# Zone AU du plan local d'urbanisme de Dorans (90035) : ce que le règlement autorise

La zone AU est une zone réservée à l'urbanisation future urbanisable à court terme. Elle se situe au lieu-dit "Les Grands Groseillers" et fait l’objet d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC). Son urbanisation se fera suivant une opération d’aménagement d’ensemble pouvant, le cas échéant, s’urbaniser par tranches. Cette zone AU a pour vocation d’accueillir de l’habitat individuel ou groupé ainsi que des activités de services à la personne. Les modalités d’aménagement figurent dans le document 1-3 « Orientations d’aménagement » de la présente modification du PLU.

Document en vigueur : 90035_PLU_20101115 (plan local d'urbanisme), approuvé le 15/11/2010, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre AU du règlement, 13 articles.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article AU 7)

> Soit en respectant un recul égal à la moitié de la hauteur du bâtiment mesuré à l’égout du toit sans pouvoir être inférieur à 3m par rapport à la limite séparative.

### Emprise au sol (article AU 9)

> L’emprise 1 au sol des constructions à usage exclusif d’habitation (habitation + garage + dépendance) et/ou d’activités autorisées ne peut excéder 30 % de la superficie totale du terrain.

### Hauteur (article AU 10)

> La hauteur des constructions d'habitation et d’activité n’excédera pas soit : - la valeur d’un sous-sol et d’un niveau plus combles aménageables, sans excéder 6 mètres à l’égout du toit par rapport au point le plus bas du terrain naturel au niveau de la construction.

## Les 13 articles du règlement, mot pour mot

### Article AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DES SOLS INTERDITS 1.1)

Les commerces, les industries et l’artisanat. 1.2. — L’implantation d’installations classées pour la protection de l'environnement, soumises à autorisation. 1.3. — Les entrepôts non liés à une activité autorisée dans la zone. 1.4. — Les dépôts de tous matériaux, de combustibles solides ou liquides, de déchets, … portant atteinte à l'environnement à l'exception de ceux nécessaires aux activités autorisées, qui veilleront à ne pas occasionner de nuisances pour le voisinage. 1.5. — Les stations-service. 1.6. — L'ouverture et l'exploitation de carrières et de ballastières, la création d'étangs, et tous travaux incompatibles avec une gestion écologique des milieux naturels. 1.7. — Les affouillements et exhaussements des sols à l’exception de ceux autorisés sous conditions à l’article AU 2. 1.8. — Les terrains de camping et les parcs résidentiels de loisirs.

1.9. — L’implantation des boîtes de nuit-discothèques.

1.10. — Les antennes relais de téléphonie mobile et de télétransmission (impact paysager).

### Article AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DES SOLS SOUMIS À DES CONDITIONS PARTICULIÈRES 2.1)

Seules sont autorisées les constructions s’intégrant dans un schéma d’aménagement de l’ensemble de la zone (pouvant s’urbaniser par tranches) fondée sur les principes suivants : - Les équipements de voirie seront toujours de dimension adaptée aux besoins de l’ensemble de la zone, - Les implantations à venir seront conçues de manière à toujours permettre la desserte des autres terrains de la zone, évitant les enclavements et les délaissés, - les voies principales internes à venir seront conçues de manière à éventuellement faciliter un bouclage sur le point d’accroche avec les axes de dessertes existants.

L’aménagement peut se réaliser par tranches, dès lors qu’il ne fait pas obstacle à l’urbanisation du reste de la zone.

2.2. — Les activités (à l’exclusion des exploitations agricoles), à condition que soient mises en œuvre : - toutes les mesures limitant les risques et nuisances au voisinage, - toutes les dispositions utiles pour les rendre compatibles avec le milieu environnant (odeurs, bruits) et qu’elles satisfassent à la réglementation en vigueur (réglementation Installations Classées pour la Protection de l’Environnement, Règlement Sanitaire Départemental).

2.3. — Afin de limiter un linéaire bâti monotone, lorsqu’ils ne sont pas intégrés à l’habitation, les garages conçus pour l’habitat groupé ou collectif se feront par deux en ligne ou par quatre en plots. Deux garages groupés ne devront pas dépasser 40m², de façon à accueillir chacun un véhicule léger.

2.4. — Les abris de jardin ne dépasseront pas 4m² maximum.

