU 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS 10.1) Il ne pourra être autorisé de différence de niveau en exhaussement ou en excavation qui soit supérieure à 0,70 m mesuré entre le rez-de-chaussée, en tout point à la périphérie de la construction et le terrain naturel avant les travaux. 10.2 - Hauteur maximale : la construction doit s’inscrire à l’intérieur d’un volume enveloppe déterminé de la manière suivante : Pour les constructions à usage d’habitat collectif : - une hauteur maximale de 14 m au point le plus haut de la construction ; - et un gabarit déterminé par un plan vertical d’une hauteur maximale de 9 m à compter du terrain naturel avant travaux et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical. - Ce gabarit n'interdit pas la réalisation de volumes en attique et ne s’applique pas aux saillies ponctuelles (cheminées, corniches, machinerie d'ascenseur, lucarnes et autres éléments architecturaux) ni aux murs-pignons. Pour les constructions à usage d’habitat individuel et autres constructions : - une hauteur maximale de 12 m au point le plus haut de la construction ; - et un gabarit déterminé par un plan vertical d’une hauteur maximale de 7 m à compter du terrain naturel avant travaux et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical. - Ce gabarit n'interdit pas la réalisation de toitures terrasses, ni la réalisation de volumes en attique et ne s’applique pas aux saillies ponctuelles (cheminées, corniches, machinerie d'ascenseur, lucarnes et autres éléments architecturaux) ni aux murs-pignons. Dans les secteurs 1AUEz, la hauteur des constructions à destination d’habitation ne doit pas dépasser R+3+comble (ou R+3+attique). 10.3 - Cas particulier : Constructions dans la pente : Suivant la pente naturelle du terrain, un immeuble pourra présenter deux hauteurs différentes. Le dépassement de hauteur est autorisé, dans l’emprise de la construction, pour la façade qui s’implante au point le plus bas du terrain naturel avant travaux, dans la limite d’une hauteur équivalente à un étage droit, en rez-de-chaussée. 10.4 - Annexes : La hauteur des annexes n’excédera pas 3 m au point le plus haut de la construction. Dans les secteurs 1AUEz, la hauteur des constructions annexes dissociées de l’habitation ne doit pas dépasser 3,5 mètres à l’égout du toit et 5 m de hauteur totale. ### Article 1AU 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR 11.1) Généralités : L’utilisation d’énergies renouvelables, économes et non polluantes pour l’approvisionnement des constructions est autorisée, dans le respect de la protection des sites et des paysages. atelier du CANAL page 45 BRETEIL - Plan Local d’Urbanisme - Envoyé en préfecture le 10/09/2025 ZONE 1 AU Reçu en préfecture le 10/09/2025 L’implantation des constructions devra privilégier l’adaptation au terrain et le respect de la topographie de manière générale (implantation parallèle aux courbes de niveau et non perpendiculaire, sauf si la construction s’adapte à le pente). En outre, tout projet de construction devra présenter un volume et un aspect satisfaisants, permettant une bonne intégration dans l’environnement tout en tenant compte du site général dans lequel il s’inscrit, et notamment la végétation existante et les constructions voisines qui y sont implantées. La qualité recherchée vise aussi bien les volumes, y compris la forme de la toiture que les percements, les couleurs, la nature des matériaux apparents et les détails architecturaux. 11.2 - Clôtures : Leurs aspects, leurs dimensions et leurs matériaux tiennent compte en priorité de l’aspect et des dimensions des clôtures avoisinantes afin de s’harmoniser avec celles-ci. Les clôtures réalisées en matériaux précontraints sont interdits en limite sur voie ou espace public. Sur les autres limites, elles n’excéderont pas 0,50 m de hauteur et sont seront partiellement enterrées. 11.3 - Locaux et équipements techniques : Les coffrets, compteurs, boites aux lettres devront, chaque fois que c’est possible, être intégrés dans la construction ou les clôtures, en s’implantant selon une logique de dissimulation qui tienne compte des modénatures et matériaux constitutifs. 11.4 - Antennes : Les antennes, y compris les paraboles et relais téléphoniques, doivent être intégrées de façon à en réduire l’impact, notamment lorsqu’elles sont vues depuis les voies ou les espaces publics. ### Article 1AU 12 - Stationnement Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies de circulation générale, dans des conditions répondant aux besoins des activités exercées dans les constructions projetées. Il ne pourra être exigé plus d’une place de stationnement par logement locatif financé avec l’aide de l’Etat. Il est exigé au minimum : Habitat collectif : Une place et demi de stationnement par logement. Habitat individuel : Deux places de stationnement par logement, dont l’une peut être abritée ou en sous-sol. Constructions à usage commercial, artisanal, bureau ou service : Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors du domaine public, dans des conditions répondant aux besoins des activités exercées dans les constructions projetées. Dans le cadre d’opérations, visées à l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme, il sera exigé au moins une place de stationnement par logement. Dans les secteurs 1AUEz situés à moins de 500m de la gare, il sera exigé une place de stationnement par logement en application de l’article L.151-36 du code de l’urbanisme. Ce plafond est ramené à 0,5 place de stationnement par logement pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État, les logements locatifs intermédiaires, les résidences pour personnes âgées et les résidences universitaires en application des articles L.151-34 et L.15135 du code de l’urbanisme. ### Article 1AU 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS 13.1) EBC : Cf. annexe en fin de règlement atelier du CANAL page 46 BRETEIL - Plan Local d’Urbanisme - Envoyé en préfecture le 10/09/2025 ZONE 1 AU Reçu en préfecture le 10/09/2025 13.2 - Espaces verts - Plantations : Les plantations existantes seront conservées ou bien déplacées ou remplacées par des plantations équivalentes. Tout projet de construction sur un espace boisé mais non classé comme tel au document graphique devra prendre en compte le boisement et s’y adapter. Toutes occupations et utilisations du sol, travaux ainsi que les coupes, abattages et défrichements, concernant les haies bocagères, repérées par une trame spécifique au document graphique, au titre de l’article L.123-1 7éme alinéa du code de l’urbanisme, ne doivent pas compromettre l’existence et la pérennité de l’ensemble de la haie concernée. Ces occupations et utilisations du sol citées précédemment doivent faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie. 13.2.4 - Espaces libres : - Pour les lotissements et groupes d’habitation, des espaces libres, traités en espaces verts de qualité, devront être intégrés au projet. Ils représenteront au moins 15 % de la surface de l’opération et de préférence d’un seul tenant. Ces espaces devront être conservés en pleine terre et plantés à raison d’un arbre de haute tige au minimum pour 100 m² d’espace vert. Ils devront être réalisés de manière à favoriser la convivialité entre co-lotis et pourront comprendre les cheminements des piétons et des cycles. Des espaces verts de l’opération pourront accessoirement comporter les dispositifs de régulation des eaux pluviales. Les aires de stationnement en surface, de ces opérations, doivent faire l’objet d’un traitement paysager d’ensemble et être plantés à raison d’un arbre de haute tige pour quatre places de stationnement aérien. - A la parcelle, les espaces libres de toute construction, de stationnement et de circulation automobile devront être aménagés en espaces verts de qualité. Ils représenteront 20 % au moins de la surface du terrain d’assiette de la construction. Les espaces libres dans les marges de recul par rapport aux voies, seront de préférence traités en espaces verts de qualité. SECTION 3 : POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL ### Article 1AU 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS (C.O.S)) Article non réglementé. atelier du CANAL page 47 BRETEIL - Plan Local d’Urbanisme - Envoyé en préfecture le 10/09/2025 ZONE 2 AU Reçu en préfecture le 10/09/2025 CHAPITRE 2 - REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE 2 AU CARACTERISTIQUES GENERALES : Les zones 2 AU sont des zones naturelles dont les équipements en périphérie immédiate, n’ont pas de capacité suffisante pour permettre, à court terme, leur urbanisation. Elles sont donc momentanément inconstructibles et conservent en attendant leur vocation rurale et/ou agricole . Leur ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification du PLU. En sont exclues toutes occupations et utilisations du sol qui en compromettraient l’urbanisation ultérieure. Les constructions en pierre ou en terre, antérieures au 20ième siècle sont, a priori, des éléments constitutifs du patrimoine communal et se doivent d'être conservées et restaurées. A ce titre, le permis de démolir sera exigé au titre des dispositions du 7ième alinéa de l’article L.123-1 du code de l’urbanisme. Rappel : Dans les zones U et AU repérées graphiquement, au titre de l’article L.123-1-16° du Code de l’urbanisme chaque opération à vocation de logement devra comporter des logements à vocation sociale, dans le respect des objectifs de mixité sociale fixés dans le PLH (cf. annexes du PLU). SECTION 1 - NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL ARTICLE 2 AU 1 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES : Toutes les occupations et utilisations du sol autres que celles existantes ou mentionnées à l'article 2 AU 2. ARTICLE 2 AU 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS Les installations et équipements techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif (assainissement, eau potable, électricité, ...). Les équipements d'infrastructure ayant vocation à desservir les futures constructions. ARTICLES 2 AU 3 à 2 AU 14 Ces articles ne sont pas réglementés, à l’exception des articles 2 AU 6 et 2 AU 7. ARTICLE 2 AU 6 : IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES Les installations et équipements de service public ou d’intérêt collectif s’implanteront à l’alignement ou limite d’emprise ou bien en retrait d’au moins 1 m. ARTICLE 2 AU 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES DE PROPRIETE Les installations et équipements de service public ou d’intérêt collectif s’implanteront en limite ou en retrait d’au moins 1 m. atelier du CANAL - REGL.PLU/SDP/ 2025/01/28 page 49 Envoyé en préfecture le 10/09/2025 Reçu en préfecture le 10/09/2025 TITRE IV - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES atelier du CANAL - REGL.PLU/SDP/ 2025/01/28 page 51 BRETEIL - Plan Local d’Urbanisme - Envoyé en préfecture le 10/09/2025 ZONE A Reçu en préfecture le 10/09/2025 CHAPITRE 1 - REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE A CARACTERISTIQUES GENERALES : La zone A est une zone agricole à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Seules sont autorisées, dans cette zone, les constructions, installations ou utilisations du sol liées et nécessaires à l’exploitation agricole et aux services publics ou d’intérêt collectif. Les constructions en pierre ou en terre, antérieures au 20ième siècle sont, a priori, des éléments constitutifs du patrimoine communal et se doivent d'être conservées et restaurées. A ce titre, le permis de démolir sera exigé au titre des dispositions du 7ième alinéa de l’article L.123-1 du code de l’urbanisme. Des secteurs de la zone A sont situés en zones inondables, repérées au titre du Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRi) du Meu, du Garun et de la Vaunoise, approuvé le 20 octobre 2005. SECTION 1 - NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 35040_PLU_20250925. Page : https://edifiable.fr/plu/breteil-35040/1au La commune : https://edifiable.fr/plu/breteil-35040.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/35040/zone/1au