# Zone UB du plan local d'urbanisme intercommunal de Courtemaux (45113) : ce que le règlement autorise

Il s'agit d'une zone affectée essentiellement à l'habitat, aux services et aux petites activités sans nuisances. Elle correspond aux constructions postérieures à 1920. La zone comprend un secteur UBa, correspondant aux quartiers situés à proximité du centre ancien de Courtenay et un secteur UBb correspondant aux communes de Saint-Loup-de-Gonois, Louzouër et La Chapelle-SaintSépulcre dont la nature des sols (humidité, faible absorption) et le caractère typologique traditionnel des parcelles a conduit à demander des caractéristiques particulières pour les terrains constructibles.

Document en vigueur : 200067668_PLUi_20250925_A (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 25/09/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 14 articles.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article UB 7)

> A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à 4 m.

### Emprise au sol (article UB 9)

> Non réglementé.

### Hauteur (article UB 10)

> Dans le secteur UBa, la hauteur des constructions, mesurée depuis le sol naturel jusqu’à l’égout du toit, ne peut excéder 7 m et la hauteur totale au faîtage (hors superstructures telles que cheminées ou antennes) ne pourra excéder 12,50 m.

### Stationnement (article UB 12)

> Pour les constructions à usage d'habitation individuelle, il est exigé 2 places de stationnement par logement.

### Espaces verts (article UB 13)

> Il est conseillé la plantation d’au moins un arbre de haute tige pour 300 m² de parcelle non bâtie.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article UB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Sont interdites : - Les constructions et installations à destination agricole, - Les constructions et installations à destination industrielle, - Les installations classées autres que celles visée à l’article UB2, - Les constructions et installations à destination d’entrepôt sauf si celles-ci sont liées à une activité commerciale, artisanale ou de service, - L’aménagement des terrains destinés à l’accueil des campeurs et des caravanes, - Les dépôts de véhicule susceptibles de contenir plus de 9 unités, - Les dépôts non couverts de matériaux, ferrailles, machines, combustibles solides, déchets, - Les habitations légères de loisir, - L’installation de caravanes isolées, - Les parcs d’attractions, - Les carrières, - Les occupations et utilisations du sol visées à l'article UB 2, si elles ne satisfont pas aux conditions énoncées.

### Article UB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SONT ADMIS SOUS CONDITIONS)

Sous réserve des dispositions spécifiques applicables à l’intérieur des périmètres de protection définis au titre des servitudes d’utilité publique.

Dans l'ensemble de la zone UB y compris dans les secteurs UBa et UBb :
a) Les constructions à usage d'habitation et leurs annexes, qu'il s'agisse d'habitat principal, secondaire ou touristique. Lorsqu’elles sont situées dans les zones de bruit figurant en annexe du présent PLU, elles peuvent être autorisées à condition que soient prises les dispositions règlementaires relatives à l'isolement acoustique des bâtiments d'habitation contre les bruits de l'espace extérieur. b) Les affouillements du sol de plus de 100 m² et de plus de 2 m de dénivelé, lorsqu’ils ont un rapport direct avec les travaux de construction, d’aménagement d’espaces libres ou de réalisation d’ouvrages publics ou d’intérêt public. c) Les installations classées strictement nécessaires aux constructions autorisées dans la zone, à condition qu’elles n’entraînent, pour le voisinage, aucune incommodité et, en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens. d) Pour les constructions ou installations existantes, autres que celles non interdites dans la zone, ne sont admis que :

d1- En cas de sinistre, la reconstruction sur place et sans changement de

destination d'un bâtiment

préexistant, dans la limite de la surface de plancher hors œuvre nette initiale.

d2- Les annexes des constructions existantes, lorsqu'elles sont situées à leur proximité immédiate et sous

réserve qu'elles soient traitées en harmonie avec le bâtiment principal et l'environnement.

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d3- L'aménagement et l'extension mesurée des bâtiments existants. Dans le cas d'installations classées existantes, l'extension et l'aménagement sont admis sous réserve de ne pas augmenter les nuisances. d4- Le changement de destination, avec extension éventuelle, des bâtiments existants pour des occupations et utilisations du sol autorisées dans la zone.
e) L'affectation d'une partie d'une d'habitation (ou d'une annexe à l'habitation) à un usage professionnel (commerce, bureau, services, artisanat). Ces activités ne doivent générer ni bruit, ni circulation excessifs à l'intérieur du bourg ou du quartier.
f) Les constructions spécifiques à usage de commerce de détail, de bureaux, de services ou d'équipement collectif. Ces activités ne doivent générer ni bruit, ni circulation excessifs à l'intérieur du bourg.
Dans le secteur UBa :
g) Les dépôts de véhicules neufs ou d’occasion susceptibles de contenir au moins 10 unités, à condition d’être destinés à la vente, la location ou la réparation.
Il est rappelé en outre, que toute intervention portant sur des bâtiments recensés sur le plan de zonage en tant qu'éléments de paysage et identifiés dans le rapport de présentation sont soumis à déclaration préalable.
SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL

### Article UB 3 - Accès et voirie

1 - ACCES
Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par application de l'article 682 du Code Civil. Pour être constructible, les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique, tout en respectant les normes de sécurité, notamment en terme de visibilité. L’accès direct sur route départementale n’étant pas recommandé, des accès groupés seront préférés à des accès indépendants afin de sécuriser la circulation routière. Pour tout nouvel accès, le gestionnaire de la voirie devra être préalablement consulté.
2 - VOIRIE
Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées. Ces voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie :plateforme minimale de 3,50 m, hauteur sous porche minimale de 3,50 m, rayon intérieur minimal de 8 m. Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre à tous véhicules desservant la zone, de faire aisément demi-tour.

### Article UB 4 - Desserte par les réseaux

1 - EAU POTABLE
Toute construction ou installation qui, de par sa destination, nécessite l'alimentation en eau potable, doit être raccordée au réseau collectif de distribution d'eau potable par une conduite de caractéristiques suffisantes.
2 - ASSAINISSEMENT
a) Eaux usées
Toute construction ou installation doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d’assainissement en respectant les caractéristiques du réseau. L'évacuation directe des eaux et matières usées est interdite dans les fossés, cours d'eau et réseaux pluviaux. L’évacuation des eaux usées autres que domestiques dans le réseau public d’assainissement est subordonnée à un prétraitement et à une autorisation du gestionnaire de réseau.
En l'absence du réseau collectif, les constructions et installations peuvent être autorisées, sous réserve que leurs eaux et matières usées soient traitées par un dispositif d’assainissement non collectif adapté aux caractéristiques du terrain.
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b) Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur tout terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur. En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires à l’infiltration des eaux pluviales sur le terrain devront être réalisés par le pétitionnaire, sous réserve que les conditions pédologiques et géologiques le permettent. Dans tous les cas, il est possible d’installer un dispositif de récupération des eaux pluviales, dont la mise en œuvre sera conforme à la réglementation en vigueur.
3 - RESEAUX DIVERS
Dans toute la mesure du possible, les réseaux divers de distribution (électricité, téléphone,...) doivent être souterrains. Cette disposition est obligatoire pour toute opération nouvelle (lotissement, groupe d'habitations,...) à l'intérieur du périmètre de cette opération.

### Article UB 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS)

Non réglementé.

### Article UB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET AUX EMPRISES PUBLIQUES)

L’alignement désigne la limite de fait de la voie privée ou de l’emprise publique, hormis les chemins à usage exclusivement piétonnier et les pistes exclusivement cyclables.

1. Toute construction ou installation peut être implantée à l’alignement. 2. En cas de retrait, les constructions neuves devront respecter un recul minimum : - de 5 m par rapport à l’alignement des voies existantes, à modifier ou à créer, - De 100 m par rapport à l’axe des autoroutes A6 et A19, - De 75 m par rapport à l’axe de la RD2060. Dans le cas de voies privées ouvertes à la circulation publique, la limite effective de la voie privée se substitue à l'alignement. 3. Toutefois, une implantation avec un retrait différent par rapport à l’alignement peut être admise si des raisons techniques, architecturales, ou urbanistiques le justifient, et notamment : - en cas d'aménagement ou d'extension de bâtiments existants qui ne sont pas implantés selon les prescriptions du P.L.U., sous réserve de ne pas aggraver la non-conformité. - pour les constructions et installations nécessaires aux services publics (transformateurs, châteaux d'eau...) ou d’intérêt collectif.

### Article UB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES)

1. A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à 4 m. 2. Les annexes de moins de 16 m² de surface de plancher et de moins de 3,50 m de hauteur et non visibles depuis l’espace public peuvent être implantées en limite ou retrait. 3. Toutefois, une implantation différente par rapport à la limite séparative peut être admise si des raisons techniques, architecturales, ou urbanistiques le justifient, et notamment : - en cas d'aménagement ou d'extension de bâtiments existants qui ne sont pas implantés selon les prescriptions du P.L.U., sous réserve de ne pas aggraver la non-conformité. - pour les constructions et installations nécessaires aux services publics (transformateurs, châteaux d'eau, ...) ou d’intérêt collectif.

