# Zone UE du plan local d'urbanisme intercommunal d'Ensisheim (68082) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 246800445_PLUi_20251204 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 04/12/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UE du règlement, 11 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UE1, UE2, UEc, UEg, UEr. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 11 articles du règlement, mot pour mot

### Article UE 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, nature d'activités interdits
1.1. Les constructions, installations et travaux autres que ceux visés à l'article UE 2. et UE1.3.
1.2. Les modes particuliers d'utilisation du sol suivants : - le stationnement de plus de trois mois de caravanes isolées ; - les terrains de camping ; - les terrains de caravanage ; - les garages collectifs de caravanes ; - les dépôts de ferrailles, de matériaux, de déchets ainsi que les dépôts de véhicules usagés et les dépôts de toute nature ; - les affouillements et exhaussements du sol autres que ceux liés aux occupations et utilisations admises dans la zone ; - les terrains d'accueil d'habitations légères de loisirs.

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1.3 Dans le tableau ci-dessous, pour chaque sous-destination concernant les secteurs UE1, UE2, UE2s, UE2l et UE3, lorsque la case correspondante est rouge la sousdestination est interdite, lorsqu’elle est jaune la sous destination est admise sous condition. Les numéros figurant dans les cases jaunes renvoient aux conditions détaillées à l’article UE2. Lorsqu’une sous-destination n’est ni interdite, ni soumise à condition, la case est verte.

Légende :

Int

La sous-destination est interdite.

2.X

La sous-destination est soumise à condition(s). Les numéros figurant dans la case renvoient aux conditions détaillées à l’article UA2.

La sous-destination n’est ni interdite, ni soumise à condition.

Sous-destinations
Exploitation agricole Exploitation forestière Logement Hébergement Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hébergement hôtelier et touristique Cinéma Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Salles d’art et de spectacles Equipements sportifs Autres équipements recevant du public

UE 1 Int Int 2.2 Int Int 2.3
Int Int Int 2.3
Int
2.3 Int 2.3 Int

UE2 UE2s UE2l UE3
Int Int Int 2.6 Int Int Int Int 2.2 2.2 Int 2.2 Int Int Int Int 2.4 Int Int 2.6
2.5 2.5 2.6
Int Int Int Int Int Int Int Int Int 2.4 2.5 2.5 2.6
2.4 2.5 2.5 2.6 Int Int Int Int
2.4 2.5 2.5 Int 2.4 Int Int Int 2.4 2.5 2.5 Int Int Int Int Int

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### Article UE 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, nature d'activités soumis à des conditions particulières

Une partie de la zone UE est comprise dans les périmètres des Plans de Prévention des Risques d'Inondation de la Thur et de l’Ill et les occupations et utilisations du sol sont conditionnées aux prescriptions édictées par les PPRI approuvés et annexés au PLUI.

2.1.

Sont admis dans l’ensemble de la zone UE (y compris la totalité des secteurs) :

- les opérations prévues par les emplacements réservés, les infrastructures et ouvrages d’intérêt général ;

- L’édification et la transformation de clôtures sous réserve du respect des dispositions règlementaires du PLUI ;

- les affouillements et les exhaussements de sol liés aux activités et constructions admises ;

- les aires de stationnement ouvertes au public ;

- L’agrandissement des établissements existants à la date d’approbation du PLUI à condition qu’ils ne génèrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage de zones d’habitation ou/et d’activités.

2.2.

Sont admis dans les secteurs UE1, UE2, UE2s et UE3 les constructions de

logements à conditions :

- qu’elles soient destinées aux personnes dont la présence constante est nécessaire pour assurer le gardiennage ou la surveillance des établissements ;

- qu’elles soient incorporées à l’établissement d’activités, lorsque les dispositifs de sécurité le permettent ;

- que la surface de plancher du logement autorisé soit limitée à 120 m² (annexes comprises) et limité à un logement par établissement. La surface de plancher du logement devra être proportionnée à l’établissement d’activité sur site, et la surface de plancher ne devra pas dépasser la surface de plancher de l’établissement d’activité ;

- au sein des secteurs UE2 et UE3, les logements ne sont pas autorisés en cas d’implantation exclusive d’entrepôt.

