# Zone UU du plan local d'urbanisme intercommunal d'Esnandes (17153) : ce que le règlement autorise

**zone urbaine de densification forte** : Les secteurs les plus denses du plan : 16 m en UU1, 19 m en UU2 et 22 m en UU3 dans la bande des 20 m le long de la voie, 17 m en UU5+, 20 m en UU6+ et UU7+, 23 m dans le quartier de la gare (UU8+), et les hauteurs du plan masse en UU4 ; l'emprise au sol n'est réglementée qu'en UU4. L'implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives est réglée par l'article UU(+)-4 du règlement.

Document en vigueur : 241700434_PLUi_20260305 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 05/03/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UU du règlement, 8 articles.

## Les règles en clair

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### Constructions autorisées (article UU 1, « Interdiction de certains usages, affectations des sols et natures d’activité »)

- **Commerce de gros interdit**
  > - c ommerce de gros* ;
- **Industrie interdite**
  > - industrie* ; - e ntrepôt*, à l'exception de ceux mentionnés à l'article 2 ;
- **Entrepôt interdit, sauf pour les besoins d'activités déjà en place**
  > - e ntrepôt*, à l'exception de ceux mentionnés à l'article 2 ;
- **Cuisine dédiée à la vente en ligne interdite**
  > - cuisine dédiée à la vente en ligne*.
- **Camping et parcs résidentiels de loisirs interdits**
  > Les activités non liées à la vocation de la zone suivantes : [...] - l'aménagement* de terrains de camping ;
- **Installations classées soumises à autorisation ou à enregistrement interdites**
  > Les activités non liées à la vocation de la zone suivantes : [...] - les installations nouvelles classées soumises à autorisation préalable ou à enregistrement ;
- **Stations de lavage et centres de contrôle technique automobile interdits**
  > ... la vente et l'entretien moto, automobile et motoculture générateurs de flux et de bruit et non compatibles avec la destination* générale de la zone, comme les stations de lavage, les centres de contrôle technique automobile, le caravaning.

### Hauteur maximale (article UU 3, « Volumétrie des constructions* »)

- **16 m (R+3)** : secteur UU1, bande A de 20 m le long de la voie
  > RÈGLES Non réglementée Secteur UU1 (H) inférieure ou égale à 16 mètres (R+3). (H) inférieure ou égale à 8 mètres (R+1).
- **8 m (R+1)** : secteur UU1, bande B au-delà de 20 m
  > RÈGLES Non réglementée Secteur UU1 (H) inférieure ou égale à 16 mètres (R+3). (H) inférieure ou égale à 8 mètres (R+1).
- **19 m (R+4)** : secteur UU2, bande A de 20 m le long de la voie
  > Secteur UU2 (H) inférieure ou égale à 19 mètres (R+4). (H) inférieure ou égale à 12 mètres (R+2).
- **12 m (R+2)** : secteur UU2, bande B au-delà de 20 m
  > Secteur UU2 (H) inférieure ou égale à 19 mètres (R+4). (H) inférieure ou égale à 12 mètres (R+2).
- **22 m (R+5)** : secteur UU3
  > Secteur UU3 (H) inférieure ou égale à 22 mètres (R+5).
- **17 m (R+3)** : secteur UU5+, hors dépassements et bonus
  > 3.4 DISPOSITIONS RÉGLEMENTAIRES DES SECTEURS UU5+, UU6+, [...] des constructions* (ES) Secteur UU5+ Secteur UU5+ (H) est inférieure ou égale à 17 mètres (R+3).
- **20 m (R+4)** : secteurs UU6+ et UU7+, hors dépassements et bonus
  > RÈGLES Secteur UU6+ Secteur UU7+ Non réglementée Secteur UU6+ Secteur UU7+ (H) est inférieure ou égale à 20 mètres (R+4). (H) est inférieure ou égale à 20 mètres (R+4).
- **23 m (R+5), et 26 m (R+6) sur 60 % au plus de l'emprise au sol totale** : secteur UU8+
  > ... UU8+ Secteur UU8+ (H) est inférieure ou égale à 23 mètres (R+5) Et (H) est inférieure ou égale à 26 mètres (R+6) sur une surface correspondant au maximum à 60% de l'ES totale des constructions*.
- **38 m (R+10)** : secteur UU8+, bâtiments aux emplacements des typologies les plus hautes de l'OAP « espace gare »
  > ... 07 « espace gare » et traités comme des émergences ponctuelles. RÈGLES « BONUS DE CONSTRUCTIBILITÉ » Secteur UU8+ (H) est inférieure ou égale à 38 mètres (R+10) sur une surface correspondant au maximum à 100% de l'ES du bâtiment*.
- **Hauteurs figurées au plan des secteurs à plan masse** : secteur UU4
  > Pour l'ensemble des secteurs à plan masse, les hauteurs* maximales des constructions* sont figurées par des sous-secteurs, à l'intérieur des polygones d'emprise constructible, sous forme d'une cote exprimée en mètres : - soit par rapport au terrain naturel avant travaux ; - soit au-dessus de la cote de plancher de niveau NGF à respecter qui correspond à l'aléa long terme du PPRL opposable pour les secteurs soumis au risque de submersion. (H) inférieure ou ...
- **3 fois la largeur du cheminement au plus** : secteur UU4, constructions bordant une percée visuelle du plan masse
  > ... bordant un principe de percées visuelles tel que retranscrit dans le document graphique, la hauteur* des constructions* doit être inférieure ou égale à 3 fois la largeur de ce cheminement doux, soit H 3 x L. Il n'est pas fixé de hauteur* maximale pour les constructions* et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.
- **1,2 fois la largeur de la voie au plus, dans une bande de 3 m** : hors secteur UU4 et hors orientation d'aménagement et de programmation spatialisée
  > ... une bande au moins égale à 3 mètres mesurée à partir de la limite d'emprise de la voie ou emprise publique*, la hauteur* maximale est inférieure ou égale à 1,2 fois la largeur de la voie ou emprise publique*.
- **8 m sur 10 m de profondeur** : hors secteur UU4, terrain en limite d'une zone d'habitat, patrimoniale, agricole ou naturelle, terrain voisin non bâti
  > Dans cette profondeur de 10 mètres, la hauteur maximale des constructions nouvelles à implanter dans la zone UU(+) est limitée à 8 mètres si le terrain voisin n'est pas bâti.
- **6 m au plus au-dessus des bâtiments voisins, sur 10 m de profondeur** : hors secteur UU4, terrain en limite d'une zone d'habitat, patrimoniale, agricole ou naturelle, terrain voisin bâti
  > Si le terrain voisin est bâti, la hauteur maximale admise dans la profondeur de 10 mètres ne doit pas dépasser de plus de 6 mètres la hauteur* des bâtiments* existants.
- **La hauteur de la bande A, sans bandes de constructibilité** : équipements d'intérêt collectif et services publics, secteurs UU1, UU2 et UU3
  > Les bandes de constructibilité ne s'appliquent pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics. La hauteur maximale autorisée pour ces constructions correspond à celle de la bande A. S'il existe sur le fond voisin des constructions* implantées sur limite séparative*, les nouvelles constructions* implantées sur limite séparative* peuvent être adossées sur tout ou partie de leur hauteur* et de leur largeur sans toutefois fois excéder la hauteur* ...
- **Pas de hauteur maximale** : constructions nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, secteur UU4
  > ... dans le document graphique, la hauteur* des constructions* doit être inférieure ou égale à 3 fois la largeur de ce cheminement doux, soit H 3 x L. Il n'est pas fixé de hauteur* maximale pour les constructions* et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.
- Note : Dans les secteurs UU5+, UU6+ et UU7+, le tableau de l'article UU(+)-3 admet des dépassements de 20 à 26 m sur une part de l'emprise au sol totale, selon que le terrain a plus ou moins de 15 m de largeur sur voie, et un bonus de constructibilité de 23 à 29 m pour les bâtiments exemplaires ; ces valeurs se lisent dans le tableau du règlement.

