# Zone N du plan local d'urbanisme d'Esmans (77172) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 77172_PLU_20260422 (plan local d'urbanisme), approuvé le 22/04/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre N du règlement, 7 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Nb, Npv, Nx. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 7 articles du règlement, mot pour mot

### Article N 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : INTERDICTION ET LIMITATION DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITES 1.1)

Sont interdites : Les occupations et utilisations du sol qui ne sont pas visées à l’article N1.2 ci-dessous et notamment :
- Toute installation ou activité susceptible d’entraîner des accidents majeurs impliquant des substances dangereuses, de type SEVESO.
- Le stationnement des caravanes isolées au sens des articles R.111-47 à R 111-50, du Code de l'Urbanisme, ainsi que les groupes de caravanes.
- Les dépôts à l’air libre de toute nature, stockages de déchets, de véhicules non roulants, etc.
- Les éoliennes, qu’elles soient ou non de type hélicoïdal ou posées sur toiture.
- Les mares identifiées au plan de zonage en tant qu’éléments naturels à préserver ne peuvent en aucun cas être détruites (par comblement, remblaiement, drainage...). Toute modification de leur alimentation en eau est interdite.
- Toute construction ou installation nouvelle devra respecter une distance minimale de 6 mètres par rapport au rebord du ruisseau d’Esmans.
1.2 - Sont soumis à conditions :
- Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur localisation, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.
- Le projet peut être refusé si, par sa situation ou son importance, il impose soit la réalisation par la commune d'équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement des services publics.
- La présence d’un risque d’inondation lié aux remontées de nappes interdit la réalisation de sous-sols, sauf réalisation sous forme de cuvelage étanche.
- Pour les constructions et aménagements à implanter dans les secteurs exposés à un aléa des argiles (voir carte en annexe III), sont applicables les recommandations reportées en annexe II.
- La zone N comporte aussi des secteurs humides de classe 3 (voir annexes IV du règlement) : avant tout projet, il conviendra de vérifier le caractère non humide de ces sites. Les projets concernant ces secteurs pourront être soumis aux procédures au titre de la loi sur l’Eau, afin de définir des mesures de protection appropriées en cas de zones humides avérées.
L'édification des clôtures est soumise à déclaration (article R 421-12 d du CU) à l'exception de celles nécessaires à l'activité agricole ou forestière (article R 421-2 g du Code de l'Urbanisme).
Les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation du sol mentionnés aux articles R 421-19 à R 421-22 du Code de l'Urbanisme sont soumis à permis d'aménager.
Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés classés au titre de l’article L.113-1 du Code de l’Urbanisme, ainsi que dans le périmètre de protection des Monuments Historiques (confer page 128 du présent document).
Toute demande d’autorisation d’occupation et d’utilisation du sol affectant les terrains situés dans la zone de protection sanitaire de l’aqueduc devra être soumise pour avis à la Sté Eaux de Paris, centre de Fontainebleau, 1 bis route de Moret-Sorques 77690 Montigny sur Loing. Soit 13 mètres des limites d’emprise pour la protection rapprochée, et 40 mètres de l’axe de la conduite pour la protection éloignée.
1.2.1 Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions définies :
• Dans l’ensemble de la zone :
- Les équipements d’intérêt collectif et services publics, limités aux locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, dès lors qu'ils ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel ils sont implantées et qu'ils ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
- L’aménagement et l’extension ainsi que les annexes, dans la limite globale de 100 m2 d’emprise au sol, des habitations existantes lors de l’approbation du présent PLU, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.
- En application des dispositions de l’article L151-14 du code de l’urbanisme, aucun logement ne pourra présenter une superficie inférieure à 40 m2 de surface de plancher.
- La démolition d’un bâtiment ou d’un mur de clôture existant à la date d’approbation du présent P.L.U pourra être subordonnée à la reconstruction d’un bâtiment ou d’un mur de clôture de qualité architecturale équivalente, suivant les modalités fixées à l’article N.4.2 ci-après.
- La reconstruction à l’identique d’un bâtiment, en application de l’article L111-15 du code de l’urbanisme, à condition qu’il n’y ait pas changement de destination ou d’affectation.
• En outre, dans le secteur N b :
- Les équipements propres à l’exploitation de l’ouvrage de l’aqueduc. - Les travaux, ouvrages et installations nécessaires à la distribution de l'eau potable.
• En outre, dans le secteur N x, sous réserve de leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone :
- En outre, dans le secteur Nx du "Tertre Blanc", les constructions et installations à usage artisanal, commercial ou d'entrepôts.
- Une construction à usage d'habitation, sur chacun des secteurs Nx, si elle est nécessaire aux activités de gardiennage, ou à l'hébergement d'un exploitant.
Dans le secteur Nx du "Tertre Blanc", cette construction sera soit un logement associé à l'exploitation, soit un "pavillon-témoin", lié à l'activité autorisée.
- Dans le secteur Nx de la route de Montereau :
L’extension des constructions existantes, ainsi que les constructions nouvelles à usage d’activités économiques.
- En outre, dans le secteur Npv :
Les bâtiments, ouvrages et installations permettant la construction et l’exploitation d’une centrale solaire.