2.3. Dans le secteur UE1, les occupations et utilisations du sol suivantes sont admises à conditions :

- les activités industrielles sont autorisées à condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage d’activités et/ou d’habitation ;
- les activités de restauration, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale et équipements sportifs sont autorisés à condition qu’ils aient pour objet de satisfaire les besoins des entreprises implantées dans la zone (restaurant d’entreprise ou inter-entreprises, crèches pour enfants, espace détente/loisirs pour les salariés etc.).

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2.4. Dans le secteur UE2, les occupations et utilisations du sol suivantes sont soumises à conditions :
- les activités artisanales et le commerce de détail si le commerce de détail est lié à une activité de production sur place ;
- au sein du secteur UE2 à Niederhergheim, l’extension des commerces de détail de plus de 300 m² de surface de vente existants à la date d’approbation du PLUI ;
- au sein des secteurs UE2 à Ensisheim, les implantations commerciales ne pourront excéder 2500m² de surface de vente par unité ;
- les établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale et équipements sportifs sont autorisés à condition qu’ils aient pour objet de satisfaire les besoins des entreprises implantées dans la zone (crèches pour enfants, espace détente/loisirs pour les salariés etc) ;
- les activités industrielles sont autorisées à condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage d’activités et/ou d’habitation ;
- les bureaux sont autorisés s’ils sont liés à une activité implantée dans la zone ;
- L’extension des salles d’art et de spectacles et équipements sportifs existants à la date d’approbation du PLUI est autorisée à condition qu’elle ne génère pas de nuisances incompatibles avec le voisinage d’activités et/ou d’habitation.
2.5. Dans les secteurs UE2s et UE2l, les occupations et utilisations du sol suivantes sont soumises à conditions :
- les activités industrielles sont autorisées à condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage d’activités et qu’elles s’intègrent harmonieusement dans le site ;
- les bureaux sont autorisés s’ils sont liés à une activité implantée dans la zone ;
- les activités de restauration, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale et équipements sportifs sont autorisés à condition qu’ils aient pour objet de satisfaire les besoins des entreprises implantées dans la zone (restaurant d’entreprise ou inter-entreprises, crèches pour enfants, espace détente/loisirs pour les salariés etc) ;
- les occupations et utilisations du sol devront être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation relative à ce secteur.
- Au sein du secteur UE2l, le secteur délimité au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme et figurant le document graphique, est protégé dans un objectif de renforcement des continuités écologiques. À ce titre, des mesures d’amélioration écologique seront apportées : plantations de haies arbustives, requalification en prairie mésophile, mise en place de micro-habitats en faveur de la petite faune. Le secteur délimité par l’article L151-23 sera préservé de toute construction et imperméabilisation.
2.6. Dans le secteur UE3, les occupations et utilisations du sol suivantes sont soumises à conditions :
- les activités artisanales et le commerce de détail, si le commerce de détail est lié à une activité de production sur place ;
- les bureaux sont autorisés s’ils sont liés à une activité implantée dans la zone ;

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- l’extension de l’établissement de travaux agricoles existant à la date d’approbation du PLUI à condition qu’elles soient compatibles avec les activités et équipements limitrophes ;
- les extensions des activités de restaurations existantes à la date d’approbation du PLUI sont autorisées ;
- les activités artisanales, en particulier celles qui relèvent du secteur BTP ou de l’industrie, sont autorisées à condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage d’habitation et/ou d’activités.

2.7 Dans le secteur UEa sont admises (Biltzheim circuit automobile) : les occupations et utilisations du sol liées et nécessaires au fonctionnement ainsi qu'au développement des activités de la piste d'essais automobile et de la piste de sécurité routière ainsi que la mise en place de mesures visant à limiter les nuisances sonores dans le respect de la condition particulière suivante :
- la surface de plancher des logements de fonction nécessaires aux activités se fera au sein des volumes bâtis existants à la date d’approbation du PLUI.
Dans le secteur UEa, le caractère boisé des espaces figurant sur les documents graphiques et protégés au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme, devra être maintenu.

2.8. Dans le secteur UEa1, sont autorisées les occupations et utilisations du sol liées au stationnement des véhicules.

2.9. Dans les secteurs UEb (Meyenheim) sont autorisées les occupations et utilisations du sol liées aux dépôts et stockage de matériaux inertes ainsi que leur transformation et commercialisation à condition de pas générer des nuisances incompatibles avec le voisinage des zones d’habitations.