2.5. — Les affouillements et exhaussements de sols nécessaires à des travaux de construction et à tout dispositif concernant l'équipement de la zone (limités à la durée de ces mêmes travaux et sous réserve de présenter un aspect final aménagé).

2.6. —Les dépendances non habitables (garages, abris de jardin…) sont limitées à deux par parcelle.

2.7. — Les travaux d’infrastructure et les équipements dès lors qu’ils sont nécessaires à la collectivité (réseau de chaleur, équipements publics divers, aires de jeux.).

SECTION II — CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL

### Article AU 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCÈS ET VOIRIE 3.1)

Accès

3.1.1. — Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur les fonds voisins dans les conditions fixées par l’article 682 du code civil.

3.1.2. — Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux règles de sécurité routière, défense contre l'incendie, protection civile, ramassage des ordures ménagères (conditions répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble).

3.1.3. — Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les sentiers touristiques et de randonnée.

3.1.4. — Les accès sur les voies publiques doivent être aménagés en fonction de l'importance du trafic et de la visibilité desdites voies et peuvent être subordonnés à la réalisation de dispositifs imposant un seul point d'accès commun à plusieurs parcelles.

3.1.5. — Sur certaines sections de voies importantes, l'accès direct peut être interdit s'il existe une autre possibilité d'accès sur d'autres voies.

3.1.6. — Toute unité foncière, c'est-à-dire parcelle ou ensemble de parcelles attenantes, appartenant à un même propriétaire ne peut avoir plus d'un accès par la voie qui la borde. Toutefois, lorsqu'une unité foncière présente une façade sur voie supérieure à 40 mètres, la création d'un deuxième accès sur celle-ci pourra être autorisée sous réserve des dispositions énoncées aux paragraphes 3.1.3. à 3.1.6.

3.2. — Voirie

3.2.1. — Prescriptions générales Les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance du projet ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. Les caractéristiques de ces voies ne doivent pas rendre difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

Les voies nouvelles comporteront au minimum : - une largeur de chaussée de 4,60 mètres, - une largeur d’emprise de 7 mètres. - En cas de voie en sens unique, la largeur minimale sera de 3,50 mètres.

Les dessertes internes seront basées sur un principe de rue mixte, c'est-à-dire que l’espace est partagé entre les différents usagers : piétons, cycles et automobiles.

3.2.2. — Les voies en impasse : Les voies en impasse devront comporter dans leur partie terminale, une plateforme d'évolution permettant aux véhicules (y compris le déneigement) de faire demi-tour aisément

À titre indicatif :

3.2.3. — On favorisera la perméabilisation de la voirie et des cheminements piétons et cyclables.

### Article AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DÉSSERTE PAR LES RÉSEAUX 4.1)

Eau

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée en souterrain au réseau public de distribution d'eau potable de caractéristiques suffisantes.

4.2. — Assainissement

4.2.1. — Le zonage d'assainissement imposé par la Loi sur l'Eau et approuvé par le Conseil communautaire de la Communauté de l’Agglomération Belfortaine (CAB) s’applique.

4.2.2. — Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée en séparatif (eaux usées et eaux pluviales séparées) au réseau collectif.

4.2.3. — Dans tous les cas, l'évacuation des eaux usées dans les fossés des voies ou dans les réseaux d'eaux pluviales est interdite.

4.2.4. — Pour le rejet des eaux liées aux activités autorisées à l’article AU 2.2., l’autorisation de branchement au réseau collectif pourra être subordonnée à un prétraitement approprié et à l’obtention d’une convention de raccordement avec le gestionnaire du réseau.

4.2.5. — La gestion des eaux pluviales doit être prise en compte au niveau de l’aménagement global.

4.2.6. — Seul l’excès de ruissellement des eaux pluviales sera rejeté après qu’aient été mises en œuvre sur la parcelle privée, toutes les solutions susceptibles de limiter et d’étaler les apports pluviaux. Le point de rejet des eaux pluviales peut être :

- le milieu naturel sous réserve de satisfaire aux obligations administratives et techniques de la loi sur l’eau ;

- le réseau public, s’il existe, est géré par les services de la CAB, qui détermineront le traitement à mettre en œuvre avant rejet et la quantité admissible.

4.3. — Électricité, téléphone et télédistribution

Le raccordement aux réseaux publics d'électricité basse et moyenne tension (jusqu'à 63 KV inclus), aux réseaux de téléphone et de distribution de gaz, ainsi que les extensions, doivent obligatoirement être réalisés en souterrain.