### Emprise au sol (article UU 3, « Volumétrie des constructions* »)

- **Non réglementée** : secteurs UU1, UU2 et UU3
  > Bande B* (Au-delà de 20 m). RÈGLES Non réglementée Secteur UU1 (H) inférieure ou égale à 16 mètres (R+3). (H) inférieure ou égale à 8 mètres (R+1).
- **Non réglementée** : secteurs UU5+, UU6+, UU7+ et UU8+
  > RÈGLES Secteur UU6+ Secteur UU7+ Non réglementée Secteur UU6+ Secteur UU7+ (H) est inférieure ou égale à 20 mètres (R+4). (H) est inférieure ou égale à 20 mètres (R+4).
- **Dans les polygones d'emprise constructible du plan masse** : secteur UU4
  > ... générales CARACTÉRISTIQUES Emprise au sol* maximale des constructions* (ES) Hauteur* totale (H) RÈGLES Pour l'ensemble des secteurs à plan masse, l'emprise au sol* des constructions* doit s'inscrire dans les polygones d'emprise constructible figurant au document graphique.
- **50 % du polygone au plus, au-delà de 12 m** : secteur UU4, prescription d'alignement discontinu
  > ... est limitée à 50% de la superficie du polygone d'emprise constructible mesurée au-delà d'une bande principale de constructibilité* d'une profondeur de 12 mètres mesurée à partir de cet alignement discontinu.

### Places de stationnement (article UU 6, « Stationnement des véhicules »)

- Note : Le chapitre ne fixe aucune norme propre : il renvoie à la partie 1.8 des dispositions communes à toutes les zones.

### Espaces libres et plantations (article UU 5, « Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions* »)

- **10 % de coefficient de biotope** : secteurs UU1, UU2 et UU3, terrain de 150 m² ou moins
  > ... Secteur UU1 Coefficient de biotope* Secteur UU2 Coefficient de biotope* Secteur UU3 Coefficient de biotope* SURFACE DU TERRAIN INFÉRIEURE OU ÉGALE À 150 M² 10% 10% 10% SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 151 M² ET 500 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 30% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 501 M2 ET 1 000 M² 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 60% minimum de pleine ...
- **45 %, dont 70 % en pleine terre** : secteurs UU1 et UU2, terrain de 151 à 500 m²
  > ... Secteur UU3 Coefficient de biotope* SURFACE DU TERRAIN INFÉRIEURE OU ÉGALE À 150 M² 10% 10% 10% SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 151 M² ET 500 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 30% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 501 M2 ET 1 000 M² 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 40% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE ...
- **40 %, dont 30 % en pleine terre** : secteur UU3, terrain de 151 à 500 m²
  > ... À 150 M² 10% 10% 10% SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 151 M² ET 500 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 30% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 501 M2 ET 1 000 M² 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 40% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE OU EGALE À 1 001 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% ...
- **40 %, dont 60 % en pleine terre** : secteurs UU1 et UU2, terrain de 501 à 1 000 m²
  > ... de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 30% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 501 M2 ET 1 000 M² 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 40% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE OU EGALE À 1 001 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 50% minimum de pleine terre* Secteur UU5+/ UU6+ / UU7+ / UU8+ ...
- **40 %, dont 40 % en pleine terre** : secteur UU3, terrain de 501 à 1 000 m²
  > ... 40% dont 30% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 501 M2 ET 1 000 M² 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 40% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE OU EGALE À 1 001 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 50% minimum de pleine terre* Secteur UU5+/ UU6+ / UU7+ / UU8+ Coefficient de biotope* SURFACE DU TERRAIN INFÉRIEURE OU ...
- **45 %, dont 70 % en pleine terre** : secteurs UU1 et UU2, terrain de 1 001 m² ou plus
  > ... 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 30% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 501 M2 ET 1 000 M² 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 40% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE OU EGALE À 1 001 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 50% minimum de pleine terre* Secteur UU5+/ ...
- **40 %, dont 50 % en pleine terre** : secteur UU3, terrain de 1 001 m² ou plus
  > Le terrain d'assiette du projet doit préserver une part minimale de surfaces favorables à la nature qui varie en fonction de la superficie du terrain pour chacun des secteurs de zone : ZONES URBAINES ZONES URBAINES ZONE UU(+) ZONES À URBANISER Secteur UU1 Coefficient de biotope* Secteur UU2 Coefficient de biotope* Secteur UU3 Coefficient de biotope* SURFACE DU TERRAIN INFÉRIEURE OU ÉGALE À 150 M² 10% 10% 10% SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 151 M² ET 500 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 30% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 501 M2 ET 1 000 M² 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 40% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE OU EGALE À 1 001 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 50% minimum de pleine terre* ...
- **10 % de coefficient de biotope** : secteurs UU5+, UU6+, UU7+ et UU8+, terrain de 150 m² ou moins
  > ... 10% 10% 10% SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 151 M² ET 500 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 30% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 501 M2 ET 1 000 M² 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 60% minimum de pleine terre* 40% dont 40% minimum de pleine terre* SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE OU EGALE À 1 001 M² 45% dont 70% minimum de pleine terre* 45% dont 70% minimum de pleine terre* 40% dont 50% minimum de pleine terre* Secteur UU5+/ UU6+ / UU7+ / UU8+ Coefficient de biotope* SURFACE DU TERRAIN INFÉRIEURE OU ÉGALE À 150 M² 10% ...
- **10 % de coefficient de biotope** : équipements d'intérêt collectif et services publics, hors secteur UU4
  > Pour les équipements d'intérêts collectifs et services publics* , le coefficient de biotope exigé est de 10% de la superficie totale de l'unité foncière.
- **Malus de 2 % par arbre abattu** : arbre d'au moins 3 m de haut, hors secteur UU4
  > ... terre* 40% dont 60% minimum de pleine terre* Tout arbre* abattu d'une hauteur de 3 m minimum entraînera un malus au coefficient de biotope* à hauteur de -2% par arbre*.
- **Bonus de 2 %** : projet prévoyant des espaces partagés, accessibles et perméables, hors secteur UU4
  > Tout projet prévoyant un ou des espace(s) partagés, [...] le bienêtre, la santé et permettant la programmation culturelle se verra attribuer un bonus de +2% au coefficient de biotope*.
- **10 % du terrain en espaces collectifs, dont la moitié d'un seul tenant** : hors secteur UU4, opération d'ensemble ou projet sur plusieurs unités foncières contiguës
  > Dans le cas d'opération d'ensemble* ou pour les projets de constructions* situés sur plusieurs unités foncières contiguës, au moins dix pour cent (10%) de la surface de l'unité foncière du projet doit être traité sous la forme d'espaces collectif, dont la moitié d'un seul tenant.
- **10 % de pleine terre au moins, sans réduire la pleine terre existante** : évolution d'une construction existante ne respectant pas le coefficient, terrain de plus de 1 000 m², hors secteur UU4
  > 10) pris en compte dans le calcul du coefficient de biotope*) ; › a tteindre un minimum de 10% de pleine terre* sans réduire les surfaces de pleine terre* initiales.
- **Part de pleine terre fixée pour chaque secteur à plan masse** : secteur UU4
  > La règle quantitative est déclinée pour chaque secteur à plan masse (PM-N°) comme suit, que le projet concerne une partie ou la totalité du secteur à plan masse : PM-1 : 10%, PM-4 : 85%, PM-6 : 85%, PM-7 : 85%, PM-8 : 25%, PM-9 : 65%, PM-10 : 40%, PM-11 : 55%, PM-12 : 90%, PM-13 : 70%, PM-14 : 85%, PM-15 : 60%, PM-16 : 85%, PM-17 : 45%, PM-18 : 100%, PM-19 : 30%, PM-20 : 60%, PM-21 : 50%, PM-22 : 45%, PM-23 : 50%, PM-24 : 50%, PM-25 : 70%, PM-26 : 50%, PM-27 : 50%.
- **1 arbre pour 4 places** : aires de stationnement
  > Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'un arbre* pour 4 emplacements de voiture au minimum.
- Note : Pour les terrains de plus de 150 m² des secteurs UU5+, UU6+, UU7+ et UU8+, le tableau de l'article UU(+)-5 fixe un coefficient de biotope de 40 à 45 %, dont 50 à 80 % de pleine terre, selon la surface du terrain ; il se lit dans le règlement.

