# Zone A du plan local d'urbanisme de Brie (35041) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 35041_PLU_20231016 (plan local d'urbanisme), approuvé le 16/10/2023, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre A du règlement, 7 articles.

## Les 7 articles du règlement, mot pour mot

### Article A 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : Destinations et sous-destinations autorisées et interdites)

Destinations et sous-destinations

Autorisée Autorisée

sous

condition

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole

X

Exploitation forestière

Habitation

Logement

X

Hébergement

Equipements d’intérêt collectif et de service public

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations

publiques et assimilées

Locaux techniques et industriels des administrations

X

publiques et assimilées

Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

Equipements sportifs

Commerce et activités de service

Artisanat et commerce de détail

Restauration

Commerce de gros

Activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Hébergement hôtelier et touristique

X

Cinéma

Autres activités des secteurs secondaire et tertiaire

Industrie

Entrepôt

Bureau

Centre de congrès et d’exposition

Interdite
X
X X
X X X X X X X X X X X X

### Article A 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités)

2.1. Sont interdits
- Les destinations et sous-destinations non autorisées à l’article A 1 et non autorisées sous conditions au présent article.
- Toute installation de stockage de déchets inertes (ISDI).
- Les dépôts de véhicules hors d’usage et les dépôts de ferraille et de matériaux divers.
- L'ouverture ou l'extension de carrières ou de mines.
- Toute construction, extension ou installations à moins de 5 mètres des berges des cours d'eau.
- Les affouillements, exhaussements, terrassements et drainages à moins de 5 mètres des berges, des cours d’eau identifiés au plan de zonage au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme, sauf dérogation par la police de l'eau pour des raisons techniques, environnementales ou de sécurité.
- Les champs de panneaux photovoltaïques au sol.
- Les constructions, installations, remblais et exhaussements situés en zone inondable.

2.2. Sont autorisés sous conditions
CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NÉCESSAIRES AUX ACTIVITÉS AGRICOLES AINSI QU’AUX SERVICES PUBLICS OU D’INTÉRÊT COLLECTIF
2.2.1. Le logement de fonction et ses annexes
- L’édification des constructions à usage de logement de fonction strictement nécessaires au fonctionnement des exploitations agricoles du fait de la nature de l'activité agricole pratiquée et de son importance (surveillance permanente et rapprochée justifiée) sous réserves :
• qu’il n’existe pas déjà un tel logement sur le site de production.
• que le logement de fonction soit implanté dans un rayon de 30 mètres autour d’un des bâtiments de l’exploitation nécessitant une présence permanente.
• que le bâtiment soit implanté à plus de 100 mètres des bâtiments ou installations relevant d’une autre exploitation agricole en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de 2 ans.
- L'extension des logements de fonction est autorisée aux conditions cumulatives suivantes :
• elle ne doit pas créer de logement nouveau,
• elle est soumise aux conditions de hauteur, d'emprise et de densité définies à l’article A 4,
• elle ne doit pas réduire les interdistances existantes déjà inférieures à 100 mètres entre ledit bâtiment et les bâtiments ou installations relevant d’une autre exploitation agricole en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de 2 ans.
- L'édification d’annexes aux logements de fonction est autorisée aux conditions cumulatives suivantes :
• elle ne doit pas compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site,
• elle est soumise aux conditions de hauteur, d'emprise et de densité définies à l’article A 4.
• que l’annexe soit implantée à plus de 100 mètres des bâtiments ou installations relevant d’une autre exploitation agricole en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de 2 ans.
- En cas de transfert ou de création d’un corps d’exploitation agricole, la création d’un éventuel logement de fonction ne pourra être acceptée qu’après la réalisation des bâtiments d’exploitation.

2.2.2. L’activité agricole
- En raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, le changement de destination des bâtiments agricoles existants à la date d’approbation du PLU et repérés au zonage est autorisé aux conditions cumulatives suivantes :
• il ne doit pas compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site,
• il doit se faire :
o soit à des fins de diversification liées à l'accueil et à l'hébergement (ex : gîtes ruraux),
o soit en vue de réaliser un logement de fonction ou un local de permanence.
• le bâtiment ne peut faire l’objet d’extensions simultanées ou ultérieures.
• le bâtiment doit être situé à plus de 100 mètres des bâtiments ou installations relevant d’une autre exploitation agricole en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de 2 ans.
En outre, ce changement de destination est soumis à l'avis conforme de la CDPENAF.
- Les installations et constructions destinées aux autres activités de diversification à condition d'être accessoires à l'activité agricole (ex : aires naturelles de camping, local de vente et de transformation...) et à condition d'être à plus de 100 mètres de bâtiments agricoles en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de 2 ans et relevant d'une autre exploitation si elles sont susceptibles d'accueillir des tiers à l'exploitation.
- L’édification d’un local de permanence nécessaire à la présence journalière d’un autre actif agricole (salarié, apprenti…) par site d’exploitation, et sous réserve :
• qu’il n’existe pas déjà un tel local sur le site d’exploitation,
• qu’il soit incorporé ou en extension d’un des bâtiments du site d’exploitation,
• que l’emprise au sol ne dépasse pas trente mètres carrés (30 m²).
- Les constructions et installations nécessaires au stockage et à l'entretien de matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole agréées au titre de l'article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime.

