# Zone UL du plan local d'urbanisme de Combrit (29037) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 29037_PLU_20260430 (plan local d'urbanisme), approuvé le 30/04/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UL du règlement, 16 articles. ## Les réponses du règlement Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Distance aux limites (article UL 7) > 1 - Les constructions principales devront s’implanter, soit en limite séparative, soit à une distance minimale de 3 mètres des limites séparatives. ### Emprise au sol (article UL 9) > L'emprise au sol des constructions ne peut excéder 40% de la superficie totale de la parcelle ou ensemble de parcelles intéressées par le projet de construction. ### Hauteur (article UL 10) > 1- La hauteur maximale des constructions autorisées, mesurée à partir du niveau moyen du terrain naturel, avant exécution des fouilles ou remblais, est fixée à 9 mètres. ## Les 16 articles du règlement, mot pour mot ### Article UL 1 - Occupations et utilisations du sol interdites occupations et utilisations du sol interdites RAPPELS : Les dispositions du Plan de Prévention des Risques « littoraux » Ouest Odet sont applicables aux zones UL situées dans les différentes zones règlementées par le P.P.R.L. Les occupations et utilisations du sol interdites sont encadrées par l’article 1 du règlement de chacune des zones (zone hachurée rouge, zone rouge, zone orange et zone bleue). Tout projet qu’il concerne des biens existants, des projets d’extension, de changement de destination, de reconstruction après sinistre est règlementé par ces dispositions. Sont interdites toutes les constructions et installations autres que celles liées à des terrains de camping – caravaning ou des parcs résidentiels de loisirs, à l’exception de celles mentionnées à l’article UL.2. ### Article UL 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières RAPPELS : Les dispositions du Plan de Prévention des Risques « littoraux » Ouest Odet sont applicables aux zones UL situées dans les différentes zones règlementées par le P.P.R.L. Les occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières sont encadrées par l’article 2 du règlement de chacune des zones (zone hachurée rouge, zone rouge, zone orange et zone bleue). Tout projet qu’il concerne des biens existants, des projets d’extension, de changement de destination, de reconstruction après sinistre est règlementé par ces dispositions. Sont admis sous réserve de leur compatibilité avec la vocation principale de la zone : - les terrains de camping et de caravanage ainsi que les constructions à usage d’hébergement collectif à usage touristique et de loisirs. - les constructions ou utilisations du sol constituant un équipement collectif, ainsi que les installations d’usage collectif, dont la localisation en zone UL est justifiée pour des considérations d’ordre technique. - le logement de gardiennage destiné aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance ou le gardiennage des installations ou activités autorisées dans la zone, à condition qu'il soit intégré au bâtiment principal d'activité, et que sa surface de plancher ne dépasse pas 50 m². - les aires de stationnement, liées aux équipements susceptibles d'y être édifiés. ### Article UL 3 - Accès et voirie conditions de desserte par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public 1. Voirie Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques et privées doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir. Les voies doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité des usagers, de la lutte contre l’incendie et de la protection civile. Elles doivent comporter une chaussée d’accès carrossable en tout temps. RPLU – COMBRIT – Modification simplifiée n°1 approuvée le 02/04/2025 49 / 120 Commune de COMBRIT PLU / Règlement écrit Les voies se terminant en impasse doivent être aménagées de manière à permettre aux véhicules de faire demi-tour. 2. Accès Le projet peut être subordonné à la réalisation d'aménagements particuliers si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation est la moindre. Hors agglomération, en bordure des voies départementales, à défaut de possibilité de desserte par des voies secondaires, les zones ne seront desservies que par un accès unique sur les routes départementales (délibération du Conseil Général du 25 mai 1984). ### Article UL 4 - Desserte par les réseaux conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement ou conditions de réalisation d’un assainissement individuel 1. Adduction en eau potable Toute construction ou installation nouvelle qui requiert une alimentation en eau doit être desservie par une conduite de distribution de caractéristiques suffisantes et raccordée au réseau collectif d'adduction d'eau sous pression. 