# Zone UA du plan local d'urbanisme intercommunal d'Ensisheim (68082) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 246800445_PLUi_20251204 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 04/12/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UA du règlement, 11 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UAe, UAe1. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Ce que le règlement répond Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Recul sur la voie (article UA 6) > Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Sauf en cas de contiguïté, la distance séparant deux constructions à usage d’habitation doit être au moins égale à 4 mètres. ### Emprise au sol (article UA 9) > 80%de la surface de plancher et l’emprise au sol des aires de stationnement ne pourra excéder les trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce conformément à l’article L111-19 du code de l’urbanisme 50% de la surface de plancher 50 % de la surface de plancher 50 % de la surface de plancher 50 % de la surface de plancher ## Les 11 articles du règlement, mot pour mot ### Article UA 1 - Occupations et utilisations du sol interdites Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, nature d'activités interdites Sont interdits : 1.1. Les activités, constructions et installations de nature à entraîner des nuisances incompatibles avec le voisinage des zones d'habitations ou une atteinte à la salubrité et à la sécurité publique. 1.2. La création de nouveaux établissements industriels, agricoles et forestiers. 1.3. Les modes particuliers d'utilisation du sol suivants : - les parcs d'attractions ouverts au public, - le stationnement de caravanes, - les terrains de camping, - les garages collectifs de caravanes, - les terrains d'accueil d'habitations légères de loisirs, - les dépôts de véhicules et les dépôts de ferrailles et matériaux divers, 1.4. L'ouverture et l'exploitation de carrières ainsi que la création d'étangs. 1.5. Dans le secteur UAe à Ensisheim tout bâtiment dans les espaces protégés au titre de l'article L.151-23 (parcs et jardins) du code de l'urbanisme. 1.6. Toute nouvelle construction à moins de 4 mètres du haut des berges de l’Ill, du canal Vauban et de la vieille Thur. 1.7. A Oberentzen, la démolition des bâtiments répertoriés sous l’intitulé « corps de fermes à protéger selon les prescriptions règlementaires » sur le plan de zonage et protégés au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme est interdite. 1.8. Les éléments du patrimoine identifiés au titre de l’article L151-19 sont à protéger. ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 11 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité ### Article UA 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, nature d'activités soumis à des conditions particulières Une partie de la zone UA est comprise dans le périmètre des Plans de Prévention des Risques d'Inondation et les occupations et utilisations du sol sont conditionnées aux prescriptions édictées dans les PPRI approuvés et annexés au PLUI. 2.1. L’agrandissement ou la transformation des établissements d’activités économiques existants s’il n’en résulte pas une augmentation de nuisances ou de risques incompatibles avec le voisinage des zones d’habitations. 2.2. Les cheminements piétons matérialisés sur le règlement graphique sont à maintenir ou à créer. 2.3. Les occupations et utilisations du sol doivent être compatibles avec les Orientations d’Aménagement et de Programmation définies dans le PLUI. CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS ### Article UA 3 - Accès et voirie Hauteur des constructions La hauteur des constructions est mesurée verticalement en tout point de la construction par rapport au niveau moyen du terrain naturel. Sur les terrains concernés par les PPRI, le nombre de niveau est à compter à partir de la côte des plus hautes eaux tels que référencée dans les PPRI. 3.1. Le nombre total de niveaux des constructions est limité à 3 (4 dans le secteur UAe à Ensisheim et 6 dans le secteur UAe1 à Ensisheim), non comptés les sous-sols lorsque le niveau supérieur du plancher de ceux-ci au-dessus du niveau préexistant du sol est inférieur ou égal à 1,50 mètre. 3.2. Lorsque l’harmonie architecturale le justifie (section de rue présentant des hauteurs homogènes, …), la hauteur des constructions nouvelles doit concourir au maintien de cette harmonie architecturale, y compris en dérogeant au nombre total de niveaux fixé à l’article UA3 – 3.1. 3.3. En cas de construction existante à la date d’approbation du PLUI présentant une hauteur ou/et un nombre de niveau supérieur à ceux admis par le présent règlement, les aménagements, transformations, extensions et travaux sont autorisés à condition de ne pas dépasser la hauteur initiale du bâtiment. 