# Zone UB du plan local d'urbanisme de Combs-la-Ville (77122) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 77122_PLU_20240429 (plan local d'urbanisme), approuvé le 29/04/2024, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 13 articles.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Stationnement (article UB 12)

>  8 unités de plantation* minimum sont réalisées pour 100 m² de surface d’espaces végétalisés*, dont au moins 1 arbre à grand développement pour les unités foncières de + de 500m²  2 unités de plantation* minimum sont réalisées par tranche de 2 places de stationnement extérieures.

## Les 13 articles du règlement, mot pour mot

### Article UB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : 1)

Les constructions, installation et aménagements à destination d’artisanat, de commerce de détail et de bureau, ainsi que les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, à condition que leur implantation ne présente pas de risques ni de nuisances pour les voisins.
2. Les affouillements et exhaussements des sols, sous conditions et dans les limites suivantes :
• être nécessaires aux destinations, usages ou activités autorisés dans la zone ; • ou être nécessaires à des aménagements hydrauliques ; • ou être nécessaires à des travaux d’infrastructures routières, de transports collectifs ; de circulation douce ou
d’aménagement d’espace public ; • ou être nécessaires à la réalisation de recherches archéologiques ; • dans tous les cas, être inférieurs à 1,20 m de hauteur* pour les exhaussements.
(rappels) 1- Trame des milieux humides avérés ou potentiels (classes A & B) et unités fonctionnelles : • Tout impact sur les zones humides avérées d’une surface supérieure au seuil fixé par le SAGE est interdit. • Au titre du code de l’environnement, tout projet portant sur plus de 1 000 m² d’impact (par assèchement, mise en eau, remblais, imperméabilisation) au sein d’un périmètre d’enveloppe d’alerte d’une zone humide doit vérifier le caractère humide de la zone, selon les critères de l’arrêté du 24 juin 2008. • Les constructions, installations et aménagements autorisés dans la zone ou le secteur seront, le cas échéant, soumis à la séquence « éviter, réduire, compenser » (ERC).
2- Zones délimitées par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI), Dans les secteurs inscrits à l’intérieur des zones délimitées par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI), les constructions sont soumises au respect des conditions spécifiques de son règlement.
3- Zones identifiées comme « sensibles aux risques de retrait et gonflement de sols argileux » Les zones potentiellement concernées sont identifiées à titre d’information en annexe du présent règlement et présentées dans le rapport de présentation. Dans ces zones, les constructions ou occupations des sols devront tenir compte des informations et prescriptions édictées en annexe du présent règlement.

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### Article UB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Destinations, usages et affectations des sols et types d’activités limités ou soumis à conditions
CONDITIONS SUIVANTS LES NUMEROS MENTIONNES DANS LE TABLEAU DE L’

### Article UB 3 - Accès et voirie

Conditions particulières en faveur de la mixité sociale et fonctionnelle
 Les rez-de-chaussée* des constructions destinées à l’artisanat, commerce de détail et bureau existants à la date d’approbation du présent PLU doivent être maintenus. Ne sont autorisés que les changements de destination suivantes :  Artisanat et commerce de détail,  Bureau,  Activité de service avec l’accueil d’une clientèle.

 En outre, pour les secteurs repérés sur les plans de zonage au titre de l’article L151-16, ne sont autorisés que les changements de destination ou la création de locaux aux destinations suivantes :  Artisanat et commerce de détail,  Activité de service avec l’accueil d’une clientèle,  Equipements d’intérêt collectif et services publics.

Section 2 : Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère des constructions
Sous-section 2.1. : Volumétrie et implantation des constructions Article UB-4 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
CHAMP D’APPLICATION
 Les dispositions du présent article s’appliquent aux constructions en référence aux : • voies publiques existantes ou projetées ouvertes à la circulation automobile, et les places publiques ; • voies privées ouvertes à la circulation automobile et d’une largeur minimale de 3.5 m (Les voies privées d’une largeur inférieure à 3.5 m relèvent de l’article 5).
 Ne sont pas pris en compte pour l’application de la règle, sous réserve de leur intérêt architectural dans la composition de la façade* et du respect des normes relatives à la circulation routière et à la sécurité : • les éléments de modénature*, les marquises et les débords de toiture ; • en cas de travaux sur des bâtiments existants à la date d’approbation du présent PLU et implantés en recul*, les dispositifs techniques nécessaires à l’isolation thermique par l’extérieur ou à l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments ; • les parties enterrées des constructions ; • les rampes d’accès* pour les personnes à mobilité réduite ; • les rampes de garage.
4.1. DISPOSITIONS GENERALES  Les constructions doivent s'implanter en respectant un recul* minimum de 5 m par rapport à l’alignement*
existant ou projeté.  Tout niveau en attique* doit être implanté avec un recul* minimal de 1,50 m par rapport à la verticale de la
façade* orientée vers l’emprise publique.  Il n’est pas fixé de règles pour les équipements d’intérêt collectif et les services publics.
4.2. DISPOSITIONS PARTICULIERES  En cas, d’implantation à l’alignement*, les rez-de-chaussée* ne pourront être destinés au logement ou à
l’hébergement.  Une implantation différente pourra être autorisée pour mettre en valeur un élément de patrimoine bâti* ou
végétal et repéré comme tel par le document graphique réglementaire.