## Les 8 articles du règlement, mot pour mot

### Article UU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : Interdiction de certains usages, affectations des sols et natures d’activité)

Dans la zone UU(+) sont interdits tous les usages, affectations des sols non visés à l’article 2 y compris :

Les constructions*, ouvrages et travaux relevant des destinations* ou sous-destinations* suivantes : - e xploitation agricole et forestière*, à l’exception de ceux mentionnés à l’article 2 ; - c ommerce de gros* ; - industrie* ; - e ntrepôt*, à l’exception de ceux mentionnés à l’article 2 ; - cuisine dédiée à la vente en ligne*.

Les activités non liées à la vocation de la zone suivantes : - les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; - le stationnement des caravanes isolées et qui sont utilisées en habitat permanent ; - les Parcs Résidentiels de Loisirs ; - l’aménagement* de terrains de camping ; - les dépôts non couverts de matériaux, ferrailles, combustibles solides, déchets ; - les affouillements et exhaussements du sol* à l’exception de ceux directement liés ou nécessaires à une occupation ou utilisation admise à l’article 2 ; - l’ouverture et l’exploitation de carrières ; - les installations nouvelles classées soumises à autorisation préalable ou à enregistrement ; - les constructions* relatives à la sous-destination* commerce* lié à la vente et l’entretien moto, automobile et motoculture générateurs de flux et de bruit et non compatibles avec la destination* générale de la zone, comme les stations de lavage, les centres de contrôle technique automobile, le caravaning.

### Article UU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : Limitation de certains usages, affectations des sols et natures d’activité)

Dans la zone UU(+) sont admis sous conditions les usages, affectations des sols et activités suivants :

2.1. CONDITIONS RELATIVES AUX DESTINATIONS* DES CONSTRUCTIONS* ET INSTALLATIONS

Les constructions* autorisées en zone UU(+) sont celles issues des destinations* et sous-destinations* suivantes :

- h abitation* ;

- d ans la destination* « commerce et activités de service* », les sous-destinations* suivantes :

› l’artisanat et le commerce de détail* à condition d’être situé dans un secteur de mixité fonctionnelle définit sur le document graphique,

› les restaurants,

› les activités de services avec accueil d’une clientèle*,

› les hôtels*,

› les autres hébergements touristiques* ;

› les cinémas*, à condition d’être situé dans un secteur de mixité fonctionnelle définit sur le document graphique ;

- les équipements d’intérêt collectif et services publics* ;

- d ans la destination* « Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire* », la sous-destination* suivante :

› bureau*,

› centre de congrès et d’exposition*.

2.2. CONDITIONS RELATIVES À DES RISQUES OU DES NUISANCES

Sont admis :

- l’extension* des constructions* et installations relevant de la sous-destination* exploitation agricole* existante dans la limite de 50 m² d’emprise au sol* en sus de l’emprise au sol* du bâtiment* existant à la date d’approbation du présent PLUi ;

- les constructions* relevant de la sous-destination* exploitation agricole* dans le cadre de l’agriculture urbaine* ou du pastoralisme urbain* à condition qu’elles soient compatibles avec le fonctionnement du quartier ;

ZONES URBAINES ZONES URBAINES

ZONE UU(+)

- les établissements d’intérêt collectif et services publics* ; ceux recevant du public sensible (hôpitaux, maternités, établissements accueillant des enfants tels que crèches, maternelles, écoles primaires, etc.) n’étant admis qu’en dehors des espaces définis au à la partie 1.4 des dispositions communes à toutes les zones du présent règlement ;

- les constructions* relevant de la sous-destination* entrepôts*, à condition qu’ils soient nécessaires au fonctionnement d’une activité déjà en place ;

- les installations nouvelles classées soumises à déclaration aux conditions cumulatives suivantes :

› q ue leur importance (volume, emprise) ne modifie pas le caractère de la zone,

› que soient mises en œuvre toutes les dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et permettre d’éviter les nuisances éventuelles,

› dans le cas d’extension* d’installations classées pour la protection de l’environnement existantes soumises à déclaration, que celles-ci soient maintenues dans le même régime ICPE ;

- les dépôts de véhicules à condition qu’ils soient liés à une activité de garage existante à proximité immédiate et de faire preuve d’une bonne intégration paysagère dans le site et sans débordement sur les voies publiques*.

