# Zone UB du plan local d'urbanisme intercommunal d'Ensisheim (68082) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 246800445_PLUi_20251204 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 04/12/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 11 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UBa, UBm. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article UB 6)

> Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Sauf en cas de contiguïté, la distance séparant deux constructions à usage d’habitation doit être au moins égale à 4 mètres.

### Distance aux limites (article UB 7)

> Les clôtures sur limites séparatives Elles ne pourront dépasser une hauteur de 1,50 mètre et seront constituées soit d'un grillage, soit d'une haie vive ou d'un dispositif à claire-voie ou lattis de bois doublé ou non d'une haie vive à base d'essences locales.

## Les 11 articles du règlement, mot pour mot

### Article UB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, nature d'activités interdits
Sont interdits :
1.1. Les activités, constructions et installations de nature à entraîner des nuisances incompatibles avec le voisinage des zones d'habitation ou une atteinte à la salubrité et à la sécurité publique.
1.2. La création de nouveaux établissements industriels, de nouvelles exploitations agricoles et forestières.
1.3. Les modes particuliers d'utilisation du sol suivants : - les parcs d'attraction ; - le stationnement de caravanes isolées ainsi que les aires de stationnement de caravanes ; - les terrains de camping et de caravanage ; - les terrains d'accueil d'habitations légères de loisirs ; - les dépôts de ferrailles, de déchets et de vieux véhicules.
1.4. L'ouverture et l'exploitation de carrières ainsi que la création d'étangs.
1.5. Toute nouvelle construction à moins de 4 mètres du haut des berges de l’Ill, du canal Vauban, de la vieille Thur.
1.6. Les éléments du patrimoine identifiés au titre de l’article L151-19 sont à protéger.
1.7. Dans un rayon de 11 mètres autour de la tête de puits existante repérée sur le règlement graphique 3.b9 – Ensisheim sous la légende «Puits - secteur concerné par l’aléa mouvement de terrain liés aux puits», seules sont autorisées les occupations et utilisations du sol figurant dans l’article 2.4.
1.8. Au sein des périmètres concernés par les niveaux d’aléas tels que figurant sur le règlement graphique 3.b9 – Ensisheim sous la légende « terril – niveau d’aléa faible », toute construction est interdite.

### Article UB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, nature d'activités soumis à des conditions particulières
Une partie de la zone UB est comprise dans le périmètre des Plans de Prévention des Risques d'Inondation et les occupations et utilisations du sol sont conditionnées aux prescriptions édictées dans les PPRI approuvés et annexés au PLUI.

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2.1. L’agrandissement ou la transformation des établissements d’activités existants s’il n’en résulte pas une augmentation de nuisances ou de risques incompatibles avec le voisinage des zones d’habitations.
2.2 Dans la zone UB, les occupations et utilisations du sol doivent être compatibles avec les orientations d’aménagements et de programmation définies dans le PLUI. Le secteur UBa fait l’objet d’une orientation d’aménagement et de programmation sectorielle, et les occupations et utilisations du sol doivent être compatibles avec les orientations définies.
2.3 Dans les périmètres de protection des captages d’eau potable, délimités sur le document graphique « risque et contraintes », les prescriptions des arrêtés préfectoraux sont à prendre en compte.
2.4 Dans un rayon de 11 mètres autour de la tête de puits existante repérée sur le règlement graphique 3.b 9 – Ensisheim sous la légende «Puits - secteur concerné par l’aléa mouvement de terrain liés aux puits», les travaux, aménagements ou installations suivants sont admis : Projets nouveaux : - la création d’infrastructures routières, de zone de stationnement, de réseaux si impossible ailleurs - l’installation de panneaux photovoltaïques sous réserve de conserver l’accès à la dalle du puits et un rayon de giration d’un camion autour de la dalle d’un minimum de 8 mètres Projets sur constructions existantes : - l’extension de bâtiments existants, dans la limite de 20 m² par bâtiment et sans création de logement supplémentaire - le changement de destination sans accroissement de la vulnérabilité - les travaux d’entretien courant, de réhabilitation légère des bâtiments dans l’emprise au sol existante, tels que ravalement, changement de toiture, changement de fenêtre, création d’ouverture - les travaux d’isolation ou de récupération d’énergie hors géothermie - les travaux d’aménagement des volumes existants (aménagement des combles) sans création de logement supplémentaire - la reconstruction à l’identique d’une habitation sinistrée, si le sinistre est lié à d’autres causes que le risque minier.

CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE
VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

### Article UB 3 - Accès et voirie

Hauteur des constructions La hauteur des constructions est mesurée verticalement en tout point de la construction par rapport au niveau moyen du terrain naturel. Sur les terrains concernés par les PPRI, le nombre de niveau est à compter à partir de la côte des plus hautes eaux tels que référencée dans les PPRI.
3.1. Sauf dans le secteur UBm :
3.1.1. Le nombre de niveaux des constructions à l'égout du toit ou à l’acrotère est limitée à 2 (hors comble ou attique), non comptés les sous-sols lorsque le niveau supérieur du plancher de ceux-ci au-dessus du niveau préexistant du sol est inférieur à 1,50 mètre.

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L’attique ou le comble comprendra un niveau au maximum.

3.1.2.

En cas de construction existante à la date d’approbation du PLUI présentant une hauteur ou/et un nombre de niveaux supérieur à ceux admis par le présent règlement, les aménagements, transformations, extensions et travaux sont autorisés à condition de ne pas dépasser la hauteur initiale du bâtiment.

3.1.3.

Les ouvrages techniques de faible emprise (locaux techniques, cheminées, antennes, pylônes, panneaux solaires ou photovoltaïques...) et les équipements d'intérêt collectif et services publics (sauf la sous-catégorie de l'article R 151-27 du code de l'urbanisme intitulée "autres équipements recevant du public") sont exemptés de la règle de hauteur, s'il n'en résulte pas une atteinte à l'harmonie et au caractère des lieux avoisinants.

3.2. Dans le secteur UBm :

3.2.1.

La hauteur des adjonctions ou des extensions du corps principal de la construction ne pourra être supérieure à celle de la construction d’origine édifiée sur la parcelle concernée. En l’absence de construction d’origine à la date d’approbation du PLUI, l’article UB 3.1.1 s’applique.

3.2.2.

Les ouvrages techniques de faible emprise (locaux techniques, cheminées, antennes, pylônes,) et les équipements d'intérêt collectif et services publics (sauf la sous-catégorie de l'article R 151-27 du code de l'urbanisme intitulée "autres équipements recevant du public") sont exemptés de la règle de hauteur, s'il n'en résulte pas une atteinte à l'harmonie et au caractère des lieux avoisinants.

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### Article UB 4 - Desserte par les réseaux

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Les règles d’implantation s’apprécient entre tout point de la construction et la limite des voies et emprises publiques existantes ou à créer. L’ensemble des dispositions s’appliquent également aux voies et emprises privées ouvertes à la circulation publique, non compris les chemins d’accès privatifs (dans ce dernier cas c'est l'article 5 qui s'applique). Sauf indications spécifiques portées sur les plans du règlement graphique ou dans les OAP ou dans la partie 5 du chapitre « dispositions règlementaires et générales » :
4.1. Les constructions devront être implantées avec un recul minimal de 12 mètres de l’alignement de la RD 201. Cette règle ne s’applique pas aux bâtiments annexes et aux piscines.
4.2. Lorsqu’une rue ou section de rue présente un alignement architectural défini par le plan des façades des immeubles avoisinants, les constructions nouvelles doivent être établies à cet alignement.
Cas n°1 : en cas d’existence d’un alignement architectural

4.3. En cas d’inexistence d’un alignement architectural, les constructions seront implantées à une distance minimale de 4 mètres de l’alignement de routes départementales (sauf RD 201- cf art. 4.1) et de 3 mètres des autres voies (ces reculs ne s’appliquent pas pour les voies exclusivement piétonnes et/ou cyclables). Toutefois l'implantation des constructions (exception faite des garages) à moins de 4 mètres de l'alignement des voies est autorisée pour les extensions des constructions existantes établies en contiguïté du volume existant sans dépasser l'alignement de la façade existante.
4.4. Cône de visibilité, RD2 – rue du 6 Février Les constructions devront respecter un recul correspondant aux dispositions graphiques figurant sur le plan de zonage, destiné à maintenir un cône de visibilité depuis la RD 2 en direction du château d’eau. Seuls pourront être édifiés dans cette marge de recul des bâtiments limités à un rezde-chaussée et ne dépassant pas 4,50 mètres de hauteur par rapport au niveau fini