2. Eaux pluviales Le traitement des eaux pluviales devra être conforme aux dispositions du zonage d’assainissement des eaux pluviales qui figure en annexe du P.L.U. Il est interdit de rejeter des eaux autres que pluviales dans les dispositifs d’infiltration ou dans le réseau public d'assainissement des eaux pluviales, excepté les eaux de vidange déchlorées des piscines. 3. Eaux usées Les eaux usées doivent être évacuées par le réseau d'assainissement collectif s’il existe. En l’attente de la desserte par le réseau collectif et dans les zones où le réseau collectif n’est pas prévu ne pourront être autorisées les constructions que dans la mesure où les eaux usées qui en sont issues pourront être épurées et éliminées par un dispositif d’assainissement individuel conforme et conçu en fonction des caractéristiques du terrain. Ce dispositif fera l’objet d’un contrôle par la commune. Les immeubles ou installations destinées à un autre usage que l’habitat, autorisés ou non dans la zone, doivent être dotés d’un dispositif de traitement des effluents autres que domestiques, adapté à l’importance et à la nature de l’activité et assurant une protection satisfaisante du milieu naturel au regard de la réglementation en vigueur. 4. Raccordements aux réseaux Sur le domaine public, les nouveaux raccordements seront réalisés en souterrain lorsque cela est techniquement possible. L’enfouissement est préconisé sur l’espace privé et sous réserve d’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme. RPLU – COMBRIT – Modification simplifiée n°1 approuvée le 02/04/2025 50 / 120 Commune de COMBRIT PLU / Règlement écrit ### Article UL 5 - Superficie minimale des terrains superficie minimale des terrains constructibles Supprimé par la loi ALUR ### Article UL 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques 1- Les constructions devront être implantées avec un recul minimum de 5 mètres par rapport aux l’alignement existant des voies et emprises publiques, ou à l’alignement futur. 2- Par rapport aux routes départementales hors agglomération, au sens du code de la route, le recul des constructions nouvelles par rapport à l'axe de la voie ne pourra être inférieur à : - 35 m des RD du réseau principal (ce recul est porté à 25 m pour les constructions autre que les habitations) pour la RD 44 - 20 m des RD du réseau secondaire pour la RD 144 (ce recul est porté à 15m pour les constructions autres que les habitations) - Les constructions nouvelles en bordure d’une route départementale, hors agglomération, devront avoir un recul minimum de 10m par rapport à la limite de l’emprise du domaine public départementale. 3- Un recul différent pourra être autorisé ou imposé pour des raisons d'ordre technique ou d'ordre architectural et paysager, et notamment : - pour les projets d'ensemble ou pour un ordonnancement architectural, - pour la modification ou l'extension de constructions existantes, - pour des raisons topographiques, ou de configuration des parcelles dans le cas de construction nouvelle avoisinant une construction ancienne de qualité ou en raison de l'implantation de constructions voisines, - pour permettre une préservation de la végétation ou des talus existants - à l'angle de deux voies ou pour des voies en courbe. ### Article UL 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives implantation des constructions par rapport aux limites séparatives 1 - Les constructions principales devront s’implanter, soit en limite séparative, soit à une distance minimale de 3 mètres des limites séparatives. 