3.4. Les ouvrages techniques de faible emprise (locaux techniques, cheminées, antennes, pylônes, panneaux solaires ou photovoltaïques...) et les équipements d'intérêt collectif et services publics (sauf la sous-catégorie de l'article R 151-27 du Code de l'Urbanisme intitulé "autres équipements recevant du public") sont exemptés de la règle de hauteur. ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 12 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité ### Article UA 4 - Desserte par les réseaux Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les règles d’implantation s’apprécient entre tout point de la construction et de la limite des voies et emprises publiques existantes ou à créer. L’ensemble des dispositions s’appliquent également aux voies et emprises privées ouvertes à la circulation publique, non compris les chemins d’accès privatifs. Sauf indications spécifiques portées sur les plans du règlement graphique ou dans les OAP ou dans la partie 5 du chapitre « dispositions règlementaires et générales » : 4.1. Lorsqu’une rue ou section de rue présente un alignement architectural défini par le plan des façades des immeubles avoisinants, les constructions doivent être établies à cet alignement. 4.2. En l’absence d’alignement architectural, les constructions doivent s'intégrer aux constructions voisines sans former de saillie ou de retrait important. 4.3. Les articles 4.1 et 4.2 ne s’appliquent pas aux constructions en deuxième position ou dans le cas des terrains ne permettant pas une implantation en bordure de voie publique. 4.4. Dans tous les cas, nonobstant l’article 4.1 et 4.2, les annexes techniques des équipements d'infrastructures (de type poste de transformation électrique, gaz,), local poubelle, dispositifs de sécurité et d'accessibilité, carports, notamment pour les personnes à mobilité réduite, les constructions d’intérêt général pourront s’implanter soit à l’alignement soit en recul de cet alignement, à condition de n’apporter aucune gêne à la circulation des véhicules. ### Article UA 5 - Superficie minimale des terrains Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Les règles d’implantation s’apprécient entre tout point de la construction et des limites séparatives. Sauf indications spécifiques portées sur les plans du règlement graphique ou dans la partie 5 du chapitre « dispositions règlementaires et générales » : ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 13 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité 5.1. Les constructions devront être édifiées : - soit sur limite séparative, - soit avec un recul d'au moins 3 mètres de la limite séparative. 5.2 Toutefois, d’autres implantations sont autorisées : - lorsque les propriétés voisines sont liées par une servitude de cour commune. - en cas de projet architectural commun. 5.3. Dans tous les cas, nonobstant l’article 5.1 et 5.2, les annexes techniques des équipements d'infrastructures (de type poste de transformation électrique, gaz,), local poubelle, dispositifs de sécurité et d'accessibilité, notamment pour les personnes à mobilité réduite, ainsi que les carports pourront s’implanter soit sur limite séparative soit en recul de la limite séparative. ### Article UA 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Sauf en cas de contiguïté, la distance séparant deux constructions à usage d’habitation doit être au moins égale à 4 mètres. Cette règle ne s’applique pas aux annexes. Dans tous les cas, les constructions doivent être implantées de manière à ne pas faire obstacle à la lutte contre les incendies et la protection civile. Cet article ne s'applique pas dans le cas d'une réhabilitation au sein d'un ensemble bâti préexistant à la date d'approbation du PLUI à condition que soit assuré l’accès nécessaire aux engins de secours et de lutte contre l’incendie. ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 14 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE ### Article UA 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives Caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions ainsi que des clôtures 7.1. Dispositions générales Toute demande d'occupation ou d'utilisation du sol peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, l'aspect extérieur des bâtiments ou des ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte : - au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, - aux sites, - aux paysages naturels ou urbains. Les bâtiments annexes devront être en harmonie avec les constructions principales. 