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 Dans le cas d’une construction existante* à la date d’approbation du PLU ne respectant pas les règles définies au présent article, les travaux d’extension*, de surélévation* ou d’amélioration peuvent être réalisés, s’ils n’aggravent pas la situation de la construction au regard de la règle.
 Toute nouvelle construction, imperméabilisation, artificialisation ou tout nouveau remblai doivent s'implanter en recul* de 20 mètres minimum vis-à-vis des berges de l’Yerres.

### Article UB 5 - Superficie minimale des terrains

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
CHAMP D’APPLICATION
 Ne sont pas pris en compte pour l’application de la règle : • les éléments de modénature*, marquises, débords de toiture ; • en cas de travaux sur des bâtiments existants à la date d’approbation du présent PLU, les dispositifs techniques nécessaires à l’isolation thermique ou à l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments ; • les parties enterrées des constructions ; • les rampes d’accès* pour les personnes à mobilité réduite ; • les rampes de garage ; • les perrons non clos et escaliers d’accès*; • les terrasses de moins de 60 cm de hauteur* par rapport au niveau du sol naturel avant travaux.
5.1. DISPOSITIONS GENERALES  Les constructions principales peuvent être implantées sur une ou plusieurs limites séparatives ou en retrait*. En
cas de retrait*, il convient de respecter les distances minimales* suivantes : o En cas de façade*(s) sans baie* : le recul* doit être au moins égal à la moitié de la hauteur* de la construction mesurée à l’égout du toit (L ≥ H/2), avec un minimum de 2,5 mètres. o En cas de baie*(s) dans la toiture dont la pente est inférieure à 45° : le recul* doit être au moins égal à la moitié de la hauteur* de la construction mesurée à l’égout du toit (L ≥ H/2), avec un minimum de 2,5 mètres. o En cas de façade*(s) avec baie*(s) : le recul* doit être au moins égal à 8 mètres au droit de la baie*.
 Les piscines doivent être implantées avec un retrait* minimum de :  3 m par rapport aux limites séparatives latérales* ;
 6 m par rapport aux limites de fond* de terrain*.
 Les constructions annexes* doivent être implantées :  Soit sur limite séparative* latérale ou de fond,  Soit en respectant un retrait* minimum de 0,5 m.
 Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et les services publics.
5.2. DISPOSITIONS PARTICULIERES  Les implantations en limite de zone Nl sont interdites.  Dans le cas de constructions existantes à la date d’approbation du PLU ne respectant pas les règles définies au
présent article, les travaux d’extension*, de surélévation* ou d’amélioration peuvent être réalisés, s’ils n’aggravent pas la situation de la construction au regard de la règle.

### Article UB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété
CHAMP D’APPLICATION
 Ne sont pas pris en compte pour l’application de la règle :
• les éléments de modénature*, marquises, débords de toiture ; • les perrons non clos et escaliers d’accès*.

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• en cas de travaux sur des bâtiments existants à la date d’approbation du présent PLU, les dispositifs techniques nécessaires à l’isolation thermique ou à l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments;
• les parties enterrées des constructions ; • les rampes d’accès* pour les personnes à mobilité réduite ; • les rampes de garage.
6.1. DISPOSITIONS GENERALES
 Lorsque les constructions réalisées sur une même propriété ne sont pas contiguës, la distance séparant les façades* doit respecter les règles suivantes : o En cas de façade*(s) avec baie*(s) au moins sur l’une des façades* opposées : la distance doit être au moins égale à la hauteur* de façade* de la construction la plus haute, avec un minimum de 8 m ; o En cas de façade*(s) sans baie* ou d’annexes* : la distance doit être au moins égale à 4 m.

6.2. DISPOSITIONS PARTICULIERES
 Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics ou pour les annexes* de moins de 10m² d’emprise au sol* ;
 Dans le cas de constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU ne respectant pas les règles définies au présent article, les travaux d’extension* et de surélévation* peuvent être réalisés, s’ils n’aggravent pas la situation de la construction au regard de la règle. Aucune baie* nouvelle ou agrandissement de baie* existante ne peut être réalisé sans respecter le calcul des retrait*s prévus ci-dessus.

### Article UB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives

Emprise au sol* des constructions
7.1. DISPOSITION GENERALE  L’emprise maximale des constructions est fixée à 60%.
7.2. DISPOSITIONS PARTICULIERES  Dans le cas de constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU ne respectant pas les règles définies
au présent article, les travaux de surélévation* ou d’amélioration peuvent être réalisés, s’ils n’aggravent pas la situation de la construction au regard de la règle.
 L’emprise au sol* des abris de jardin est limitée à un total de 12 m² par unité foncière*.
 Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics.

### Article UB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Hauteur* des constructions
CHAMP D’APPLICATION  La hauteur* de la construction est calculée à partir du terrain* naturel existant avant travaux. Elle doit être
respectée en tout point de la construction.  Ne sont pas comptabilisés dans la hauteur* maximale autorisée :
• Les dispositifs techniques liés à la production d’énergies renouvelables dans la limite d’1,50 m de hauteur* ; • Les ouvrages techniques, cheminées et autres ouvrages techniques dans la limite de 40 cm ; • Les supports de lignes électriques ou d’antennes inférieurs à 1,5 m de hauteur* ; • Les garde-corps dans la limite de 1,20 m et à condition d’être traités à claire-voie.
8.1. DISPOSITIONS GENERALES  Les constructions principales nouvelles comprenant plus de 1 logement ne pourront pas dépasser les hauteurs*
définies dans le plan des hauteurs*.

