# Zone UB du plan local d'urbanisme d'Étrépilly (77173) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 77173_PLU_20260603 (plan local d'urbanisme), approuvé le 03/06/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 9 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UBzh. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 9 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UB 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : UB1 - Usages des sols et natures d’activités interdits)

Sont interdits : Les constructions à usage industriel, Les installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation, Les affouillements et exhaussements de sol sauf ceux nécessaires à la réalisation des opérations de constructions et de travaux de voirie, Les parcs d'attractions qui constitueraient une gêne pour le voisinage, Les terrains de camping et de stationnements de caravanes, Les garages de caravanes à ciel ouvert, Les habitations légères de loisirs, Les garages souterrains, Les constructions à usage artisanal qui génèrent des nuisances, des dépôts et stockage en plein air Les carrières Les constructions à usage agricole Les constructions qui ne sont pas à vocation principale d’habitation selon l’article UB2 à l’exception de celles citées à l’article UB3. Tout ouvrage ne respectant pas les conditions de l’article UB2 portant atteinte à une zone humide avérée sur une superficie de plus de 1000 m²
UB2 - Usages des sols et natures d’activités autorisés ou soumis à des conditions particulières
Dans les zones humides telles que décrites à l’article UB.1 les travaux qui y sont interdits peuvent être autorisés à condition que ce soit :
des travaux de restauration des zones humides visant une reconquête de leurs fonctions naturelles, des travaux prévus par le plan de gestion (s'il en existe un), des aménagements légers nécessaires à la gestion ou à l'ouverture au public de ces milieux, à condition que leur localisation et leur aspect ne portent pas atteinte à la préservation des milieux et que les aménagements soient conçus de manière à permettre un retour du site a l'état naturel (cheminements piétonniers, cyclables réalises en matériaux perméables et non polluants, etc.).
La modification d’éléments de « paysage à protéger d’ordre patrimonial et écologique » l.151-18 et l.151-23 du code de l’urbanisme repéré sur le plan de zonage est autorisée lorsqu’ils présentent des risques pour la sécurité de la population ou des constructions environnantes. Les travaux, installations ou aménagements ayant pour effet de modifier ou de supprimer l'un des éléments de « paysage à protéger d’ordre patrimonial ou naturel » doivent être précédés du dépôt d'une déclaration préalable en mairie (article R. 421-23 h).
La destination des constructions.
1) Sont autorisées Les extensions des constructions dans la limite de 20% d’emprise au sol de l’unité foncière à la date d’approbation du PLU.
2) Les annexes isolées non affectées à du logement dans la limite de 50 m² de surface de plancher.
La destination des constructions à vocation d’habitation.
3) Sont autorisées : Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire.
La destination des constructions à vocation d’artisanat.
4) Sont autorisées : Les constructions à usage d’activités artisanales dans la limite de 200 m² d’emprise au sol.
La destination des constructions à vocation d’entrepôt
5) Sont autorisées : Les constructions à usage d’entrepôt dans la limite de 300 m² d’emprise au sol et si ils sont liés au complément d’une activité.

Cette zone est destinée à recevoir des équipements collectifs d’intérêt général. Elle accueille déjà notamment des équipements sportifs, administratifs et techniques.
Pour construire sur les parcelles classées en zone UE, une étude géotechnique au sens de la norme NF P94-500 est obligatoire (aléa retrait-gonflement des argiles).

### Rubrique UB 2 - Mixité fonctionnelle et sociale (intitulé du document : UB3 - Mixité fonctionnelle et sociale)

Sont autorisées sous conditions :
L’implantation, la construction, l’extension, l’aménagement, la modification, la reconstruction, l’exploitation de lieux, établissements ou locaux dans lesquels s’exercent des activités professionnelles (commerciales et artisanales), culturelles, sportives et/ou de loisirs, des installations classées pour la protection de l’environnement soumises à déclaration dans la mesure où :
il n’est pas porté atteinte au caractère de la zone et que les nécessités de fonctionnement soient compatibles avec les infrastructures existantes,
il n'en résulte pas une atteinte à la tranquillité publique,
il n'en résulte pas pour le voisinage des dangers ou nuisances occasionnés par le bruit, la poussière, les émanations d'odeurs, la fumée, la circulation, les risques d'incendie ou d'explosion.

### Rubrique UB 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : UB4 - Volumétrie des constructions)

A l’exception des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, des postes de transformation électriques et de détente de gaz.

Règlement

A l’exception des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif :
Les constructions seront édifiées dans une bande de 20 mètres à partir de l’alignement des voies publiques ou privées.
Au-delà de la bande de 20 mètres les constructions sont interdites, seule la réhabilitation des constructions existantes est admise (sans changement de destination) de même que les extensions des constructions existantes et les annexes isolées inférieures à 50m².
Les constructions seront édifiées avec un retrait de 6 mètres minimum des voies publiques ou privées.

