# Zone 1AU du plan local d'urbanisme de Cézac (33123) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 33123_PLU_20221117 (plan local d'urbanisme), approuvé le 17/11/2022, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 1AU du règlement, 13 articles.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article 1AU 7)

> Lorsque le bâtiment à construire ne jouxte pas une limite séparative, il doit respecter un retrait au moins égal à la moitié de la hauteur (R = H/2) de la construction sans pouvoir être inférieur à 3 mètres.

### Hauteur (article 1AU 10)

> La hauteur des constructions principales ne peut excéder 7,50 mètres.

### Stationnement (article 1AU 12)

> b) Dimensions minimales des places de stationnement automobile À titre indicatif, la superficie à prendre en compte pour une place de stationnement est de 25 m2, y compris les accès et les dégagements.

### Espaces verts (article 1AU 13)

> Les opérations d'ensemble autorisées dans la zone devront inclure une superficie minimale d’espaces verts collectifs au moins égale à 10 % de l'emprise totale de l'opération et organisée selon les indications fournies dans les orientations d’aménagement.

## Les 13 articles du règlement, mot pour mot

### Article 1AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Sont interdites les occupations et utilisations du sol visées à l'article 1AU 2 si elles ne satisfont pas aux conditions énoncées, et les occupations et utilisations du sol suivantes : 1.1. Les constructions à usage d’habitation isolées, dissociées ou indépendantes de toute opération d’aménagement groupé. 1.2. Les constructions nouvelles et les extensions destinées à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt qui ne serait pas liée et nécessaire à une activité artisanale ou commerciale. 1.3. Les terrains de camping, les garages collectifs de caravanes ainsi que le stationnement isolé des caravanes constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. 1.4. Les habitations légères de loisirs, les résidences mobiles de loisirs ainsi que les parcs résidentiels destinés à l’accueil d’habitations légères de loisirs et de résidences mobiles de loisirs.

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1.5. Les installations de stockage ou de traitement des déchets de toute nature (y compris ferrailles et véhicules hors d'usage) non liés a une activité autorisée dans la zone, excepté les containers mis à disposition du public, sur emprise publique ou privée.

1.6. Les constructions nouvelles, extensions de constructions existantes ou installations qui par leur nature, leur importance ou leur aspect seraient incompatibles avec la sécurité, la salubrité, le caractère du voisinage ou la capacité des infrastructures et autres équipements collectifs existants.

1.7. Les carrières.

### Article 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES)

Sont autorisées les occupations et utilisations du sol suivantes sous réserve qu'elles respectent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone définies par le document d’orientations d’aménagement : 2.1. Les opérations d'ensemble (lotissements à usage d'habitation, constructions à usage d'habitat collectif et opérations groupées d'habitations), à condition :

• qu'elles respectent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone définies par le document d’orientations d’aménagement.

• et qu’elles portent sur une superficie minimale de 0,75 hectare. Toutefois, si à la fin des opérations subsistait sur la zone un reliquat de terrains d'une superficie inférieure à 0,75 hectare, celui-ci pourra être construit selon les mêmes dispositions.

• et qu’elles ne compromettent pas ou rende plus onéreuse l'urbanisation du reste de la zone, • et qu’elles soient immédiatement raccordées à tous les réseaux communaux existants.

2.2. À l'intérieur des opérations autorisées à l'alinéa 2.1. ci-dessus, et sous réserve de respecter les conditions édictées dans ce même alinéa, ne sont admis que :

• les constructions destinées à l’habitation, aux bureaux, commerces ainsi que les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

• la création, l'extension ou la transformation d’Installations Classées Pour l’Environnement, sous réserve qu'elles soient compatibles avec le caractère de la zone urbaine et répondent aux besoins des habitants et usagers, tels que : boulangeries, laveries, drogueries, etc...

• les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés à la voirie, aux réseaux divers (notamment : réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz, …).

2.3. Les affouillements et exhaussements du sol, sous réserve : • qu’ils soient liés aux constructions autorisées dans la zone, • qu'ils aient une superficie inférieure à 100 mètres carrés et une hauteur (dans le cas d'un exhaussement), ou une profondeur (dans le cas d'un affouillement) inférieure à deux mètres. • que soient prises les précautions pour éviter de compromettre la stabilité des constructions voisines et l'écoulement des eaux.