2.10.

Dans le secteur UEg (Ensisheim), sont autorisées les occupations et utilisations du sol liées aux dépôts et stockage de matériaux inertes liés à l’activité graviérable ainsi que leur transformation et commercialisation.

2.11.

Dans les secteurs UEc, sont autorisées les occupations et utilisations du sol liées au stockage de céréales, à la minoterie et à la vente des produits transformés sur site.
Les logements sont autorisés dans les conditions suivantes : - qu’ils soient destinés aux personnes dont la présence constante est nécessaire
pour assurer le gardiennage ou la surveillance des établissements, - qu’ils soient incorporés à l’établissement d’activités, lorsque les dispositifs de
sécurité le permettent, - que la surface de plancher des logements autorisés n’excède pas 120 m².

2.12. Dans les secteurs UEr, sont autorisées les occupations et utilisations du sol liés aux équipements d’intérêt collectif et services publics liés au bon fonctionnement des infrastructures routières et de l’aire de services.

2.13.

Dans le secteur UEg1 (Réguisheim), sont autorisées les occupations et utilisations du sol liées aux activités à condition qu’elles soient liées à la transformation du granulat et/ou à la vente sur place liée à la production sur site et/ou liées aux activités du bâtiment et travaux publics.

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2.14. Dans le secteur UEg2 (Réguisheim), sont autorisées les occupations et utilisations du sol liées à l’activité existante à la date d’approbation du PLUI. Le changement de destination en faveur de l’activité agricole est autorisé.
2.15. Les occupations et utilisations du sol doivent être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation définies dans le PLUI.

CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE
VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

### Article UE 3 - Accès et voirie

Hauteur des constructions La hauteur des constructions est mesurée verticalement en tout point de la construction par rapport au niveau moyen du terrain naturel.
3.1. La hauteur totale maximale des constructions est limitée comme suit : - dans le secteur UEa, la hauteur maximale des constructions est fixée à 10 mètres ; - dans les secteurs UE1, UE2l et UE2s, la hauteur maximale des constructions est fixée à 35 mètres ; - dans les secteurs UE3, la hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres ; - dans les secteurs UEc, la hauteur maximale des silos est fixée à 35 mètres pour les silos ; la hauteur maximale des autres bâtiments est fixée à 15 mètres ; - dans les secteurs UE2, la hauteur maximale des constructions est fixée à 20 mètres à Niederhergheim et 15 mètres à Ensisheim ; - dans les secteurs UEb, UEg et UEg1, UEg2 et UEr la hauteur maximale des constructions est fixée à 15 mètres.

3.2. Les équipements techniques de faible emprise (locaux techniques, cheminées, antennes, pylônes, panneaux solaires ou photovoltaïques...) et les installations ou constructions particulières (par exemple : centrale de production d’enrobée) liées aux activités sont exemptés de la règle de hauteur.
3.3. En cas de bâtiment existant à la date d’approbation du PLUI présentant une hauteur supérieure à celles admises par le présent règlement, les aménagements, transformations, extensions et travaux sont autorisés à condition de ne pas dépasser la hauteur initiale du bâtiment.

### Article UE 4 - Desserte par les réseaux

Implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques
Sauf indications spécifiques sur le règlement graphique :
4.1. Dans l’ensemble de la zone UE (sauf le secteur UE2l) : les constructions devront être implantées à une distance au moins égale à 35 mètres de l’axe de l’A35. Dans le secteur UE2l : - les aménagements et installations devront être implantés à une distance au

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moins égale à 20 mètres de l’axe de l’A35 ; - les bâtiments s’implanteront à une distance minimale de 35 mètres de l’axe de l’A35.
4.2. Les constructions devront être implantées à une distance au moins égale à 4 mètres de l’alignement des voies dans les secteurs UEa (circuit automobile), UEb (Meyenheim), et le long des RD 1bis, RD 2, RD 201, RD4bis, RD 8, RD 18bis et RD 3bis, des voies futures faisant l’objet d’un emplacement réservé.
4.3. Les constructions devront être implantées à une distance au moins égale à 4 mètres de l’axe de la voie ferrée.
4.4. Dans les autres cas, les constructions devront être implantées à une distance au moins égale à 4 mètres de l’axe des voies (sauf pour les voies cyclables pour lesquelles l’article 4.3 ne s’applique pas).
4.5. Toutefois les annexes techniques des équipements d'infrastructures (de type, poste de transformation électrique, gaz,), carport, locaux poubelles…, dispositifs de sécurité et d'accessibilité, notamment pour les personnes à mobilité restreinte, pourront s’implanter soit à l’alignement de la voie, soit en recul de cet alignement à condition de n’apporter aucune gêne à la circulation.