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8.2. DISPOSITIONS PARTICULIERES  Lorsque la construction ne comprend qu’un seul logement, cette hauteur* maximale est fixée à :
o 7 mètres à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère* ; o 11 m au faitage.
 Pour une construction existante* dont la hauteur*, à la date d’approbation du PLU, est supérieure à la hauteur* maximale autorisée : o les travaux d’extension* doivent respecter les hauteurs* maximales fixées par le présent règlement ; o les travaux de réfection peuvent s’inscrire dans le gabarit* initial du bâtiment.
 Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics, lorsque leurs caractéristiques techniques l’imposent.

Sous-section 2.2. : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère des constructions Article UB-9 : Aspect extérieur des constructions et des clôtures*
9.1. DISPOSITIONS GENERALES • Les constructions doivent s’insérer dans le paysage naturel et bâti. Cette intégration doit respecter la végétation existante, le site bâti ou non et le relief naturel du terrain*. La construction tiendra compte de la pente du terrain*. Les remblais et les décaissements de terrain* seront limités au strict nécessaire et favoriseront l’intégration paysagère des constructions. • Toute imitation et élément de construction se rapportant à une architecture étrangère à la région est interdite (mas provençal, chalet…). • Les règles ci-dessous ne s’appliquent pas aux constructions et installations destinés aux équipements d’intérêt collectif et services publics.
 ASPECT DES MATERIAUX : • A l’exception des matériaux bio ou géo sourcés dont la pérennité sera garantie, les matériaux bruts (parpaings, carreaux de plâtre, briques creuses…) destinés à être recouverts d’un parement ou d’enduit ne peuvent être laissés apparents. • Les matériaux apparents doivent être choisis de telle sorte que leur mise en œuvre leur permette de conserver, de façon permanente, un aspect satisfaisant et respectueux du caractère des lieux. • Les vitrages réfléchissants sont interdits.
 FAÇADES* : • Toutes les façades* des constructions doivent être traitées avec le même soin, en harmonie entre elles et doivent s’harmoniser avec l’environnement extérieur. • Les murs pignons* aveugles doivent être traités avec le même soin que les façades* principales. • Une homogénéité des ouvertures sera recherchée ainsi qu’une harmonie dans la disposition des percements (portes, baies*, …) y compris avec les baies* de toiture. • Les pierres de taille, pierres meulières et briques pleines ne peuvent pas être recouvertes d’enduits ou de peintures. • La longueur des façades* des constructions destinées à l’habitat et l’hébergement ne peut être supérieure à 40 m. • Les façades* dont la longueur est supérieure à 15 m doivent être rythmées par des détails architecturaux (éléments en saillie ou en retrait*, claustras, baies* vitrées, éléments en attique*…) afin de rompre l’uniformité des plans verticaux.

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• Les coffrets de volets roulants des nouvelles constructions ne doivent pas être visibles en façade*.
• Ces dispositions pourront ne pas être imposées dans le cas d’une architecture contemporaine et innovante dont l’intégration architecturale dans l’environnement naturel ou urbain existant aura été particulièrement étudiée et justifiée.
 TOITURES : • Les toitures et cheminées des constructions principales, des annexes*, des extensions* devront s’intégrer dans leur environnement proche et présenter une harmonie d’ensemble sur le terrain*.
• Les toitures terrasses peuvent être admises à condition de correspondre au moins à l’un des cas suivants :  faire l’objet d’un traitement végétalisé sur au moins 80% de la superficie de toiture réalisée en terrasse ;  être destinées à recevoir des installations de type panneaux solaires ou photovoltaïque sur au moins 80% de la superficie de toiture réalisée en terrasse ;
Dans tous les cas, le traitement des toitures-terrasses (volumes, matériaux, couleurs) doit garantir leur bonne insertion dans le site.
• A l’exception des vérandas, des toitures-terrasses et des annexes*, les toitures à pentes seront composées d’un ou plusieurs éléments présentant deux à quatre pentes.
• Les matériaux de couverture des annexes* doivent s'harmoniser avec les matériaux de couvertures de la construction principale.
• Les éléments des dispositifs de production d’énergie solaire (panneaux, tuiles, …), doivent être parfaitement intégrés aux constructions. Dans le cas de toiture terrasse*, les dispositifs devront être implantés avec un recul* de 1,5m du bord de la toiture.
• Les châssis de toit devront présenter une largeur inférieure à 2,00 m.
 ELEMENTS TECHNIQUES : • Les antennes paraboliques, climatisations et autres accessoires techniques, ne devront pas être visibles depuis la voie.
• Les descentes d’eaux pluviales doivent être intégrées dans la composition architecturale de la façade*. Les rejets d’eau pluviale des balcons, loggias et terrasses doivent être canalisés de façon à éviter toute salissure des façades*.
• Les coffrets d’alimentation doivent être intégrés dans la composition générale de la façade* des constructions à l’alignement*.
• Les citernes et installations similaires doivent être placées en des lieux non visibles de la voie publique et masquées par un rideau de verdure, un mur…
 LES CLOTURES :  L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable dans les cas prévus à l’article R.421- 12 du Code de l’Urbanisme. • L’aspect et la couleur des clôtures * et de leurs enduits devront être en harmonie avec les constructions présentes sur le terrain.
• La hauteur* totale des clôtures* n’excédera pas 2 mètres, à l’exception des piliers et portails qui peuvent atteindre 2,20 mètres, couronnement compris.
• Les clôtures* sur rue seront constituées soit :
o de grillage doublé de végétation, o ou d’un dispositif ajouré ou d’un barreaudage posé ou non sur un soubassement maçonné dont la
hauteur* n’excèdera pas 1,00 mètre, o ou d’un mur plein de maçonneries enduites, parement de briques ou meulières. • Les coffrets techniques doivent être intégrés à la clôture*.
• Les clôtures* existantes réalisées en pierres meulières ou en brique doivent être conservées. Leur destruction partielle reste possible pour la réalisation d’un accès*, si aucune autre solution satisfaisante ne peut être trouvée. Dans ce cas, de nouveaux piliers seront créés en harmonie avec ceux préexistants.

