# Zone UB du plan local d'urbanisme d'Elne (66065) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 66065_PLU_20260304 (plan local d'urbanisme), approuvé le 04/03/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 14 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UB2. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article UB 7)

> La distance horizontale de tout point le plus proche de cette limite doit alors être au moins égale au tiers de la différence de niveau entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres (L > H/3 > 3m).

### Emprise au sol (article UB 9)

> Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “ inondation ”figurant en annexe au présent règlement, l’emprise au sol des bâtiments n’est pas réglementée.

### Hauteur (article UB 10)

> 3°) Hauteur absolue a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut excéder 11 m hors tout.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article UB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES)

1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques naturels figurant en annexe au présent règlement. 2. Les lotissements industriels. 3. Les installations soumises à autorisation ou à déclaration sauf celles indiquées en UB 2. 4. Les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, tel qu’il résulte des articles R.442.1 et R.442-2 du Code de l’Urbanisme. 5. Le stationnement des caravanes en dehors des terrains aménagés tels que prévu à l’article R.4434 du Code de l’Urbanisme. 6. L’aménagement de terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.
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7. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du Code de l’Urbanisme.
8. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols.

### Article UB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À DES CONDITIONS PARTICULIÈRES)

Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement :
1. La modernisation des installations classées existantes, sous réserve que les nuisances émises en qualité et en quantité soient diminuées;
2. Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration sous réserve qu’elles correspondent à une activité indispensable au fonctionnement du quartier et lorsque leur implantation en dehors de cette zone serait contraire à l’objectif même de leur installation ;
3. Les constructions annexes sous réserve de ne pas servir d’habitation et : - pour les garages à condition de ne pas dépasser 20 m2 de superficie, 3,50 mètres de hauteur horstout, d’être édifiés en continuité du bâtiment existant et dans des matériaux identiques à la construction principale. - pour les abris de jardins (ou cuisine d’été, local technique de piscine) à raison d’une construction autorisée par parcelle et à condition de ne pas dépasser 8 m2 de superficie, 2,50m de hauteur.
4. Les implantations d’antenne relais ou installations relevant de technologies type WIFIWIMAX, 3G ou 4G, internet hertzienne... ne peuvent être autorisées qu’à une distance minimale de 100m de toute habitation.

### Article UB 3 - Accès et voirie (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES)

AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des ordures ménagères.
2 - Accès Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
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Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées physiques.

### Article UB 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT)

1 - Eau potable Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de caractéristiques suffisantes..
2 - Eaux usées Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d’assainissement de caractéristiques suffisantes, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé.
Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur. Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement interdit.
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain, en limite du domaine public.
4 - Forages privés - Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la déclaration au titre de la police de l’eau. - Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.

### Article UB 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES)

Néant
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### Article UB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

1. Les constructions doivent être édifiées à l’alignement des voies publiques ou privées existantes, modifiées ou à créer.
2. Des conditions d’implantation différentes peuvent être admises en fonction du projet et à condition qu’elles ne compromettent pas la bonne tenue de la voie.

### Article UB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES)

1. Les constructions doivent être édifiées en ordre continu, d’une limite latérale à l’autre.
2. La création d’une interruption dans la continuité des façades en bordure des voies peut toutefois être autorisée que dans deux cas: a) le terrain voisin n’est pas construit b) il existe sur le terrain voisin une construction ne joignant pas la limite séparative. La distance horizontale de tout point le plus proche de cette limite doit alors être au moins égale au tiers de la différence de niveau entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres (L > H/3 > 3m).
3. Des constructions annexes peuvent être édifiées sur les limites séparatives n’aboutissant pas aux voies sous les réserves énoncées à l’article UB 2. 4. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m seulement des limites séparatives.

### Article UB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ)

1. Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété doivent être à une distance l’une de l’autre au moins égale aux deux tiers de la somme des hauteurs des deux constructions.
2. Cette distance est réduite de moitié pour les constructions en vis à vis qui ne comportent pas de pièces habitables.

### Article UB 9 - Emprise au sol (intitulé du document : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS)

Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “ inondation ”figurant en annexe au présent règlement, l’emprise au sol des bâtiments n’est pas réglementée.