### Article UE 5 - Superficie minimale des terrains

Implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives
5.1. Par rapport aux propriétés limitrophes de la zone UE :
Dans les secteurs UE1, UE2, UE2s, UE2l, UE3, UEa (circuit automobile), UEb (Meyenheim) : La distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres.

Dans les secteurs UEc (silos) : les constructions seront en recul de 3 mètres minimum de la limite séparative.
5.2 Par rapport aux propriétés de la zone UE :

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Dans toute la zone UE :
Les constructions pourront être édifiées : - sur limites séparatives
ou
- la distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
5.3. Les annexes techniques des équipements d'infrastructures (de type poste de transformation électrique, gaz…), peuvent être édifiées sur la limite ou en recul de celle-ci.

### Article UE 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres sur une même propriété
Dans tous les cas, les constructions doivent être implantées de manière à ne pas faire obstacle à la lutte contre les incendies et la protection civile.

QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

### Article UE 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives

Caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions ainsi que des clôtures

7.

ASPECTS EXTERIEURS DES CONSTRUCTIONS

7.1 Disposition générale

Toute demande d'occupation ou d'utilisation du sol peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, l'aspect extérieur des bâtiments ou des ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte :
- au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants,
- aux sites,
- aux paysages naturels ou urbains.

Les bâtiments annexes devront être en harmonie avec les constructions principales.

7.2. Bâtiments - Matériaux

Les bâtiments ( quelle que soit leur destination) et les terrains, même utilisés pour des dépôts, parkings, aires de stockage, doivent être aménagés et entretenus afin que l'aspect du secteur n'en soit pas altéré.

Les façades latérales ou postérieures des constructions, les murs et pignons aveugles comme les bâtiments secondaires seront traités avec le même soin que les façades principales. Les couleurs vives sur l’ensemble seront proscrites au même titre que les effets de bariolage résultant de la juxtaposition de différentes couleurs ou teintes.

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7.3. Dépôts et stockages
Sauf nécessité découlant de la nature des activités, tout dépôt ou stockage à l'air libre doit être masqué par une paroi périphérique ou un rideau végétal dense.
Les matériaux susceptibles d'être entraînés par la pluie ou le vent devront être entreposés dans des locaux couverts ou clos.
7.4. Front urbain
Les bâtiments situés en premier plan le long des voies de communication, devront présenter un aspect sobre et soigné. Une harmonie d'ensemble sera recherchée.
7.5. Clôtures
Leur hauteur est limitée à 2 mètres, sauf raisons de sécurité justifiées et devront être conçue de manière à s’intégrer dans le site.
La réalisation d'éléments architecturaux pleins de part et d'autre de l'entrée principale de l'entreprise est admise dans le cadre d'un traitement de qualité de cette entrée.
En outre, les clôtures sur limites séparatives et sur rue peuvent être doublées de plantations d'arbres et d'arbustes à base d'essences locales, fruitières ou feuillues.
Les clôtures situées à proximité immédiate des accès aux établissements ou des carrefours de voies ouvertes à la circulation publique doivent être agencées de manière à limiter au minimum toute gêne visuelle.
Le long de l’Ill et de la vieille Thur, et le long de la zone A ou N les clôtures seront obligatoirement constituées de grillages à large maille.
TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON-BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

### Article UE 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Obligations en matière de réalisation d’espaces libres, et de plantations et emprise au sol des constructions
8.1. Les surfaces non bâties et non aménagées pour le stockage, la circulation ou le stationnement des véhicules seront obligatoirement traitées en espaces verts qui pourront être plantés d'arbres et/ou de haies dans un objectif d'intégration paysagère.
8.2. Les aires de stationnement de plus de 10 places, réservées aux voitures de tourisme, devront faire l’objet de plantations, avec au moins un arbre à haute tige par tranche de 8 places de stationnement. Ces arbres peuvent être plantés librement sur l’emprise de l’aire de stationnement. L'agencement des plantations d'arbres et arbustes devra être conçu de façon à ne pas compromettre la visibilité à l’intersection des voies.
Les dépôts et stockages à l'air libre, s'ils sont visibles depuis la voie publique ou s'ils ne sont pas entourés d'un mur périphérique, devront être masqués par un écran végétal dense.