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• Les poteaux d’aspect béton et les éléments préfabriqués d’aspect béton sont interdits.
 LES CLOTURES EN LIMITES DE ZONES N et A : • Les clôtures doivent être a minima composées d’une haie vive. Elles peuvent être doublées d'un grillage à large maille (15cm X 15cm). • Les murs et murets sont interdits dans ces espaces. • Leur hauteur* totale ne pourra pas excéder 2 m. • Ces dispositions ne s’appliquent pas dans le cas du maintien d’un mur en pierre existant.
9.2. DISPOSITIONS PARTICULIERES
 RESTAURATION* DES BATIMENTS EXISTANTS : • L’architecture et la volumétrie des constructions anciennes ou présentant un intérêt architectural doivent être respectées lors des ravalements et des réhabilitations*. • Les nouveaux percements doivent s’intégrer dans la composition des façades* (reprise des proportions, du rythme et des éléments de modénature*). • Les murs en pierre de taille, en meulières ou en brique prévus pour être apparents doivent être conservés et restaurés, en préservant les matériaux d’origine. • Les éléments d’ornementation existants (modénatures*, encadrements, corniches, volets battants, céramique de façade*, …) doivent être conservés et restaurés. • La réfection de toiture et des lucarnes doit respecter le style de la construction existante*. La création de baies* de toiture plus hautes que larges est autorisée lorsqu’elles présentent une cohérence et une symétrie avec les ouvertures d’une façade* principale. • Ces dispositions, pourront ne pas être imposées dans les cas d’une architecture contemporaine dont l’intégration dans l’environnement naturel ou urbain existant aura été particulièrement étudiée et justifiée.
 L’EXTENSION* ET LA SURELEVATION DES BATIMENTS EXISTANTS : • Les extensions* d’un bâtiment existant doivent être bâties sur le même principe que le bâtiment principal et doivent respecter leur volumétrie, afin de contribuer à établir l’harmonie et la cohésion entre les différents corps du bâtiment. Ces dispositions, pourront ne pas être imposées dans les cas d’une architecture contemporaine dont l’intégration dans l’environnement naturel ou urbain existant aura été particulièrement étudiée et justifiée. • Les éléments d’ornementation existants (modénatures*, encadrements, corniches, volets battants, céramique de façade*, …) doivent être conservés et restaurés. • Les coffrets de volets roulants ne doivent pas être visibles en façade*. • En cas d’extension* d’une construction dont les ouvertures comportent des volets battants, les ouvertures réalisées dans le cadre de l’extension* doivent également être dotées de volets battants, sauf impossibilité technique (véranda, baies vitrées). • Ces dispositions, pourront ne pas être imposées dans les cas d’une architecture contemporaine dont l’intégration dans l’environnement naturel ou urbain existant aura été particulièrement étudiée et justifiée.

### Article UB 10 - Hauteur maximale des constructions

Conditions particulières pour le patrimoine bâti* identifié
LE REGLEMENT IMPOSE DES PROTECTIONS CONCERNANT DES ELEMENTS DE PATRIMOINE BATI* REPORTES SUR LE ZONAGE REGLEMENTAIRE AU TITRE DE L’ARTICLE L.151-19 DU CODE DE L’URBANISME.
L’IDENTIFICATION DES BATIMENTS AU TITRE DE L’ARTICLE L.151-9 DU CODE DE L'URBANISME IMPOSE, AU TITRE DE L’ARTICLE R.421-28 E) DU MEME CODE, DE FAIRE PRECEDER LES TRAVAUX AYANT POUR OBJET DE DEMOLIR OU DE RENDRE INUTILISABLE TOUT OU PARTIE DES BATIMENTS D’UN PERMIS DE DEMOLIR. LES TRAVAUX AYANT POUR EFFET DE MODIFIER OU DE SUPPRIMER UN ELEMENT QUE LE PLAN LOCAL D'URBANISME A IDENTIFIE AU TITRE DE L’ARTICLE L.151-19 DU CODE DE L'URBANISME DOIVENT ETRE PRECEDES D’UNE DECLARATION PREALABLE (ARTICLE R.421-23 H) DU CODE DE L'URBANISME)

52 Règlement – PLU approuvé le 29 avril 2024 - Combs-la-Ville

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10.1. Dispositions générales  La démolition totale des édifices patrimoniaux inventoriés et repérés sur le plan de zonage est interdite, sauf
justification pour raisons d’hygiène ou de sécurité.  La démolition de parties d’un bâtiment, de façade ou d’élément architectural peut être admise notamment pour
permettre une extension*, sous réserve de ne pas remettre en cause la qualité architecturale de l’ensemble et dans le respect des règles suivantes.  Tous les travaux réalisés sur des constructions à protéger inventoriées doivent être conçus dans le respect des caractéristiques à préserver ou à restaurer de ladite construction et doivent notamment :
• Respecter la volumétrie des constructions existantes ; • Respecter et mettre en valeur les caractéristiques architecturales du bâtiment, et notamment la forme
des toitures, les modénatures*, les baies* en façade*, les lucarnes, les menuiseries extérieures et les devantures ; • Mettre en œuvre des matériaux et des techniques permettant de conserver ou de restituer les caractéristiques d'origine du bâtiment ; Traiter les installations techniques de manière à ne pas altérer la qualité patrimoniale.