### Article N 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : MIXITE FONCTIONNELLE ET SOCIALE. N.2.1)

Mixité des destinations ou sous-destinations au sein d’une construction ou d’une unité foncière.
Il n’est pas fixé de règle.
N.2.2 - Majorations de volume constructible.
Il n’est pas fixé de règle.
N.2.3 - Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions.
Il n’est pas fixé de règle.
N.2.4 - Quartiers dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale.
Il n’est pas fixé de règle.
N.2.5 - Majorations de volume constructible (habitations).
Il n’est pas fixé de règle.
SECTION II - CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

### Article N 3 - Accès et voirie (intitulé du document : VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS N.3.1)

Emprise au sol.
• L'emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 30 % en secteur N x.
• Il n’est pas fixé de règle dans les autres secteurs et pour :
- les équipements d’intérêt collectif et services publics ; - la reconstruction de bâtiments détruits en tout ou partie à la suite d’un sinistre ; - la reconstruction de bâtiments ayant fait l’objet d’un permis de démolir ; - les aménagements des constructions existantes (avec ou sans changement de destination) ; - les extensions des constructions existantes à l'approbation du P.L.U.
Ces extensions s’effectueront dans le même prolongement que les constructions existantes, sur la parcelle ou sur une parcelle contiguë.
N.3.2 - Hauteur maximale des constructions
• La hauteur d’une construction mesure la dimension verticale, prise depuis le point le plus bas du terrain naturel d’assiette de cette construction, jusqu’à son niveau le plus élevé, les ouvrages techniques et cheminées étant exclus.
La hauteur totale des constructions nouvelles et extensions ne doit pas excéder 8 mètres.
La hauteur des constructions nouvelles d’habitations ne doit pas excéder 2 niveaux, soit R + Comble, avec ou sans sous-sol.
Sauf adaptation spécifique, le niveau bas des rez-de-chaussée sera supérieur de 0,15 m par rapport au point le plus haut de l’alignement de la rue au droit de la construction, sans excéder 0,60 m par rapport au terrain naturel.
• En secteur Npv, la hauteur des tables ne dépassera pas 2,50 mètres et la hauteur des constructions ne dépassera pas 3,00 mètres, par rapport au niveau moyen du terrain actuel.
• Il n’est pas fixé de règle pour :
- les équipements d’intérêt collectif et services publics ; - la reconstruction, dans la limite de la hauteur initiale et dans les conditions fixées à l’article N.1.2, de bâtiments détruits en tout ou partie à la suite d’un sinistre ou d’une démolition régulièrement autorisée ; - les aménagements (avec ou sans changement de destination) et extensions, dans la limite de la hauteur initiale, des constructions existantes sur la parcelle
N.3.3 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
• Les constructions doivent s’implanter soit à une distance de l'alignement au moins égale à 5 mètres, soit en prolongement des constructions existantes.
Pour les équipements d’intérêt collectif et services publics, il pourra ne pas être imposé de marge de reculement sur l’alignement des voies, à condition que par leur aspect et leur présentation, ils s’intègrent parfaitement aux clôtures ou aux constructions qui les jouxtent.
• Cependant les constructions ou installations sont interdites dans une bande de soixantequinze mètres de part et d’autre de la RD 606.
Cette interdiction ne s’applique pas :
- à l’adaptation, la réfection ou l’extension de constructions existantes ; - aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ; - aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières ; - aux bâtiments d’exploitation agricole et aux réseaux d’intérêt public.
N.3.4 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de propriétés
• A moins qu’elle ne soit édifiée en limite séparative, toute construction devra respecter par rapport à ladite limite une distance au moins égale à la moitié de sa hauteur totale, avec un minimum de 8 mètres en cas de façade comportant une ou plusieurs baies en vue directe et de 3 mètres dans le cas contraire, ou si toutefois ces baies présentent une superficie totale inférieure à 1 m2 par façade, chacune ne pouvant excéder 0,5 m2.
Les façades implantées ou édifiées en limite séparative doivent rester aveugles.
Les annexes non affectées à l'habitat ou à l'activité seront implantées au-delà de la façade arrière de la construction principale, implantation appréciée par rapport à l’alignement de la voie de desserte de la propriété, et soit en limite séparative, soit à un mètre cinquante minimum des limites séparatives.
Pour les terrains situés à l’angle de deux voies, cette règle sera respectée pour l’une au moins des façades arrières.
• Il n’est pas fixé de règle pour :
- la reconstruction, suivant l’implantation initiale ou sur un nouvel alignement et dans les conditions fixées à l’article N.1.2, de bâtiments détruits en tout ou partie à la suite d’un sinistre ou d’une démolition régulièrement autorisée ; - les aménagements (avec ou sans changement de destination) et extensions en prolongement des constructions existantes sur la parcelle ou sur une parcelle contiguë.
N.3.5 - Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété
Une distance au moins égale à 8 mètres est imposée entre deux bâtiments non contigus dont l’un au moins comporte une ou plusieurs baies en vue directe. Cette distance est ramenée à 3 mètres dans le cas contraire ou si ces baies présentent une superficie totale inférieure à 1 m2 par façade, chacune ne pouvant excéder 0,5 m2.
Il n’est pas fixé de distance minimale entre une construction principale et une annexe.