4.4. — Antennes

Dans les habitations de deux logements et plus, une antenne collective devra être réalisée.

### Article AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTÉRISTIQUES DES TERRAINS)

La taille des parcelles n’est pas réglementée, mais compte tenu de l’intérêt paysager du village et notamment des vergers, il conviendra d’assurer une dimension de parcelle suffisante pour insérer une zone engazonnée et plantée (voir article 13 du présent règlement).

### Article AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES 6.1)

Les constructions seront édifiées soit : - sur la limite des voies ou des emprises publiques - jusqu’à 8 m maximum en retrait des voies ou des emprises publiques.

6.2 — Un garage pourra avoir son ouverture directe face à la voie, dès lors qu’il respecte un recul minimum de 5 mètres par rapport à l’emprise publique.

6.3. — Pour les constructions individuelles, une place au moins de stationnement hors clôture devra être réalisée en dehors de l’emprise publique (trottoir, route ou piste cyclable) et de l’accès à la parcelle (voir schéma à l’article 12.3).

6.4. — Les petites constructions isolées, type abris de jardin, seront, dans la mesure du possible, non perceptibles de la voie publique.

6.5. — L’espace entre la voirie et les constructions sera majoritairement végétalisé.

6.6. — Les postes distributeurs d'énergie électrique (transformateurs) d'une hauteur inférieure à 3 m sont autorisés, jusqu’à la limite du domaine public, sous réserve de ne pas gêner la visibilité sur voie publique.

### Article AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES 7.1)

Les constructions principales pourront s’implanter : ▪ Soit en limite séparative, favorisant les constructions jointives entre deux propriétés. Il serait préférable d’accoler les dépendances en limites séparatives. Une attention particulière sera portée à ces constructions afin de constituer un ensemble architectural harmonieux. ▪ Soit en respectant un recul égal à la moitié de la hauteur du bâtiment mesuré à l’égout du toit sans pouvoir être inférieur à 3m par rapport à la limite séparative.

La hauteur se mesure au point le plus bas de la construction par rapport au terrain naturel avant travaux.

7.2 — Les bâtiments doivent être implantés de telle manière que les baies éclairant les pièces principales ne soient masquées par aucune partie d’immeuble qui, à l’appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal.

7.3. — Est autorisée l’implantation de piscines extérieures à 3 m minimum des limites (margelles comprises).

7.4. — Les postes distributeurs d'énergie électrique (transformateurs) d'une hauteur inférieure à 3 m sont autorisés, jusqu’en limite séparative.

### Article AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ 8.1)

La (les) dépendance(s) du bâtiment principal sera (seront) de préférence accolée(s) à celui-ci. Dans le cas contraire, il convient de respecter l’espace minimum prévu à l’article 8.2.

8.2. — Espacement minimum

8.1.1. — Entre deux bâtiments non contigus, doit toujours être ménagée une distance suffisante pour permettre l'entretien facile des marges d'isolement et des bâtiments eux-mêmes et s'il y a lieu, le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l'incendie.

8.1.2. — Distances minimales : L’espace minimum imposé entre deux bâtiments non contigus est défini par la règle de prospect.

8.3. — Prospect

Les baies éclairant les pièces d'habitation et les locaux affectés à des postes permanents de travail ne doivent être masquées par aucun écran vu sous un angle de 45° au-dessus du plan horizontal, compté à l'appui de la baie (voir schéma à l’art. 7.2.).

### Article AU 9 - Emprise au sol (intitulé du document : EMPRISE AU SOL 9.1)

L’emprise 1 au sol des constructions à usage exclusif d’habitation (habitation + garage + dépendance) et/ou d’activités autorisées ne peut excéder 30 % de la superficie totale du terrain. 9.2 — L’emprise au sol des constructions incluses dans une opération groupée et/ou collective ne peut excéder 40 % de la superficie totale du terrain.

1 L’emprise se comprend comme le rapport de la surface occupée par la projection verticale du volume hors œuvre brut du bâtiment à la surface de la parcelle (Conseil d’État 31 janvier 1990, Patrignani). Sont également pris en compte dans le calcul de l’emprise : les balcons, auvents et constructions sur pilotis. En revanche, l’emprise ne comprend pas : un bassin, un escalier extérieur, même couvert, un parking enterré, recouvert d’une terrasse respectant la pente naturelle du sol, des bassins de rétention d’une station d’épuration, une terrasse en rez-de-chaussée ni close ni couverte.