2.2.3. Les éoliennes - L’implantation d’éoliennes et des installations et équipements nécessaires à leur exploitation.

2.2.4. Autres dispositions
- Les infrastructures d’intérêt général nécessaires à l’aménagement du territoire sous réserve d’en assurer une bonne insertion dans l’environnement.
- Les constructions, installations, équipements d’intérêt collectif et ouvrages spécifiques qui ont pour objet la satisfaction de besoins d’intérêt général sous réserve d’une bonne intégration dans le site et lorsqu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale
ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

TIERS A L’ACTIVITE AGRICOLE
2.2.5. Les extensions des habitations
- L'extension des bâtiments d'habitation existants est autorisée aux conditions cumulatives suivantes :
• elle ne doit pas compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site,
• elle ne doit pas créer de logement nouveau,
• elle est soumise aux conditions de hauteur, d'emprise et de densité définies à l’article A 4,
• elle ne doit pas réduire les interdistances existantes déjà inférieures à 100 mètres entre ledit bâtiment et les bâtiments ou installations relevant d’une exploitation agricole en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de 2 ans.

2.2.6. Les annexes des habitations
- L'édification d’annexes aux bâtiments d'habitation existants est autorisée aux conditions cumulatives suivantes :
• elle ne doit pas compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site,
• elle est soumise aux conditions de hauteur, d'emprise et de densité définies à l’article A 4.
• elle doit être située à plus de 100 mètres de bâtiments ou installations relevant d’une exploitation agricole en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de 2 ans.

2.2.7. Le changement de destinations - Le changement de destination des bâtiments agricoles existants à la date d’approbation du PLU
et repérés au zonage est autorisé aux conditions cumulatives suivantes : • il ne doit pas compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site, • le bâtiment ne peut faire l’objet d’extensions simultanées ou ultérieures. • Le bâtiment doit posséder une emprise au sol minimale de 50 m². • le bâtiment doit être situé à plus de 100 mètres de bâtiments ou installations relevant d’une exploitation agricole en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de 2 ans.
En outre, ce changement de destination est soumis à l'avis conforme de la CDPENAF. - Les nouvelles destinations autorisées sont les suivantes :
• Logement • Hébergement hôtelier et touristique

2.2.8. Autres dispositions
- L’adaptation ou la réfection d’un bâtiment existant.
- La restauration d’un bâtiment dont il existe l’essentiel des murs porteurs, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques du bâtiment.

### Article A 3 - Accès et voirie (intitulé du document : Mixité fonctionnelle et sociale Non réglementé.)

4. Règlement écrit

THÉMATIQUE II - CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

### Article A 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : Volumétrie et implantation des constructions)

4.1 Emprise au sol des habitations, logements de fonction et annexes - L’emprise au sol de référence correspond à l'emprise au sol du bâtiment existant sur l'îlot de propriété, à la date d'approbation du présent PLU.

CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NÉCESSAIRES AUX ACTIVITÉS AGRICOLES AINSI QU’AUX SERVICES PUBLICS OU D’INTÉRÊT COLLECTIF
4.1.1 Logements de fonction - Les nouveaux logements de fonction seront limités à une emprise au sol de 120 m².

4.1.2 -

Extensions des logements de fonction
Les extensions des logements de fonction sont limitées à une emprise au sol de :
• Si emprise au sol existante à la date d'approbation du présent PLU est inférieure ou égale à 90 m² : extension de 50% maximum.
• Si emprise au sol existante à la date d'approbation du présent PLU est supérieure à 90 m² : extension de 30% maximum, dans une limite d’emprise au sol totale (existant + extension) de 200 m².

4.1.3 Annexes des logements de fonction - Les annexes sont limitées à une emprise au sol totale de 60 m² (existante + nouvelle).

TIERS A L’ACTIVITE AGRICOLE
4.1.4 Extensions des habitations existantes
- Les extensions des habitations sont limitées à une emprise au sol de :
• Si emprise au sol existante à la date d'approbation du présent PLU est inférieure ou égale à 90 m² : extension de 50% maximum.
• Si emprise au sol existante à la date d'approbation du présent PLU est supérieure à 90 m² : extension de 30% maximum, dans une limite d’emprise au sol totale (existant + extension) de 200 m².