2 - Un recul compris entre 0 et 3 mètres pourra être autorisé ou imposé pour des raisons d’ordre technique ou d’ordre architectural et paysager, et notamment : - pour la modification et l'extension de constructions existantes (sous réserve que le volume ajouté soit plus petit que le volume pré existant) ; - pour des raisons topographiques ou de configuration des parcelles ; ### Article UL 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ou plusieurs propriétés liées par un acte authentique Non réglementé. ### Article UL 9 - Emprise au sol emprise au sol des constructions L'emprise au sol des constructions ne peut excéder 40% de la superficie totale de la parcelle ou ensemble de parcelles intéressées par le projet de construction. RPLU – COMBRIT – Modification simplifiée n°1 approuvée le 02/04/2025 51 / 120 Commune de COMBRIT ### Article UL 10 - Hauteur maximale des constructions hauteur maximale des constructions PLU / Règlement écrit 1- La hauteur maximale des constructions autorisées, mesurée à partir du niveau moyen du terrain naturel, avant exécution des fouilles ou remblais, est fixée à 9 mètres. 2- Pour une meilleure intégration de la construction dans son environnement bâti, une hauteur supérieure ou inférieure à celles fixées ci-dessus peut être autorisée ou imposée en vue d’harmoniser les hauteurs à l’égout ou au faîtage avec celles des constructions voisines. ### Article UL 11 - Aspect extérieur aspect extérieur des constructions et aménagements de leurs abords - protection des éléments de paysage et du patrimoine naturel et urbain 1- Eléments du patrimoine paysager Au titre de la loi Paysage, sont soumis à déclaration préalable tous travaux ayant pour effet de détruire un élément du paysage identifié sur le document graphique en application des articles L.151-19 et L.151-23. Pour l'ensemble de la zone, les haies, éléments végétaux isolés intéressants ou talus bocagers existants (notamment en limite séparative ou en bordure de voie) répertoriés sur le document graphique seront conservés et entretenus. 2- Généralités Rappel de l’article R111-27 du Code de l’Urbanisme : « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ». Les projets seront notamment étudiés pour être en accord avec l'environnement naturel et bâti, et devront présenter une simplicité dans les proportions des volumes et des détails d'architecture, une harmonie de couleur, une unité dans le choix des matériaux. Les constructions annexes telles que remises, abris, etc ... réalisées avec des moyens de fortune sont interdites. 3 - Clôtures La reconstruction à l’identique d’un mur existant ou d’un talus pourra être imposé ou autorisé, même si celui-ci dépasse la hauteur autorisée. Il sera préféré, de façon générale, le maintien de haies naturelles ou de talus, lorsqu’ils existent, même s’ils n’ont pas été répertoriés au document graphique. A- Matériaux et aspect 1 - Les matériaux utilisés doivent être en harmonie avec l'environnement naturel ou urbain. 2 - Feront l'objet d'interdiction : - les murs en briques d'aggloméré ciment non enduits ou non peints ; - les éléments décoratifs en béton moulé ; - les éléments en béton préfabriqués de couleur ciment ; - les brises-vues synthétiques non rigides ; - les matériaux de fortune. B - Hauteur RPLU – COMBRIT – Modification simplifiée n°1 approuvée le 02/04/2025 52 / 120 Commune de COMBRIT PLU / Règlement écrit 1 - Sur voies et marges de recul par rapport à la voie : - Dans tous les cas, la clôture sur voie ne devra pas dépasser 1,80 mètre : - par rapport au niveau de l’axe de la route dans le cas où la route surplombe le terrain ; - par rapport au terrain dans le cas où le terrain surplombe la route. - Dans le cas de murs bahuts, la hauteur ne devra pas dépasser 0,80 mètre ; - Les balustrades peuvent être tolérées sur les murs bahuts à condition que la hauteur totale (mur + balustrades) ne soit pas supérieure à 1,80 mètre ; - les murs assurant une liaison avec l'environnement bâti peuvent être autorisés, ou imposés, en fonction de la qualité des matériaux utilisés. La hauteur de référence de la clôture sera celle de la voie publique ou privée ou trottoir. En cas de différence importante de niveau entre la voie publique et la parcelle privée, une adaptation à ces règles pourra être accordée. 2 - Sur limites séparatives : - La hauteur maximum de la clôture ne devra pas excéder 2,00 m par rapport au terrain naturel du fonds le plus bas, sauf cas exceptionnel justifié par l'environnement ou la sécurité. - Par souci de respect du tissu urbain environnant, un type de clôture particulier pourra éventuellement être imposé pour des raisons d'ordre esthétique ou technique. 