# Zone UE du plan local d'urbanisme intercommunal de Brou (28061) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 200069961_PLUi_20260612 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 12/06/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UE du règlement, 9 rubriques. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Ue. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Les 9 rubriques du règlement, mot pour mot Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions. ### Rubrique UE 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURE D’ACTIVITE) Destinations et sous-destinations autorisées et autorisées sous réserve Le tableau suivant précise les destinations et sous destinations autorisées et autorisées sous réserve : - Du respect des conditions particulières précisées à la suite du tableau pour les destinations et sous-destinations autorisées sous conditions, - Des interdictions et limitations précisées à la suite du tableau. Destination Sous-destination Autorisé Exploitation agricole et forestière Exploitation agricole Exploitation forestière Habitation Logement Hébergement X Artisanat et commerce de détail Restauration X Commerce et activités de services Commerce de gros Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hôtels Autres hébergements touristiques X Cinéma X Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés X Equipements Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés X d’intérêt collectif et Établissements d'enseignement, de santé et d’action sociale X services publics Salles d'art et de spectacles X Équipements sportifs X Lieux de culte X Autres équipements recevant du public X Autres activités Industrie des secteurs Entrepôt primaire, Bureau secondaire ou Centre de congrès et d'exposition X tertiaire Cuisine dédiée à la vente en ligne Autorisé sous conditions (1) X (3) (3) (2) Occupations et utilisations du sol autorisées sous conditions : (1) Les nouvelles constructions destinées à des logements sont uniquement pour les personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la gestion, la surveillance et l’entretien des établissements autorisés et sous réserve que le logement soit intégré dans le projet de bâtiment, d’activités ou d'équipements. En zone UE1 sur la commune de Jallans, les logements sont autorisés afin de permettre la reconversion du site et diversifier l’utilisation du bâtiment. (2) Les constructions à destination de bureau sont autorisées sous réserve que le/ les bureaux créés soient en lien avec des besoins propres aux équipements présents au sein de la zone. (3) Sur le périmètre de l’aérodrome de Châteaudun (ancienne base aérienne de Châteaudun), sont de plus autorisées les constructions, aménagements et ouvrages en lien avec les activités liées à l’aérodrome. En secteur UEm, sont autorisées les constructions nécessaires à l’activité militaire, En secteur UEv, les infrastructures d’accueil nécessaires et les habitations mobiles des gens du voyage. Les reconstructions à l'identique après démolition/sinistre sont autorisées, sous réserve que le sinistre ne soit pas lié à un risque naturel référencé dans les documents graphiques du règlement et/ou mis en annexes du PLUiH. Sont autorisées sous conditions, les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration préfectorale dès lors que ces dernières sont compatibles avec le voisinage. Sont autorisées les constructions et installations, sous conditions d’être nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Dispositions applicables aux zones urbaines | UE Les affouillements et exhaussements de sols sous condition d’être liés à la construction des bâtiments, aux équipements d'intérêt général et aux activités autorisées dans la zone ainsi qu’à l’aménagement paysager des espaces non construits accompagnant les constructions. Les affouillements et exhaussements du sol sont également autorisés s’ils sont complémentaires ou nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées dans la zone, notamment pour des raisons techniques ou d’adaptation au terrain naturel, ou s’ils sont destinés à l’aménagement de voies et réseaux divers liés aux projets routiers d’intérêt général ou déclarés d’utilité publique. Destinations et sous destinations interdites Le tableau suivant précise les destinations interdites : Destination Exploitation agricole et forestière Habitation Commerce et activités de services Equipements d’intérêt collectif et services publics Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires Sous-destination Exploitation agricole Exploitation forestière Logement Hébergement Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hébergement hôtelier et touristique Cinéma Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Établissements d'enseignement, de santé et d’action sociale Salles d'art et de spectacles Équipements sportifs Lieux de culte Autres équipements recevant du public Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d'exposition Les cuisines dédiées à la vente en ligne Interdit X X X X X Sont de plus interdits dans toute la zone UE : - Les constructions et établissements de toutes natures qui ne respectent pas le caractère de la zone ou qui sont incompatibles avec le paysage urbain environnant, en particulier les dépôts de véhicules ; - Les dépôts à l'air libre de déchets, de ferrailles, de combustibles solides et véhicules hors d'usage (entreprises de cassage de voitures) ; - L'ouverture et l'exploitation de carrières ; - Le stationnement de caravanes isolées pour une durée supérieure à trois mois, sauf dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur ; Les installations de camping soumises à autorisation préalable et le stationnement des caravanes. Dispositions applicables aux zones urbaines | UE ### Rubrique UE 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : Implantation des constructions sur le terrain) Non règlementé ### Rubrique UE 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : Hauteur des