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de la chaussée au droit du projet constructible. Ces constructions devront toutefois respecter un recul de 5 mètres minimum par rapport à l’alignement de la RD 2.
4.5. Toutefois les articles 4.1 à 4.3 ne s’appliquent pas dans les cas (non cumulatifs) suivants, à condition de n’apporter aucun gène à la circulation des véhicules :
- aux annexes techniques des équipements d'infrastructures (de type poste de transformation électrique, gaz..),
- aux carports, locaux poubelles, sauf dans le secteur UBm, - aux dispositifs de sécurité et d'accessibilité, notamment pour les personnes à
mobilité réduite, - aux constructions situées en seconde ligne par rapport à la voie d’accès ou dans
le cas des terrains ne permettant pas une implantation en bordure de voie publique - aux saillies - aux dispositifs d’isolation thermique - aux équipements d’intérêt collectif et services publics, y compris la gendarmerie et les logements liés.

### Article UB 5 - Superficie minimale des terrains

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les règles d’implantation s’apprécient entre tout point de la construction et des limites séparatives.
Sauf indications spécifiques portées dans la partie 5 du chapitre « dispositions règlementaires et générales » :

5.1. 5.1.1

Sauf pour le secteur UBm: A moins que la construction ne soit implantée sur la limite séparative, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

5.1.2.

Au-delà d'une profondeur de 15 mètres à partir de l'alignement augmentée de la marge de recul, les constructions annexes peuvent être implantées le long des limites séparatives des parcelles à condition que leur hauteur sur limite n'excède pas 4 mètres et que leur longueur sur limite n'excède pas 10 mètres mesurés sur un seul côté ou 15 mètres sur deux côtés consécutifs. Dans le cas de l'implantation d'un pignon en limite séparative, la hauteur maximum autorisée est fixée à 6 mètres.
Les dimensions indiquées ci-dessus pourront être dépassées si le bâtiment à édifier s'adosse à un bâtiment existant plus important, sans toutefois pouvoir en dépasser ni la longueur, ni la hauteur sur limite séparative.

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5.1.3

D'autres implantations peuvent être autorisées dans le cas de l'institution d'une servitude de cour commune, ou dans le cadre d'opérations d'ensemble sous forme de lotissement ou groupe d'habitation ou après restructuration préalable du parcellaire par voie de remembrement.

5.1.4 Les règles des articles UB 5.1. ne s’appliquent pas aux constructions et installations liées au fonctionnement de la gendarmerie.

5.2. 5.2.1.
5.2.2.

Dans le secteur UBm : Les adjonctions ou extensions de la construction d’origine et la création d’annexes sont autorisées, sur la limite séparative portant cette construction, à condition de ne pas dépasser une hauteur maximum de 5 mètres. La longueur d’adossement de cette extension sur limite séparative ne pourra dépasser 7 mètres sur 1 coté et 12 mètres sur 2 cotés.
Dans les autres cas, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction projetée au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

5.3. Dans toute la zone : les annexes techniques des équipements d'infrastructures (de type poste de transformation électrique, gaz…), peuvent être édifiées sur la limite ou en recul de celle-ci

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### Article UB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Sauf en cas de contiguïté, la distance séparant deux constructions à usage d’habitation doit être au moins égale à 4 mètres. Cette règle ne s’applique pas aux annexes. Dans tous les cas, les constructions doivent être implantées de manière à ne pas faire obstacle à la lutte contre les incendies et la protection civile. Cet article ne s'applique pas dans le cas d'une réhabilitation au sein d'un ensemble bâti préexistant à la date d'approbation du PLU à condition que soit assuré l’accès nécessaire aux engins de secours et de lutte contre l’incendie.
QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