3 - Dispositions spécifiques : Une hauteur différente pour les clôtures sur voie et en limites séparatives pourra être autorisée ou imposée afin d’intégrer au mieux le projet : - en cas de recherche d’homogénéité avec la clôture de la propriété voisine immédiate, - en cas de différence importante de terrain par rapport à la voie ou au terrain voisin. 4 - Une adaptation à ces règles pourra être accordée ou imposée. Les dispositifs en retrait jusqu’à 5 mètres à partir de l’alignement sont également soumises aux prescriptions ci-dessus relatives aux clôtures sur voies. ### Article UL 12 - Stationnement obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement Pour tous les secteurs, les aires de stationnement des véhicules automobiles doivent correspondre aux besoins des constructions ou installations à édifier ou à modifier (admises dans la zone) et à leur fréquentation, comme déterminés en annexe 1 du présent règlement. Les aires de stationnement doivent être réalisées en dehors des voies publiques et ne devront pas apporter de gêne à la circulation générale. A défaut, il sera fait application des dispositions du code de l’Urbanisme. ### Article UL 13 - Espaces libres et plantations obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, aires de jeux et de loisirs et de plantations Les aménagements et installations doivent prévoir des mesures appropriées à l'environnement et au site, à ses caractéristiques climatiques et topographiques pour : 1- Limiter l'impact visuel depuis l'extérieur : RPLU – COMBRIT – Modification simplifiée n°1 approuvée le 02/04/2025 53 / 120 Commune de COMBRIT PLU / Règlement écrit - Des hébergements tels qu'habitations légères de loisirs, et des résidences mobiles de loisirs, - Des aménagements autres que les bâtiments installés sur le périmètre de l'établissement, au moyen de haies arbustives, de bandes boisées, de talus, de matériaux naturels, de constructions ou de tout autre moyen permettant d'y parvenir. Ces mesures doivent tenir compte des caractéristiques de la végétation locale. 2° Répartir les emplacements ou groupes d'emplacements au sein d'une trame paysagère, en évitant notamment tout alignement excessif des hébergements tels que habitations légères de loisirs, et résidences mobiles de loisirs sur le périmètre du parc résidentiel de loisirs et visibles de l'extérieur. 3° Assurer l'insertion des équipements et des bâtiments par une homogénéité de mobilier urbain, de couleur, de matériaux naturels ou par tout autre moyen. 4° Organiser les circulations internes dans le respect de son environnement, des impératifs de sécurité et de la mobilité des installations, par des voies d'un gabarit suffisant, des parkings intégrés au site, une signalétique et un éclairage homogènes et appropriés. 5° La totalité des espaces non bâtis devra être aménagée et entretenue de façon à garantir le bon aspect des lieux. ### Article UL 14 - Coefficient d'occupation des sols coefficient d'occupation des sols (COS) Supprimé par la loi ALUR ### Article UL 15 - Performances énergétiques et environnementales les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances énergétiques et environnementales 1. Les constructions nouvelles doivent être réalisées dans le respect au minimum des obligations en matière de performance énergétique en vigueur. Il en est de même lors des travaux de rénovation et/ou extension de constructions existantes. 2. L’installation de système de production d’énergie renouvelable est autorisée à condition d’être intégrée de façon harmonieuse à la construction. 