4.1.5 Annexes des habitations existantes - Les annexes sont limitées à une emprise au sol totale de 60 m² (existante + nouvelle).
4.2 Hauteurs maximales autorisées I- CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NÉCESSAIRES AUX ACTIVITÉS AGRICOLES AINSI QU’AUX SERVICES PUBLICS OU D’INTÉRÊT COLLECTIF 4.2.1 Logements de fonction
- La hauteur maximale ne doit pas excéder : • 7,5 mètres au sommet du plan vertical de la façade ou à l’égout. • 11 mètres au point le plus haut.

- Pour les constructions à pente unique, la hauteur maximale ne doit pas excéder 7,5 mètres au point le plus haut.

- Pour une meilleure intégration de la construction dans son environnement bâti, une hauteur inférieure ou supérieure à celle autorisée ci-dessus peut être imposée ou autorisée en vue d’harmoniser les hauteurs avec celles des constructions voisines.
- En outre, les règles prévues ci-dessus ne s'appliquent pas aux ouvrages techniques à condition que leur nature impose des hauteurs plus importantes que celles fixées dans le présent article, tels que les antennes …

4.2.2 Annexes aux logements de fonction - La hauteur maximale ne doit pas excéder 4 mètres au point le plus haut.

4.2.3 -

Autres dispositions
La hauteur des bâtiments à usage utilitaire pour les activités autorisées dans la zone n’est pas limitée.

II. TIERS A L’ACTIVITE AGRICOLE 4.2.4 Habitations existantes
- La hauteur maximale ne doit pas excéder : • 7,5 mètres au sommet du plan vertical de la façade ou à l’égout. • 11 mètres au point le plus haut.
- Pour les constructions à pente unique, la hauteur maximale ne doit pas excéder 7,5 mètres au point le plus haut.

- Pour une meilleure intégration de la construction dans son environnement bâti, une hauteur inférieure ou supérieure à celle autorisée ci-dessus peut être imposée ou autorisée en vue d’harmoniser les hauteurs avec celles des constructions voisines.
- En outre, les règles prévues ci-dessus ne s'appliquent pas aux ouvrages techniques à condition que leur nature impose des hauteurs plus importantes que celles fixées dans le présent article, tels que les antennes …
4.2.5 Annexes aux habitations existantes - La hauteur maximale ne doit pas excéder 4 mètres au point le plus haut.
4.3 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques - Sous réserve de ne pas être concernées par les dispositions relatives aux marges de recul (voir « Dispositions communes à l’ensemble des zones »), les constructions doivent être implantées selon les dispositions suivantes :
I. CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NECESSAIRES AUX EXPLOITATIONS AGRICOLES 4.3.1 Activité agricole
- Les constructions à usage agricole doivent être implantées à au moins 5 mètres de la limite d'emprise des voies.
- Les extensions des constructions existantes ne respectant pas cette implantation pourront être autorisées en prolongement de celles-ci, sans restreindre la distance séparant lesdites constructions existantes et cet alignement et si elles ne présentent pas de dangers par rapport au tracé de l'itinéraire routier (visibilité notamment).
4.3.2 Logements de fonction Règle générale :
- Les logements de fonction et extensions doivent être implantés à au moins 5 mètres de la limite d'emprise des voies.
Règle alternative :
- Les extensions des constructions existantes ne respectant pas cette implantation pourront être autorisées en prolongement de celles-ci, sans restreindre la distance séparant lesdites constructions existantes et cet alignement et si elles ne présentent pas de dangers par rapport au tracé de l'itinéraire routier (visibilité notamment).

4.3.3 Annexes aux logements de fonction - Les annexes doivent être implantées à au moins 5 mètres de la limite d'emprise des voies.

II. TIERS A L’ACTIVITE AGRICOLE
4.3.4 Habitations existantes
- Les extensions des habitations doivent être implantées à au moins 5 mètres de la limite d'emprise des voies.
- Toutefois, les extensions des habitations existantes ne respectant pas cette implantation pourront être autorisées en prolongement de celles-ci, sans restreindre la distance séparant lesdites constructions existantes et cet alignement et si elles ne présentent pas de dangers par rapport au tracé de l'itinéraire routier (visibilité notamment).

4.3.5 Annexes aux habitations existantes - Les annexes doivent être implantées à au moins 5 mètres de la limite d'emprise des voies.

4.4 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Règle générale :
- Les constructions, extensions et annexes, lorsqu'elles ne jouxtent pas les limites séparatives, doivent être implantées à une distance de ces limites au moins égale à la moitié de leur hauteur mesurée à l'égout de toiture, sans pouvoir être inférieure à 1,90 mètre.
Règle alternative :
- Les extensions des constructions existantes ne respectant pas cette implantation pourront être autorisées en prolongement de celles-ci, sans restreindre la distance séparant lesdites constructions existantes et cette limite séparative.

