# Zone 1AUB2 du plan local d'urbanisme intercommunal de Brou (28061) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 200069961_PLUi_20260612 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 12/06/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 1AUB2 du règlement, 9 rubriques.

## Les 9 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique 1AUB2 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURE D’ACTIVITE)

Destinations et sous destinations autorisées et autorisées sous réserve
Le tableau suivant précise les destinations et sous destinations autorisées et autorisées sous réserve :
- Du respect des conditions particulières précisées à la suite du tableau pour les destinations et sous-destinations autorisées sous conditions,
- Des interdictions et limitations précisées à la suite du tableau.

Destination Exploitation agricole et forestière Habitation
Commerce et activités de
services
Equipements d’intérêt collectif et
services publics
Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Sous-destination
Exploitation agricole
Exploitation forestière
Logement Hébergement Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle
Hôtels Autres hébergements touristiques
Cinéma Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Établissements d'enseignement, de santé
et d’action sociale Salles d'art et de spectacles
Équipements sportifs Lieux de culte
Autres équipements recevant du public Industrie Entrepôt Bureau
Centre de congrès et d'exposition Cuisine dédiée à la vente en ligne

Autorisé
X X X X
X X X X X
X
X X X X X
X X

Autorisé sous conditions
(1) (1)

Occupations et utilisations du sol autorisées sous conditions :
(1) Sont autorisées sous réserve qu’elles n’engendrent ni de risques (stockage de produits dangereux par exemple) ou de nuisances incompatibles avec le caractère résidentiel de la zone (bruits, vibrations, odeurs…) :
- Les constructions destinées aux entrepôts - Les constructions destinées à l’industrie, sauf pour la commune de Brou - Les installations classées soumises à autorisation, à enregistrement ou à
déclaration préfectorale
Les constructions destinées aux entrepôts sont autorisées, à conditions d’être liées à une activité commerciale de vente au détail ou artisanale.
Les reconstructions à l'identique après démolition/sinistre sont autorisées, sous réserve que le sinistre ne soit pas lié à un risque naturel référencé dans les documents graphiques du règlement et/ou mis en annexes du PLUiH et que la construction d’origine ait été construire conformément aux règles en vigueur à l’époque.
Sont autorisées les constructions et installations, sous conditions d’être nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Sont autorisés les affouillements et exhaussements de sols, sous condition d’être liés à la construction des bâtiments, aux équipements d'intérêt général et aux activités autorisées dans la zone ainsi qu’à l’aménagement paysager des espaces non construits accompagnant les constructions. Les affouillements et exhaussements du sol sont également autorisés s’ils sont complémentaires ou nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées dans la zone, notamment pour des raisons techniques ou d’adaptation au terrain naturel, ou s’ils sont destinés à l’aménagement de voies et réseaux divers liés aux projets routiers d’intérêt général ou déclarés d’utilité publique. Les sous-sols sont autorisés en dehors des zones d’aléas inondations et remontées de nappes.
Dispositions applicables aux zones à urbaniser | 1AUB2

Destinations et sous-destinations interdites
Sont de plus interdits dans toute la zone 1AUB2 :
- Les exploitations forestières et agricoles - Le commerce de gros - Les cuisines dédiées à la vente en ligne - Les constructions et établissements de toutes natures qui ne respectent pas le
caractère de la zone ou qui sont incompatibles avec le paysage urbain environnant, en particulier les dépôts de véhicules. - Les dépôts à l'air libre de déchets, de ferrailles, de combustibles solides et véhicules hors d'usage (entreprises de cassage de voitures) ; - L'ouverture et l'exploitation de carrières ; - Le stationnement de caravanes isolées pour une durée supérieure à trois mois par an, sauf dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur ; - Les installations de camping soumises à autorisation préalable.

