# Zone 1AUA du plan local d'urbanisme intercommunal de Cély (77065) : ce que le règlement autorise

**Zone à urbaniser 1AUa** : Logement, bureaux, services et équipements ; commerce de détail jusqu'à 200 m² de surface de vente ; façade sur rue à l'alignement ou en retrait ; en limite séparative ou en retrait de 3 ou 6 m ; hauteur de 10 m au faîtage à Chartrettes, de 8 m ailleurs ; emprise au sol de 40 % au plus ; 30 % de pleine terre et 40 % de surface perméable.

Document en vigueur : 200072346_PLUi_20251016 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 16/10/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 1AUA du règlement, 10 rubriques.

## Les règles en clair

Compilées une fois depuis le document, chaque valeur adossée à la phrase du règlement qui la porte. Une valeur sans sa condition est fausse : la condition fait partie de la réponse.

Ce document a été relu à la main, par un lecteur qui ne l'avait pas compilé. Comment les règles sont relues : https://edifiable.fr/fiabilite

### Constructions autorisées (rubrique 1AUA 1, « Destinations et sous-destinations des constructions »)

- **Exploitation agricole, exploitation forestière, commerce de gros, autres hébergements touristiques, cinéma, lieux de culte, industrie, entrepôt, centre de congrès et d'exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne : interdits**
  > ... de certains usages et affectations des sols, constructions et activités Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : Sont interdites les destinations et sous-destinations suivantes : o Exploitation agricole ; o Exploitation forestière ; o Commerce de gros ; o Autres hébergements touristiques ; o Cinéma ; o Lieux de culte o Industrie ; o Entrepôt ; o Centre de congrès et d'exposition ; o Cuisine dédiée à la vente en ligne.
- **Aménagement de terrains de camping, de caravanes, de parcs résidentiels de loisirs, de sports ou loisirs motorisés, de parcs d'attraction, de golf ou d'habitations légères de loisirs : interdit**
  > Sont interdits les usages et affectations des sols suivants : o L'aménagement de terrains destinés à l'accueil des campeurs et des caravanes ; o L'aménagement de terrains destinés à des parcs résidentiels de loisirs ou village de vacances ; o L'aménagement de terrains pour la pratique de sports ou de loisirs motorisés ; o L'aménagement de terrains destinés à des parcs d'attraction ; o L'aménagement de terrains destinés à la pratique du golf ; o ...
- **Stationnement d'une caravane isolée plus de trois mois interdit, sauf dans les bâtiments et remises et sur le terrain de la résidence de l'utilisateur**
  > Sont interdits les usages et affectations des sols suivants : [...] légères de loisirs ; o Le stationnement d'une caravane isolée pour une durée supérieure à trois mois consécutifs ou non, sauf dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur ; o Les dépôts extérieurs de véhicules sauf lorsqu'ils sont associés à une destination et à une activité autorisées dans la zone et ...
- **Dépôts de matériaux ou de déchets, ouverture et exploitation de carrière : interdits**
  > ... si elles sont associées à une destination et à une activité autorisées dans la zone et seulement sur le terrain sur lequel l'activité est exercée o Les dépôts de matériaux ou de déchets ; o L'ouverture et l'exploitation de carrière.
- **Artisanat et commerce de détail admis jusqu'à 200 m² de surface de vente**
  > Sont admises sous conditions : o La sous-destination « artisanat et le commerce de détail », à condition de ne pas dépasser 200m² de surface de vente.
- Note : L'article 1 classe aussi chaque destination dans un tableau ; seules les phrases écrites sont reprises ci-dessus. Les règles d'usage sont aussi dans les dispositions communes du règlement.