7.2. Dispositions particulières Les constructions devront présenter une architecture de qualité et un traitement, y compris des espaces extérieurs, compatible avec la valeur esthétique, historique, patrimoniale et environnementale particulièrement sensible des lieux avoisinants, des sites et des paysages. Dans l'ensemble de la zone UA, les effets de pastiche en façade sont à proscrire. Les façades ou pignons visibles du domaine public après la démolition d’un volume bâti devront présenter un aspect architectural qualitatif. Toitures : Sauf dans les communes de Biltzheim, Munwiller et Oberhergheim, au sein du corps principal des bâtiments à usage exclusif d’habitation, les toitures plates ou à faibles pentes sont autorisées : - si elles constituent un ou des éléments d’accompagnement de la toiture en pente ou - si elles sont végétalisées. Dans les communes de Biltzheim, Munwiller et Oberhergheim, pour le corps principal des bâtiments à usage exclusif d’habitation, la pente des toitures doit être comprise entre 45° et 55°(les toitures plates ou à faibles pentes sont interdites dans le corps principal des bâtiments à usage exclusif d’habitation). Toutefois, dans le cadre d’une réhabilitation d’un bâtiment existant à la date d’approbation du PLUI, la pente de toiture pourra être reconstruite à l’identique. 7.2.1 A Oberentzen, les corps de ferme protégés au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme : a. Les constructions à protéger, identifiées sur le plan de zonage au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme sous l’intitulé « Corps de ferme à protéger selon les prescriptions règlementaires », pourront faire l’objet de travaux de réfection, d’amélioration, de réhabilitation, d’extension et de changement de destination à condition que ces travaux ne portent atteinte au caractère architectural et patrimonial de l’édifice. ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 15 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité A Oberentzen, les corps de ferme protégés au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme : b. En cas de de reconstruction après disparition, il conviendra de maintenir les volumes, gabarits, hauteur totale, forme de toiture, orientation des faîtages des bâtiments. Toitures-Couvertures : Les pentes de toitures existantes doivent être maintenues. La nature, le format, la teinte et l’aspect des couvertures devront s’intégrer aux spécificités architecturales de la construction. Teinte des façades : Les couleurs créant un point d’appel injustifié dans le paysage communal et les teintes saturées de pigments sont interdites. Capteurs solaires : Les capteurs solaires seront autorisés sous réserve de ne pas être visibles depuis le domaine public. Isolation extérieure des constructions : L’isolation thermique par l’extérieur est à proscrire pour les bâtiments présentant des décors en pierre et des structures en pans de bois, dont la qualité justifie la préservation. De façon ponctuelle, l’isolation thermique par l’extérieur sera autorisée sous réserve de ne pas remettre en cause la spécificité du bâtiment par la dissimulation de ses caractéristiques : soubassement et modénatures, encadrements de baies, appuis de fenêtres, corniches, débords de toitures… ». L’article 7.2.1 ne concerne que les bâtiments protégés à Oberentzen au titre de l’article L151-19 du Code de l’urbanisme. 7.3. Clôtures Clôtures sur rue Elles devront être conçues de manière à s’intégrer harmonieusement dans le site. Sauf pour des raisons de sécurité justifiée, elles ne pourront excéder 2 mètres. Clôtures sur limites séparatives Elles devront être conçues de manière à s’intégrer harmonieusement dans le site. Sauf pour des raisons de sécurité justifiée, elles ne pourront excéder 2 mètres. Dans tous les cas : Les clôtures devront respecter la cohérence architecturale et patrimoniale des lieux. Au droit des carrefours, en cas de nécessité justifiée par la sécurité des usagers, les clôtures doivent être implantées de manière à préserver la visibilité. Les clôtures existantes pourront faire l’objet de réfection ou de reconstruction à l’identique. L’article 7.3 ne s’applique pas aux équipements publics. ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 16 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON-BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS ### Article UA 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres Obligations en matière de réalisation d’espaces libres, et de plantations et emprise au sol des constructions 8.1. Pour les constructions nouvelles à usage d’habitation, au moins 15 % de la superficie du terrain devra être végétalisée. STATIONNEMENT ### Article UA 9 - Emprise au sol Obligations minimales en matière de stationnement 9.1. Lors de toute opération de construction, d’extension, de création de surface de plancher ou de changement d’affectation de locaux, il devra être réalisé en dehors des voies publiques des aires de stationnement correspondant aux besoins nouveaux issus de ces opérations, sauf dans les cas suivants : - L’implantation par changement de destination d’un commerce de moins de 300 m² de surface de vente ou l’extension d’un commerce existant à la date d’approbation du PLUI à condition que la surface de vente totale n’excède pas 300 m². - Les équipements d’intérêt collectif et services publics. Stationnement des véhicules motorisés La norme applicable aux constructions ou établissements non prévus dans le tableau cidessous est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables. Pour les constructions comportant plusieurs destinations, les normes minimales seront appliquées au prorata de la surface ou de la capacité d’accueil des constructions. Ces besoins en stationnement étant essentiellement fonction de la nature de l'établissement, ces surfaces minimales pourront être modifiées, après justification compte tenu de la nature, de la situation de la construction, notamment au regard du niveau de desserte des transports en commun ou d'une polyvalence éventuelle d'utilisation des aires. Le nombre de places résultant de l’application des normes minimales est arrondi à l’entier supérieur. Nature des constructions Normes minimales Logement (à Ensisheim cette règle ne s’applique que pour les constructions nouvelles) Studios et 2 pièces 1 place/logement 3 à 5 pièces 1,5 place par logement 6 pièces et plus 2 places/logement Hébergement Foyer non médicalisé (personnes âgées ou autres) 4 places pour 10 chambres Foyer (personnes âgées ou autres) 1 place pour 10 chambres Commerces et activités de service Commerce de détail de 300 m² et moins de surface de vente (constructions neuves uniquement) Commerces de plus de 300m² 50 % de la surface de plancher 80%de la surface de plancher Commerces de plus de 300m² à 999m² de surface de vente 80%de la surface de plancher ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 17 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité Commerces de plus de 1000m² de surface de vente Restauration Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle Hébergement hôtelier et touristique 80%de la surface de plancher et l’emprise au sol des aires de stationnement ne pourra excéder les trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce conformément à l’article L111-19 du code de l’urbanisme 50% de la surface de plancher 50 % de la surface de plancher 50 % de la surface de plancher 50 % de la surface de plancher Cinéma industrie entrepôt bureau centre de congrès En fonction des besoins (L111-20 : max. 1 place de stationnement pour 3 places de spectateur) 60 % de la surface de plancher 10 % de la surface de plancher 60 % de la surface de plancher En fonction des besoins Lorsque qu’une construction comporte plusieurs destinations, le calcul du nombre de places est effectué au prorata des surfaces affectées à chaque destination. Stationnement des vélos Pour toute construction neuve il est exigé des aires de stationnement pour vélos en fonction de la destination des constructions. Le nombre de places résultant de l’application des normes minimales est arrondi à l’entier supérieur. Destination (construction neuve) Normes minimales Habitation Logements : 2 pièces et moins Logements : Plus de 2 pièces Bureaux Dans tous les cas : superficie minimale de 3 m² de surface de plancher 0,75 m² par logement 1,5 m² par logement 15 % de la superficie de plancher L’espace réservé au stationnement des vélos peut être réalisé à l'extérieur du bâtiment. Les espaces réservés aux vélos peuvent être constitués de plusieurs emplacements (sites distincts). Lorsqu'une construction comporte plusieurs destinations, le calcul du nombre de places de stationnement est effectué au prorata de surfaces affectées à chaque destination. 