# Zone UA du plan local d'urbanisme de Cézac (33123) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 33123_PLU_20221117 (plan local d'urbanisme), approuvé le 17/11/2022, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UA du règlement, 14 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Ua. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Les réponses du règlement Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Distance aux limites (article UA 7) > Lorsque le bâtiment à construire ne jouxte pas une limite séparative, il doit respecter un recul au moins égal à la moitié de la hauteur (R = H/2) de la construction sans pouvoir être inférieur à 3 mètres. ### Emprise au sol (article UA 9) > Calcul de l’emprise au sol La surface de l’emprise des constructions doit rester inférieure à 70 % de l’emprise de l’unité foncière. ### Hauteur (article UA 10) > Normes de hauteur a) La hauteur des constructions principales ne peut excéder 7,50 mètres. ### Stationnement (article UA 12) > Normes a) Nombre de places de stationnement automobile Il doit être aménagé au minimum pour les constructions à usage d'habitation et toute autre construction une place de stationnement par tranche de 80 m2 de surface de plancher. ## Les 14 articles du règlement, mot pour mot ### Article UA 1 - Occupations et utilisations du sol interdites Sont interdites les occupations et utilisations du sol visées à l'article UA 2 si elles ne satisfont pas aux conditions énoncées, et les occupations et utilisations du sol suivantes : 1.1. Les constructions nouvelles destinées à l’industrie, à l’exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d’entrepôt qui ne serait pas liée et nécessaire à une activité artisanale ou commerciale. 1.2. Les terrains de camping, les garages collectifs de caravanes ainsi que le stationnement isolé des caravanes constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. 1.3. Les habitations légères de loisirs, les résidences mobiles de loisirs ainsi que les parcs résidentiels destinés à l’accueil d’habitations légères de loisirs et de résidences mobiles de loisirs. 1.4. Les installations de stockage ou de traitement des déchets de toute nature (y compris ferrailles et véhicules hors d'usage) non liés a une activité autorisée dans la zone, excepté les containers mis à disposition du public, sur emprise publique ou privée. URBANhymns – erea-conseil – CCLNG P.L.U. de la commune de Cézac – Règlement d'urbanisme page 8 1.5. Les constructions nouvelles, extensions de constructions existantes ou installations qui par leur nature, leur importance ou leur aspect seraient incompatibles avec la sécurité, la salubrité, le caractère du voisinage ou la capacité des infrastructures et autres équipements collectifs existants. 1.6. Les carrières. ### Article UA 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES) Sont autorisées sous conditions particulières les occupations et utilisations du sol suivantes, sous réserve qu’elles n’engendrent pas de nuisances pour le voisinage : 2.1. La création, l'extension ou la transformation d’Installations Classées Pour l’Environnement, sous réserve qu'elles soient compatibles avec le caractère de la zone urbaine et répondent aux besoins des habitants et usagers, tels que : boulangeries, laveries, drogueries, etc... 2.2. Les affouillements et exhaussements du sol, sous réserve : • qu’ils soient liés aux constructions autorisées dans la zone, • qu'ils aient une superficie inférieure à 100 mètres carrés et une hauteur (dans le cas d'un exhaussement), ou une profondeur (dans le cas d'un affouillement) inférieure à deux mètres. • que soient prises les précautions pour éviter de compromettre la stabilité des constructions voisines et l'écoulement des eaux. 2.3. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif de toute nature, liées à la voirie, au stationnement, aux réseaux divers (notamment réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz, …), sous réserve de leur intégration dans le site. SECTION II CONDITIONS DE L'OCCUPATION DES SOLS ### Article UA 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCES ET VOIRIE 3.1) Accès Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par application de l'article 682 du Code Civil. Les caractéristiques des accès doivent répondre à des conditions satisfaisantes de desserte (sans être inférieure à 3,50 mètres) : défense contre l'incendie, protection civile, collecte des ordures ménagères, etc... Les accès sur les voies publiques peuvent se voir imposer des aménagements spéciaux nécessaires au respect de conditions sécuritaires satisfaisantes. 3.2. Voirie Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées. Elles doivent URBANhymns – erea-conseil – CCLNG P.L.U. de la commune de Cézac – Règlement d'urbanisme page 9 répondre à des conditions satisfaisantes de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, collecte des ordures ménagères, etc... Les voies en impasse doivent être aménagées de manière à permettre aux véhicules automobiles de se retourner aisément et sans danger. ### Article UA 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : RESEAUX DIVERS 4.1) Eau potable Toute construction ou installation qui, de par sa destination, nécessite l'alimentation en eau potable, doit être raccordée au réseau collectif de distribution d'eau potable par une conduite de caractéristiques suffisantes et munie d'un dispositif anti-retour d'eau (cf. Annexes Sanitaires du présent dossier de P.L.U.). 