### Hauteur maximale (rubrique 1AUA 4, « Hauteur »)

- **10 mètres au faîtage (R+combles à R+1+combles)** : commune de Chartrettes, toitures à pentes (autre commune)
  > Dans la zone 1AUa de Chartrettes, la hauteur maximale des constructions est limitée à : o 10 mètres au faîtage des toitures à pentes (R+combles à R+1+combles) ; o 7 mètres à l'acrotère des toitures terrasses ; o 6 mètres à l'égout de toiture (R+combles à R+1+combles).
- **7 mètres à l'acrotère** : commune de Chartrettes, toitures terrasses (autre commune)
  > Dans la zone 1AUa de Chartrettes, la hauteur maximale des constructions est limitée à : o 10 mètres au faîtage des toitures à pentes (R+combles à R+1+combles) ; o 7 mètres à l'acrotère des toitures terrasses ; o 6 mètres à l'égout de toiture (R+combles à R+1+combles).
- **6 mètres à l'égout de toiture (R+combles à R+1+combles)** : commune de Chartrettes (autre commune)
  > Dans la zone 1AUa de Chartrettes, [...] 10 mètres au faîtage des toitures à pentes (R+combles à R+1+combles) ; o 7 mètres à l'acrotère des toitures terrasses ; o 6 mètres à l'égout de toiture (R+combles à R+1+combles).
- **8 mètres au faîtage (R+combles)** : communes de Achères-la-Forêt, Arbonne-la-Forêt, Avon, Barbizon, Bois-le-Roi, Boissy-aux-Cailles, Bourron-Marlotte, Chailly-en-Bière, Cély, Fleury-en-Bière, Fontainebleau, Héricy, La Chapelle-la-Reine, Le Vaudoué, Noisy-sur-École, Perthes, Recloses, Saint-Germain-sur-École, Saint-Martin-en-Bière, Saint-Sauveur-sur-École, Samois-sur-Seine, Samoreau, Tousson, Ury et Vulaines-sur-Seine, toitures à pentes (ici)
  > Dans les zones 1AUa des autres communes, la hauteur maximale des constructions est limitée à : o 8 mètres au faîtage des toitures à pentes (R+combles) ; o 7m à l'acrotère à condition que le niveau de l'étage ait une surface correspondant au maximum à 50 % de la surface du niveau du RDC de la construction. o 4 mètres à l'égout de toiture (R+combles).
- **7m à l'acrotère** : communes de Achères-la-Forêt, Arbonne-la-Forêt, Avon, Barbizon, Bois-le-Roi, Boissy-aux-Cailles, Bourron-Marlotte, Chailly-en-Bière, Cély, Fleury-en-Bière, Fontainebleau, Héricy, La Chapelle-la-Reine, Le Vaudoué, Noisy-sur-École, Perthes, Recloses, Saint-Germain-sur-École, Saint-Martin-en-Bière, Saint-Sauveur-sur-École, Samois-sur-Seine, Samoreau, Tousson, Ury et Vulaines-sur-Seine, étage d'au plus 50 % de la surface du rez-de-chaussée (ici)
  > Dans les zones 1AUa des autres communes, la hauteur maximale des constructions est limitée à : o 8 mètres au faîtage des toitures à pentes (R+combles) ; o 7m à l'acrotère à condition que le niveau de l'étage ait une surface correspondant au maximum à 50 % de la surface du niveau du RDC de la construction. o 4 mètres à l'égout de toiture (R+combles).
- **4 mètres à l'égout de toiture (R+combles)** : communes de Achères-la-Forêt, Arbonne-la-Forêt, Avon, Barbizon, Bois-le-Roi, Boissy-aux-Cailles, Bourron-Marlotte, Chailly-en-Bière, Cély, Fleury-en-Bière, Fontainebleau, Héricy, La Chapelle-la-Reine, Le Vaudoué, Noisy-sur-École, Perthes, Recloses, Saint-Germain-sur-École, Saint-Martin-en-Bière, Saint-Sauveur-sur-École, Samois-sur-Seine, Samoreau, Tousson, Ury et Vulaines-sur-Seine (ici)
  > Dans les zones 1AUa des autres communes, [...] de l'étage ait une surface correspondant au maximum à 50 % de la surface du niveau du RDC de la construction. o 4 mètres à l'égout de toiture (R+combles).
- **4 mètres** : annexes isolées
  > Pour les annexes isolées, la hauteur maximale est limitée à 4 mètres.
- Note : Les constructions doivent aussi respecter l'épannelage des constructions avoisinantes. Les règles de hauteur sont aussi dans les dispositions communes du règlement.

### Emprise au sol (rubrique 1AUA 5, « Emprise au sol »)

- **40 % de l'unité foncière comprise dans la zone, annexes comprises**
  > ... communes et les dispositions particulières suivantes : L'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les annexes, ne peut excéder 40% de l'unité foncière comprise dans la zone 1AUa.
- Note : Les règles d'emprise au sol sont aussi dans les dispositions communes du règlement.