### Article N 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE N.4.1)

Règles volumétriques pour insertion dans le contexte, en lien avec les bâtiments contigus
Il n’est pas fixé de règle.
N.4.2 - Caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions ainsi que des clôtures
Les dénominations de matériaux, autorisés, recommandés ou interdits dans le présent article doivent être entendues comme désignant le matériau lui-même ou tout autre matériau présentant le même aspect.
Les constructions en bardage ou ossature bois sont autorisées, à condition que les éléments constructifs soient de dimension modeste et que les chaînages d’angle soient ajustés sans débord.
Les constructions à édifier ou à modifier doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages.
Toitures
Les combles et toitures doivent présenter une simplicité de volume et une unité de conception.
Les constructions doivent comporter une toiture à pentes.
Celle-ci sera composée d’un ou plusieurs éléments à un ou plusieurs versants dont la pente sera supérieure à 35°, et ne comportant aucun débord sur les pignons.
Toutefois, en cas d’extension modérée, de constructions annexes, d’autres dispositions pourront être retenues si elles permettent une meilleure harmonie avec les constructions existantes ou avoisinantes.
Parements extérieurs
Les différents murs d’un bâtiment, aveugle ou non, visible ou non d’une voie publique, doivent présenter un aspect et une couleur en harmonie avec les constructions avoisinantes.
L’emploi à nu sans enduit de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, brique creuse, parpaing, etc.) est interdit.
Les imitations telles que faux bois, fausses briques ou fausses pierres sont interdites.
Les couleurs des matériaux de parement et des peintures extérieures doivent s’harmoniser entre elles et ne pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants.
Les annexes aux habitations, non affectées à l’habitat ou aux activités, seront réalisées de préférence en maçonnerie et présenteront une qualité d’aspect compatible avec les caractéristiques de l’environnement construit.
Clôtures
Tant en bordure des voies qu'entre les propriétés, les clôtures devront être conçues de manière à s'harmoniser avec la ou les constructions existantes sur la propriété ou dans le voisinage immédiat.
Elles devront constituer des ensembles homogènes composés de préférence de haies vives doublées ou non de grillage, de maçonnerie pleine, de grillages, barreaudages, lisses horizontales, murets surmontés ou non de grillage.
Les piliers intermédiaires devront être de proportions discrètes. Les éléments de maçonnerie seront posés horizontalement.
L’emploi de plaques de béton est prohibé, de même que les claustras sous forme de panneaux de bois.
Les murs de clôture en maçonnerie pleine, implantés à l’alignement des voies et existants à la date d’approbation du présent P.L.U, doivent être conservés et, le cas échéant, reconstruits sur l'alignement actuel ou futur. Seuls sont autorisés les percements de baies (portails ou autres), pour l’accès ou la vue sur la parcelle, ainsi que l’édification de constructions sur le même alignement et l’arasement partiel, par exemple pour constituer un mur-bahut surmonté d’une grille.
Dispositions diverses
L'aménagement de bâtiments existants à usage industriel, artisanal ou commercial sera subordonné au respect des dispositions du présent article.