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### Rubrique 1AUB2 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : Implantation des annexes d’une surface de plancher inférieure ou égale à 12 m²)

Les annexes d’une superficie inférieure ou égale à 12m² peuvent être implantées soit en limite séparative, soit en retrait par rapport aux limites séparatives, sans distance de retrait minimum imposée.
Implantation des annexes à cheval sur un zonage U et A/N
Pour les unités foncières situées à cheval sur un zonage AU et A/N, les annexes aux habitations peuvent être implantées dans l’unité foncière à une distance maximale de 40 mètres comptée à partir des murs extérieurs du bâtiment d'habitation principal.
L’emprise au sol de l’ensemble des constructions devra respecter les règles d’emprises au sol fixées par le règlement de la zone U définies ci-après.
Les extensions des bâtiments doivent être réalisées dans la continuité du bâti existant.
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De manière générale, plusieurs constructions peuvent être édifiées sur un même terrain.
En secteur 1AUB2, l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres n’est pas réglementée.

Implantation des constructions sur le terrain

L’implantation des constructions doit être cohérente avec l'implantation du bâti environnant et respectueuse de l'architecture traditionnelle.

Un soin particulier doit être apporté à l'implantation des constructions dans les terrains en pente. La plantation de bosquets d'arbres participera à l'insertion dans le paysage des constructions.

La construction principale doit être implantée perpendiculairement à la pente (dans le sens des lignes de pente).

Implantation à privilégier

Implantation proscrite

Exemple d’organisation intérieure permettant de tirer parti du relief tout en limitant les remblais et déblais
Les remblais et les déblais doivent être réduits autant que possible, de façon à conserver le profil naturel du terrain. Les talus créés doivent respecter une pente maximale de 1 pour 3 (33% de pente maximum).
.

Les dénivelés doivent gérés par des terrasses ou murets. Toutes excavations ou plateformes importantes sont interdites.
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### Rubrique 1AUB2 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : Hauteur des constructions)

En zone 1AUB2 à l’exception de la commune de Brou, la hauteur maximale des constructions par rapport au terrain naturel avant aménagement est limitée à 11 mètres au faîtage et à l’acrotère (RDC + 1 étages + combles ou RDC + 2 étages ou RDC + 2), le terrain naturel étant défini comme le terrain n’ayant subi préalablement à la construction de transformations artificielles importantes modifiant son niveau par rapport aux terrains avoisinants.
En zone 1AUB2, pour la commune de Brou, la hauteur maximale des constructions par rapport au terrain naturel avant aménagement est limitée à 14 mètres au faîtage (RDC+ 3 étages + combles ou RDC+3 étages dans le cas de toit terrasse sans dépasser la hauteur de l’égout de la partie pentue). Le terrain naturel étant défini comme le terrain n’ayant subi préalablement à la construction de transformations artificielles importantes modifiant son niveau par rapport aux terrains avoisinants.
Lorsque la construction s’inscrit dans un alignement de fait. La hauteur autorisée doit être comparable à celle des constructions mitoyennes, avec une tolérance de plus ou moins 1m, sans pouvoir dépasser la hauteur maximale fixée ci-dessus.
Exemples de hauteurs possibles

≤ 11m

≤ 11m

Terrains en pente et remodelés : Dans le cas de terrains en pente, la cote du milieu de la construction sert de référence.
Les équipements d’infrastructure sont exemptés de la règle de hauteur lorsque leurs caractéristiques techniques l’imposent (escaliers, machineries d’ascenseur, tours de refroidissement, chaufferie, etc) à condition d’avoir un impact visuel limité depuis la rue.
Les ouvrages liés à la production d’énergie renouvelable sont exclus du calcul de la hauteur maximale des constructions.

### Rubrique 1AUB2 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : Emprise au sol et coefficient de perméabilité)

En zone 1AUB2, sur les terrains constructibles, il est prescrit une emprise au sol maximale et un coefficient de perméabilité, à savoir :
- Emprise au sol maximale des constructions : 50% ; - Coefficient de perméabilité minimale : 40% des espaces libres.
Le coefficient de perméabilité correspond aux surfaces devant rester perméable aux eaux pluviales par un traitement de sol favorisant les infiltrations naturelles. Ces surfaces peuvent être des surfaces de pleine terre (surface en herbe, jardins, pelouses, …) et/ou plantées ou être dédiées à des espaces de stationnement ou de circulation aménagés avec des matériaux perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/ pierres par exemple). A noter, qu’une toiture végétalisée n’est pas considérée comme étant un espace perméable.