4.2. Assainissement a) Eaux usées Toute construction ou installation doit évacuer ses eaux et matières usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d'assainissement en respectant les caractéristiques de ce réseau. À défaut de réseau public ou d'une impossibilité technique de raccordement, un dispositif d'assainissement autonome est admis sous réserve qu'il soit conforme à la réglementation en vigueur et qu'il permette le raccordement ultérieur éventuel au réseau public. L'évacuation des eaux usées et des effluents non domestiques dans le réseau public d'assainissement est subordonnée à l’autorisation du gestionnaire. Pour les constructions existantes, l’évacuation des eaux et matières traitées est interdite dans les fossés, cours d’eau et réseaux pluviaux. Pour les constructions neuves, l’évacuation des eaux et matières traitées est autorisée dans les exutoires conformément à la réglementation en vigueur. b) Eaux pluviales Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire. Celui-ci doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain conformément à la réglementation en vigueur en préservant les dispositifs existant sur la parcelle, de telle sorte que le débit de fuite du terrain naturel existant ne soit pas aggravé par l'opération. Ces dispositifs techniques à mettre en place doivent limiter les rejets à 3 l/s/ha. Les rejets des eaux pluviales de ruissellement issues des aménagements projetés sont soumis à l’autorisation des gestionnaires des ouvrages publics concernés au titre de la Loi sur l’Eau. Le rejet des eaux pluviales est strictement interdit dans le réseau d'eaux usées lorsque celui-ci existe. ### Article UA 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS) Non règlementé. URBANhymns – erea-conseil – CCLNG P.L.U. de la commune de Cézac – Règlement d'urbanisme page 10 ### Article UA 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES EXISTANTES ET A CREER) 6.1. Les constructions principales (nouvelles ou extensions de constructions existantes), au nu du mur de façade (balcon non compris), devront être implantées : a) À l'alignement actuel ou projeté du domaine public et des voies privées ouvertes à la circulation automobile ou à toute limite d'emprise qui s'y substitue, b) En retrait quand les parcelles de part et d’autre de l’unité foncière à bâtir sont construites avec des bâtiments en retrait. Dans ce cas, l’implantation de la nouvelle construction s’alignera sur l’une ou l’autre de ces constructions voisines, afin de respecter une continuité de la façade bâtie. 6.2. Dans le cas de terrains desservis par deux voies, il suffit que ces prescriptions soient respectées par rapport à l’une des voies. 6.3. Les annexes isolées des constructions principales devront respecter un recul minimum de 5 par rapport à l’espace public. 6.4. Les exceptions Toutefois, cette règle ne s’applique pas, à condition de ne pas constituer une gêne pour la sécurité publique (visibilité) et de présenter une bonne intégration dans le paysage urbain et naturel, pour : a) Une construction nouvelle, lorsqu’une implantation différente est justifiée par des considérations techniques et de sécurité, notamment à l'angle de deux voies. b) L'extension d'une construction existant à la date d'approbation du P.L.U. dont l'implantation ne respecte pas les règles ci-dessus, à condition de ne pas aggraver la non-conformité. c) Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés à la voirie, aux réseaux divers (notamment : réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz, …), dans le cas de contraintes techniques justifiées. ### Article UA 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES 7.1) Les constructions principales doivent s’implanter sur au moins une limite séparative. Lorsque le bâtiment à construire ne jouxte pas une limite séparative, il doit respecter un recul au moins égal à la moitié de la hauteur (R = H/2) de la construction sans pouvoir être inférieur à 3 mètres. 7.2. Les annexes isolées peuvent être implantées soit en retrait (recul de la moitié de la hauteur, avec un minimum de 3 mètres), soit en limite séparative. 7.3. Les exceptions Toutefois, cette règle ne s’applique pas, à condition de présenter une bonne intégration dans le paysage urbain et naturel, pour : a) L'extension d'une construction existant à la date d'approbation du P.L.U. dont l'implantation ne respecte pas les règles ci-dessus, à condition de ne pas aggraver la non-conformité. b) Les saillies, tels que débords de toits, contreforts, murets et, d’une manière générale, tous les éléments de construction ne déterminant pas un espace clos ou couvert. URBANhymns – erea-conseil – CCLNG P.L.U. de la commune de Cézac – Règlement d'urbanisme page 11 c) Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés à la voirie, aux réseaux divers (notamment : réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz, …), dans le cas de contraintes techniques justifiées. ### Article UA 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME UNITE FONCIERE) Non réglementé. ### Article UA 9 - Emprise au sol (intitulé du document : EMPRISE AU SOL 9.1) Définition L'emprise au sol d’une construction correspond à la superficie au sol qu'occupe la base de cette construction, ou à la surface occupée par la projection verticale du volume hors œuvre de la construction à la surface de la parcelle. Son calcul résulte de l’addition de l'emprise au sol tous les éléments bâtis figurant sur la parcelle (constructions principales, constructions annexes) soumis à permis de construire et déclaration préalable. Sont toutefois exclus du calcul de l’emprise au sol : a) Débords de toiture, balcons, marquises, auvents, n’excédant pas un débord d’un mètre. b) Sous-sol des constructions. 