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SECTION II

CONDITIONS DE L'OCCUPATION DES SOLS

### Article 1AU 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCES ET VOIRIE 3.1)

Accès Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par application de l'article 682 du Code Civil. Les caractéristiques des accès doivent répondre à des conditions satisfaisantes de desserte (sans être inférieure à 3,50 mètres) : défense contre l'incendie, protection civile, collecte des ordures ménagères, etc... Les accès sur les voies publiques peuvent se voir imposer des aménagements spéciaux nécessaires au respect de conditions sécuritaires satisfaisantes.

3.2. Voirie Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées. Elles doivent répondre à des conditions satisfaisantes de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, collecte des ordures ménagères, etc... Les voies nouvelles seront soumises à des conditions particulières de tracé et d'exécution dans l'intérêt d'un aménagement cohérent de l'ensemble de la zone conformément au document d’orientations d’aménagement. Elles respecteront les caractéristiques minimales suivantes :

• Largeur de chaussée de 5 mètres minimum pour les voies principales. • Largeur de chaussée de 3 mètres minimum pour les voies secondaires.

Les voies en impasse sont autorisées à condition qu'elles ne dépassent pas 60 mètres de longueur. Dans tous les cas, elles doivent être aménagées de manière à permettre aux véhicules automobiles de se retourner aisément et sans danger.

### Article 1AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : RESEAUX DIVERS 4.1)

Eau potable Toute construction ou installation qui, de par sa destination, nécessite l'alimentation en eau potable, doit être raccordée au réseau collectif de distribution d'eau potable par une conduite de caractéristiques suffisantes et munie d'un dispositif anti-retour d'eau (cf. Annexes Sanitaires du présent dossier de P.L.U.).

4.2. Assainissement

a) Eaux usées Toute construction ou installation doit évacuer ses eaux et matières usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d'assainissement en respectant les caractéristiques de ce réseau.

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À défaut de réseau public ou d'une impossibilité technique de raccordement, un dispositif d'assainissement autonome est admis sous réserve qu'il soit conforme à la réglementation en vigueur et qu'il permette le raccordement ultérieur éventuel au réseau public.

L'évacuation des eaux usées et des effluents non domestiques dans le réseau public d'assainissement est subordonnée à l’autorisation du gestionnaire.

Pour les constructions existantes, l’évacuation des eaux et matières traitées est interdite dans les fossés, cours d’eau et réseaux pluviaux.

Pour les constructions neuves, l’évacuation des eaux et matières traitées est autorisée dans les exutoires conformément à la réglementation en vigueur.

b) Eaux pluviales

Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire. Celui-ci doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain conformément à la réglementation en vigueur en préservant les dispositifs existant sur la parcelle, de telle sorte que le débit de fuite du terrain naturel existant ne soit pas aggravé par l'opération. Ces dispositifs techniques à mettre en place doivent limiter les rejets à 3 l/s/ha.

Les rejets des eaux pluviales de ruissellement issues des aménagements projetés sont soumis à l’autorisation des gestionnaires des ouvrages publics concernés au titre de la Loi sur l’Eau.

Le rejet des eaux pluviales est strictement interdit dans le réseau d'eaux usées lorsque celui-ci existe.

### Article 1AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS)

Non règlementé.

### Article 1AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES EXISTANTES ET A CREER)

6.1. Sauf indication particulière portée sur les orientations d’aménagement et les documents graphiques, les constructions principales doivent être implantées dans une bande comprise entre 0 et 8 mètres par rapport à l'alignement actuel ou projeté du domaine public (ou à la limite séparant la propriété de la voie) ou à toute limite d'emprise s’y substituant.

6.3. Les annexes isolées des constructions principales devront respecter un recul minimum de 5 par rapport à l'alignement actuel ou projeté du domaine public.

6.3. Dans le cas de terrains desservis par deux voies, il suffit que ces prescriptions soient respectées par rapport à l’une des voies.

6.4. Les clôtures seront implantées à l’alignement.

6.5. Les exceptions

Toutefois, cette règle ne s’applique pas, à condition de ne pas constituer une gêne pour la sécurité publique (visibilité) et de présenter une bonne intégration dans le paysage urbain et naturel, pour :

• Une construction nouvelle, lorsqu’une implantation différente est justifiée par des considérations techniques et de sécurité, notamment à l'angle de deux voies,

• Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés à la voirie, aux réseaux divers (notamment : réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz, …), dans le cas de contraintes techniques justifiées.