### Article UB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME UNITE FONCIERE)

1. Deux constructions non contiguës doivent être édifiées l'une par rapport à l'autre à une distance au moins égale à 4 m. Cette règle ne s’applique pas aux piscines enterrées. 2. Toutefois, une distance moins importante peut être admise si des raisons techniques,

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PLU Communauté de Communes du Betz et de la Cléry – Règlement d’urbanisme architecturales, ou urbanistiques le justifient, et notamment : a) Dans le cas d'aménagement, d'extension de bâtiments existants ou de reconstruction d’un bâtiment existant qui ne sont pas implantés selon les prescriptions du P.L.U. b) Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics (transformateurs, châteaux d'eau, ...) ou d’intérêt collectif.

### Article UB 9 - Emprise au sol

Non réglementé.

### Article UB 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS)

1. Dans le secteur UBa, la hauteur des constructions, mesurée depuis le sol naturel jusqu’à l’égout du toit, ne peut excéder 7 m et la hauteur totale au faîtage (hors superstructures telles que cheminées ou antennes) ne pourra excéder 12,50 m. 2. Dans la zone UB proprement dite, y compris dans le secteur UBb, la hauteur des constructions, mesurée depuis le sol naturel jusqu’à l’égoût du toit, ne peut excéder 4,5 m et la hauteur totale au faîtage (hors superstructures telles que cheminées ou antennes) ne pourra excéder 8 m Dans le cas d’un terrain en pente, la hauteur sera mesurée au milieu de la façade ou du pignon concerné par la pente.
3 - Toutefois, cette hauteur peut être dépassée si des raisons techniques, architecturales, ou urbanistiques le justifient, et notamment : a) Pour l’aménagement, l'extension ou la reconstruction de bâtiments existants, sous réserve que la hauteur du bâtiment aménagé ou reconstruit n'excède pas la hauteur initiale et que la reconstruction ne porte pas atteinte à l'ensemble urbain dans lequel elle s'inscrit. b) Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics (transformateurs, châteaux d'eau, ...) ou d’intérêt collectif lorsque leurs caractéristiques techniques l'imposent.