constructions) La hauteur des constructions sera limitée à 14 mètres au faitage et à l’acrotère. Cette hauteur maximale pourra être adaptée pour des terrains présentant une forte pente. Un dépassement pourra être autorisé, pour des éléments ponctuels, à cause d’impératifs techniques dûment motivés et liés à la spécificité de l’installation projetée : silo, cheminée, élévateur, etc. Cette règle ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Leur hauteur : - ne doit pas porter atteinte aux constructions voisines et/ou à la qualité des lieux ; doit répondre aux besoins techniques et de fonctionnement de la structure. Dans le secteur UEm : la hauteur des constructions est libre. Dispositions applicables aux zones urbaines | UE ### Rubrique UE 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : Emprise au sol et coefficient de perméabilité) En zone UEv, l’emprise au sol et les coefficients de perméabilité ne sont pas réglementées. En zone UE, à l’exception des communes de Brou et de Yèvres, il est prescrit une emprise au sol maximale et un coefficient de perméabilité, à savoir : - Emprise au sol maximale des constructions : 50% ; - Coefficient de perméabilité minimale : 25%. En zone UE, pour les communes de Brou et de Yèvres, il est prescrit une emprise au sol maximale et un coefficient de perméabilité, à savoir : - Emprise au sol maximale des constructions : 75% ; - Coefficient de perméabilité minimale : 25% Le coefficient de perméabilité correspond aux surfaces devant rester perméable aux eaux pluviales par un traitement de sol favorisant les infiltrations naturelles. Ces surfaces peuvent être des surfaces de pleine terre (surface en herbe, jardins, pelouses, …) et/ou plantées ou être dédiées à des espaces de stationnement ou de circulation aménagés avec des matériaux perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/ pierres par exemple). A noter, qu’une toiture végétalisée n’est pas considérée comme étant un espace perméable. Dispositions applicables aux zones urbaines | UE ### Rubrique UE 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère Les nouvelles constructions doivent veiller à maintenir l'harmonie générale du secteur où elles s'implantent. Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité de structure et de matériaux, allant dans le sens de l’économie et d’une bonne intégration dans le paysage. Des propositions architecturales audacieuses peuvent être acceptées sous réserve d'un projet cohérent (volume et matériaux) et à condition qu'elles s'intègrent au site. Dans le cadre d’une approche haute qualité environnementale, les propositions architecturales pour les constructions privées et publiques prenant en compte une meilleure gestion, notamment de l’énergie et des eaux pluviales, peuvent être acceptées sous réserve d’un projet cohérent (volumes et matériaux). L'aménagement ou l'extension d'un bâtiment existant doit respecter son caractère général pour ce qui concerne notamment, l'harmonie des volumes, l'échelle des percements et les associations de matériaux et teintes. Cas particuliers Les ouvrages techniques divers nécessaires au fonctionnement des services publics doivent s'intégrer dans l'environnement par leur aspect et implantation. S'ils ne peuvent être dissimulés, ils doivent faire l'objet d'un traitement soigné. Les dispositions relatives aux aspects des toitures et façades ne s'appliquent pas. Matériaux de façades Il sera privilégié les façades en matériaux ou revêtements naturels (bois, pierre, métal, verre). Les couleurs vives ou discordantes dans l’environnement immédiat et le blanc pur sont interdits. Les alternances de couleurs ou matériaux couvrant la majorité d’une façade sont interdites. L’ensemble des façades doivent être traitées avec le même soin et dans les mêmes tons que les façades principales et en harmonie avec elles. Pour les habitations destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements, les volumes du local d’activité et de l’habitation doivent présenter une certaine homogénéité, notamment en ce qui concerne les teintes de matériaux. Sont interdits pour toute construction : - L’emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux fabriqués en vues d'être recouverts d'un revêtement ou enduit (ex : carreaux de plâtre, brique creuse…) - Les couleurs vives. Matériaux de toitures Les couvertures des bâtiments doivent être compatibles avec les perspectives environnantes et doivent présenter une qualité architecturale certaine. Tous les styles de toiture sont autorisés (double pentes, toit plat/ toit terrasse, monopente, toits végétalisés ou non, …. Les matériaux de couvertures ne doivent pas être de teintes vives, criardes et brillantes. Les teintes des toitures doivent être en harmonie avec les constructions environnantes (gris, brun), le blanc pur étant interdit (sauf si ce dernier n’est pas visible depuis l’espace public). Les extensions et annexes des constructions doivent avoir des caractéristiques architecturales similaires à celles qui sont employées pour la construction principale de l’unité foncière. Il en est de même pour le choix des matériaux employés. Les vérandas* et serres à structure permanente* peuvent s'affranchir en tout ou partie des règles précédemment édictées en ce qui concerne notamment les matériaux, à condition que la structure s'inscrive en harmonie, en particulier de teinte, avec les façades et/ou la couverture de la construction à laquelle elles s'ajoutent. Dispositions applicables aux zones urbaines | UE ### Rubrique UE 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : Espace libre et plantations) En secteur UEv, les règles suivantes ne sont pas imposées. Les projets doivent participer à la qualité environnementale végétale par la mise en place d’un accompagnement paysager des espaces extérieurs. A ce titre, les espaces restés libres après implantation des constructions doivent faire l’objet d’un traitement paysager (végétal), à raison de 30% des espaces laissés perméables. En