### Article UB 11 - Aspect extérieur

Obligations de performances énergétiques et environnementales des constructions
Non réglementé.

Sous-section 2.3. : Traitement environnemental et paysagers des espaces non bâtis et abords de construction
L’OAP « Maintien et amélioration des continuités écologiques » s’applique en complément du règlement écrit et graphique afin de contribuer à la préservation des éléments du paysage et à l’amélioration de l’ensemble du territoire en termes d’habitats naturels et de transparence au déplacement des espèces NB : les pétitionnaires sont invités en complément des règles ci-après et de l’OAP « Maintien et amélioration des continuités écologiques » à consulter le cahier des préconisations biodiversité de Combs-la-Ville annexé au PLU.

### Article UB 12 - Stationnement

Obligations imposées en matière de réalisation de surface éco-aménageables, d’espaces libres*, de plantation, d’aire de jeux et de loisirs
12.1. DISPOSITIONS GENERALES
 Les espaces restés libres après implantation des constructions et réalisation des espaces de circulation doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain* et aux lieux environnants. Cette composition privilégiera la contiguïté avec les espaces libres* des terrains* voisins et devra participer à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion de l’eau pluviale.
 Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, y compris dans les espaces de stationnement, il convient de privilégier les traitements de sol perméables (engazonné de type ever-green, pas japonais, sablés, dallés, pavés à joint poreux, béton poreux, etc.) de préférence aux traitements imperméables (bitumés, enrobés, béton, etc…).
12.3. ESPACES LIBRES*
 Tout projet de construction neuve et d’extension doit intégrer des surfaces éco-aménagées* permettant d’atteindre un coefficient de biotope surfacique* de 0,3 à l’échelle du terrain, composé d’une surface de pleine terre au moins égale à 20% de la surface de l’unité foncière. Les surfaces prises en compte dans le calcul du coefficient de biotope surfacique* sont affectées à des coefficients de pondération indiqués dans lexique (Partie 1 du règlement).
 Les unités surfaciques de pleine-terre sont comptabilisées lorsqu’elles atteignent au moins 5 m² d’un seul tenant.

53 Règlement – PLU approuvé le 29 avril 2024 - Combs-la-Ville

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12.2. PLANTATIONS ET AMENAGEMENTS PAYSAGERS
 Sous réserve de leur bon état phytosanitaire, les plantations de haute tige existantes doivent être maintenues. En cas d’impossibilité de les maintenir, elles doivent être remplacées par des plantations équivalentes en termes de superficie occupée et de hauteur*. Elles seront choisies parmi les essences indigènes à l’Ile-de-France.
 8 unités de plantation* minimum sont réalisées pour 100 m² de surface d’espaces végétalisés*, dont au moins 1 arbre à grand développement pour les unités foncières de + de 500m²
 2 unités de plantation* minimum sont réalisées par tranche de 2 places de stationnement extérieures.  Les espèces plantées ou semées ne peuvent être des espèces invasives (cf. annexe* 4 du règlement). Les essences
locales seront ainsi privilégiées.

### Article UB 13 - Espaces libres et plantations

Obligations imposées en faveur des continuités écologiques et des éléments de paysage à protéger
LE REGLEMENT IMPOSE DES PROTECTIONS CONCERNANT LES « ESPACES D’INTERETS ECOLOGIQUE ET/OU PAYSAGER » REPORTES SUR LE ZONAGE REGLEMENTAIRE AU TITRE DE L’ARTICLE L.151-23 DU CODE DE L’URBANISME :
13.1 DISPOSITIONS GENERALES
 Dans le cas d’une toiture végétalisée*, l’épaisseur de substrat est d’au moins 15 centimètres. Les espèces plantées ou semées ne peuvent être des espèces invasives (cf. annexe* 4 du règlement).
 La conception des clôtures* en limites séparatives et en limites d’espaces verts publics doit permettre ponctuellement le passage de la petite faune, en présentant a minima une ouverture ponctuelle en bas de clôture* de format 15 cm x 15 cm, par tranche entamée de 10 m de linéaire de clôture*, avec au minimum un passage lorsque le linéaire de clôture* est inférieur à 10 m.
13.2. ESPACES BOISES CLASSES*  L’abattage d’arbres et toute autre atteinte à l’intégrité des milieux naturels situés dans ces espaces sont interdits.  Néanmoins, l’abattage d’arbres situés dans ces espaces est autorisé en cas de risque attesté pour la sécurité des
personnes et des biens, ou en cas d’expertise phytosanitaire démontrant un mauvais état de l’arbre. En cas d’abattage, une compensation est exigée par la replantation d’un arbre à développement équivalent dans le périmètre de l’espace protégé ou à proximité immédiate, s’il est démontré que la replantation au sein du périmètre est impossible.
13.3 ESPACES VERTS A PROTEGER (EVP)*
 Aucune construction n’est autorisée, à l’exception des installations légères, facilement démontables et sans fondation en dalle béton, et nécessaires à l’entretien du site. L’emprise au sol* totale maximale des installations ne devra pas excéder 12m² par unité foncière* et avoir une hauteur* maximale de 2,50 m.
 L’abattage et toute autre atteinte à l’intégrité des arbres situés dans ces espaces doivent être évités et sont soumis à déclaration préalable, ainsi que les travaux compromettant leur caractère paysager, leur dominante végétale et la qualité des plantations existantes. Leur élagage d’entretien est autorisé.
 Néanmoins, l’abattage d’arbres situés dans ces espaces est autorisé en cas de risque attesté pour la sécurité des personnes et des biens, ou en cas d’une expertise phytosanitaire démontrant un mauvais état de l’arbre. En cas d’abattage, une compensation est exigée par la replantation d’un arbre à développement équivalent dans le périmètre de l’espace protégé. Les espèces choisies en remplacement peuvent être différentes de celles remplacées, notamment pour des raisons paysagères, écologiques ou sanitaires (espèces moins allergènes, présence d’un ravageur…).
13.4. ARBRES REMARQUABLES  La coupe et l’abattage et toute autre atteinte à l’intégrité de ces arbres (racines etc…) est interdit, sauf en cas de
risque attesté pour la sécurité des personnes et des biens, ou en cas d’une expertise phytosanitaire démontrant un mauvais état de l’arbre. Leur élagage d’entretien est autorisé.