### Article UB 11 - Aspect extérieur

1 - PRINCIPE GENERAL
En aucun cas, les constructions et installations ne doivent, par leur situation, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains. Les constructions doivent présenter un volume, un aspect et des matériaux en harmonie avec ceux des constructions avoisinantes. Les constructions dont l'architecture est d'inspiration étrangère à la région (maisons à colonnes, chalets, maisons méridionales,….) sont interdites.
2 - DISPOSITIONS PARTICULIERES
A - Implantation ou exploitation de la topographie :
Les constructions devront s’implanter en respectant au mieux la topographie naturelle du terrain et en minimisant le terrassement et le remodelage. Le niveau du rez-de-chaussée ne devra pas être surélevé de plus de 60 cm par rapport au terrain naturel. Dans le cas d‘un terrain en pente, cette hauteur sera mesurée depuis l’angle de la maison où le niveau du terrain naturel est le plus haut.
B – Dispositions spécifiques aux bâtiments anciens anciens typiques du Gâtinais (présentant une architecture traditionnelle régionale) :
Les toitures des bâtiments existants devront être refaites à l’identique ou en tuiles aspect plates couleur terre cuite vieillie.
En cas de modification des façades visibles depuis l’espace public, les nervures et encadrements en brique seront préservés ainsi que les proportions des ouvertures.
C – Dispositions spécifiques aux autres bâtiments : a) Les toitures seront à 2 ou 4 pans, de pente comprise entre 20 et 45°. b) Les toitures seront revêtues : - soit de tuiles couleur terre cuite vieillie,
- soit d’ardoises, - soit de matériaux d’aspect et de teinte similaire.
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Les bardeaux bitumés ou les plaques de couverture en acier revêtu de granulats (type Polytuil) sont strictement interdits.
D - Eléments en toiture a) Panneaux solaires, châssis de toit : Ils sont autorisés mais pour les constructions neuves, ils devront être intégrés dans le plan de la toiture. b) Lucarnes : Elles sont autorisées mais devront respecter des proportions en rapport avec celles des lucarnes traditionnelles. c) Dans la mesure du possible, les paraboles ne devront pas être visibles depuis l’espace public.
E – Traitement des façades
Matériaux : a) L'emploi à nu des matériaux destinés à être enduits et les imitations de matériaux sont interdits. b) Les briques de parement devront être mises en œuvre de manière à ne pas être en saillie par rapport à l’enduit de son support. c) Seules les pierres de parement d’aspect pierre de taille sont autorisées et seront mises en œuvre de manière à ne pas être en saillie par rapport à l’enduit de son support. d) Les enduits auront une finition taloché fin ou brossée. e) Les enduits de ton pierre claire sont autorisés à l’exclusion du blanc (teinte à choisir dans le nuancier joint au présent règlement). Les enduits de teinte soutenue (ocre, rose,…) sont interdits. f) Le bardage bois, horizontal ou vertical, total ou partiel, des façades est autorisé sous réserve que le bois soit laissé brut ou lasuré de teinte gris à beige. g) Les constructions bois en madriers, avec débords apparents, ou rondins de bois apparents, sont strictement interdites.
h) Ouvertures Les coffres de volets roulants apparents en façade sont interdits aussi bien sur les constructions neuves que sur les constructions existantes. Pour ces dernières, ils pourront être dissimulés à la vue par des lambrequins bois ou métal.
F – Annexes :
a) Les annexes non accolées de moins de 16 m² de surface de plancher et de moins de 3,50 m de hauteur totale, et non visibles depuis l'espace public ne sont pas règlementées par l'article 11. b) Les annexes non accolées de plus de 16 m² de surface de plancher et/ou de plus de 3,50 m de hauteur totale et/ou visibles depuis l'espace public devront respecter les points suivants : - revêtement et couleur des façades ainsi que des toitures, similaires à celles de la construction principale, - Les toitures seront à un ou 2 pans, de pente comprise entre 20° et 45° . - Les toitures terrasses peuvent être admises sous réserve d'une bonne intégration au bâti existant. c) Ces prescriptions ne s’appliquent pas pour les vérandas et aux extensions vitrées, de même que la prescription en matière de pente de toiture.
G – Clôtures : a) Leur hauteur est limitée à 1,80 m hors tout. b) Elles devront être constituées soit d’un mur plein maçonné, ou d’un mur bahut revêtu d’un enduit identique à la construction, soit de tout autre matériau convenablement mis en œuvre, grille, grillage, lices… c) Les clôtures constituées d’éléments plan en béton préfabriqué, panneaux de bois, panneaux de particules sont interdites. Sont admises les clôtures présentant une plaque au sol dont la hauteur n’excède pas 0,4 m surmonté d’une grille ou d’un grillage.
H – Toutefois, les dispositions édictées par le présent article pourront ne pas être imposées : a) dans le cas d’un projet d’architecture contemporaine de qualité, élaboré dans un souci de développement durable (toiture végétalisées,..), et dont l’intégration dans l’environnement architectural et urbain sera satisfaisante. b) Pour des constructions publiques ou d’intérêt collectif sous réserve de leur bonne intégration dans l’environnement architectural et urbain.
AU TITRE DE LA SERVITUDE DES MONUMENTS HISTORIQUES DES PRESCRITPIONS PARTICULIERES POURRONT ETRE EXIGEES.
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### Article UB 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT DES VEHICULES)

Les places réservées au stationnement des véhicules doivent correspondre aux besoins des constructions admises dans la zone et être réalisées en dehors des voies publiques. Pour les constructions à usage d'habitation individuelle, il est exigé 2 places de stationnement par logement. Pour les constructions à usage d'habitation collective, il est exigé 1 place de stationnement pour 60 m² de surface de plancher avec un minimum d’une place par logement, sauf disposition spécifique légale pour certains types d’habitat.

### Article UB 13 - Espaces libres et plantations

L'implantation des constructions doit respecter au mieux la végétation existante. Les espaces libres de toute construction, privés ou communs, doivent être aménagés ou plantés. Il est conseillé la plantation d’au moins un arbre de haute tige pour 300 m² de parcelle non bâtie. Les aires de stationnement seront plantées, à raison de 2 arbres de haute tige pour 4 places de stationnement.
SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL

### Article UB 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (C.O.S.))

Il n’est pas fixé de coefficient des sols.
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CHAPITRE III DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UC
CARACTERE DE LA ZONE :
Il s'agit d'une zone affectée essentiellement à l'habitat et correspondant aux lotissements boisés établis sur plusieurs communes dans les années 70.
SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200067668_PLUi_20250925_A.
Page : https://edifiable.fr/plu/courtemaux-45113/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/courtemaux-45113.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/45113/zone/ub