3. Les panneaux solaires doivent être intégrés dans la composition architecturale d’ensemble de la construction et notamment la pente de la toiture dans le cas où ils sont posés en toiture. Ils devront être installés de la façon la moins visible possible depuis l’espace public. ### Article UL 16 - Infrastructures et réseaux de communications électroniques les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d'infrastructures et réseaux de communications électroniques Non réglementé. RPLU – COMBRIT – Modification simplifiée n°1 approuvée le 02/04/2025 54 / 120 Commune de COMBRIT PLU / Règlement écrit TITRE III : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER RPLU – COMBRIT – Modification simplifiée n°1 approuvée le 02/04/2025 55 / 120 Commune de COMBRIT PLU / Règlement écrit RÈGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE AU La zone AU est constituée par les parties du territoire de la commune équipées ou non, destinées à être aménagées à plus ou moins long terme. Elle correspond à un ou des ensembles de parcelles ne disposant pas des équipements généraux suffisants. Afin de susciter une meilleure programmation dans le temps et un développement cohérent de l'urbanisation future, les zones AU sont hiérarchisées comme suit : Zones 1AU : Elles sont opérationnelles immédiatement car disposent en périphérie immédiate de voies publiques, des réseaux d’eau, d’électricité et le cas échéant d’assainissement, le tout d’une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) et/ ou les Orientations d'Aménagement et de Programmation, Zones 2AU : Elles sont urbanisables à moyen ou long terme car elles ne disposent pas en périphérie immédiate de voies publiques, des réseaux d’eau, d’électricité et le cas échéant d’assainissement collectif, le tout d’une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone. L’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU peut être subordonnée à une modification ou à une révision du PLU (article R.123-6 du Code de l’Urbanisme). La zone 1AU d’urbanisation à court ou moyen terme est opérationnelle immédiatement ; elle est divisée en 6 secteurs : - 1AUhb : secteur à vocation d'habitat et d’activités compatibles avec l’habitat, de densité forte à moyenne, - 1AUhc : secteur à vocation d'habitat et d’activités compatibles avec l’habitat, de densité moyenne, - 1AUhc1 : secteur 1AUhc situé dans le périmètre du Site Patrimonial Remarquable - 1AUhc2 : secteur à vocation d’habitat de type résidence démontable - 1AUi : secteur à vocation d’activités économiques, - 1AUia1 : secteur à vocation d’activités artisanales et de services (hors commerces) situé dans le périmètre du Site Patrimonial Remarquable, - 1AUic : secteur à vocation d’activités commerciales. En zone 1AUh les constructions n’y sont autorisées que lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble qui pourra se réaliser soit par tranches successives, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone, et qui doit prendre en compte les principes d’aménagement définis dans le règlement graphique et le document d’Orientations d’Aménagement et de Programmation, dans un rapport de compatibilité. La zone 2AU d’urbanisation à long terme dont l'ouverture à l'urbanisation dépend d'une modification ou d’une révision du P.L.U, comprend 1 secteur : - 2AUh : secteur à vocation d'habitat et d’activités compatibles avec l’habitat. Rappels La démolition de tout ou partie d’un bâtiment, à quelque usage qu’il soit affecté est, en préalable soumise RPLU – COMBRIT – Modification simplifiée n°1 approuvée le 02/04/2025 56 / 120 Commune de COMBRIT PLU / Règlement écrit à permis de démolir dans les secteurs visés à l’article R.421-28 du Code de l’Urbanisme, notamment pour les constructions protégées au titre de la loi Paysage délimités au plan conformément à la légende. Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés classés figurant comme tels aux documents graphiques du présent PLU (sauf dans les cas de dispense de cette demande d'autorisation fixés par l’article L.113-1 du code de l’urbanisme). Dans le cas de lotissement, ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme comme le permet l’article R151-21 du code de l’urbanisme. Pour les secteurs affectés par le bruit, les constructions existantes doivent présenter un isolement acoustique minimum. Ces secteurs peuvent être concernés par : - Le Site Patrimonial Remarquable dont les dispositions ont un caractère de servitude d’utilité publique, RPLU – COMBRIT – Modification simplifiée n°1 approuvée le 02/04/2025 57 / 120 Commune de COMBRIT PLU / Règlement écrit --- Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 29037_PLU_20260430. Page : https://edifiable.fr/plu/combrit-29037/ul La commune : https://edifiable.fr/plu/combrit-29037.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/29037/zone/ul