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 Aucune construction ne peut être implantée à moins de 10 m du collet d’un arbre remarquable (base du tronc au niveau du sol).
 Aucun exhaussement de sol au-delà de 20 cm n’est autorisé au-dessus du collet d’un arbre remarquable (base du tronc au niveau du sol).
 En cas d’abattage d’un arbre remarquable, une compensation est exigée par la plantation sur le terrain* d’un arbre de développement équivalent et si possible de même essence.

13.5. PRINCIPES D’ALIGNEMENTS D’ARBRES
 La suppression de ces alignements est interdite. Cependant, leur gestion peut nécessiter des remplacements d’individus ou des changements d’essence afin de s’adapter à leur développement ou pour assurer la sécurité des personnes et des biens ou en cas d’une expertise phytosanitaire. Ainsi, l’éventuel remplacement de ces arbres peut porter sur la même espèce ou sur une espèce équivalente en taille à l’âge adulte, à l’exception des espèces invasives (cf. annexe 4 du règlement). Les essences locales seront privilégiées.

13.6. ZONE A DESIMPERMEABILISER  Les zones à désimperméabiliser repérées sur le plan de zonage devront faire l’objet d’un changement de matériau
de recouvrement du sol imperméable par un matériau plus perméable.
13.7. MARES ET PLANS D’EAU
 La destruction (par comblement, remblaiement, assèchement, drainage, …) des mares identifiées au plan de zonage et toute autre atteinte à l’intégrité de ces milieux naturels et à leur alimentation en eau sont interdits.

### Article UB 14 - Coefficient d'occupation des sols

Obligations imposées pour la gestion et l’écoulement des eaux pluviales
14.1. Dispositions générales  Les eaux pluviales de toiture ou de terrasse sont infiltrées sur place à la parcelle après dépollution si nécessaire.  Les aménagements doivent prévoir la rétention et l’infiltration des eaux pluviales sur le terrain. Des dispositifs de
récupération des eaux de pluie devront être installés pour un usage conforme à la réglementation en vigueur. Seront privilégiées des dispositifs d’infiltration des eaux pluviales utilisant des techniques de génie végétal (tranchées drainantes, noues, modelés de terrain, dispositifs paysagers, chaussée réservoir, etc.) en alternative au bassin de rétention traditionnel.  En cas d’impossibilité technique démontrée, d’infiltration à la parcelle, des solutions rétention/régulation seront recherchées.  Avant rejet au milieu naturel, il sera également nécessaire de traiter l’effluent si ce dernier est pollué notamment par les hydrocarbures et/ou les métaux lourds. Ce traitement se fera de manière privilégiée à l’aide de techniques alternatives aux ouvrages de génie civil coûteux et nécessitant un entretien régulier. La phytoremédiation* sera notamment privilégiée.  Dès leur conception, les aménagements doivent intégrer des dispositions techniques dites alternatives limitant le volume des eaux pluviales (création d’espaces verts de pleine-terre*, plantations, …) et limitant ou écrêtant le débit de ces eaux (rétention en terrasse, bassin enterré ou à ciel ouvert, rétention sur toiture, réutilisation, etc…).  Toute construction ou installation artisanale ou commerciale doit s’équiper d’un dispositif de traitement des eaux pluviales, adapté à l’importance et à la nature de l’activité et assurant une protection du milieu naturel.

