# Zone 3AU du plan local d'urbanisme d'Elne (66065) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 66065_PLU_20260304 (plan local d'urbanisme), approuvé le 04/03/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 3AU du règlement, 14 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : 3AU2. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article 3AU 6)

> Les constructions doivent être édifiées en arrière de l’alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer, à une distance ne pouvant être inférieure à 5 m.

### Distance aux limites (article 3AU 7)

> La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 m.

### Emprise au sol (article 3AU 9)

> Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement, l’emprise au sol des bâtiments n’est pas réglementée.

### Hauteur (article 3AU 10)

> 3°) Hauteur absolue a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut excéder 8m.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article 3AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES)

1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Les lotissements à usage d’habitation, les groupes d’habitation, les immeubles collectifs, les lotissements industriels et artisanaux;
3. Les installations soumises à autorisation ou à déclaration sauf celles indiquées en 3AU 2.
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4. Les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, tel qu’il résulte des articles R.442.1 et R.442-2 du Code de l’Urbanisme.
5. Le stationnement des caravanes hors terrains aménagés tels que prévu à l’article R.443-4 du Code de l’Urbanisme.
6. L’aménagement des terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.
7. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du Code de l’Urbanisme.
8. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols.
9. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du Code de l’Urbanisme.
10. Les villages de vacances.

### Article 3AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À DES CONDITIONS PARTICULIÈRES)

Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement :
1. La modernisation des installations classées existantes, sous réserve que les nuisances émises en qualité et en quantité soient diminuées.
2. Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, sous réserve qu’elles correspondent à une activité indispensable au fonctionnement de la zone et lorsque leur implantation en dehors de cette zone serait contraire à l’objectif même de leur installation.
3. Le terrain doit présenter une superficie minimale de 7 000 m2 et ne peut recevoir qu’une seule construction à usage d’habitation. Toutefois, la superficie minimale exigée pourra être inférieure pour les parcelles présentant une superficie d’au moins 3 000 m2 au 1° janvier 2004; les remodelages fonciers sont alors admis pour atteindre cette superficie minimale à condition qu’il n’y ait pas création de nouvelles parcelles.
4. Les constructions annexes sous réserve de ne pas servir d’habitation et : - pour les garages à condition de ne pas dépasser 20 m2 de superficie, 3,50 mètres de hauteur horstout et d’être édifiés dans des matériaux identiques à la construction principale.
- pour les abris de jardins (ou cuisine d’été, local technique de piscine) à raison d’une construction autorisée par parcelle et à condition de ne pas dépasser 10 m2 de superficie et 2,50m de hauteur.
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5. Les implantations d’antenne relais ou installations relevant de technologies type WIFIWIMAX, 3G ou 4G, internet hertzienne... ne peuvent être autorisées qu’à une distance minimale de 100m de toute habitation.

### Article 3AU 3 - Accès et voirie (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES)

AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour, et doivent présenter des caractéristiques correspondant à leur destination. Lorsque l’impasse est située en limite séparative, il doit être réservé la possibilité de prolonger ultérieurement la voie sans occasionner de destruction.
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des ordures ménagères.
Les accès directs sur la RN 114 sont interdits.
2 - Accès Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées physiques.

### Article 3AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT)

1 - Eau potable Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de caractéristiques suffisantes.
2 - Eaux usées Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d’assainissement de caractéristiques suffisantes, en limite du domaine public.
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Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé. Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur.
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage. Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement interdit.
4 - Réseaux divers Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain; des conditions différentes peuvent éventuellement être admises, après autorisation de la commune, notamment en cas de difficultés techniques ou de réseaux pré-existants en aérien.
5 - Forages privés - Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la déclaration au titre de la police de l’eau. - Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.

### Article 3AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES)

Le terrain doit présenter une superficie minimale de 7 000 m2. Des dispositions différentes sont toutefois admises dans les conditions prévues à l’article 3AU2 alinéa 3.

### Article 3AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

1. Les constructions doivent être édifiées en arrière de l’alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer, à une distance ne pouvant être inférieure à 5 m. Le long de la route départementale RD40, en bordure des plantations d’alignement significatives, une interdiction de toute occupation devra être respectée sur une largeur de 10 m minimum.
2. Toutefois, des conditions différentes d’édification peuvent être acceptées si elles ne compromettent pas la bonne tenue de la voie, notamment lorsqu’il existe sur les parcelles voisines des constructions différentes édifiées.
3. Des conditions différentes peuvent également être acceptées lors de travaux mesurés de restauration ou de rénovation de construction existantes.
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4. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m seulement des limites séparatives.
5. La zone est concernée par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l’urbanisme instaurant un recul obligatoire de 100m de l’axe de la RN114. L’état des lieux du secteur concerné dont la superficie est limitée permet de déroger à ce recul en imposant aux constructions une implantation en arrière du talus réalisé lors des travaux de la déviation. Sont ainsi pris en compte :
- la sécurité et les nuisances par la réalité du merlon créé lors des travaux de la RN114 qui interdit tout accès direct sur la nationale et limite les nuisances en matière de bruit routier et d'émanation de gaz toxiques, - la qualité architecturale, de l'urbanisme et des paysages eu égard aux prescriptions du règlement général de la zone et au fait que le merlon et la haie d'arbres existante limitent l'impact paysager des constructions depuis les vues de la RN114.