9.2. Calcul de l’emprise au sol La surface de l’emprise des constructions doit rester inférieure à 70 % de l’emprise de l’unité foncière. 9.3. Les exceptions Toutefois, cette règle ne s’applique pas pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés à la voirie, aux réseaux divers (notamment : réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz, …), dans le cas de contraintes techniques justifiées. ### Article UA 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS 10.1) Conditions de mesure La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillement du sol nécessaires à la réalisation du projet, jusqu'à l’égout du toit. En cas de pente du terrain, la mesure sera réalisée à partir du point le plus bas de l’emprise de la construction. 10.2. Normes de hauteur a) La hauteur des constructions principales ne peut excéder 7,50 mètres. b) La hauteur des constructions annexes isolées des constructions principales ne peut excéder 4,50 mètres. 10.3. Les exceptions URBANhymns – erea-conseil – CCLNG P.L.U. de la commune de Cézac – Règlement d'urbanisme page 12 Toutefois, cette règle ne s’applique pas, à condition de présenter une bonne intégration dans le paysage urbain et naturel : a) Lorsque le faîtage de la nouvelle construction s’aligne sur celui d’une construction mitoyenne de plus grande hauteur. b) Pour l'extension de bâtiments existants dont la hauteur est supérieure à la norme définie ci-dessus. c) Pour certains éléments techniques indispensables au bon fonctionnement d'une activité autorisée dans la zone (cheminées et autres superstructures, etc.). d) Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés à la voirie, aux réseaux divers (notamment : réseaux d'eau, assainissement, électricité, téléphonie et télécommunications, gaz, …), dans le cas de contraintes techniques justifiées. ### Article UA 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR 11.1) Principe général "Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions et installations, par leur situation, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales" (article R. 111-21 du code de l’urbanisme). 11.2. Dispositions pour les constructions a) Dispositions générales 1. Les constructions devront présenter une simplicité de formes et une unité de matériaux. 2. Les extensions devront respecter la volumétrie des bâtiments d’origine (sens du faîtage, pente des toitures, alignement des façades, continuité des matériaux de finition). 3. Sur les murs, en parement extérieur, l’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts d’un revêtement ou d’un enduit est interdit, à l'exception de la pierre de taille. 4. Le traitement des éléments bâtis autres que la construction principale (clôture, dépendances, annexes, …) devra être homogène avec l’aspect de celle-ci. 5. L’utilisation de capteurs solaires, pompes à chaleur et toute installation liée aux énergies renouvelables est autorisée. 6. Les vérandas et puits de jour sont autorisés. b) Dispositions applicables aux constructions existantes 1. Traitement et rénovation des façades : • Ils doivent respecter strictement les techniques traditionnelles de restauration et en utilisant les matériaux d’origine ou des matériaux ayant un aspect similaire (parement, enduit, peinture). • Les constructions en maçonnerie ou moellons enduits doivent conserver leur aspect. L’enduit sera positionné au nu des pierres d’encadrement des baies ou des chaînes d’angles, sans surépaisseur. Il sera réalisé en mortier de teinte claire au plus près de la teinte d’origine. URBANhymns – erea-conseil – CCLNG P.L.U. de la commune de Cézac – Règlement d'urbanisme page 13 • L’ensemble des détails de modénatures existants doit être conservé. 2. Traitement et rénovation des toitures : • La rénovation ou l'extension des toitures doit être réalisée dans le respect de la couverture existante, tant pour la nature des matériaux que pour le débord de toit. • Les pentes seront conservées et seront compatibles avec les caractéristiques du matériau de couverture. • Les toitures-terrasses sont autorisées si elles permettent d’intégrer l’extension à l’existant. 11.3. Dispositions applicables pour les bâtiments d'exploitation agricole Les bâtiments liés à l'activité d'exploitations agricoles de la zone respecteront les dispositions suivantes : 1. Les couvertures de toit doivent respecter la couleur terre cuite naturelle ou les tons sombres mats. 2. Les matériaux fabriqués en vue d'être recouverts d'un parement, d'un enduit ou d'une peinture ne peuvent être laissés apparents. 3 Les couleurs des revêtements des murs seront à choisir dans une gamme de couleurs de pierre de Gironde, sable clair et blanc cassé, gris colorés et bruns. 