9.2. D'une manière générale, s'il y a une impossibilité technique et que le pétitionnaire ne satisfait pas aux obligations imposées en matière de stationnement, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant pour les places qu'il ne réalise pas lui-même, de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation ou de l'acquisition dans un parc privé de stationnement ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 18 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité EQUIPEMENTS ET RESEAUX ### Article UA 10 - Hauteur maximale des constructions Condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public 10.1. Desserte par les voies publiques ou privées Les voies et les accès à créer ou à aménager doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent desservir. Dans tous les cas, les voies doivent permettre l’accès et la bonne circulation des véhicules de secours et de lutte contre les incendies, des véhicules de collecte des ordures ménagères. En outre, aucune voie nouvelle ouverte à la circulation automobile (à double sens de circulation) ne doit avoir une largeur de plate-forme inférieure à : - 4 mètres pour des voies dont le but est de desservir jusqu'à 2 logements, - 6 mètres pour des voies dont le but est de desservir de 3 logements et plus Les voies nouvelles en impasse, publiques ou privées ouvertes à la circulation du public, doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de faire demi-tour. 10.2. Accès aux voies ouvertes au public Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter une moindre gêne à la circulation publique. Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies. ### Article UA 11 - Aspect extérieur Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'énergie et notamment d'électricité et d'assainissement Eau potable : Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau. Assainissement : - Eaux usées Le branchement sur le réseau collectif d'assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle raccordable produisant des eaux usées. En outre, si l'effluent est de nature à compromettre le bon fonctionnement des installations de traitement, l'évacuation des eaux résiduaires non domestiques peut être subordonnée à un prétraitement approprié. - Eaux pluviales Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. Elles devront être en priorité infiltrées sur la propriété bâtie moyennant un dispositif approprié à la nature du terrain, sauf impossibilité technique justifiée. ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 19 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité En cas d'impossibilité d'infiltration, et en cas d'existence d'un réseau des eaux pluviales, le rejet pourra se faire dans le collecteur sous réserve de ne pas perturber l'écoulement des eaux pluviales dans ce réseau. Dans ce cas, des dispositifs appropriés peuvent être imposés afin de permettre la limitation des débits évacués et le traitement éventuels des eaux rejetées dans le réseau. En l'absence de collecteur ou d'exutoire naturel, l'aménagement devra être conçu de manière à anticiper l’installation ultérieure d'un réseau public séparatif, de manière à permettre le branchement ultérieur sur le réseau. Electricité, télécommunication et obligations en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques : A l’intérieur des ilots de propriété, les réseaux d’électricité et de télécommunication seront enterrés, sauf nécessité technique justifiée. Les immeubles neufs groupant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel doivent être conçus pour recevoir des lignes de communications électroniques à très haut débit. Il conviendra, dans le cadre d’opération d’ensemble, de prévoir les infrastructures (fourreaux, chambres, …) pour assurer le cheminement des câbles optiques jusqu’au domaine public de manière à pouvoir être raccordé au réseau de l’opérateur, lors de sa réalisation. En outre, lors de la mise en place des réseaux et voiries, il conviendra de prévoir les dispositifs permettant la mise en place du très haut débit. Collecte des déchets Les constructions nouvelles à destination d’habitat collectif doivent être équipées d’un local aménagé ou d’une aire pour le stockage des poubelles en attente de collecte. Dans les ilots desservis par une voie en impasse, il doit être réalisé un local aménagé pour le stockage des poubelles ou d’une aire en attente de collecte. Ce local ou cette aire doit être implanté au début de l’impasse et avoir une capacité de stockage correspondant à la totalité des constructions desservies par la voie en impasse. ADAUHR Déclaration de projet emportant mise en compatibilité 20 P.L.U.I. CCCHR 2025-Règlement PLUi Mis en compatibilité CHAPITRE II – ZONE UB USAGE DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS Extrait du Rapport de Présentation, sans valeur règlementaire : La zone UB recouvre les extensions de la ville d’Ensisheim (hors noyau ancien). ; Elle comprend le secteur UBm (cité minière) et le secteur UBa. --- Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 246800445_PLUi_20251204. Page : https://edifiable.fr/plu/ensisheim-68082/ua La commune : https://edifiable.fr/plu/ensisheim-68082.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/68082/zone/ua