complément, un arbre doit être planté pour chaque tranche de 100 m² d’espace libre. Les marges de recul en bordure des voies doivent être plantées et convenablement entretenues. Les plantations existantes de qualité doivent être maintenues et entretenues. Les nouvelles plantations doivent obligatoirement utiliser des espèces adaptées au sol et aux conditions climatiques. (voir liste en annexe) ; La liste des végétaux d’essences interdits est jointe en annexe. Les essences invasives ou allergènes sont interdites (cf liste en annexe). Les aires de stationnement peuvent être avantageusement ’intégrées à leur environnement grâce à des aménagements paysagers (talus plantés, plantations d’accompagnement). Des haies vives ou rideaux d'arbres d'essences locales variées doivent masquer les aires de stockage extérieur et les aires de stationnement de camions et véhicules utilitaires. Un traitement paysager des aires de stationnement est demandé, sauf pour la commune de Brou, pour les aires de plus de 6 places, à raison d’un arbre planté pour 3 places. Les plantations doivent être réalisées de façon que les branches des végétaux arrivés à maturité n’empiètent par sur la voie publique. ### Rubrique UE 8 - Stationnement (intitulé du document : Le stationnement) Généralités : Les espaces de stationnement limitant l’imperméabilisation des sols doivent être privilégiés. Ainsi, l’aménagement de ces espaces doit privilégier l’utilisation de surfaces perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/pierres par exemple). Les espaces de stationnement doivent être en adéquation avec les besoins générés par l'établissement. Une mutualisation du stationnement peut être réalisée entre plusieurs équipements afin de diminuer le nombre d'emplacements à créer. Obligation de stationnement des vélos : Pour les immeubles de bureaux, un espace dédié au stationnement des vélos est obligatoire pour les constructions d’une surface de plancher supérieure à 250 m². Cet espace doit être situé en rez-de-chaussée et facilement accessible depuis les différentes constructions de l’opération en cas de mutualisation du stationnement à l’échelle de l’opération. Dispositions applicables aux zones urbaines | UE ### Rubrique UE 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : Accès) Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds voisins dans les conditions fixées par l'article 682 du Code Civil. Les caractéristiques des accès doivent permettre la circulation des engins de collecte des déchets ménagers, ou dans le cas d’une impossibilité technique, un espace de dépôt intégré d’un point de vue architectural et paysager devra être prévu depuis l’accès principal. Les accès doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements, et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique. Les accès doivent avoir une largeur minimale de 4 mètres, sauf pour la commune de Brou où cette largeur est abaissée à 3 mètres. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celles de ces voies qui présenteraient une gêne ou risque pour la circulation peut être interdit. Les accès et cheminements limitant l’imperméabilisation des sols sont à privilégier. Ainsi, les espaces de circulation des nouvelles constructions devront utiliser en priorité des surfaces perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/ pierres par exemple). Le portail sera implanté de manière à permettre, lorsque cela est possible, le stationnement d’un véhicule hors de la voie publique. À défaut, et en cas d’impossibilité technique avérée, il pourra être implanté en limite d’emprise publique, sous réserve que son ouverture n’empiète pas sur le domaine public. En outre, la desserte forestière devra être garantie afin de permettre le défruitement. Voirie Les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination et permettent l'accès du matériel de lutte contre l'incendie. Eau potable Tout terrain, pour recevoir une construction ou une installation nouvelle, doit être desservi par un branchement au réseau public existant de distribution d’eau potable, dans les conditions définies par le règlement d’eau potable du Grand Châteaudun et dans le respect de la réglementation en vigueur. Sa mise en œuvre devra être autorisée préalablement par le service de l’eau. Si la capacité du réseau est insuffisante pour répondre aux besoins de la construction, l’édification de cette construction sera subordonnée au renforcement du réseau. Les constructions autres que les bâtiments annexes qui ne peuvent être desservies en eau ne sont pas admises. L’aménagement d’une opération d’ensemble devra recevoir un accord préalable du service de l’eau. En cas de capacité insuffisante, la réalisation de l’opération sera subordonnée au renforcement du réseau et/ou de la capacité des ressources en eau potable. ### Rubrique UE 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : Assainissement) Le branchement sur le réseau d'assainissement est, lorsqu’il existe, obligatoire pour toute construction nouvelle ou réhabilitation engendrant des eaux usées, en respectant les dispositions énoncées dans le règlement d’assainissement en vigueur. A titre indicatif, tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau public de collecte est soumis à l’autorisation du service assainissement collectif. En l’absence de réseau ou en cas d’impossibilité technique constaté par le service assainissement collectif, de raccordement, l’assainissement autonome des constructions devra être en conformité avec la réglementation existante après accord de la collectivité détentrice de la compétence. Les installations devront être prévues pour être facilement raccordables au réseau public s’il est réalisé. Dispositions applicables aux zones urbaines | UE --- Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200069961_PLUi_20260612. Page : https://edifiable.fr/plu/brou-28061/ue La commune : https://edifiable.fr/plu/brou-28061.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/28061/zone/ue