4.5 Implantation des annexes par rapport à l’habitation principale/logement de fonction
- Les annexes autorisées à l’article 2 doivent être édifiées à une distance n’excédant pas 30 mètres de l’habitation principale ou du logement de fonction. En aucun cas, une nouvelle annexe ne pourra être autorisée sur une parcelle agricole exploitée.

### Article A 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère)

5.1 Aspect des constructions - Les constructions doivent s’intégrer à leur environnement. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. - Les matériaux bruts (parpaings, béton, carreaux de plâtre…), non conçus pour être laissés apparents, doivent être recouverts d’un enduit, d’un parement ou d’un bardage de ton neutre.
5.2 Clôtures des habitations et logements de fonction - Les matériaux bruts (parpaings, béton…), non conçus pour être laissés apparents, doivent être recouverts d’un enduit ou d’un parement.

- Les clôtures donnant : o Sur le domaine public (en rouge sur le schéma ci-dessus) seront constituées, ▪ soit d’une haie variée. ▪ soit d’éléments ajourés (grillages …) sur toute la hauteur, dans une limite de 1,60 m pouvant être doublés d’une haie variée.
▪ soit d’un mur-bahut de 0,80 m maximum surmonté d’éléments ajourés (grilles …) pour une hauteur totale maximum de 1,60 m pouvant être doublés d’une haie variée.
o Sur une limite de parcelle à usage principal d’habitation (en bleu sur le schéma cidessus) ne doivent pas dépasser 1,80 mètre.
o Sur une limite de parcelle naturelle, à usage agricole ou un autre usage non listé précédemment (en vert sur le schéma ci-dessus) seront constituées,
▪ soit d’une haie variée,
▪ soit d’un grillage (dans une limite de 1,80 m) doublé d'une haie vive.
Toutefois, ces possibilités ne sauraient être admises dans le cas de clôtures qu'il n'est pas souhaitable de créer en raison de leur implantation par rapport au tracé de l'itinéraire routier (visibilité notamment).
- Les murs-bahuts et éléments ajourés devront offrir des points de passage pour la faune (d’environ 20 cm par 20 cm) tous les 10 mètres, au niveau du sol.

5.3 Performances énergétiques et environnementales
- Les constructions privilégieront une conception et une consommation d’énergie, compatibles
avec le concept de développement durable. L’emploi d’énergies renouvelables, économes et non polluantes sera privilégié.
5.4 Éléments de paysage à protéger - Tous travaux ayant pour effet de détruire ou de modifier un élément de paysage (bâti) identifié par le présent PLU au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme, doivent faire l’objet d’une autorisation préalable dans les conditions prévues au code de l'urbanisme. Par ailleurs, tous les travaux réalisés sur ces éléments doivent être conçus dans le respect des caractéristiques du patrimoine à préserver.

### Article A 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions)

6.1 Éléments de paysage à protéger - La suppression par coupe ou abattage d’un élément de paysage identifié au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme : • est soumise à déclaration préalable, • pourra être refusée pour des raisons d’ordre historique, paysager, écologique,
• lorsqu’elle est autorisée, elle doit être compensée par la plantation d’un élément qui jouera un rôle écologique et paysager au moins équivalent à celui supprimé (au moins un mètre de haie pour chaque mètre détruit).
6.2 Autres dispositions
- La plantation d’espèces invasives ou au fort potentiel allergisant répertoriées en annexe du présent règlement est interdite.

### Article A 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : Stationnement)

Pour la création de nouveau logement par changement de destination ou division de logement existant, est exigée 2 places par logement.
- Le stationnement est prévu en dehors des voies publiques et doit être réalisé sur le terrain concerné par le projet ou sur tout autre terrain distant de moins de 300 mètres.

THÉMATIQUE III – ÉQUIPEMENT ET RESEAUX
Voir « Dispositions communes à l’ensemble des zones « pages 21 et 22.

TITRE IV - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES ET FORESTIÈRES

CHAPITRE I - RÈGLEMENT APPLICABLE AUX ZONES NP

La zone NP est destinée à être protégée en raison, soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leurs intérêts, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit en raison de l'existence d'exploitations forestières.
Elle couvre les boisements, les abords des cours d’eau et quelques espaces naturels constitutifs des continuités écologiques de BRIE.
Cette zone est soumise, pour partie, au risque inondation (cf. PPRI en annexe des servitudes d’utilité publique).

THÉMATIQUE I - DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITE

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 35041_PLU_20231016.
Page : https://edifiable.fr/plu/brie-35041/a
La commune : https://edifiable.fr/plu/brie-35041.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/35041/zone/a