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### Article 1AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES 7.1)

Les constructions peuvent s’implanter sur une ou deux limites séparatives, soit en retrait. Lorsque le bâtiment à construire ne jouxte pas une limite séparative, il doit respecter un retrait au moins égal à la moitié de la hauteur (R = H/2) de la construction sans pouvoir être inférieur à 3 mètres. 7.2. Les exceptions Toutefois, cette règle ne s’applique pas, à condition de présenter une bonne intégration dans le paysage urbain et naturel, pour :

• Les saillies, tels que débords de toits, contreforts, murets et, d’une manière générale, tous les éléments de construction ne déterminant pas un espace clos ou couvert (notamment les piscines).

• Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés à la voirie, aux réseaux divers (notamment : réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz …), dans le cas de contraintes techniques justifiées.

### Article 1AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME UNITE FONCIERE)

La distance entre deux constructions non contiguës situées sur une même unité foncière doit être au moins égale à 3 mètres.

1AU 9 - EMPRISE AU SOL

9.1. Définition

L'emprise au sol d’une construction correspond à la superficie au sol qu'occupe la base de cette construction, ou à la surface occupée par la projection verticale du volume hors œuvre de la construction à la surface de la parcelle.

Son calcul résulte de l’addition de l'emprise au sol tous les éléments bâtis figurant sur la parcelle (constructions principales, constructions annexes) soumis à permis de construire et déclaration préalable.

Sont toutefois exclus du calcul de l’emprise au sol : • Débords de toiture, balcons, marquises, auvents, n’excédant pas un débord d’un mètre. • Sous-sol des constructions.

9.2. Calcul de l’emprise au sol

La surface de l’emprise des constructions doit rester inférieure à 60 % de l’emprise de l’unité foncière.

9.3. Les exceptions

Toutefois, cette règle ne s’applique pas pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés à la voirie, aux réseaux divers (notamment : réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz, …), dans le cas de contraintes techniques justifiées.

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### Article 1AU 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS 10.1)

Conditions de mesure La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires à la réalisation du projet, jusqu’à l’égout du toit.

En cas de pente du terrain, la mesure sera réalisée à partir du point le plus bas de l’emprise de la construction. 10.2. Normes de hauteur

• La hauteur des constructions principales ne peut excéder 7,50 mètres. • La hauteur des constructions annexes isolées des constructions principales ne peut excéder 4,50 mètres.

10.3. Les exceptions Toutefois, cette règle ne s’applique pas, à condition de présenter une bonne intégration dans le paysage urbain et naturel :

• Pour certains éléments techniques indispensables au bon fonctionnement d'une activité autorisée dans la zone (cheminées et autres superstructures, etc.).

• Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés à la voirie, aux réseaux divers (notamment : réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz, …), dans le cas de contraintes techniques justifiées.

### Article 1AU 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR 11.1)

Principe général "Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions et installations, par leur situation, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales" (article R. 111-21 du code de l’urbanisme).

11.2. Dispositions pour les constructions 1. Les constructions devront présenter une simplicité de formes et une unité de matériaux.

2. Les extensions devront respecter la volumétrie des bâtiments d’origine (sens du faîtage, pente des toitures, alignement des façades, continuité des matériaux de finition).

3. Sur les murs, en parement extérieur, l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts d’un revêtement ou d’un enduit est interdit, à l'exception de la pierre de taille.

4. Le traitement des éléments bâtis autres que la construction principale (clôture, dépendances, annexes, …) devra être homogène avec l’aspect de celle-ci. 5. L’utilisation de capteurs solaires, pompes à chaleur et toute installation liée aux énergies renouvelables est autorisée.

6. Les vérandas et puits de jour sont autorisés.

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7. Les citernes à gaz ou à mazout ne doivent pas être visibles du domaine public.

11.3. Dispositions applicables aux clôtures

1. La hauteur des clôtures sur domaine public ou en limite séparative n’excèdera pas 1,60 mètres, mesurée à partir du sol naturel. Toutefois, dans le cas de construction en continuité de murs existants, une hauteur supérieure pourra être admise.

2. Les murs existants en maçonnerie enduite et traditionnelle (pierre apparente) seront conservés. La reprise, la surélévation ou le prolongement de murs existants devra utiliser les matériaux d’origine ou des matériaux ayant un aspect similaire à ceux employés initialement.