### Rubrique 1AUB2 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Les constructions, de quelque nature qu’elles soient, doivent respecter l’harmonie créée par les bâtiments existants et le site. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux compatibles avec la bonne économie de la construction.
Tout pastiche d’une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit,
Les projets présentant une architecture contemporaine peuvent être admis à condition de s’intégrer harmonieusement au tissu urbain environnant.
Les constructions doivent être adaptées par leur type et leur conception à la topographie du sol et non le sol à la construction. En cas de topographie prononcée, le déblai doit être préféré au remblai. Les dénivelés doivent être gérés par des terrasses ou murets.
L’aménagement ou l’extension d’un bâtiment existant doit respecter son caractère général pour ce qui concerne notamment, l’harmonie des volumes, l’échelle des percements et les associations de matériaux et teintes.
De manière générale, les façades en pierres de taille doivent rester apparentes et les murs en pierres doivent être conservés, sauf impossibilité technique.
Dispositions applicables aux zones à urbaniser | 1AUB2

### Rubrique 1AUB2 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : Espace libre et plantations)

Les espaces restés libres après implantation des constructions doivent faire l'objet d'un traitement paysager (végétal), à raison de 30% des espaces laissés perméables.
En complément, un arbre doit être planté. pour chaque tranche de 100 m² d’espace libre.
Les plantations existantes de qualité doivent être maintenues et entretenues. Les nouvelles plantations doivent obligatoirement utiliser des espèces adaptées au sol et aux conditions climatiques. La liste des végétaux d’essences interdits est jointe en annexe. Les essences invasives ou allergènes sont interdites (cf liste en annexe).
Dispositions applicables aux zones à urbaniser | 1AUB2

### Rubrique 1AUB2 8 - Stationnement (intitulé du document : Le stationnement)

Généralités :
Les espaces de stationnement limitant l’imperméabilisation des sols doivent être privilégiés. Ainsi, l’aménagement de ces espaces doit privilégier l’utilisation de surfaces perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/pierres par exemple).
Un traitement paysager est requis pour les aires de stationnement de plus de 6 places. Un arbre de haute tige sera planté par tranche de 100 m² d’espace de stationnement.
Sauf impossibilité technique, le stationnement des véhicules (motorisés et non motorisés) correspond aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques à l’intérieur de la propriété.
En cas d’impossibilité de réaliser tout ou partie des places de stationnement nécessaires sur le terrain pour des raisons techniques ou des motifs architecturaux ou d’urbanisme (sous réserve de justification par le porteur de projet), celles-ci peuvent être réalisées dans l’environnement immédiat de la construction pour laquelle ces places sont nécessaires, dans un rayon maximum de 100 mètres autour de la construction ou de l’opération d’aménagement.
Afin d’assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations, il est exigé :

Pour les nouvelles constructions à usage d’habitation : - En zone 1AUB2 : o 1 place / 60 m² de surface de plancher et au moins 1 place par logement ; o 2 places par habitation individuelle.
Dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble, la gestion du stationnement des logements pourra s’effectuer via la création d’un parc commun à l’ensemble ou à une partie de l’opération.
« Conformément aux articles L.151-35 du code de l’urbanisme, il n’est exigé qu’une seule place de stationnement automobile par logement lors de la construction des logements, établissements ou résidences mentionnées à l’article L151-34 du code de l’urbanisme et concernant notamment :
- de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, - des établissements assurant l'hébergement des personnes âgées, - des résidences universitaires mentionnées. » Extrait du rapport de présentation
Pour les constructions à usage de d’activités artisanales, commerciales ou de bureaux, d’hôtelleries, il doit être aménagé au moins :
- une aire de stationnement pour une surface liée à l’activité comprise entre 60m² et 99m² de surface de plancher ;
- une aire de stationnement supplémentaire par tranche de 40 m² de surface de plancher.
Pour les changements de destination : Pour les changements de destination sans création de surface dans la limite de la création d’un seul logement : Aucune place n’est exigée. Pour les autres cas, les règles précédemment évoquées s’appliquent.
Obligation de stationnement des vélos :
Pour les immeubles d’habitation et de bureaux, un espace dédié au stationnement des vélos est obligatoire, à raison :
- d’un emplacement de 0,5 m² par logement ; - d’un emplacement de 0,25 m² pour 100m² de surface de plancher de bureaux, de
commerce ou d’artisanat. Cet espace doit être situé en rez-de-chaussée et facilement accessible depuis les différentes constructions de l’opération en cas de mutualisation du stationnement à l’échelle de l’opération.
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### Rubrique 1AUB2 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : Accès)

Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds voisins dans les conditions fixées par l'article 682 du Code Civil.
Les caractéristiques des accès doivent permettre la circulation des engins de collecte des déchets ménagers, ou dans le cas d’une impossibilité technique, un espace de dépôt intégré d’un point de vue architectural et paysager devra être prévu depuis l’accès principal.
Les accès doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements, et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique.
Les accès doivent avoir une largeur minimale de 4 mètres, sauf pour la commune de Brou où cette largeur est abaissée à 3 mètres.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celles de ces voies qui présenteraient une gêne ou risque pour la circulation peut être interdit.
Les accès et cheminements limitant l’imperméabilisation des sols sont à privilégier. Ainsi, les espaces de circulation des nouvelles constructions devront utiliser en priorité des surfaces perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/ pierres par exemple).
Le portail sera implanté de manière à permettre, lorsque cela est possible, le stationnement d’un véhicule hors de la voie publique. À défaut, et en cas d’impossibilité technique avérée, il pourra être implanté en limite d’emprise publique, sous réserve que son ouverture n’empiète pas sur le domaine public.
En outre, la desserte forestière devra être garantie afin de permettre le défruitement.
Voirie
Les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination et permettent l'accès du matériel de lutte contre l'incendie.

Eau potable
Tout terrain, pour recevoir une construction ou une installation nouvelle, doit être desservi par un branchement au réseau public existant de distribution d’eau potable, dans les conditions définies par le règlement d’eau potable du Grand Châteaudun et dans le respect de la réglementation en vigueur. Sa mise en œuvre devra être autorisée préalablement par le service de l’eau. Si la capacité du réseau est insuffisante pour répondre aux besoins de la construction, l’édification de cette construction sera subordonnée au renforcement du réseau.
Les constructions autres que les bâtiments annexes qui ne peuvent être desservies en eau ne sont pas admises.
L’aménagement d’une opération d’ensemble devra recevoir un accord préalable du service de l’eau. En cas de capacité insuffisante, la réalisation de l’opération sera subordonnée au renforcement du réseau et/ou de la capacité des ressources en eau potable.

### Rubrique 1AUB2 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : Assainissement)

Le branchement sur le réseau d'assainissement est, lorsqu’il existe, obligatoire pour toute construction nouvelle ou réhabilitation, engendrant des eaux usées domestiques, en respectant les dispositions énoncées dans le règlement d’assainissement en vigueur.
A titre indicatif, tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau public de collecte est soumis à l’autorisation du service assainissement collectif.
En l’absence de réseau ou en cas d’impossibilité technique constaté par le service assainissement collectif, de raccordement, l’assainissement autonome des constructions devra être réalisé dans ls conditions définies par le règlement d’assainissement non collectif et dans le respect de la réglementation existante après accord de la collectivité détentrice de la compétence. Les installations devront être prévues pour être facilement raccordables au réseau public s’il est réalisé.
Dispositions applicables aux zones à urbaniser | 1AUB2

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200069961_PLUi_20260612.
Page : https://edifiable.fr/plu/brou-28061/1aub2
La commune : https://edifiable.fr/plu/brou-28061.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/28061/zone/1aub2