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Sous-section 2.4. : Stationnement Article UB-15 : Obligation de réalisation d’aires de stationnement
CHAMP D’APPLICATION
• Les règles applicables aux constructions ou établissements non prévus dans le tableau et les dispositions cidessous sont celles qui s’appliquent aux établissements qui leur sont le plus directement assimilables.
• Le code de la construction et de l’habitation fixe le nombre minimal d’emplacements de stationnement pour les vélos à réaliser, notamment lors de la construction de bâtiments neufs.
• Chaque fois qu’une construction comporte plusieurs destinations, le nombre total des places de stationnement exigibles sera déterminé en appliquant à chacune d’entre elles la norme qui lui est propre.
• Les places commandées* ne sont pas prises en compte pour le calcul réglementaire du nombre de places à réaliser
• Le calcul des places de stationnement sera effectué par tranche entamée de surface de plancher* et en arrondissant à l’entier supérieur, dès que la première décimale est supérieure ou égale à 0,5.
15.1 DISPOSITIONS GENERALES
Normes de stationnement des automobiles pour les constructions nouvelles et extensions* de constructions existantes :
 Dans les constructions comportant plus de 2 logements, ou accueillant des activités de bureaux, ou des équipements d’intérêt collectif et services publics, et équipés d’un parc de stationnement, celui-ci doit être alimentée en électricité pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides.
 Pour toute construction nouvelle, des places de stationnement doivent être réalisées en répondant aux normes cidessous, calculées au prorata de la surface de plancher* (SdP) créée ou du nombre de logements ou chambres créés.
Dans certains cas, la norme est différente pour les projets inscrits à moins de 500 m d’une gare RER, secteurs repérés sur le plan de zonage et dénommé « ZONE 1 » dans les tableaux suivants.

Destination de la construction
Logement
Logement social* Hébergement, résidences et structures d’hébergement et de services à vocation sociale (étudiants, personnes âgées, foyers divers, …)
Bureaux
Artisanat et commerces de détail Hôtel Autres hébergements touristiques Restauration Activités de services avec l'accueil d'une clientèle Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés. Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés.

Normes de stationnement
Zone 1 : 1 place par logement Hors zone 1 : 2 places par logement, dont au moins 1 extérieure* Dans les ensembles comportant au moins 3 logements, en plus des obligations ci-dessus : 0,2 place/logement pour les visiteurs. Les places visiteurs doivent être extérieures. Zone 1 : 0,5 place par logement Hors zone 1 : 1 place par logement
1 place pour 5 logements
1 place / tranche de 55 m² de SdP Norme plafond : Zone 1 : au maximum 1 place/tranche de 45 m² de SdP
1 place / 50 m² de surface de vente 1 place par chambre 1 place pour 5 chambres 1 place pour 20m² de SdP
1 place pour 50 m² de SdP
Le nombre de places à réaliser doit être suffisant au regard des besoins nécessaires à la nature de l'équipement, son mode de fonctionnement, le nombre et le type d'utilisateurs (employés, visiteurs, élèves, étudiants…) et sa localisation dans la commune

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Etablissements d'enseignement. Etablissement de santé et d'action sociale. Salles d'art et de spectacles. Equipements sportifs. Autres équipements recevant du public.

(proximité d'une gare, desserte en transports en commun, existence ou non de parcs publics de stationnement à proximité...)

Normes de stationnement des vélos

 Des places de stationnement doivent être réalisées pour les deux-roues non motorisés. Elles doivent être :

• couvertes, exclusivement réservées aux vélos, sécurisées et équipées de dispositifs fixes d’accroches; • facilement accessibles depuis l’espace public et les accès* aux constructions ;  La surface minimale de locaux ou surfaces dédiés au stationnement des vélos se calcule par application des ratios suivants :

Destination de la construction

Norme Plancher (minimum)

Logement/Logement social*

0,75 m² par logement pour les logements jusqu’à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas, avec une superficie minimale de 3 m²

Hébergement pour étudiants, foyers divers hors résidences personnes âgées. Bureaux Artisanat et commerces de détail :
Hôtels et autres hébergements touristiques Restauration Activités de services avec l'accueil d'une clientèle Equipements d'intérêt collectif et services publics : Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissement de santé et d'action sociale Salles d'art et de spectacles Equipements sportifs Autres équipements recevant du public Etablissements d'enseignement

1 place par logement
1,5 m² pour 100 m² de surface de plancher* - Jusqu’à 300 m² de SdP : Il n’est pas fixé de norme. - Au-delà de 300 m² de SdP : 1 place pour 100 m². Il n’est pas fixé de norme Il n’est pas fixé de norme Il n’est pas fixé de norme Le nombre de places à réaliser doit être suffisant au regard des besoins nécessaires à la nature de l'équipement, son mode de fonctionnement, le nombre et le type d'utilisateurs (employés, visiteurs, élèves, étudiants…) et sa localisation dans la commune (proximité d'une gare, desserte en transports en commun, existence ou non de parcs publics de stationnement à proximité...).
Avec un minimum de 1 place pour 200 m² 1 place pour 10 élèves du premier degré 1 place pour 5 élèves du second degré

15.2 DISPOSITIONS PARTICULIERES

 La création de places de stationnement n’est pas exigée lors de travaux de réhabilitation*, surélévation* et/ou extension* d’une construction existante* à usage d’habitation à la date d’approbation du présent PLU à condition que les travaux ne donnent pas lieu à la création de nouveaux logements ou à une augmentation égale ou supérieur à 25 % de surface de plancher*. Si ces conditions ne sont pas remplies, le nombre de places total après achèvement des travaux doit respecter les dispositions du présent article.

 Les rampes d’accès* aux garages en sous-sol devront comporter un palier d’une longueur de 4 mètres dont la pente sera limitée à 5 % au raccord du domaine public. Au-delà, la pente maximale admise pour les rampes est de 18%.

