# Zone 2AU du plan local d'urbanisme d'Elne (66065) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 66065_PLU_20260304 (plan local d'urbanisme), approuvé le 04/03/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 2AU du règlement, 14 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : 2AU2, 2AUa2, 2AUb2, 2AUc, 2AUc2. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Stationnement (article 2AU 12)

> Pour les constructions neuves ou rénovées à usage d’immeubles collectifs d’habitation, il sera exigé 2 places de stationnement quel que soit le type de logement.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article 2AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES)

1.Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques naturels figurant en annexe au présent règlement. 2. Les lotissements industriels. 3. Les installations soumises à autorisation ou à déclaration sauf celles indiquées en 2AU 2. 4. Les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, tel qu’il résulte des articles R.442.1 et R.442-2 du Code de l’Urbanisme.
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5. Le stationnement des caravanes hors terrains aménagés tels que prévu à l’article R.443-4 du Code de l’Urbanisme. 6. L’aménagement des terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les terrains destinés uniquement à la réception des caravanes. 7. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du Code de l’Urbanisme. 8. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols, sauf dans le secteur 2AUa. 9. Dans le secteur 2AUc, dans une bande de 200 mètres par rapport à la voie ferrée, toutes les occupations et utilisations du sol qui ne sont pas mentionnées à l’article 2AU 2. 10. Toutes activités polluantes, contraires à la zone de sauvegarde de type II du SAGE des Nappes de la Plaine du Roussillon.

### Article 2AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES)

Sous réserve du respect absolu des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement :
Dans la zone 2AU, sont autorisés : 1.La restauration, l’aménagement et l’extension mesurée des constructions existantes, si le niveau des équipements le permet et à condition que cela ne compromette pas l’aménagement ultérieur de la zone. 2. La modernisation des installations classées existantes, sous réserve que les nuisances émises en qualité et en quantité soient diminuées. 3. Les bâtiments et équipements publics, constructions, agrandissements, aménagements liés à des installations d’intérêt général, les ouvrages publics existants, ayant fait l’objet d’une réservation au PLU ou encore nécessités par le fonctionnement de la zone ou de la commune 4. Conformément à l’orientation d’aménagement, l’ouverture à l’urbanisation des phases successives est conditionnée par la réalisation de la totalité́des équipements et des réseaux prévus et l’autorisation de 80% des constructions. 5. Dans les secteurs soumis au risque inondation, les constructions à usage d’habitation sont autorisées sous réserve de respecter les dispositions du Plan de Prévention des Risques Naturels prévisibles d’inondation approuvées. Ainsi, la cote de référence des planchers est définie de la façon suivante : - Terrain naturel + 0,70 m dans les zones où les hauteurs de submersion sont inférieures à 0,50 m. - Terrain naturel + 1,20 m dans les zones où les hauteurs de submersion sont comprises entre 0,50 m et 1,00 m.
Dans les secteurs 2AUa, 2AUb et 2AUc : - Les constructions à vocation d’accueil habitat, d’activités tertiaires, services & activités commerciales, aménagements urbains et paysagers, équipements publics, culturels.... - Les remblais sont réduits au strict minimum, ceux indispensables pour assurer les accès des véhicules aux garages et les accès piétons et handicapés aux bâtiments. Seul un nivellement moyen sans apport de terre peut être admis.
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- Toute urbanisation sous réserve du respect des orientations d’aménagement et de programmation définies sur la zone notamment en termes d’aménagement, d’habitat, de déplacement et de transports. - Dans le secteur 2AUc, dans une bande de 200 mètres par rapport à la voie ferrée, seuls sont autorisés l’aménagement de jardins partagés et leurs abris de jardins, d’une aire de covoiturage, d’aires de stationnement visiteurs et privatifs traitées de manière perméables, de clôtures, de voies d’accès au quartier, ainsi que d’éventuels éléments techniques nécessaires, de noues de rétention.
Dans toute la zone, les implantations d’antenne relais ou installations relevant de technologies type WIFI-WIMAX, 3G ou 4G, internet hertzienne... ne peuvent être autorisées qu’à une distance minimale de 100m de toute habitation.

### Article 2AU 3 - Accès et voirie (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES)

AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir. Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour, et doivent présenter des caractéristiques correspondant à leur destination. Lorsque l’impasse est située en limite séparative, il doit être réservé́la possibilité de prolonger ultérieurement la voie sans occasionner de destruction. Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité́publique, de la Défense contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des ordures ménagères.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil. Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité́des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès. Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées physiques.