### Article UB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives

Caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions, ainsi que des clôtures
7.1. Dispositions générales Toute demande d'occupation ou d'utilisation du sol peut être refusée ou n'être accordée que, sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, l'aspect extérieur des bâtiments ou des ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte : - au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, - aux sites, - aux paysages naturels ou urbains. Les bâtiments annexes devront être en harmonie avec les constructions principales. Les antennes paraboliques et autres dispositifs de réception des télécommunications devront être implantées de manière discrète et traitées en harmonie avec les matériaux du bâtiment qui les supporte.
7.2. Clôtures, y compris pour le secteur UBm Les clôtures sur rue Elles ne pourront dépasser 1,50 mètre de hauteur (et 1,80 mètre le long des routes départementales et 2 mètres concernant la portion de RD 201 allant des Octrois au rond-point THK). Elles devront être constituées par un mur bahut, d'une hauteur maximum de 1 m, surmonté ou non d'un dispositif à claire voie.
Concernant la portion de RD 201 allant des Octrois au rond-point THK, les clôtures devront être crépies et végétalisées. . Les clôtures sur limites séparatives Elles ne pourront dépasser une hauteur de 1,50 mètre et seront constituées soit d'un grillage, soit d'une haie vive ou d'un dispositif à claire-voie ou lattis de bois doublé ou non d'une haie vive à base d'essences locales. La réalisation d'un mur bahut est admise.
Dans tous les cas : Au droit des carrefours, en cas de nécessité justifiée par la sécurité des usagers, les clôtures doivent être implantées de manière à préserver la visibilité.

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Les clôtures existantes pourront faire l’objet de réfection ou de reconstruction à l’identique. L’article 7.2 ne s’applique pas aux équipements publics.
7.3. Dans le secteur UBm (cité minière), les occupations et utilisations du sol de toutes natures ne pourront être autorisées que si elles permettent de préserver les caractéristiques architecturales des cités minières.
Bâtiments Tout projet devra présenter un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants, l'architecture et l'harmonie d'origine de la cité. Les bâtiments annexes devront être en harmonie avec les constructions principales. Dans le cas où l'annexe est implantée entre la façade de la maison d'habitation et la rue, la construction devra être réalisée de manière à ne pas altérer l'aspect général du bâtiment d'origine. Matériaux Les matériaux ne présentant pas, par eux-mêmes, un aspect suffisant de finition doivent être enduits ou recouverts d'un revêtement approprié. Façades Les revêtements de façade, les teintes des ravalements extérieurs seront choisies en harmonie avec le site et les constructions avoisinantes. Dans le cas de maisons jumelées, il est recommandé que les couleurs choisies soient identiques. Toitures Les toitures plates ou à faibles pentes pourront être autorisées pour les éléments d’accompagnement du corps principal du bâtiment à usage d’habitation ainsi que pour les annexes à condition qu’elles s’intègrent harmonieusement dans le site.
Pour le corps principal du bâtiment d'habitation et ses adjonctions et extensions, en cas de toitures en pente, les couvertures de toiture devront être constituées de tuiles de couleur brun orangé, nature ou nuancée et d’aspect mat.
L’article 7.3 ne s’applique qu’au secteur UBm.
TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON-BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

### Article UB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Obligations en matière de réalisation d’espaces libres, et de plantations et emprise au sol des bâtiments.
8.1. Une proportion minimale de 50 % des espaces libres (hors constructions, aire de stationnement, circulations etc) devra être végétalisée.
La superficie des espaces végétalisés doit être au moins égale à 20 % du terrain pour les constructions à usage d’habitation. Toutefois en cas de réhabilitation, l’emprise initiale du bâtiment au sol peut être maintenue.
Les aires de stationnement de plus de 10 places doivent être plantées à raison d’un arbre à haute tige au moins pour 8 places de stationnement. L'agencement des plantations d'arbres et arbustes devra être conçu de façon à ne pas compromettre la visibilité à l’intersection des voies.