- sous réserve de la recherche d’une intégration dans le site :

› les ouvrages techniques d’intérêt public de toutes natures et les réseaux de canalisation (électrique, gaz…) ainsi que les travaux de maintenance, d’entretien et de réparation des ouvrages existants ;

› les travaux d’aménagement d’infrastructures routières.

2.3. CONDITIONS RELATIVES À UNE PROTECTION PATRIMONIALE

Se reporter aux parties 1.5 et 1.6 des dispositions communes à toutes les zones.

2.4. CONDITIONS RELATIVES À LA MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE

2.4.1 Mixité fonctionnelle

Sont admis les constructions* et installations relevant des destinations* et sous-destinations* commerce et activités de service*, équipements d’intérêt collectif et services publics*, bureau* et centre de congrès et d’exposition* sous réserve d’être conformes avec la partie 2.3 mixité fonctionnelle des dispositions communes aux zones U et AU et d’être compatibles avec l’OAP « mixité fonctionnelle » du présent PLUi.

2.4.2 Mixité sociale

Sont admis les constructions* et installations relevant des sous-destinations* logement* et hébergement* selon les conditions énumérées aux parties 2.4, 2.5 et 2.6 des dispositions communes aux zones U et AU du présent règlement.

Dans le cas où le terrain est concerné par une OAP spatialisée, tout projet de création, de réhabilitation* ou de changement de destination* vers la sous-destination* logement* sur le terrain concerné doit être compatible avec les orientations de mixité sociale définies.

Dans le cas où une OAP spatialisée prévoit la mutualisation des objectifs de mixité sociale définis, ceux-ci ne s’appliquent pas à l’échelle du terrain d’assiette* mais à l’échelle du périmètre défini dans l’OAP.

ZONES À URBANISER

ZONES AGRICOLES

2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGÈRES

ZONE NATURELLE

LEXIQUE

La présente partie définit les droits à bâtir applicables aux terrains à travers les volumétries autorisées (hauteur* et emprise au sol* maximales des constructions*), les règles d’implantation, les règles à respecter au regard des formes urbaines et des caractéristiques architecturales, environnementales et paysagères de la présente zone.

Pour toute opération de construction* et d’aménagement*, le règlement précise ainsi :

- la hauteur* maximale autorisée des constructions* (H) qui correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et le niveau du terrain naturel* existant avant travaux. Dans les secteurs UU+, des règles de hauteur composée* imposent également des variations de la hauteur* maximale autorisée des constructions* en fonction de l’emprise au sol* totale des constructions* ;

- l’emprise au sol* maximale des constructions* (ES), qui correspond à la projection verticale du volume de la construction*, n’est pas réglementée. La part minimale de surface favorable à la nature imposée par le coefficient de biotope* encadre toutefois les possibilités d’occupation et d’utilisation des sols ;

- les modalités d’implantation et d’insertion des constructions* par rapport aux voies ou emprises publiques* qui s’expriment sous la forme de différents modèles qualitatifs d’implantation et d’insertion qui sont admis, admis sous conditions ou non admis selon la zone. Chaque projet doit respecter les prescriptions spécifiques associées à chacun des modèles en matière d’implantation, d’ordonnancement des volumes et façades*, de traitement des accès* et clôtures et des espaces libres ;

- les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives* (R) qui fixent la distance minimale à respecter entre la construction* et le point le plus proche de la limite séparative* ;

- les obligations imposées en matière d’aspect extérieur des constructions* ;

- la part minimale de surfaces favorables à la nature (coefficient de biotope*) imposée en fonction de la taille du terrain d’assiette* du projet, et pour chacun des secteurs de la zone ;

- les normes minimales imposées en matière de réalisation d’aires de stationnement en fonction de l’importance et de la destination* des constructions*.

Au sein du secteur UU4, les règles d’emprise au sol*, de hauteur* des constructions*, d’implantation, sont également déterminées par les dispositions graphiques des secteurs à plan de masse (pièce n° 5.2.4 du PLUi).

### Article UU 3 - Volumétrie des constructions*

Modalités de calcul

La hauteur* d’un bâtiment* se calcule soit à l’intérieur d’une bande de constructibilité*, soit sans bande de constructibilité* :

- dans le 1er cas, les règles de volumétrie des constructions* par rapport à la hauteur* maximale autorisée (H) sont déterminées en fonction de deux bandes, appelées « Bande A » et « Bande B » : à l’intérieur de ces bandes sont définies des règles de hauteur* maximale autorisée qui varient en fonction de l’éloignement du projet par rapport à la voie sur laquelle il prend accès* ;

- d ans le 2nd cas : la hauteur* maximale autorisée est la même dans toute l’unité foncière.

3.1. DISPOSITIONS RÉGLEMENTAIRES APPLICABLES DANS TOUTE LA ZONE UU(+)

Les logements* aménagés au rez-de-chaussée et implantés contre la voie peuvent être légèrement surélevés d’une hauteur* minimale de 0,6 mètre par rapport au niveau du sol* afin d’assurer l’intimité des espaces intérieurs.

Afin d’assurer des transitions avec la zone UU(+), les hauteurs maximales admises des constructions nouvelles sont minorées sur une profondeur au moins égale à 10 mètres mesurée depuis la limite séparative* constituant la limite de la zone UU(+) pour les terrains :

- a u contact d’une autre zone à vocation principale d’habitat,

- a u contact d’un secteur à enjeu patrimonial (dont ZPPAUP), de bâtiments d’intérêt architectural protégés dans la ZPPAUP ou d’intérêt patrimonial repérés dans le cadre de l’article L. 151-19 du Code de l’urbanisme,

- a u contact d’une zone agricole ou naturelle.

Ces dispositions ne s’appliquent pas dans le secteur UU4.

Dans cette profondeur de 10 mètres, la hauteur maximale des constructions nouvelles à implanter dans la zone UU(+) est limitée à 8 mètres si le terrain voisin n’est pas bâti. Si le terrain voisin est bâti, la hauteur maximale admise dans la profondeur de 10 mètres ne doit pas dépasser de plus de 6 mètres la hauteur* des bâtiments* existants.

Au sein de la zone UU(+), à l’exception des secteurs couverts par une Orientation d’Aménagement et de Programmation spatialisée (OAP) et la zone UU4, la hauteur* maximale autorisée doit être régulée en fonction de la largeur de la voie ou emprise publique* le long de laquelle les nouvelles constructions* s’implantent. Ainsi, dans une bande au moins égale à 3 mètres mesurée à partir de la limite d’emprise de la voie ou emprise publique*, la hauteur* maximale est inférieure ou égale à 1,2 fois la largeur de la voie ou emprise publique*. Dans le cas spécifique d’une implantation à l’angle de deux voies ou emprises publiques* de largeur différente, c’est la norme la plus favorable qui s’applique dans une bande maximale de 20 mètres de profondeur mesurée à partir de la limite d’emprise de la voie ou emprise publique* la plus large.