3. Les haies d'essences rustiques, doublées ou non d’un grillage sont autorisées en clôtures sur domaine public ou en limite séparative et ne devront pas excéder 2 mètres. Les haies monospécifiques de résineux sont proscrites.

### Article 1AU 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT DES VEHICULES 12.1)

Règle

Le stationnement des véhicules et des deux-roues des occupants et des usagers des constructions doit être assuré en dehors des voies ouvertes à la circulation publique.

12.2. Normes

a) Nombre de places de stationnement automobile

Il doit être aménagé au minimum : • Pour les constructions à usage d'habitation : deux places par tranche de 80 m2 de surface de plancher. • Pour toute autre construction : une place de stationnement par tranche de 80 m2 de surface de plancher.

Le nombre de places nécessaires, calculé en application des normes ci-dessus, sera arrondi à la tranche inférieure en dessous de 0,5 et à la tranche supérieure pour 0,5 et au-dessus.

Dans le cas d'aménagement ou d'extension de constructions existantes ayant pour effet d'accroître la surface de plancher sans changement de destination, les normes ci-dessus ne sont exigées que pour surface de plancher nouvellement créée.

En cas de travaux sur des constructions existantes ayant pour effet un changement de destination, il doit être aménagé des places de stationnement conformément à la nouvelle destination de la construction.

b) Dimensions minimales des places de stationnement automobile

À titre indicatif, la superficie à prendre en compte pour une place de stationnement est de 25 m2, y compris les accès et les dégagements. Le plan de masse fera figurer et cotera le ou les emplacements nécessaires.

c) Prise en compte des règles spécifiques s'appliquant aux logements sociaux

Les règles définies pour les habitations ne s'appliquent pas pour les opérations de construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, en application des articles L. 123-11-3 et R. 111-6 du Code de l'Urbanisme.

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d) Prise en compte de la législation sur le stationnement des handicapés Les emplacements réservés au stationnement des handicapés sont à intégrer dans le calcul des places défini plus haut pour chaque type de construction.

12.3. Mode de réalisation Le pétitionnaire satisfait aux obligations indiquées ci-dessus en aménageant les aires de stationnement sur le terrain d'assiette même.

### Article 1AU 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS 13.1)

L'implantation des constructions doit respecter la végétation existante. Les espaces libres de toute construction ou de circulation doivent être aménagés ou plantés. 13.2. Les opérations d'ensemble autorisées dans la zone devront inclure une superficie minimale d’espaces verts collectifs au moins égale à 10 % de l'emprise totale de l'opération et organisée selon les indications fournies dans les orientations d’aménagement. 13.3. Les aires de stationnement de plus 100 m2 doivent être plantées à raison d'au moins un arbre de haute tige pour quatre emplacements. 13.4. Dans le respect des indications fournies par les pièces graphiques du document d’orientations d’aménagement, les espaces verts visés à l'alinéa ci-dessus pourront être aménagés sous forme :

• De surlargeurs de voies qui pourront être soit latérales (sur un seul ou les deux côtés de la voie), soit centrales, avec une largeur minimale de 3,00 mètres.

• De placettes (parc …). • De franges paysagères (espaces tampons, reculs, ou incluant les terrains de stockage des eaux de pluies qui prendront la forme de "noues"…). 13.5. Les éventuels dépôts et stockages des constructions et installations autorisées doivent être masqués par un écran de végétation constitué d’essences locales (Conf. Annexe 2).

SECTION III

POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL

### Article 1AU 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (C.O.S.))

Non réglementé.

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EXTRAIT DU RAPPORT DE PRÉSENTATION :

Il s'agit d'une des zones à caractère naturel de la commune, destinées à être ouvertes à l'urbanisation. Les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate ayant une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de la zone.

Une urbanisation immédiate y est possible dans le respect des Orientations d’Aménagement et du règlement qui définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone.

Implantée à proximité du village des Ortigues et en bordure de la RN 10, cette zone est destinée par la commune à accueillir une nouvelle zone d'activités économiques.

CHAPITRE 4 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE 1AUx

SECTION I

NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 33123_PLU_20221117.
Page : https://edifiable.fr/plu/cezac-33123/1au
La commune : https://edifiable.fr/plu/cezac-33123.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/33123/zone/1au