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STATIONNEMENT

### Article UB 9 - Emprise au sol

Obligations minimales en matière de stationnement
9.1. Lors de toute opération de construction, d’extension, de création de surface de plancher ou de changement d’affectation de locaux, il devra être réalisé en dehors des voies publiques des aires de stationnement correspondant aux besoins nouveaux issus de ces opérations selon les normes minimales figurant en annexe du présent règlement.
9.2. D'une manière générale, s'il y a une impossibilité technique et que le pétitionnaire ne satisfait pas aux obligations imposées en matière de stationnement, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant pour les places qu'il ne réalise pas lui-même, de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation ou de l'acquisition dans un parc privé de stationnement.
EQUIPEMENTS ET RESEAUX

### Article UB 10 - Hauteur maximale des constructions

Condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public
10.1. Desserte par les voies publiques ou privées
Les voies et les accès à créer ou à aménager doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent desservir. Dans tous les cas, les voies doivent permettre l’accès et la bonne circulation des véhicules de secours et de lutte contre les incendies, des véhicules de collecte des ordures ménagères. En outre, aucune voie nouvelle ouverte à la circulation automobile (et à double sens de circulation) ne doit avoir une largeur de plate-forme inférieure à : - 4 mètres pour des voies dont le but est de desservir jusqu'à 2 logements, - 6 mètres pour des voies dont le but est de desservir de 3 logements et plus.
Les voies nouvelles en impasse, publiques ou privées ouvertes à la circulation du public, doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de faire demi-tour.
10.2. Accès aux voies ouvertes au public
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter une moindre gêne à la circulation publique. Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies.

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### Article UB 11 - Aspect extérieur

Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'énergie et notamment d'électricité et d'assainissement
Eau potable :
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau.
Assainissement :
- Eaux usées : Le branchement sur le réseau collectif d'assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle raccordable produisant des eaux usées. En outre, si l'effluent est de nature à compromettre le bon fonctionnement des installations de traitement, l'évacuation des eaux résiduaires non domestiques peut être subordonnée à un prétraitement approprié.
- Eaux pluviales : Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. Elles devront être en priorité infiltrées sur la propriété bâtie moyennant un dispositif approprié à la nature du terrain, sauf impossibilité technique justifiée. En cas d'impossibilité d'infiltration, et en cas d'existence d'un réseau des eaux pluviales, le rejet pourra se faire dans le collecteur sous réserve de ne pas perturber l'écoulement des eaux pluviales dans ce réseau. Dans ce cas, des dispositifs appropriés peuvent être imposées afin de permettre la limitation des débits évacués et le traitement éventuels des eaux rejetées dans le réseau. En l'absence de collecteur ou d'exutoire naturel, l'aménagement devra être conçu de manière à anticiper l’installation ultérieure d'un réseau public séparatif, de manière à permettre le branchement ultérieur sur le réseau.
Electricité, télécommunication et obligations en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques :
A l’intérieur des ilots de propriété, les réseaux d’électricité et de télécommunication seront enterrés, sauf nécessité technique justifiée.
Les immeubles neufs groupant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel doivent être conçus pour recevoir des lignes de communications électroniques à très haut débit.
Il conviendra, dans le cadre d’opération d’ensemble, de prévoir les infrastructures (fourreaux, chambres, …) pour assurer le cheminement des câbles optiques jusqu’au domaine public de manière à pouvoir être raccordé au réseau de l’opérateur, lors de sa réalisation.
En outre, lors de la mise en place des réseaux et voiries, il conviendra de prévoir les dispositifs permettant la mise en place du très haut débit.
Collecte des déchets Les constructions nouvelles à destination d’habitat collectif doivent être équipées d’un local aménagé ou d’une aire pour le stockage des poubelles en attente de collecte. Dans les ilots desservis par une voie en impasse, il doit être réalisé un local aménagé pour le stockage des poubelles ou une aire en attente de collecte. Ce local ou cette aire doit être implanté au début de l’impasse et avoir une capacité de stockage correspondant à la totalité des constructions desservies par la voie en impasse.

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CHAPITRE III – ZONE UC
USAGE DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS
Extrait du Rapport de Présentation, sans valeur règlementaire :
La zone UC comprend les extensions plus récentes des villages. Elle comprend les secteurs UCa (assainissement non collectif), UCb (golf) et UCc (secteur de gîtes existants et moulin de Biltzheim).

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 246800445_PLUi_20251204.
Page : https://edifiable.fr/plu/ensisheim-68082/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/ensisheim-68082.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/68082/zone/ub