11.3. Dispositions applicables aux clôtures 1. La hauteur des clôtures sur domaine public ou en limite séparative n’excèdera pas 1,60 mètres, mesurée à partir du sol naturel. Toutefois, dans le cas de construction en continuité de murs existants, une hauteur supérieure pourra être admise. 2. Les murs existants en maçonnerie enduite et traditionnelle (pierre apparente) seront conservés. La reprise, la surélévation ou le prolongement de murs existants devra utiliser les matériaux d’origine ou des matériaux ayant un aspect similaire à ceux employés initialement. 3. Les haies d'essences rustiques, doublées ou non d’un grillage sont autorisées en clôtures sur domaine public ou en limite séparative et ne devront pas excéder 2 mètres. Les haies monospécifiques de résineux sont proscrites. ### Article UA 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT DES VEHICULES 12.1) Règle Le stationnement des véhicules et des deux-roues des occupants et des usagers des constructions doit être assuré en dehors des voies ouvertes à la circulation publique. 12.2. Normes a) Nombre de places de stationnement automobile Il doit être aménagé au minimum pour les constructions à usage d'habitation et toute autre construction une place de stationnement par tranche de 80 m2 de surface de plancher. Le nombre de places nécessaires, calculé en application des normes ci-dessus, sera arrondi à la tranche inférieure en dessous de 0,5 et à la tranche supérieure pour 0,5 et au-dessus. Dans le cas d'aménagement ou d'extension de constructions existantes ayant pour effet d'accroître la surface de plancher sans changement de destination, les normes ci-dessus ne sont exigées que pour la surface de plancher nouvellement créée. URBANhymns – erea-conseil – CCLNG P.L.U. de la commune de Cézac – Règlement d'urbanisme page 14 En cas de travaux sur des constructions existantes ayant pour effet un changement de destination, il doit être aménagé des places de stationnement conformément à la nouvelle destination de la construction. b) Dimensions minimales des places de stationnement automobile À titre indicatif, la superficie à prendre en compte pour une place de stationnement est de 25 m2, y compris les accès et les dégagements. Le plan de masse fera figurer et cotera le ou les emplacements nécessaires. c) Prise en compte des règles spécifiques s'appliquant aux logements sociaux Les règles définies pour les habitations ne s'appliquent pas pour les opérations de construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, en application des articles L. 123-11-3 et R. 111-6 du Code de l'Urbanisme. d) Prise en compte de la législation sur le stationnement des handicapés Les emplacements réservés au stationnement des handicapés sont à intégrer dans le calcul des places défini plus haut pour chaque type de construction. 12.3. Mode de réalisation Le pétitionnaire satisfait aux obligations indiquées ci-dessus, soit en aménageant les aires de stationnement sur le terrain d'assiette même, soit, lorsque l'application de cette prescription est techniquement impossible, en aménageant une aire de stationnement dans son environnement immédiat, conformément aux dispositions de l’article L 123-1-2 du Code de l’Urbanisme. ### Article UA 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS 13.1) L'implantation des constructions doit respecter la végétation existante. Les espaces libres de toute construction ou de circulation doivent être aménagés ou plantés. 13.2. Les aires de stationnement de plus 100 m2 doivent être plantées à raison d'au moins un arbre de haute tige pour quatre emplacements. 13.3. Les dépôts et stockages des activités autorisées doivent être masqués par un écran de végétation constitué d’essences locales (Conf. Annexe n°2) ou par une clôture opaque respectant les dispositions de l’article UB11. 13.4. Les plantations prescrites aux alinéas précédents devront privilégier les essences locales ou répandues dans la région. URBANhymns – erea-conseil – CCLNG P.L.U. de la commune de Cézac – Règlement d'urbanisme page 15 SECTION III POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL ### Article UA 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (C.O.S.)) Non réglementé.  URBANhymns – erea-conseil – CCLNG P.L.U. de la commune de Cézac – Règlement d'urbanisme page 16 EXTRAIT DU RAPPORT DE PRÉSENTATION : Il s'agit d’une zone urbaine dans laquelle les capacités des équipements publics, existants ou en cours de réalisation, permettent d'admettre immédiatement des constructions. Elle caractérise un bâti mixte associant constructions anciennes et réalisations récentes organisé principalement en ordre semi continu et discontinu, autour duquel s'est développée une urbanisation récente, aux caractéristiques pavillonnaires. On la retrouve essentiellement autour du bourg avec des aspects de développement linéaire, ainsi qu'en ensembles plus ou moins diffus sur le territoire communal, notamment dans le prolongement des Coureaux. Elle a pour vocation principalement l’accueil d’habitat. Les constructions futures devront s'harmoniser avec la forme urbaine existante et en préserver l'ordonnancement et le caractère architectural. CHAPITRE 2 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UB SECTION I NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 33123_PLU_20221117. Page : https://edifiable.fr/plu/cezac-33123/ua La commune : https://edifiable.fr/plu/cezac-33123.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/33123/zone/ua