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Section 3 : Equipements et réseaux

### Article UB 16 - Infrastructures et réseaux de communications électroniques

Conditions de desserte des terrains* par les voies publiques ou privées et d’accès* aux voies publiques
16.1. CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS* PAR DES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES  Pour être constructible, un terrain* doit avoir accès* à une voie publique ou privée, soit directement, soit par
l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le terrain* ou sur un terrain* voisin.  Pour une même unité foncière*, un seul accès* est autorisé par façade* sur rue. Toutefois, lorsque la largeur sur
voie de cette unité est égale ou supérieure à 30 mètres, un second accès* pourra être autorisé.  Les voies* en impasse, d’une longueur supérieure à 20 mètres linéaires, doivent être aménagées de telle sorte
que les véhicules puissent aisément faire demi-tour, et être suffisamment dimensionnée pour les usages suscités par les construction et installations desservies et pour les manœuvres des véhicules de sécurité, de secours, de livraisons, et d’enlèvements des déchets.  Les voies* et accès* à créer devront présenter les caractéristiques minimales suivantes :
o Être réalisées en matériaux et procédés garantissant leur pérennité à long terme ; o Avoir une largeur d’emprise minimale de chaussée de :
 3,5 mètres pour les voies desservant de 1 à 2 logements,  4 mètres pour les voies desservant de 3 à 5 logements,  5 mètres pour les voies desservant plus de 5 logements, o A partir de 3 logements, avoir a minima un trottoir pour les piétons ou cheminements protégés de 1,5 mètres de largeur minimum,
16.2. CONDITIONS D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC  Les accès* doivent être adaptés aux types d'occupation ou d'utilisation du sol envisagés. Ces accès* devront être
aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.  Les caractéristiques des accès* doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre
l'incendie et de la protection civile.  S’agissant des voies départementales, des restrictions relatives aux plans d’alignement* peuvent s’appliquer.

Article UB-17 : Conditions de desserte des terrains* par les réseaux
17.1. ALIMENTATION EN EAU POTABLE  Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au
réseau de distribution d’eau potable. Le raccordement devra avoir un regard ou chambre de comptage qui devra se situer sous le domaine public en limite de propriété et être accessible en permanence. Le regard devra être protégé contre le gel ;  Les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense incendie conforme aux normes en vigueur.
17.2. ASSAINISSEMENT DES EAUX USEES  Toute construction ou installation nouvelle doit respecter le règlement d’assainissement collectif.  A l’intérieur d’une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément.  Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau
collectif d’assainissement d’eaux usées conformément au règlement d’assainissement de collecte des eaux usées.  En l’absence d’un réseau collectif d’assainissement et hors zone d’assainissement collectif, toutes les eaux usées
devront être dirigées par des canalisations souterraines vers des dispositifs autonomes de traitement et d’évacuation conformes à la réglementation en vigueur, après s’être assuré au préalable par une étude de sol que la superficie et les caractéristiques pédologiques et hydrogéologiques du sol de la parcelle permettent d’assurer l’épuration et l’évacuation de ces eaux sur le terrain*.

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 Le branchement au réseau d’assainissement des canalisations d’évacuation des eaux usées non domestiques devra être soumis à l’autorisation préalable du service public d’assainissement qui peut imposer des prétraitements avant rejet.

17.3. ASSAINISSEMENT DES EAUX PLUVIALES  Toute construction ou installation nouvelle doit respecter le règlement d’assainissement collectif.  L’article 14 du présent règlement doit être respecté.

17.4. COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES, RESEAU ELECTRIQUE, ECLAIRAGE PUBLIC ET AUTRES RESEAUX D’ENERGIE
 Pour toute construction nouvelle, les réseaux de distribution d'énergie et de télécommunication doivent être conçus en souterrain sur le terrain* jusqu’au point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété, sauf impossibilité technique démontrée.
 Doivent être prévues dans les façades* ou les clôtures*, les réservations pour les coffrets d’alimentation en électricité et en gaz ainsi que pour les réseaux de télécommunication.

17.5 STOCKAGE ET COLLECTE DES DECHETS
Pour toute construction nouvelle, destinée au logement et ce à partir de 3 logements, ou destinée à l’accueil d’une activité :
 un lieu de stockage des déchets ménagers doit être prévu. Ce lieu de stockage doit être adapté à la gestion des flux de déchets ménagers,
 un lieu de stockage pour les encombrants doit venir compléter ce lieu destinés aux flux de déchets ménagers.
 Leurs positionnements devront permettre une utilisation aisée par les usagers.
Pour toute nouvelle construction, un emplacement devra être prévu pour permettre la mise en place d’un système de compostage bio déchets (individuel et/ou collectif).
Les aménagements nécessaires à la mise en place des moyens de pré collecte (par bacs roulants ou colonnes d’apports volontaires) devront être conformes au règlement du syndicat en charge de la collecte, du traitement et de la valorisation des déchets ménagers.
En cas d’utilisation de bacs roulants : Une aire de présentation des bacs roulants, en accès libre et direct depuis l’espace public, devra être prévue dès lors que l’emprise au sol des bacs à présenter à la collecte sur l’espace public ne permet plus de maintenir une circulation piétonne d’une largeur d’1,5 mètre.
Les locaux destinés au stockage des conteneurs, adaptés à la collecte sélective des déchets ménagers, devront être intégrés dans les constructions principales et seront facilement accessibles sur le cheminement des habitants.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 77122_PLU_20240429.
Page : https://edifiable.fr/plu/combs-la-ville-77122/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/combs-la-ville-77122.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/77122/zone/ub