### Article 3AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES)

1. La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 m. (L = H)
2. Des bâtiments jointifs de hauteurs sensiblement égales peuvent être édifiées sur les limites séparatives aboutissant aux voies.
3. Dans les mêmes conditions, un bâtiment nouveau peut être adossé à un bâtiment existant sur un fond voisin.
4. Toutefois, des conditions différentes d’édification peuvent également être acceptées lors de travaux mesurés de restauration ou de rénovation de constructions existantes.
5. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m seulement des limites séparatives.

### Article 3AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ)

1. Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété doivent être à une distance l’une de l’autre au moins égale à la moyenne des hauteurs des deux constructions et jamais inférieure à 8 m (H + H)
2. Toutefois, des conditions différentes d’édification peuvent être acceptées lors de travaux mesurés de restauration ou de rénovation de constructions existantes.
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### Article 3AU 9 - Emprise au sol (intitulé du document : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS)

Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement, l’emprise au sol des bâtiments n’est pas réglementée.

### Article 3AU 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS 1°))

Définition de la hauteur La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux définis par un plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus.
2°) Hauteur relative : La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas la distance comptée horizontalement entre ces deux points (H = L). 3°) Hauteur absolue a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut excéder 8m.
b) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement.

### Article 3AU 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS` ET L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS)

L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte les caractéristiques du terrain d’implantation. L’organisation des éléments du programme, l’implantation et l'épannelage des volumes doivent correspondre à un parti d’aménagement de modelage et d’utilisation des espaces extérieurs qui évite au maximum les terrassements importants.
Dispositions générales :
Toitures : - pourcentage de pente maximum 33%, - La couverture sera réalisée en tuile canal rouge pose sur linteaux possible. - L’emprise au sol de la terrasse doit être inférieure à 25 % de la surface au sol du niveau de comble. Des dispositions ou adaptations particulières peuvent être prises en compte pour la réalisation ou la restauration de bâtiments publics dès lors que le projet de terrasse s’intègre parfaitement dans les lieux et son environnement proche.
Ouvertures : Elles seront de proportions plus hautes que larges.
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Façades : - pierres apparentes rejointoyées si nécessaire à la chaux grasse - Les enduits seront finement talochés ou projetés fin (enduit écrasé interdit): chaux grasse de couleur brune, ocre, beige, blanc et couleurs vives interdites, - appareillages de fausses pierres, peintes ou dessinées interdites
Clôtures : - Dans le cas où les clôtures seraient réalisées, les matériaux et couleurs utilisés seront obligatoirement de la même nature que ceux de la construction principale, afin de constituer un ensemble architectural cohérent. Les parpaings seront obligatoirement enduits, les parties maçonnées ne pourront être laissées brutes et leur finition sera réalisée en crépi identique à la construction principale. - Outre le respect des principes liés aux règles de l’aléa d’inondation, il est rappelé que le plan des clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Constructions annexes : nécessité d’une harmonie de couleurs et de matériaux avec la construction avoisinante sur la parcelle, l’emploi du bois est toutefois également autorisé.
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine justifiée par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques, architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....

### Article 3AU 12 - Stationnement (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT)

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de desserte sur le terrain même.

### Article 3AU 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX)

ET DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS
1. Les surfaces non constructibles, ainsi que les aires de stationnement doivent être plantées.
2. La surface plantée à réserver ne peut être inférieure à 25 % de la surface totale du terrain. Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des essences équivalentes.

### Article 3AU 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL)

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Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement : l. Le COS applicable à la zone 3AU est fixé à 0,10. 2. Il n’est pas fixé de COS pour les équipements publics ainsi que pour les constructions et équipements nécessaires au fonctionnement des services publics.
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ZONE 4AU
QUALIFICATION DE LA ZONE
Il s’agit de la zone “de l’ancien marché de gros” détachée de la zone 1AU dans le cadre de la modification n°4.
Elle est destinée à accueillir des aménagements urbains (type parc urbain, mail, espace public écologique, îlot de fraicheur …), et des habitations, hébergements hôteliers, activités tertiaires commerciale ou de services, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (CINASPIC) comprenant en particulier, des activités de valorisation et de vente des produits liés à la promotion touristique, économique et culturelle locale, et fait l’objet d’une ouverture à l’urbanisation globale dans le cadre d’une ou plusieurs opérations d’ensemble. Elle est soumise une orientation d’aménagement modifiée dans le cadre de la modification n°7 et de la modification n°9 et définissant les conditions d’urbanisation : tout projet doit être en compatibilité avec cette orientation.
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents graphiques par l’indication *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs parcelles ; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 66065_PLU_20260304.
Page : https://edifiable.fr/plu/elne-66065/3au
La commune : https://edifiable.fr/plu/elne-66065.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/66065/zone/3au