Les citernes non enterrées seront implantées de manière à n'être pas visibles de la voie publique.
Chacune des dispositions du présent article pourra ne pas être imposée en cas d’extension à une construction existante, réalisée dans le même style architectural, ou s’il s’agit d’un projet utilisant des techniques bioclimatiques.
Pour les vérandas, verrières ou baies vitrées, les dispositions relatives aux pentes de toitures et aux parements extérieurs pourront ne pas être imposées.
N.4.3 - Performances énergétiques et environnementales.
Les constructions devront prendre en compte tout ou partie des objectifs du développement durable et de la préservation de l’environnement suivants, tout en s’inscrivant en harmonie avec le bâti existant :
- utiliser les matériaux renouvelables, récupérables et recyclables ; intégrer des dispositifs de récupération de l’eau de pluie, - prévoir une isolation thermique qui limite les déperditions l’hiver et les apports de chaleur l’été, pour réduire les consommations d’énergie, - utiliser des énergies renouvelables, solaires (utilisation passive et active de l’énergie solaire), géothermie, etc. et des énergies recyclées, - orienter les bâtiments pour favoriser la récupération des apports solaires et valoriser la lumière naturelle, afin de limiter les dépenses énergétiques.
N.4.4 - Prise en compte des risques d’inondation et de submersion.
La hauteur du niveau bas des rez-de-chaussée respectera les dispositions de l’article 3.2. ciavant.
Les sous-sols sont autorisés sous réserve, en cas de nécessité constatée par le pétitionnaire, de la réalisation d’un cuvelage étanche.

### Article N 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS N.5.1)

Coefficient de biotope.
Il n’est pas fixé de règle.
N.5.2 - Espaces libres et plantations, aires de jeux et de loisir.
• Espaces boisés classés
Les espaces boisés classés figurant au plan sont soumis aux dispositions de l'article L.113-1 du code de l'urbanisme.
• Plantations
Les plantations seront choisies parmi les essences locales recommandées en annexe au présent règlement. L’utilisation des espèces invasives mentionnées dans cette annexe est exclue.
Les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres ne sont autorisées qu’à une distance minimale de deux mètres de la limite séparative ; une distance minimale de 0,5 mètre devant être respectée dans le cas contraire.
En secteur N x :
La propriété devra être plantée, sur toutes ses limites, d’une haie composée d’essences diverses, à feuilles caduques ou persistantes, de manière à améliorer l’intégration paysagère des installations.
N.5.3 - Emplacements réservés aux espaces verts (ou) nécessaires aux continuités écologiques.
N.5.4 - Espaces et secteurs contribuant aux continuités écologiques.

Il n’est pas fixé de règle.

N.5.5 - Eléments de paysage et travaux précédés d'une déclaration préalable, délivrance d'un permis de démolir

Il n’est pas fixé de règle.

N.5.6 - Terrains et espaces inconstructibles en zone urbaine.

Il n’est pas fixé de règle.

N.5.7 - Installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et du ruissellement.

Les mares, noues et fossés, ainsi que le ru d’Esmans, seront conservés et entretenus, au regard de leur rôle régulateur sur le plan hydrologique. La création de mares, noues et fossés est recommandée.