### Article UB 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS 1° ))

Définition de la hauteur : La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux définis par un plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus.
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2°) Hauteur relative : a) La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas une fois et demie la distance comptée horizontalement entre ces deux points (H = 3/2L).
b) Lorsque la voie est en pente, les façades des bâtiments sont divisées en sections n’excédant pas 30 mètres de longueur, et la hauteur est prise au milieu de chacune d’elles.
c) Si la construction est édifiée à l’angle de deux voies d’inégales largeurs, la partie du bâtiment bordant la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle longeant la voie la plus large sur une longueur n’excédant pas 15 mètres comptés à partir du point d’intersection des alignements, ou le cas échéant, des limites de retrait obligatoire.
d) Entre deux voies d’inégales largeurs ou de niveaux différents, lorsque la distance est inférieure à 15 mètres, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies peut être celle déterminée à partir de la voie la plus large ou de niveau le plus élevé.
3°) Hauteur absolue a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut excéder 11 m hors tout. Une adaptation mineure peut être admise dans certains cas de terrains en pente transversale très importante ou de relief très tourmenté.
b) Toutefois, si dans la même rue, les deux immeubles immédiatement voisins dépassent tous deux la hauteur ci-dessus définie, l’immeuble à construire peut atteindre la hauteur moyenne de ces voisins, sans pouvoir cependant excéder deux fois la largeur de la rue.
c) Ces règles ne sont pas applicables aux bâtiments publics.
d) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement,

### Article UB 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS` ET L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS)

Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement :
L'autorisation de construire ou de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains... Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte les caractéristiques du terrain d’implantation.
Dispositions particulières : a) Formes : La création de terrasse découverte partielle au niveau de comble est autorisée si :
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* la terrasse n’est pas visible depuis le domaine public * le projet de dénature pas la cohérence architecturale de l’immeuble Toute terrasse réalisée devra être accessible depuis une pièce située au même niveau. L’emprise au sol de la terrasse doit être inférieure à 25 % de la surface au sol du niveau de comble. Des dispositions ou adaptations particulières peuvent être prises en compte pour la réalisation ou la
restauration de bâtiments publics dès lors que le projet de terrasse s’intègre parfaitement dans les lieux et son environnement proche. Ces règles ne concernent toutefois pas les bâtiments publics. - Le pourcentage de la pente doit être compris entre 30 et 33 %. - La ligne de la pente doit être perpendiculaire à l’axe des voies. - Les souches de cheminée ne peuvent excéder 1,20 mètres en saillie. - Les conduits ne doivent pas être construits en applique sur les murs.
b) Matériaux : - Couvertures : les couvertures seront réalisées en tuile canal rouge, maçonnées au mortier de chaux maigre. Les enduits : les façades enduites seront restaurées à l’identique : après décroutage, réalisation d’un enduit au mortier de chaux naturelle. La coloration des enduits se réalise soit :
* enduit déjà coloré dans la masse * application sur enduit frais d’un badigeon de chaux La finition des enduits sera réalisée finement talochée ou serrée (chaux ferrée) afin de garantir la tenue du parement, son imperméabilité relative et sa tenue dans la durée. - Les peintures : Tout ravalement de façade doit prendre en considération la nature du support et son état. Les peintures employées seront des peintures minérales : badigeons, peintures à la chaux, peintures minérales. Les peintures organo-minérales sont à réserver à des supports déjà organiques ou des mortiers « fortement dosés ». Chaque cas de ravalement sera étudié sur ces spécificités et sur les lieux des travaux avec un comité technique organisé par la mairie d’Elne.
- Parements appareillés : Les immeubles d’origine à pierre vue seront restaurés selon les techniques traditionnelles et propres à l’immeuble : jointement au mortier de chaux naturelle sur des matériaux tels que cayroux, moellons, pierres, galets, etc… Tout matériau de placage est interdit sauf restitution ou restauration de décors et modénature d’origine de la construction (enduits, stucs).
- Ouvertures : Elles seront de proportions plus hautes que larges. Les fenêtres seront restaurées ou remplacées à l’identique en bois peint. Les volets (rabattus en façade ou repliés en tableau) seront conservés et restaurés ou remplacés à l’identique en bois peint.
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- Les garde-corps doivent être en fer à barreaux verticaux droits ou torsadés. Les barres d’appui doivent être en fer plat. - Les climatiseurs devront être encastrés en totalité dans la façade et protégés par une grille de même couleur que celle-ci.
c) Constructions annexes autorisées - Les abris de jardins (ou cuisine d’été, local technique de piscine) pourront être réalisés en bois - Les garages devront respecter les matériaux utilisés dans la construction principale.
Clôtures : - Dans le cas où les clôtures seraient réalisées, les matériaux et couleurs utilisés seront obligatoirement de la même nature que ceux de la construction principale, afin de constituer un ensemble architectural cohérent. - Outre le respect des principes liés aux règles de l’aléa d’inondation, il est rappelé que le plan des clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable. - Dans le cas où le mur bahut est surmonté d’un système à claire voie (grillage, fer forgé, lattes de bois... ), celui-ci pourra être occulté par un système léger tel que canisse, filet coupe vent...
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine justifiée par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques, architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....