### Recul sur la voie (rubrique 1AUA 3, « Implantation par rapport aux voies et emprises publiques »)

- **À l'alignement ou en retrait des voies et emprises publiques** : façade sur rue de la construction principale, hors recul ou bande constructible inscrit au règlement graphique
  > ... du bâti et/ou bandes constructibles) liée à des secteurs ou rues où l'implantation par rapport aux voies et emprises publiques est différente, la façade sur rue de toute construction principale peut s'implanter soit à l'alignement soit en retrait des voies et emprises publiques.
- **3 mètres au plus de la façade sur rue d'une des constructions voisines** : façade sur rue de la nouvelle construction principale en retrait
  > La façade sur rue de la nouvelle construction principale devra respecter une distance maximum de 3 mètres par rapport à la façade sur rue d'une des constructions voisines.
- **Retrait différent admis** : extension, dans son prolongement, d'une construction existante non conforme aux règles actuelles
  > Un retrait différent est admis : • lorsque l'extension d'une construction non conforme aux règles actuelles, existante avant la date d'approbation du PLUi, est édifiée dans le prolongement de celle-ci ;
- **Retrait différent admis** : terrain situé en retrait de la voie et qui n'a qu'un accès à cette voie
  > Un retrait différent est admis : [...] • pour les terrains situés en retrait de la voie et qui n'ont qu'un accès à cette voie ;
- **Retrait différent admis** : bâtiment à l'arrière d'un bâtiment existant en première ligne sur la rue, ou qui ne participe pas à la composition architecturale de la rue
  > Un retrait différent est admis : [...] • pour un bâtiment édifié à l'arrière d'un bâtiment existant situé en première ligne sur la rue, ou qui, du fait de sa localisation, ne participe pas à la composition architecturale de la rue ou de l'espace public.
- **Non réglementé** : annexes isolées de moins de 20 m² d'emprise au sol et 4 m de hauteur
  > Dans tous les cas, il n'est pas fixé de règle d'implantation par rapport aux voies et emprises publiques pour les annexes isolées inférieures à 20 m2 d'emprise au sol et 4 mètres de hauteur.
- Note : Le règlement graphique peut imposer un recul ou des bandes constructibles ; en retrait, la construction respecte un recul en harmonie avec les constructions voisines. Les règles d'implantation sur les voies sont aussi dans les dispositions communes du règlement.

### Distance aux limites séparatives (rubrique 1AUA 3, « Implantation par rapport aux voies et emprises publiques »)

- **En limites séparatives ou en retrait** : construction principale
  > Implantation par rapport aux limites séparatives Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : La construction principale peut s'implanter soit en limites séparatives soit en retrait de ces limites séparatives.
- **3 mètres minimum** : construction principale en retrait, façade aveugle ou à jours de souffrance seulement
  > En cas de retrait de la construction principale, celle-ci devra s'implanter en respectant un recul minimum de : • 3 mètres, si la façade en retrait est aveugle ou si elle ne comporte que des jours de souffrance ;
- **6 mètres minimum** : construction principale en retrait, façade avec vues
  > En cas de retrait de la construction principale, celle-ci devra s'implanter en respectant un recul minimum de : [...] • 6 mètres dans les autres cas.
- **Accès automobile d'au moins 3 mètres de large et 2,50 mètres de haut maintenu** : construction implantée sur chacune des limites séparatives latérales
  > ... sur ces deux limites soit maintenu un accès automobile (passage couvert, porche...) d'une largeur minimum de 3 mètres et d'une hauteur minimum de 2,50 mètres.
- **Non réglementé** : annexes isolées de moins de 20 m² d'emprise au sol et 4 m de hauteur
  > Dans tous les cas, il n'est pas fixé de règle d'implantation par rapport aux limites séparatives pour les annexes isolées inférieures à 20 m2 d'emprise au sol et 4 mètres de hauteur.
- Note : Un retrait différent est admis pour l'extension, dans son prolongement, d'une construction existante non conforme, sans nouvelles vues non conformes. Les constructions principales non contiguës d'une même unité foncière sont distantes d'au moins 3, 6 ou 12 mètres selon les vues des façades qui se font face. Les règles d'implantation sur les limites séparatives sont aussi dans les dispositions communes du règlement.

### Places de stationnement (rubrique 1AUA 8, « Obligations en matière de stationnement »)

- Note : Le stationnement renvoie aux dispositions communes du règlement : aucune norme n'est écrite dans le chapitre de la zone.