### Article 2AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT)

1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de caractéristiques suffisantes.
2 - Eaux usées
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Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d’assainissement de caractéristiques suffisantes, en limite du domaine public. Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé. Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur.
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété́), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement interdit.
4 - Réseaux divers
Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain.
5 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions règlementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.

### Article 2AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES)

Néant

### Article 2AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

Dans la zone 2AU :
Le long de la route départementale RD11, en bordure des plantations d’alignement significatives, une interdiction de toute occupation devra être respectée sur une largeur de 10 m minimum.
Dans les secteurs 2AUa, 2AUb et 2AUc :
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Les constructions doivent être édifiées en compatibilité avec l’orientation d’aménagement qui donne les principes d’implantation selon les voies.

### Article 2AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES)

Dans la zone 2AU : Néant Dans les secteurs 2AUa, 2AUb et 2AUc : L’implantation des constructions doit respecter les principes établis dans le cadre de l’orientation d’aménagement.

### Article 2AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIETE)

Dans la zone 2AU : Néant Dans les secteurs 2AUa, 2AUb et 2AUc : Deux constructions à usage d'habitation non contiguës, implantées sur une même propriété́, doivent être à une distance l'une de l'autre au moins égale à la moyenne des hauteurs des deux constructions et jamais inferieure à 4 mètres.

### Article 2AU 9 - Emprise au sol (intitulé du document : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS)

Néant

### Article 2AU 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS)

Définition de la hauteur La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel avant travaux et défini par un plan altimétrique détaillé́jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. Hauteur absolue Dans la zone 2AU : Néant Dans les secteurs 2AUa, 2AUb :
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La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques) sera établie en compatibilité́avec les principes définis par l’orientation d’aménagement annexée au règlement ; non compris la cote des plus hautes eaux à respecter par rapport au terrain naturel en fonction du risque d'inondation.
Dans le secteur 2AUc :
La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques) sera établie en compatibilité avec les principes définis par l’orientation d’aménagement annexée au règlement ; non compris la cote des plus hautes eaux à respecter par rapport au terrain naturel en fonction du risque d'inondation. Elle ne pourra excéder :
- 8,5 mètres pour les constructions individuelles. - 15 mètres pour les constructions collectives.
Ces dispositions ne s’appliquent aux bâtiments publics.

### Article 2AU 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS)

Dans la zone 2AU :
Néant
Dans les secteurs 2AUa, 2AUb et 2AUc :
L'autorisation de construire ou de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte les caractéristiques du terrain d’implantation.
Dispositions particulières :
a) Formes :
- Les toitures terrasses partielles sont autorisées sous réserve que leur emprise reste inférieure à 25 % de la surface totale de la toiture.
Des dispositions ou adaptations particulières peuvent toutefois être prises en compte pour la réalisation ou la restauration de bâtiments publics, ainsi que pour les constructions à usage d’activités ou d’habitations dans le cadre de projets architecturaux de qualité́et dès lors que le projet de terrasse s’intègre parfaitement dans les lieux et son environnement proche.
- Le pourcentage de la pente doit être compris, de préférence, entre 30 et 33 %.
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- Toutes les façades des constructions d’angle, ainsi que les pignons de toutes les constructions doivent recevoir un traitement de qualité́homogène.
b) Matériaux :
- La couverture sera réalisée en tuile canal rouge.
- Les enduits seront finement talochés ou projetés fin (enduit écrasé́interdit), les couleurs seront choisies obligatoirement dans la palette de couleur consultable en Mairie. La pierre du type “schiste” ou “ardoise ” de teinte beige à noire est interdite en parement de placage sur des surfaces autres qu’horizontales.
- Les façades peuvent être également laissées en pierres apparentes rejointoyées si nécessaire à la chaux grasse.
- Les appareillages de fausses pierres, peintes ou dessinées, sont interdits.
- Les climatiseurs devront être encastrés en totalité́dans la façade et protégés par une grille de même couleur que celle-ci.
c) Antennes paraboliques et hertziennes : elles seront chaque fois que possible dissimulées dans les combles et non perceptibles depuis le domaine public.
d) Panneaux solaires : ils seront intégrés dans le pan de la toiture et peu saillants, leur dimension sera inférieure au tiers de la surface de pan de toiture, sauf impératifs techniques de rendement solaire.
Clôtures :
- Dans le cas où les clôtures seraient réalisées, les matériaux et couleurs utilisés seront obligatoirement de la même nature que ceux de la construction principale, afin de constituer un ensemble architectural cohérent. Les parpaings seront obligatoirement enduits, les parties maçonnées ne pourront être laissées brutes et leur finition sera réalisée en crépi identique à la construction principale.
- Outre le respect des principes liés aux règles de l’aléa d’inondation, il est rappelé́que le plan des clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
- Dans le cas où le mur bahut est surmonté d’un système à claire voie (grillage, fer forgé, lattes de bois... ), celui-ci pourra être occulté par un système léger tel que canisse, filet coupe-vent...
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine justifiée par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques, architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
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Constructions annexes
Les constructions annexes sont autorisées à condition de ne pas dépasser 3,50 mètres de hauteur hors tout, de ne pas excéder 20 m2 de surface de plancher et de ne pas servir d’habitation. Pour les constructions annexes non démontables, elles devront présenter un aspect extérieur en harmonie avec la construction principale.
Une seule construction annexe est autorisée par parcelle (hors piscine).