### Article UB 12 - Stationnement (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT)

Les dispositions du présent article sont applicables à toutes les occupations et utilisations du sol nouvelles, aux restaurations, réhabilitations, changements de destinations et extensions de bâtiments. Les besoins en stationnement devront répondre aux besoins des constructions et installations en prenant en compte notamment leur capacité d’accueil :
- Pour les constructions à destination d’habitations, le nombre de places de stationnement doit être égal dans tous les cas au nombre d’unités de logements créés. Toutefois pour les logements locatifs sociaux, les dispositions de l’article R.111-4 du Code de l’urbanisme sont applicables. - Pour les constructions à caractère d’activité, commercial, de service, administratif, équipement public, des surfaces suffisantes au regard de la capacité d’accueil doivent être réservées :
- pour l’évolution, le chargement, le déchargement et le stationnement des véhicules de livraison et de service
- pour le stationnement des véhicules du personnel, des visiteurs ou des usagers.
L’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux places de stationnement annexes d’un commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue au 1°, 6° et 8° du I de l’article L.720-5 du Code du commerce et au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 d’orientation du commerce et de l’artisanat ne peut excéder une fois et demi la surface hors œuvre nette des bâtiments affectés au commerce.
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En cas d’impossibilité architecturale ou technique d’aménager sur le terrain de l’opération, le nombre d’emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur est autorisé à les aménager sur un autre terrain situé dans un rayon de 300 m. Si l’obligation de réalisation de places de stationnement ne peut être satisfaite par le constructeur, celui-ci devra s’acquitter des participations prévues aux articles L.421-3 et R.332-17 à R.332-23 du Code de l’urbanisme en cas de non-réalisation d’aires de stationnement.

### Article UB 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX)

ET DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS Les espaces non constructibles, ainsi que les aires de stationnement doivent être plantés. Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des essences équivalentes.

### Article UB 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL)

Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “ inondation” figurant en annexe au présent règlement, les possibilités d’occupation du sol sont celles résultant des contraintes d’emprise, d’implantation et de hauteur précisées aux articles précédents.
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ZONE UC
QUALIFICATION DE LA ZONE UC
Il s’agit d’une zone à vocation d’accueil d’habitat résidentiel assez dense, de services et d’activités commerciales, tertiaires, d’aménagements urbains, équipements publics etc.....
Elle comporte : - un secteur UCa inconstructible correspondant à la station de pompage (captages P1 et P2) et au périmètre de protection immédiat de ces captages. - un secteur UCb situé entre la rue des Pommiers et le boulevard urbain. - un secteur UCc soumis à une orientation d’aménagement spécifique et correspondant à un quartier ”éco-responsable” présentant notamment des constructions à usage d’habitation basse consommation (BBC) ainsi que des constructions à usage d’activités commerciales et tertiaires…..
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme, en conséquence s’appliquent notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents graphiques par l’indice *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 66065_PLU_20260304.
Page : https://edifiable.fr/plu/elne-66065/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/elne-66065.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/66065/zone/ub