### Espaces libres et plantations (rubrique 1AUA 7, « Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions »)

- **Au moins 30 % de pleine terre végétalisée**
  > Surfaces minimales de pleine terre végétalisée/perméables/éco-aménageables Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : Au moins 30% de la superficie de la partie de l'unité foncière située dans la zone 1AUa doit être traitée en surface de pleine terre végétalisée et au moins 40 % doit être traitée en surface perméable.
- **Au moins 40 % de surface perméable**
  > ... Au moins 30% de la superficie de la partie de l'unité foncière située dans la zone 1AUa doit être traitée en surface de pleine terre végétalisée et au moins 40 % doit être traitée en surface perméable.
- Note : Les règles d'espaces verts sont aussi dans les dispositions communes du règlement.

## Les 10 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement ne numérote pas ses articles : ses règles sont rangées par thème, et un même thème peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique 1AUA 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : Destinations et sous-destinations des constructions)

Destinations

Sous-destinations

Exploitation agricole et forestière

Habitation

Exploitation agricole Exploitation forestière

Logement Hébergement

Commerce et activités de service

Artisanat et commerce de détail Restauration

Commerce de gros Activités de service avec l’accueil d’une clientèle

Hôtels Autres hébergements touristiques

Cinéma

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Équipements d’intérêt collectif et services publics

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

Établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale

Salles d'art et de spectacles

Équipements sportifs

Lieux de culte

Autres équipements recevant du public

Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d'exposition

Cuisine dédiée à la vente en ligne

Autorisé

Interdit

Admis sous conditions

Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes :

Sont interdites les destinations et sous-destinations suivantes : o Exploitation agricole ; o Exploitation forestière ; o Commerce de gros ; o Autres hébergements touristiques ; o Cinéma ; o Lieux de culte o Industrie ; o Entrepôt ; o Centre de congrès et d'exposition ; o Cuisine dédiée à la vente en ligne.

Sont interdits les usages et affectations des sols suivants : o L’aménagement de terrains destinés à l’accueil des campeurs et des caravanes ; o L’aménagement de terrains destinés à des parcs résidentiels de loisirs ou village de vacances ; o L’aménagement de terrains pour la pratique de sports ou de loisirs motorisés ; o L’aménagement de terrains destinés à des parcs d’attraction ; o L’aménagement de terrains destinés à la pratique du golf ; o L’aménagement de terrains destinés aux habitations légères de loisirs ; o Le stationnement d’une caravane isolée pour une durée supérieure à trois mois consécutifs ou non, sauf dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur ; o Les dépôts extérieurs de véhicules sauf lorsqu’ils sont associés à une destination et à une activité autorisées dans la zone et seulement sur le terrain sur lequel l’activité est exercée o Les aires de stationnement extérieures et/ou couvertes collectives de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs sauf si elles sont associées à une destination et à une activité autorisées dans la zone et seulement sur le terrain sur lequel l’activité est exercée o Les dépôts de matériaux ou de déchets ; o L’ouverture et l’exploitation de carrière.

Sont admises sous conditions : o La sous-destination « artisanat et le commerce de détail », à condition de ne pas dépasser 200m² de surface de vente.

### Rubrique 1AUA 2 - Mixité fonctionnelle et sociale (intitulé du document : Mixité sociale et fonctionnelle)

Voir les dispositions communes.

### Rubrique 1AUA 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : Implantation par rapport aux voies et emprises publiques)

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes :

Sauf disposition particulière inscrite au règlement graphique (recul d’implantation du bâti et/ou bandes constructibles) liée à des secteurs ou rues où l'implantation par rapport aux voies et emprises publiques est différente, la façade sur rue de toute construction principale peut s’implanter soit à l’alignement soit en retrait des voies et emprises publiques.

En cas de retrait de la façade sur rue de la construction principale, celle-ci devra s’implanter en respectant un recul en harmonie avec les constructions implantées sur les terrains voisins. La façade sur rue de la nouvelle construction principale devra respecter une distance maximum de 3 mètres par rapport à la façade sur rue d’une des constructions voisines.

Un retrait différent est admis : • lorsque l'extension d'une construction non conforme aux règles actuelles, existante avant la date d’approbation du PLUi, est édifiée dans le prolongement de celle-ci ; • pour les terrains situés en retrait de la voie et qui n’ont qu’un accès à cette voie ; • pour un bâtiment édifié à l’arrière d’un bâtiment existant situé en première ligne sur la rue, ou qui, du fait de sa localisation, ne participe pas à la composition architecturale de la rue ou de l’espace public.