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STATIONNEMENT

### Article UE 9 - Emprise au sol

Obligations minimales en matière de stationnement
9.1. Lors de toute opération de construction, d’extension, de création de surface de plancher ou de changement d’affectation de locaux, il devra être réalisé en dehors des voies publiques des aires de stationnement correspondant aux besoins nouveaux issus de ces opérations selon les normes minimales définies figurant en annexe du présent règlement.
9.2. D'une manière générale, s'il y a une impossibilité technique et que le pétitionnaire ne satisfait pas aux obligations imposées en matière de stationnement, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant pour les places qu'il ne réalise pas lui-même, de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation ou de l'acquisition d’emplacement dans un parc privé de stationnement.
9.3. Sur chaque propriété, les dégagements nécessaires aux manœuvres et au stationnement devront être rendus possibles par des aménagements adéquats de manière à ce que les opérations de chargement et de déchargement des véhicules puissent s'effectuer à l'intérieur de ladite propriété.
EQUIPEMENTS ET RESEAUX

### Article UE 10 - Hauteur maximale des constructions

Condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public
10.1. Desserte par les voies publiques ou privées
Les voies et les accès à créer ou à aménager doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent desservir. Dans tous les cas, les voies doivent permettre l’accès et la bonne circulation des véhicules de secours et de lutte contre les incendies, des véhicules de collecte des ordures ménagères.
Les voies en impasse publiques ou privées doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour.
10.2. Accès aux voies ouvertes au public
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter une moindre gêne à la circulation publique. Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies.

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### Article UE 11 - Aspect extérieur

Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'énergie et notamment d'électricité et d'assainissement
Eau potable :
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau.
Assainissement :
Eaux usées Le branchement sur le réseau collectif d'assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle raccordable produisant des eaux usées. En outre, si l'effluent est de nature à compromettre le bon fonctionnement des installations de traitement, l'évacuation des eaux résiduaires non domestiques peut être subordonnée à un prétraitement approprié.
Eaux pluviales Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. Elles devront être en priorité infiltrées sur la propriété bâtie moyennant un dispositif approprié à la nature du terrain, sauf impossibilité technique justifiée. En cas d'impossibilité d'infiltration, et en cas d'existence d'un réseau des eaux pluviales, le rejet pourra se faire dans le collecteur sous réserve de ne pas perturber l'écoulement des eaux pluviales dans ce réseau. Dans ce cas, des dispositifs appropriés peuvent être imposés afin de permettre la limitation des débits évacués et le traitement éventuels des eaux rejetées dans le réseau. En l'absence de collecteur ou d'exutoire naturel, l'aménagement devra être conçu de manière à anticiper l’installation d'un réseau public séparatif, de manière à permettre le branchement ultérieur sur le réseau.
Electricité, télécommunication et obligations en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques :
A l’intérieur des ilots de propriété, les réseaux d’électricité et de télécommunication seront enterrés, sauf impossibilité technique justifiée.
Les immeubles neufs groupant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel doivent être conçus pour recevoir des lignes de communications électroniques à très haut débit.
Il conviendra, dans le cadre d’opération d’ensemble, de prévoir les infrastructures (fourreaux, chambres, …) pour assurer le cheminement des câbles optiques jusqu’au domaine public de manière à pouvoir être raccordé au réseau de l’opérateur, lors de sa réalisation.
En outre, lors de la mise en place des réseaux et voiries, il conviendra de prévoir les dispositifs permettant la mise en place du très haut débit.

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CHAPITRE VI- ZONE UM
USAGE DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS
Extrait du Rapport de Présentation, sans valeur règlementaire : Il s'agit du site occupé par le site militaire.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 246800445_PLUi_20251204.
Page : https://edifiable.fr/plu/ensisheim-68082/ue
La commune : https://edifiable.fr/plu/ensisheim-68082.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/68082/zone/ue