### Article AU 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS 10.1)

La hauteur des constructions d'habitation et d’activité n’excédera pas soit :

- la valeur d’un sous-sol et d’un niveau plus combles aménageables, sans excéder 6 mètres à l’égout du toit par rapport au point le plus bas du terrain naturel au niveau de la construction.

- la valeur d’un sous-sol et de deux niveaux (1 rez de chaussée et 1 étage droit) plus combles aménageables, sans excéder 7 mètres à l’égout du toit par rapport au point le plus bas du terrain naturel au niveau de la construction.

Un sous-sol est possible s’il est enterré ou semi-enterré.

En tout état de cause, les ombres portées des constructions les unes sur les autres seront prises en compte afin de ne pas réduire l’apport d’ensoleillement naturel d’une habitation.

10.2. — La hauteur des dépendances et abris non accolés n’excédera pas 2,50 m à l’égout du toit, hauteur mesurée du point le plus bas du terrain naturel au droit de la construction (avant travaux).

10.3. — La hauteur des dépendances accolées ne devra pas dépasser la hauteur de la construction de l’habitation principale et d’activités.

### Article AU 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS)

Les règles sont édictées par le Cahier des Prescriptions Architecturales (en annexe I du présent règlement).

### Article AU 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT DES VEHICULES 12.1)

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations à créer dans la zone doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées.

- pour les constructions individuelles à usage d’habitation : ▪ 2 places de stationnement jusqu’à 100 m2 de SHON, ▪ Au-delà, 1 place supplémentaire par tranche de 60 m2.

- pour les constructions collectives à usage d’habitation : ▪ 1 place jusqu’à 60 m2 de SHON, ▪ Au-delà, 1 place supplémentaire par tranche de 30 m2.

- pour les activités autorisées : ▪ 1 place pour 40 m2 de SHON, ▪ Au-delà, 1 place supplémentaire par tranche entière de 40m2 créée.

12.2. — Le stationnement pour les deux-roues (vélos, motos…) devra être prévu pour tous projets de construction à usage d’habitat et d’équipements collectifs (local fermé ou places de stationnement matérialisées avec dispositifs).

12.3. — Le stationnement des véhicules hors clôture devra être réalisé, en dehors de l’emprise publique et de l’accès des parcelles (trottoir, route ou piste cyclable).

Exemple de réalisation non opposable :

### Article AU 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS 13.1)

Les surfaces libres de toute construction (à l’exception des surfaces indispensables à la circulation automobile ou piétonnière, aux terrasses et piscines) devront être traitées en espaces verts, plantées d'arbres ou d'arbustes d'essence locale ; on privilégiera les essences fruitières.

Un pourcentage de 30 % du terrain sera aménagé en espace vert ou planté.

13.2. — Les aires de stationnement seront plantées à raison d'un arbre au moins de haute tige pour 4 places. Cette disposition s’appliquera aux constructions collectives et à usage d’activités ou d’équipements.

13.3. — Les espaces boisés (haies, vergers…) figurant au plan de zonage sous une trame spécifique sont protégés au titre d'éléments remarquables du paysage par l'article L. 123-1 7° du code de l'urbanisme. Ils correspondent à des éléments végétaux caractérisant le paysage.

Leur destruction fera l'objet d'une autorisation du maire.

Les aménagements de la zone devront recréer des éléments paysagers comparables (espèces d'essence locale, fruitière de préférence).

— DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES — — ZONES A —

CARACTERE DE LA ZONE

La zone naturelle A est une zone à protéger en raison de la richesse des terres agricoles. Elle pourra uniquement comporter des bâtiments nécessaires à l’exploitation agricole ou d’intérêt collectif.

SECTION I — NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL

Rappel : Sont soumis à autorisation les travaux divers visés aux articles L et R.442-1 et suivant du Code de l'Urbanisme et à déclaration, l'édification de clôtures (article L et R.4411 du même code).

---

Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 90035_PLU_20101115.
Page : https://edifiable.fr/plu/dorans-90035/au
La commune : https://edifiable.fr/plu/dorans-90035.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/90035/zone/au