Dans tous les cas, il n’est pas fixé de règle d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques pour les annexes isolées inférieures à 20 m2 d’emprise au sol et 4 mètres de hauteur.

Implantation par rapport aux limites séparatives

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : La construction principale peut s’implanter soit en limites séparatives soit en retrait de ces limites séparatives.

En cas de retrait de la construction principale, celle-ci devra s’implanter en respectant un recul minimum de :

• 3 mètres, si la façade en retrait est aveugle ou si elle ne comporte que des jours de souffrance ;

• 6 mètres dans les autres cas.

Un retrait différent est admis lorsque l'extension d'une construction non conforme aux règles actuelles, existante avant la date d’approbation du PLUi, est édifiée dans le prolongement de celleci sous conditions qu’elle ne créé pas de nouvelles vues qui seraient non conformes à la règle édictée ci-dessus.

L’implantation sur les deux limites séparatives latérales est autorisée sous réserve que pour les constructions implantées sur ces deux limites soit maintenu un accès automobile (passage couvert, porche...) d’une largeur minimum de 3 mètres et d’une hauteur minimum de 2,50 mètres. Ce passage devra être maintenu dans le temps.

En cas de création d’une servitude de cour commune les règles de distance des constructions par rapport aux limites séparatives sont celles du présent article.

Dans tous les cas, il n’est pas fixé de règle d’implantation par rapport aux limites séparatives pour les annexes isolées inférieures à 20 m2 d’emprise au sol et 4 mètres de hauteur.

Implantation des constructions sur une même unité foncière

Les constructions principales non contiguës devront être distantes d’au moins :

• 3 mètres si les façades (qui se font face)sont aveugles ou qu'elles ne comportent que des jours de souffrance ;

• 6 mètres si une des façades (qui se font face) de la construction est aveugle et l’autre non ;

12 mètres si les deux façades (qui se font face) comportent des vues. Article 5 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 5.1 – Caractéristiques architecturales des façades et toitures Voir les dispositions communes.

### Rubrique 1AUA 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : Hauteur)

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes :

De manière générale, les constructions devront respecter l’épannelage des constructions avoisinantes.

Dans la zone 1AUa de Chartrettes, la hauteur maximale des constructions est limitée à : o 10 mètres au faîtage des toitures à pentes (R+combles à R+1+combles) ; o 7 mètres à l’acrotère des toitures terrasses ; o 6 mètres à l’égout de toiture (R+combles à R+1+combles).

Dans les zones 1AUa des autres communes, la hauteur maximale des constructions est limitée à : o 8 mètres au faîtage des toitures à pentes (R+combles) ; o 7m à l’acrotère à condition que le niveau de l’étage ait une surface correspondant au maximum à 50 % de la surface du niveau du RDC de la construction. o 4 mètres à l’égout de toiture (R+combles).

Pour les annexes isolées, la hauteur maximale est limitée à 4 mètres.

### Rubrique 1AUA 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : Emprise au sol)

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : L’emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les annexes, ne peut excéder 40% de l’unité foncière comprise dans la zone 1AUa.

### Rubrique 1AUA 6 - Caractéristiques architecturales des clôtures

Voir les dispositions communes.

Patrimoine bâti et paysager à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier

Voir les dispositions communes.

Performances énergétiques et environnementales, éléments techniques

Voir les dispositions communes.

### Rubrique 1AUA 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions)

Surfaces minimales de pleine terre végétalisée/perméables/éco-aménageables

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : Au moins 30% de la superficie de la partie de l’unité foncière située dans la zone 1AUa doit être traitée en surface de pleine terre végétalisée et au moins 40 % doit être traitée en surface perméable.

Eléments de paysage à protéger

Voir les dispositions communes.

Installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et du ruissellement

Voir les dispositions communes.

Caractéristiques des clôtures permettant de préserver ou remettre en état les continuités écologiques ou de faciliter l'écoulement des eaux

Voir les dispositions communes.

### Rubrique 1AUA 8 - Stationnement (intitulé du document : Obligations en matière de stationnement)

Voir les dispositions communes.

### Rubrique 1AUA 9 - Desserte par les voies publiques ou privées

Voir les dispositions communes.

### Rubrique 1AUA 10 - Desserte par les réseaux

Voir les dispositions communes.

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200072346_PLUi_20251016.
Page : https://edifiable.fr/plu/cely-77065/1aua
La commune : https://edifiable.fr/plu/cely-77065.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/77065/zone/1aua