Dans le cadre des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) spatialisées, les hauteurs des constructions peuvent varier à l’intérieur du projet d’aménagement et au sein des opérations afin de permettre un épannelage et une meilleure insertion du projet par rapport à son environnement bâti.

ZONES URBAINES ZONES URBAINES

ZONE UU(+)

3.2. DISPOSITIONS RÉGLEMENTAIRES DES SECTEURS UU1, UU2 ET UU3 Dispositions générales

CARACTÉRISTIQUES

Emprise au sol* maximale des constructions*

Hauteur* totale (H)

Bande A* (20 m).

Bande B* (Au-delà de 20 m).

RÈGLES

Non réglementée

Secteur UU1

(H) inférieure ou égale

à 16 mètres (R+3).

(H) inférieure ou égale à 8 mètres (R+1).

Secteur UU2

(H) inférieure ou égale

à 19 mètres (R+4).

(H) inférieure ou égale

à 12 mètres (R+2).

Secteur UU3

(H) inférieure ou égale

à 22 mètres (R+5).

Dispositions particulières

Les règles de hauteur* des constructions* ne s’appliquent pas pour certains éléments techniques indispensables au bon fonctionnement des occupations et utilisations du sol admises dans la zone (cheminées et autres éléments de faible emprise).

Les bandes de constructibilité ne s’appliquent pas aux équipements d’intérêt collectif et services publics. La hauteur maximale autorisée pour ces constructions correspond à celle de la bande A.

S’il existe sur le fond voisin des constructions* implantées sur limite séparative*, les nouvelles constructions* implantées sur limite séparative* peuvent être adossées sur tout ou partie de leur hauteur* et de leur largeur sans toutefois fois excéder la hauteur* maximale admise dans la zone.

Dans le cas d’une construction existante* régulièrement édifiée dont la hauteur* est supérieure à la hauteur* autorisée, toute extension* et/ou surélévation peut atteindre cette hauteur* différente sans la dépasser.

Dans le cas d’opération d’ensemble* et pour les projets de constructions* situés sur plusieurs unités foncières contiguës ou pour les secteurs couverts par des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), la voie de desserte à créer peut générer une « Bande A », sous réserve que le terrain d’assiette du projet* présente une profondeur au moins égale à 40 mètres mesurés perpendiculairement d’un ou des deux côtés de la voie à créer. Cette distance est ramenée à 30 mètres dans le cas où la voie de desserte permet le maillage entre deux voies publiques* existantes ou voies privées existantes à la date d’approbation du PLUi qui sont ouvertes à la circulation automobile.

ZONES À URBANISER

ZONES AGRICOLES

3.3 DISPOSITIONS RÉGLEMENTAIRES DU SECTEUR UU4 Dispositions générales

CARACTÉRISTIQUES Emprise au sol* maximale des constructions* (ES)

Hauteur* totale (H)

RÈGLES

Pour l’ensemble des secteurs à plan masse, l’emprise au sol* des constructions* doit s’inscrire dans les polygones d’emprise constructible figurant au document graphique. Seules les surfaces de plancher destinées à répondre au besoin en stationnement peuvent s’inscrire dans ces mêmes polygones d’emprise constructible augmentée d’une épaisseur maximale de 17 m. Les autres surfaces de plancher restant soumises à l’épaisseur des polygones d’emprise constructible figurée au document graphique. Dans le cas d’une prescription d’alignement discontinu, l’emprise au sol* des constructions* est limitée à 50% de la superficie du polygone d’emprise constructible mesurée au-delà d’une bande principale de constructibilité* d’une profondeur de 12 mètres mesurée à partir de cet alignement discontinu. Les débords, surplombs, balcons, etc… peuvent également être autorisés dans les emprises dédiées aux espaces extérieurs, sur une profondeur maximale de 1,80 m, telles que figurées au document graphique 5.2.4 « secteur à plan masse ».

Pour l’ensemble des secteurs à plan masse, les hauteurs* maximales des constructions* sont figurées par des sous-secteurs, à l’intérieur des polygones d’emprise constructible, sous forme d’une cote exprimée en mètres : - soit par rapport au terrain naturel avant travaux ; - soit au-dessus de la cote de plancher de niveau NGF à respecter qui correspond à l’aléa long terme du PPRL opposable pour les secteurs soumis au risque de submersion.

(H) inférieure ou égale à 32 mètres (RdC+9 niveaux*) (H) inférieure ou égale à 29 mètres (RdC+8 niveaux*) (H) inférieure ou égale à 26 mètres (RdC+7 niveaux*). (H) inférieure ou égale à 23 mètres (RdC+6 niveaux*). (H) inférieure ou égale à 20 mètres (RdC+5 niveaux*). (H) inférieure ou égale à 17 mètres (RdC+4 niveaux*). (H) inférieure ou égale à 14 mètres (RdC+3 niveaux*). (H) inférieure ou égale à 11 mètres (R+2 niveaux*). (H) inférieure ou égale à 7 mètres (R+1 niveau*). (H) inférieure ou égale à 4 mètres (rez-de-chaussée).

Pour les constructions* bordant un principe de percées visuelles tel que retranscrit dans le document graphique, la hauteur* des constructions* doit être inférieure ou égale à 3 fois la largeur de ce cheminement doux, soit H 3 x L.

Il n’est pas fixé de hauteur* maximale pour les constructions* et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Il n’est pas fixé de nombre de niveaux* à respecter pour les constructions* et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif*.

Dispositions particulières

L’emprise au sol* des constructions* ou aménagements* d’intérêt public ou collectif* nécessaires à l’exploitation d’un service d’intérêt général n’est pas réglementée.

ZONES URBAINES ZONES URBAINES

ZONE UU(+)

ZONES À URBANISER

3.4 DISPOSITIONS RÉGLEMENTAIRES DES SECTEURS UU5+, UU6+, UU7+ et UU8+ Dispositions générales

CARACTÉRISTIQUES

Emprise au sol* maximale des constructions* (ES)

Secteur UU5+

Secteur UU5+

(H) est inférieure ou égale à 17 mètres (R+3).

RÈGLES

Secteur UU6+

Secteur UU7+

Non réglementée

Secteur UU6+

Secteur UU7+

(H) est inférieure ou égale à 20 mètres (R+4).

(H) est inférieure ou égale à 20 mètres (R+4).

Hauteur* totale (H)

Toutefois des dépassements de hauteurs sont autorisés en fonction de la largeur sur voie du terrain, ils sont exprimés en fonction d’un pourcentage par rapport à l’emprise au sol* (ES) totale des constructions* sur une parcelle.

Pour les terrains d’une largeur sur voie* inférieure ou égale à 15 mètres

Secteur UU5+

Secteur UU6+

Secteur UU7+

(H) est inférieure ou égale à 20 mètres (R+4) sur une surface correspondant au maximum à 50% de l’ES totale des constructions*.