N.5.8 - Caractéristiques des clôtures pour continuités écologiques ou l’écoulement des eaux.

Il n’est pas fixé de règle.

### Article N 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : STATIONNEMENT)

1 - Principes

Le stationnement des véhicules de toute nature correspondant aux besoins des constructions et installations nouvelles doit être assuré en dehors de la voie publique.

Il devra être réalisé, à l'occasion de toute construction, divisions ou installation nouvelle, des aires de stationnement sur le terrain propre à l'opération et selon les normes fixées au § 2 ci-après du présent article.

Cette obligation s’applique en cas de changement de destination, ainsi qu’en cas de construction ou d’aménagement de logements.

Cette obligation n'est pas applicable aux aménagements ou aux extensions modérées de la surface de plancher des constructions existantes, si leur affectation reste inchangée et si le nombre de logements n’est pas augmenté.

Chaque emplacement dans une aire collective, doit présenter une accessibilité satisfaisante et doit répondre aux caractéristiques minimales suivantes :

- longueur

:

5 mètres

- largeur

:

2,5 mètres

- dégagement :

6 x 2,5 mètres soit une surface moyenne de 27,5 mètres carrés par

emplacement, dégagements compris.

En cas de garage en sous-sol, la pente d’accès sera conçue pour que la cote de nivellement à l’alignement futur de la propriété soit supérieure de 0,15 m à celle de l’axe de la voie de desserte. La pente, dans les cinq premiers mètres à compter de l’alignement, ne devra pas excéder 5 %.
2 - Nombre d'emplacements
La norme applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessous est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.
Nonobstant les dispositions qui suivent, les constructions de nature et d'importance exceptionnelles pourront faire l'objet de normes différentes, pour autant que le nombre de places permette le stationnement des véhicules hors de la voie publique, et notamment dans le cadre des dispositions de l’article L151-35 du code de l’urbanisme.
Construction à usage d'habitation :
Il sera créé, dans la limite de 2,22 places de stationnement en moyenne par logement, au moins : - deux places de stationnement par logement d’une superficie inférieure ou égale à 120 mètres carrés de Surface de plancher ; - au-delà de 120 m2 de surface de plancher, une place supplémentaire pourra être imposée, par tranche supplémentaire de 20 m2.
La place de stationnement à l’air libre doit être distincte de l’accès à la place couverte, hormis dans le cas où la construction est édifiée à la fois à l’alignement et d’une limite séparative latérale à l’autre.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux constructions à usage locatif bénéficiant d’aides de l’État, en application de l’article L151-35 du code de l’urbanisme.
Constructions à usage artisanal :
Il sera créé au moins une place de stationnement par tranche entamée de 50 m2 de surface de plancher.
En outre, il devra être aménagé une surface suffisante pour le stationnement et l'évolution des camions et véhicules utilitaires divers.
Pour les activités de plus de 500 m2 de surface de plancher, ainsi que pour les industries, il sera réalisé a minima une place de stationnement sécurisé des vélos pour 10 employés, et pour les véhicules électriques. Le stationnement des visiteurs sera également prévu.
SECTION III - EQUIPEMENT ET RESEAUX

### Article N 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES)

Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.
Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer la réalisation de voies privées ou de tous autres aménagements particuliers nécessaires au respect des conditions de sécurité mentionnées à l’alinéa ci-dessus.
Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n'être autorisées que sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile et en état de viabilité, présentant une emprise au moins égale à 3,5 mètres.
Un chemin rural non viabilisé ne peut être considéré comme voie de desserte pour qu’un terrain soit constructible.
Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.
Les accès ne doivent pas entraîner de modification dans le niveau initial de la chaussée, ni des trottoirs, sauf accord du gestionnaire de la voirie.
Les créations et modifications de voies (hors agglomération comme en agglomération) se raccordant sur la voirie départementale sont soumises à l’accord préalable du gestionnaire de voirie.
Concernant la collecte des déchets, sont applicables les dispositions réglementaires de la collectivité compétente.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 77172_PLU_20260422.
Page : https://edifiable.fr/plu/esmans-77172/n
La commune : https://edifiable.fr/plu/esmans-77172.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/77172/zone/n