Une extension peut être implantée dans le prolongement de la façade de l'ancienne habitation.
Les constructions doivent être implantées en limites séparatives ou en retrait d’une des limites ou des deux limites en respectant une marge minimale de 2,5 mètres en cas de façade aveugle et 4 mètres en cas de façade comportant une ouverture. Un retrait obligatoire de 4 mètres doit être respecté avec la limite séparative du fond de parcelle.

Les annexes isolées doivent être implantées, soit sur une ou deux limites séparatives, soit en retrait de 1 mètre minimum par rapport à une ou plusieurs limites séparatives.
Les constructions doivent être implantées à 6 m minimum des berges des cours d’eau.

### Rubrique UB 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : Pour toute construction, l'emprise au sol sera de 30 % maximum de l’unité foncière,)

L’emprise au sol est portée à 50 % dans le cadre de construction ou partie de construction à usage de bureau, de commerce, de service ou de tourisme ainsi que les équipements publics et culturels.
La hauteur maximale des constructions principales par rapport au terrain naturel, est limitée à 11 m au faitage et/ou 6 mètres à l’égout du toit. La hauteur totale ne peut dépasser 11 mètres.
La hauteur des annexes isolées est limitée à 4,50 mètres au faitage ou 3,50 mètres à l’égout du toit.
La hauteur de faîtage sera semblable à celle des constructions voisines existantes. La ligne de faîtage principale des constructions doit être parallèle ou perpendiculaire à la voie publique.

### Rubrique UB 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : UB6 - Qualité urbaine, architecturale environnementale et paysagère)

A l’exception des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif :
GENERALITES Les réseaux électrique, téléphonique et de télédistribution seront aménagés en souterrain.
Les constructions nouvelles ou aménagées doivent avoir par leurs dimensions, leur architecture, la nature et la couleur des matériaux, un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants afin de préserver l'intérêt du secteur central du village.
MATERIAUX Les matériaux destinés à être recouverts (brique creuse, parpaing…) devront l’être d'enduits lissés, talochés ou grattés, et compatible avec la coloration de la palette chromatique de référence.
BAIES Les baies visibles de la voie publique doivent être plus hautes que larges (à l’exception des vitrines commerciales, des portes de garages) Les volets non roulants seront en bois peint ou en matériaux de même aspect et compatible avec la palette chromatique de référence. Les volets roulants seront intégrés à la construction et compatible avec la palette chromatique de référence.
TOITURES A l'exclusion des vérandas, annexes isolées, bâtiments agricoles, les toitures seront à deux pentes et comprises entre 40 et 50 degrés. Par ailleurs, une toiture à une seule pente de 30° minimum peut également être autorisée pour les appentis, de même que pour les annexes accolées. Les couvertures des constructions principales seront en tuiles de terre cuite de ton vieilli et ne doivent pas comporter de débord sur pignon. Pour les annexes isolées et les bâtiments agricoles, les toitures peuvent être recouvertes de tuile ou bac acier couleur tuile (ton vieilli). Il est imposé un minimum de 20 tuiles au m². Les panneaux solaires seront intégrés dans la toiture et non visibles de la voie publique.
ANNEXES
A l'exclusion des vérandas, les annexes doivent être construites en harmonie de matériaux avec le bâtiment principal (enduits, tuiles etc…). Les couvertures des annexes isolées seront en matériaux de même aspect que le bâtiment principal,
Les abris de jardins seront en matériaux identiques à ceux de l’habitation, préfabriqués ou en bois. Les citernes individuelles de gaz liquéfié ou de mazout, les dépôts permanents, ainsi que les installations similaires doivent être placés en des lieux non visibles, masqués par des haies à feuillage persistant ou enterrées.
CLOTURES
Tant en bordure des voies qu’entre les propriétés, les clôtures devront être conçues de manière à s’intégrer convenablement dans l’environnement où elles se situent. Elles auront une hauteur maximale de 2 mètres. La clôture devra être constituée d’une haie plantée, doublée ou non d’un grillage, et/ou d’un muret maçonné de 1,50 mètre de hauteur maximale surmonté ou non d’un barreaudage vertical, revêtu d’un enduit de même finition et de même coloration que la construction principale. Les portes, portillons et portails seront conçus en harmonie avec la clôture et la construction. Les clôtures doivent être réalisées en harmonie avec le paysage urbain et respecter les principes de continuité visuelle.