(H) est inférieure ou égale à 23 mètres (R+5) sur une surface correspondant au maximum à 40% de l’ES totale des constructions*.

(H) est inférieure ou égale à 23 mètres (R+5) sur une surface correspondant au maximum à 50% de l’ES totale des constructions*.

Et (H) est inférieure ou égale à 26 mètres (R+6) sur une surface correspondant au maximum à 30% de l’ES totale des constructions*.

Pour les terrains d’une largeur sur voie* supérieure à 15 mètres

Secteur UU5+

Secteur UU6+

Secteur UU7+

(H) est inférieure ou égale à 20 mètres (R+4) sur une surface correspondant au maximum à 40% de l’ES totale des constructions*.

(H) est inférieure ou égale à 23 mètres (R+5) sur une surface correspondant au maximum à 30% de l’ES totale des constructions*.

(H) est inférieure ou égale à 23 mètres (R+5) sur une surface correspondant au maximum à 60% de l’ES totale des constructions*.

Secteur UU8+

Secteur UU8+

(H) est inférieure ou égale à 23 mètres (R+5) Et (H) est inférieure ou égale à 26 mètres (R+6) sur une surface correspondant au maximum à 60% de l’ES totale des constructions*.

ZONES AGRICOLES

Dispositions particulières

Les règles de hauteur* des constructions* ne s’appliquent pas pour certains éléments techniques indispensables au bon fonctionnement des occupations et utilisations du sol admises dans la zone (cheminées et autres éléments de faible emprise).

Dans le cas de terrains bordés par plusieurs voies, la largeur de voie à prendre en compte est celle déterminée par la limite de terrain bordant la voie la plus large.

S’il existe sur le fond voisin des constructions* implantées sur limite séparative*, les nouvelles constructions* implantées sur limite séparative* peuvent être adossées sur tout ou partie de leur hauteur* et de leur largeur.

Un bonus de constructibilité* est autorisé par bâtiment* dans les secteurs UU5+, UU6+ et UU7+. Il est exprimé par un pourcentage par rapport à l’emprise au sol* du bâtiment* et en fonction de la largeur sur voie du terrain. Ce bonus s’applique en supplément des hauteurs* admissibles octroyées dans les dispositions générales.

Ce bonus est accordé soit :

- a ux constructions* faisant preuve d’exemplarité énergétique ;

- a ux constructions* faisant preuve d’exemplarité environnementale ;

- a ux constructions* réputées à énergie positive ;

- a ux bâtiments* comportant au moins 80 % de logements* disposant d’un espace extérieur à jouissance privative* représentant au moins 15 % de la surface de plancher dudit logement* avec un minimum de 3 m² ainsi qu’un espace extérieur mutualisé accessible à tout logement* (cour partagée, espace de détente en toiture…) ;

- a ux bâtiments* dont l’épaisseur des étages courants* est inférieure ou égale à 12 mètres. Celle-ci se mesure perpendiculairement par rapport au nu de la façade principale* et ne tient pas compte des éléments en saillie de la façade* comme les balcons* ou loggias*.

CARACTÉRISTIQUES

Bonus de constructibilité

Secteur UU5+

RÈGLES « BONUS DE CONSTRUCTIBILITÉ »

Pour les terrains d’une largeur sur voie* inférieure ou égale à 15 mètres

Secteur UU6+

Secteur UU7+

(H) est inférieure ou égale à 23 mètres (R+5) sur une surface correspondant au maximum à 100% de l’ES du bâtiment*.

(H) est inférieure ou égale à 26 mètres (R+6) sur une surface correspondant au maximum à 80% de l’ES du bâtiment*.

(H) est inférieure ou égale à 29 mètres (R+7) sur une surface correspondant au maximum à 60% de l’ES du bâtiment*.

Secteur UU5+

Pour les terrains d’une largeur sur voie* supérieure à 15 mètres

Secteur UU6+

Secteur UU7+

(H) est inférieure ou égale à 23 mètres (R+5) sur une surface correspondant au maximum à 60% de l’ES du bâtiment*.

(H) est inférieure ou égale à 26 mètres (R+6) sur une surface correspondant au maximum à 50% de l’ES du bâtiment*.

(H) est inférieure ou égale à 29 mètres (R+7) sur une surface correspondant au maximum à 40% de l’ES du bâtiment*.

Secteur UU8+ Non concerné.

Secteur UU8+ Non concerné.

ZZOONNEESS UURRBBAAIINNEESS ZONE UU(+)

ZONES À URBANISER

Pour le secteur UU8+ des dépassements de hauteurs* maximales sont autorisés de façon circonscrite et suivant les localisations des typologies bâties les plus hautes indiquées dans l’Orientation d’Aménagement Programmée « Espace Gare ».

CARACTÉRISTIQUES

Secteur UU8+

Hauteur* totale (H) des bâtiments* inscrits dans les localisations des typologies bâties les plus hautes indiquées dans l’OAP LR. 07 « espace gare » et traités comme des émergences ponctuelles.

RÈGLES « BONUS DE CONSTRUCTIBILITÉ » Secteur UU8+

(H) est inférieure ou égale à 38 mètres (R+10) sur une surface correspondant au maximum à 100% de l’ES du bâtiment*.

### Article UU 5 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions*

5.1. MODALITÉ DE CALCUL

La totalité des espaces non bâtis doit être aménagée et entretenue de façon à garantir le bon aspect des lieux.

Les règles des espaces non bâtis sont déterminées dans toutes les zones par l’application d’un coefficient de biotope*, à l’exception du secteur UU4 qui définit un coefficient de pleine terre* en raison des prescriptions spécifiques définies dans le plan des secteurs à plan masse.

5.2. LE COEFFICIENT DE BIOTOPE* POUR LES SECTEURS UU1, UU2, UU3, UU5+, UU6+, UU7+, UU8+

L’aménagement* des terrains doit comprendre une part minimale de surfaces favorables à la nature. Les surfaces favorables à la nature prises en compte par le règlement et leur pondération sont présentées dans le tableau suivant :

Type 1

Type 2 Type 3 Type 4 Type 5 Type 6 Type 7 Type 8 Type 9 Type 10

TYPES DE SURFACES FAVORABLES À LA NATURE

Coefficient PONDÉRATEUR

Surfaces classées en EBC ou EVP* et traitées en pleine terre*.

Arbres* existants conservés en pleine terre* :

1,5

- m oyen développement* : 20 m² par arbre ;

- g rand développement* : 50 m² par arbre.

Nouveaux arbres* plantés en pleine terre* : 10 m² par arbre (circonférence minimale définie dans le lexique)

1

Espaces verts en pleine terre*.

1

Espace végétalisé aménagé pour assurer la rétention et l’infiltration des eaux pluviales à ciel ouvert.

1,2

Plantations sur dalle, terrasse ou toiture végétalisée avec substrat supérieur ou égal à 80 cm de profondeur.