### Article 2AU 12 - Stationnement (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT)

Dans la zone 2AU :
Néant
Dans les secteurs 2AUa, 2AUb et 2AUc :
Les dispositions du présent article sont applicables à toutes les occupations et utilisations du sol nouvelles, aux restaurations, réhabilitations, changements de destinations et extensions de bâtiments.
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de desserte sur le terrain même. Lors de l’aménagement de bâtiments existants, le stationnement existant ne pourra en aucun cas être supprimé.
Les besoins en stationnement devront répondre aux besoins des constructions et installations en prenant en compte notamment leur capacité́d’accueil :
- Pour les constructions à destination d’habitations neuves ou rénovées :
Dans le cas de logements individuels : il sera exigé un minimum de 2 emplacements par logement créé ou rénové, dont un dans le bâti et les autres sur une partie du terrain même de l’opération. Pour les constructions neuves ou rénovées à usage d’immeubles collectifs d’habitation, il sera exigé 2 places de stationnement quel que soit le type de logement.
50% minimum des places de stationnement requises règlementairement, réalisées sur le terrain d’assiette, doivent être incluses dans une construction.
Toutefois pour les logements locatifs sociaux, les dispositions de l’article L.123-1-13 du Code de l’urbanisme sont applicables.
- Pour les constructions neuves ou rénovées, à caractère d’activité,́ commercial, de service, administratif, équipement public, des surfaces suffisantes au regard de la capacité́d’accueil doivent être réservées :
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- pour l’évolution, le chargement, le déchargement et le stationnement des véhicules de livraison et de service. - pour le stationnement des véhicules du personnel, des visiteurs ou des usagers. L’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux places de stationnement annexes d’un commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue au 1°, 6° et 8° du I de l’article L.720-5 du Code du commerce et au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 d’orientation du commerce et de l’artisanat ne peut excéder une fois et demi la surface hors œuvre nette des bâtiments affectés au commerce.

### Article 2AU 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX)

ET DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des essences équivalentes.

### Article 2AU 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL)

Dans la zone 2AU : Néant Dans les secteurs 2AUa, 2AUb et 2AUc : Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement, les possibilités d’occupation du sol sont celles résultant des contraintes d’emprise, d’implantation et de hauteur précisées aux articles précédents.
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ZONE 3AU
QUALIFICATION DE LA ZONE 3AU
Cette zone, en fin de remplissage, présente une urbanisation à caractère résidentiel très aéré; en raison de ce caractère et pour préserver l’aspect de la zone, une taille minimale de terrains a été fixée à l’article 5.
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme, en conséquence s’appliquent notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents graphiques par l’indice *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
- par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l’urbanisme mais pour l’application duquel le Plan Local d’Urbanisme justifie de la possibilité d’un recul par rapport à l’axe de la RN114 moindre que 100m.
Une partie de la zone est particulièrement affectée par le bruit (infrastructures routières de la RN114) et concernée par les dispositions sur l’isolation acoustique; les constructeurs ont donc l’obligation de prendre en compte le bruit engendré par une protection phonique des constructions nouvelles en fonction de leur exposition sonore.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 66065_PLU_20260304.
Page : https://edifiable.fr/plu/elne-66065/2au
La commune : https://edifiable.fr/plu/elne-66065.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/66065/zone/2au