0,8

Plantations sur dalle, terrasse ou toiture végétalisée avec substrat supérieur ou égal à 50 cm de profondeur.

0,7

Plantations sur dalle, terrasse ou toiture végétalisée avec substrat supérieur ou égal à 30 cm de profondeur.

0,5

Plantations sur dalle ou en bac, terrasse ou toiture végétalisée avec substrat supérieur ou égal à 10 cm de profondeur.

0,2

Mur végétalisé : les parties de murs végétalisés situées à plus de 10 mètres du sol ne sont pas prises en compte dans le calcul

0,2

de la surface.

Surface semi perméable avec capacité d’infiltration, évapotranspiration.

0,4

Le coefficient de biotope* s’applique à tout projet.

Le terrain d’assiette du projet doit préserver une part minimale de surfaces favorables à la nature qui varie en fonction de la superficie du terrain pour chacun des secteurs de zone :

ZONES URBAINES ZONES URBAINES

ZONE UU(+)

ZONES À URBANISER

Secteur UU1 Coefficient de biotope*

Secteur UU2 Coefficient de biotope*

Secteur UU3 Coefficient de biotope*

SURFACE DU TERRAIN INFÉRIEURE

OU ÉGALE À 150 M²

10%

10%

10%

SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 151 M² ET 500 M²

45% dont 70% minimum de pleine terre*

45% dont 70% minimum de pleine terre*

40% dont 30% minimum de pleine terre*

SURFACE DU TERRAIN COMPRISE ENTRE 501 M2 ET 1 000 M²

40% dont 60% minimum de pleine terre*

40% dont 60% minimum de pleine terre*

40% dont 40% minimum de pleine terre*

SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE OU

EGALE À 1 001 M²

45% dont 70% minimum de pleine terre*

45% dont 70% minimum de pleine terre*

40% dont 50% minimum de pleine terre*

Secteur UU5+/ UU6+ / UU7+ / UU8+ Coefficient de biotope*

SURFACE DU TERRAIN INFÉRIEURE

OU ÉGALE À 150 M²

10%

SURFACE DU TERRAIN COMPRISE

ENTRE 151 M2 ET 500 M²

SURFACE DU TERRAIN COMPRISE

ENTRE 501 M² ET 750 M²

SURFACE DU TERRAIN COMPRISE

ENTRE 751 M² ET 1 000 M²

SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE

OU EGALE À 1 001 M²

45% dont 80% minimum de pleine terre*

45% dont 80% minimum de pleine terre*

40% dont 50% minimum de pleine terre*

40% dont 60% minimum de pleine terre*

Tout arbre* abattu d’une hauteur de 3 m minimum entraînera un malus au coefficient de biotope* à hauteur de -2% par arbre*.

Un inventaire des arbres* existants sur la parcelle (essence et hauteur) devra être fourni dans la notice paysagère de la demande d’autorisation d’urbanisme.

Tout projet prévoyant un ou des espace(s) partagés, accessibles et perméables (sauf pour les serres en agriculture urbaine), participant à la gestion des eaux pluviales et favorisant les interactions sociales, le bienêtre, la santé et permettant la programmation culturelle se verra attribuer un bonus de +2% au coefficient de biotope*.

Pour les équipements d’intérêts collectifs et services publics* , le coefficient de biotope exigé est de 10% de la superficie totale de l’unité foncière.

Les patios inférieur ou égal à 10 m² devront être aménagés en surface semi perméable.

Dispositions particulières pour les terrains d’une superficie inférieure ou égale à 150 m²

Les abris de jardin d’une emprise au sol inférieure ou égale à 5 m² ne sont pas soumis au coefficient de biotope.

Dispositions particulières pour les constructions* non conformes

En cas de projets d’évolution (changement de destina tion*, extensions*, annexes*) des constructions exis tantes* à la date d’approbation du PLUi ne respectant pas le coefficient de biotope* exigé avant travaux le projet doit :

- p our les terrains inférieur ou égal à 1000 m² :

› a méliorer la situation existante en augmentant le coefficient de biotope* initial (réalisé avec tous les types d’espaces ou systèmes hors sol (type 1 à 10) pris en compte dans le calcul du coefficient de biotope*) ;

› ne doit pas réduire les surfaces de pleine terre* initiales.

- p our les terrains supérieur à 1000 m² :

› améliorer la situation existante en augmentant le coefficient de biotope* initial (réalisé avec tous les types d’espaces ou systèmes hors sol (type 1 à 10) pris en compte dans le calcul du coefficient de biotope*) ;

› a tteindre un minimum de 10% de pleine terre* sans réduire les surfaces de pleine terre* initiales.

ZONES AGRICOLES

Cas spécifique des opérations d’ensemble

Le coefficient de biotope* s’applique à chaque terrain issu de la division foncière en propriété ou en jouissance, hormis les lots dédiés à la voirie et au stationnement.

Dans le cas d’opération d’ensemble* ou pour les projets de constructions* situés sur plusieurs unités foncières contiguës, au moins dix pour cent (10%) de la surface de l’unité foncière du projet doit être traité sous la forme d’espaces collectif, dont la moitié d’un seul tenant.

5.3. LE COEFFICIENT DE PLEINE TERRE* POUR LE SECTEUR UU4

Un pourcentage minimum de la surface totale des espaces libres*, situés en dehors des polygones d’emprise constructible, de chaque unité foncière doit être aménagé sous forme d’espace de pleine terre*.

La règle quantitative est déclinée pour chaque secteur à plan masse (PM-N°) comme suit, que le projet concerne une partie ou la totalité du secteur à plan masse :

PM-1 : 10%, PM-4 : 85%, PM-6 : 85%, PM-7 : 85%,

PM-8 : 25%, PM-9 : 65%, PM-10 : 40%, PM-11 : 55%,

PM-12 : 90%, PM-13 : 70%, PM-14 : 85%, PM-15 : 60%,

PM-16 : 85%, PM-17 : 45%, PM-18 : 100%,

PM-19 : 30%, PM-20 : 60%, PM-21 : 50%, PM-22 : 45%,

PM-23 : 50%, PM-24 : 50%, PM-25 : 70%, PM-26 : 50%, PM-27 : 50%.

L’espace de pleine terre* doit se constituer d’un seul tenant afin de garantir sa continuité géométrique au sein des espaces libres* de chaque secteur à plan masse.

5.4. ASPECT QUALITATIF

Les logements* aménagés au rez-de-chaussée des bâtiments* implantés en retrait et non orientés vers la voie doivent disposer de jardinets ou de jardins privatifs.

Les espaces libres* aux abords de la construction* doivent être traités avec un soin particulier afin de participer à leur insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion de l’eau pluviale.

Le projet paysager doit s’appuyer sur les caractéristiques du projet de construction* (emprise, hauteurs* et implantations) et les composantes du site préexistant, en tenant compte notamment de l’implantation des constructions* avoisinantes, de la forme de la parcelle, de la topographie et des masses végétales existantes.

Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, terrasses…), le traitement paysager des espaces libres* doit être approprié à leur fonction et au contexte environnant en tenant compte :

- d e l’organisation du bâti sur le terrain. Ils doivent être conçus comme un accompagnement ou un prolongement des constructions* ;

- d e la composition des espaces libres* voisins, afin de participer à une mise en valeur globale ;

- d e la topographie, la géologie et de la configuration du terrain afin que leur conception soit adaptée à la nature du terrain, notamment pour répondre à des problématiques de ruissellement ;

- d e l’ensoleillement, lorsqu’il s’agit d’aménagements* paysagers végétalisés ;

- d e la problématique de la gestion des eaux pluviales, s’agissant de la composition et du traitement des espaces libres*.

Lors de travaux de réhabilitation* ou d’extension* sur des constructions existantes*, la qualité des espaces libres* doit être maintenue ou améliorée.

Les arbres* existants devront être conservés dans la mesure du possible.

En cas d’abattage d’un ou plusieurs arbres* présents sur la parcelle remplissant les caractéristiques suivantes :

- p lus de 50 cm de circonférence à 1,3 m de hauteur* du tronc (soit un diamètre du tronc de 16 cm) ;

et/ou

- leur surface de canopée est supérieure à 13 m² ( soit 2 m de rayon au niveau de la couronne) ;

ceux-ci devront être remplacés par des arbres d’un périmètre de tronc minimal de 14/16 cm (mesuré à 1 m du sol).

Lorsqu’il s’agit d’arbre* en cépée, la replantation demandée sera également en cépée et devra être de forme 175/200 à 250/300.

L’essence se doit d’être adaptée au changement climatique et sélectionnée pour son intérêt écologique, paysager ou nourricier. Elle sera de préférence d’origine locale.

L’arbre* sera planté dans un volume de terre végétale lui garantissant les conditions optimales à son bon développement (Cf. OAP Paysage et Trame verte et bleue).

Traitement des aires de stationnement :

Les surfaces dédiées au stationnement aérien des véhicules motorisés, à l’exception de celles réalisées sur dalle ou couvertes, doivent recevoir un traitement paysager et des aménagements* hydrauliques de manière à favoriser la perméabilité, l’évaporation ou l’infiltration des eaux pluviales.

Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre* pour 4 emplacements de voiture au minimum. Les arbres* seront répartis sur l’aire de stationnement ou sur les espaces paysagers l’accompagnant selon une étude circonstanciée. Les essences seront choisies en accord avec la commune.

Pour les opérations d’ensemble* :

En outre, pour les opérations d’ensemble*, un ou plusieurs espace(s) d’agrément commun(s), paysager(s) et facilement accessible(s) à tous devront être aménagés. Les fonctions de ces espaces devront être clairement identifiées : cheminements piétons, pistes cyclables, aires de jeux, espaces de détente, des espaces de pleine terre*…

La localisation de ces espaces paysagers pourra être prévue et partagée entre plusieurs opérations, lorsque celles-ci font l’objet d’une opération d’ensemble*.

ZONES URBAINES ZONES URBAINES

ZONE UU(+)

### Article UU 6 - Stationnement des véhicules

Se reporter à la partie 1.8 des dispositions communes à toutes les zones.

3 / L ES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

### Article UU 7 - Conditions d’accès* au terrain d’assiette* de la construction*

Se reporter à la partie 1.9 des dispositions communes à toutes les zones.

### Article UU 8 - Conditions de desserte par la voie

Se reporter à la partie 1.10 des dispositions communes à toutes les zones.

### Article UU 9 - Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’assainissement, d’électricité et de commu

9.1. EAU POTABLE Se reporter à la partie 1.12 des dispositions communes à toutes les zones.

9.2. EAUX USÉES Se reporter à la partie 1.13 des dispositions communes à toutes les zones.

9.3. EAUX PLUVIALES

Se reporter à la partie 1.11 des dispositions communes à toutes les zones.

9.4. RÉSEAUX D’ÉLECTRICITÉ ET DE FIBRE OPTIQUE

Se reporter à la partie 1.14 des dispositions communes à toutes les zones.

9.5. DÉCHETS

Se reporter à la partie 1.15 des dispositions communes à toutes les zones.

ZONES À URBANISER

ZONES AGRICOLES

CARACTÈRE ET VOCATION DE LA ZONE UV

La zone UV correspond :

- a ux centres-villes, bourgs, villages et hameaux de l’agglomération. Ils correspondent aux noyaux historiques d’urbanisation autour desquels les habitations se sont agglomérées le long des voies existantes. Le bâti, le parcellaire, les implantations et les formes architecturales sont denses et hétérogènes. Les rues sont le plus souvent étroites et sinueuses ;

- a ux tissus urbains plus récents, de formes diffuses ou aménagées mais dont la morphologie est vouée à évoluer vers une typologie d’habitat plus dense.

La zone UV se décompose en quatre secteurs :

- le secteur UV1 « Venelles et patios » oriente les possibilités d’édification de nouvelles constructions* au sein des dernières disponibilités foncières de l’îlot. À l’avant, au milieu ou à l’arrière, les implantations autorisées sont nombreuses et permettent ainsi de structurer l’îlot ;

- le secteur UV2 « Double front bâti » correspond aux tissus urbains où le bâti est le plus souvent implantés sur l’avant de la parcelle. L’implantation des nouvelles constructions* doit venir renforcer le front bâti sur rue, en construisant en surépaisseur des constructions existantes* et en préservant les cœurs d’îlots d’une trop forte imperméabilisation ;

- le secteur UV3 « Cours et jardins » couvre les tissus bâtis denses qui possèdent encore de nombreux espaces libres*. Le règlement incite les nouvelles constructions* à s’implanter dans le prolongement des constructions existantes* afin de respecter les principes de composition et d’ordonnancement du bâti existant tout en préservant les espaces de respiration ;

- le secteur UV4 « Au contact de la rue » concerne les espaces urbains qui présentent un front bâti déjà bien constitué. Le règlement prévoit de nombreuses possibilités d’implantation pour renforcer et développer les fronts bâtis tout en préservant les espaces libres* présents à l’arrière des constructions*.

Certains terrains sont couverts par des Orientations d’Aménagement et de Programmation thématiques et/ou spatialisées (pièces n° 3.1 et 3.2) qui s’appliquent sur la zone en complément des dispositions du présent règlement.

Nonobstant les règles d’urbanisme énoncées ci-après, les dispositions de la loi relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral dite « loi Littoral » ainsi que celles des Plans de Prévention des Risques Naturels et technologiques approuvés prévalent sur le présent règlement édicté pour la zone UV.

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 241700434_PLUi_20260305.
Page : https://edifiable.fr/plu/esnandes-17153/uu
La commune : https://edifiable.fr/plu/esnandes-17153.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/17153/zone/uu