DIVERS Les antennes et paraboles seront de préférence implantées en des lieux non visibles de la voie publique afin de préserver le caractère ancien et rural de la zone UB.
UB7 - Performances énergétiques et environnementales
L‘installation dans les constructions de dispositifs d’économie d’énergie est recommandé, sauf impossibilité technique ou contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural ou à l’insertion dans le cadre bâti environnant.
Les interventions sur les façades doivent être l’occasion d’améliorer l’isolation thermique des baies par l’installation de dispositifs d’occultation (contrevents, persiennes, jalousies...) ou par le remplacement des dispositifs existants s’ils sont peu performants.
L’isolation par l’extérieur est interdite si l’emprise de passage au niveau du trottoir est inférieure à 1.20 m ou qu’elle gène à la circulation piétonne.
Tout projet doit privilégier le recours à des matériaux naturels, renouvelables, recyclables ou biosourcés. Les matériaux utilisés, notamment les matériaux d’isolation thermique et acoustique, doivent garantir la salubrité et la pérennité
des constructions. Ils doivent être compatibles avec la nature et les caractéristiques des matériaux préexistants dans le cas de travaux sur le bâti existant.
Les constructions nouvelles doivent être étudiées dans la perspective d’un bilan d’émission de CO2 aussi faible que possible en utilisant des matériaux à faible empreinte environnementale, en maîtrisant les consommations énergétiques et en privilégiant l’utilisation d’énergies renouvelables (solaire, géothermique, ou tout dispositif de récupération d’énergie, pompes à chaleur...) selon les contraintes liées au site et aux conditions particulières de réalisation du projet.
L’approche bioclimatique des projets, selon les contraintes liées au site et aux conditions particulières de réalisation, doit être privilégiée. La conception des constructions doit reposer sur la démarche graduelle suivante :
Principe de sobriété énergétique : concevoir une enveloppe ayant des besoins très réduits ; Principe d’efficacité : choisir des équipements à faible consommation d’énergie pour tous les usages : chauffage, eau chaude sanitaire, éclairages intérieurs et extérieurs, auxiliaires de génie climatique ; recours à des énergies renouvelables tant pour les besoins propres du bâtiment que pour couvrir les besoins résiduels.
Les constructions nouvelles doivent assurer le confort d’été et le confort d’hiver des occupants, notamment par leur orientation, leur volumétrie, leur configuration, les percements, les matériaux, l’isolation thermique, la végétalisation des toitures et des terrasses et les dispositifs d’occultation des baies.
Les constructions nouvelles devront rechercher des performances énergétiques correspondant au niveau suivant : bâtiment passif ou bâtiments à énergie positive.
Les modes constructifs et les dispositifs techniques (éclairage, chauffage, ventilation, circulation verticale...) doivent être choisis en privilégiant la sobriété énergétique, y compris en termes d’énergie grise.
L’enveloppe des constructions nouvelles doit garantir, notamment par la densité et la nature des matériaux, ainsi que par les procédés utilisés pour leur mise en œuvre, un niveau d’affaiblissement acoustique compatible avec l’environnement du terrain.
Dans la mesure du possible, les constructions nouvelles destinées à l’habitation doivent comporter au moins une façade non exposée au bruit.
L’amélioration des performances énergétiques ne doit pas modifier l’aspect extérieur des constructions existantes depuis la voie publique. Sous réserve d’un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants afin de préserver l'intérêt du secteur central du village, et non visible depuis la voie publique, sont autorisés :
Les systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables (chaudière bois, eau chaude sanitaire solaire, pompes à chaleur, photovoltaïque, géothermie...), lorsqu'ils correspondent aux besoins de la
consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée.
Les équipements de récupération des eaux de pluie, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée ;
Les brise-soleils.
Pour les espaces réservés aux stationnements, il est recommandé d’aménager des surfaces végétalisées, afin de réduire les espaces imperméabilisés.
L'éclairage public doit être économe en énergie et prend en compte les gênes nocturnes qu’il engendre pour la santé humaine et la biodiversité nocturne
Éviter d’éclairer dans la direction des espaces nécessaires aux continuités écologiques

### Rubrique UB 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : UB8 - Traitement environnemental paysager des espaces non bâtis et abords des constructions)

Les espaces restés libres après implantation des constructions doivent faire l'objet d'un traitement paysager (minéral perméable et végétal) à l’échelle du terrain. Il conviendra d'éviter de planter des essences susceptibles de provoquer des réactions allergiques (Cf : www.vegetation-en-ville.org) Les aires de stationnement en surface comportant plus de 4 emplacements doivent être plantée à raison d’au moins un arbre de haute tige pour 50m² de la superficie affectée à cet usage. Obligation de planter un arbre de haute tige par unité foncière.
Les espaces boisés classés figurant aux plans de zonage sont soumis aux dispositions de l’article L.113-1 du Code de l’Urbanisme. « En espace boisé classé (EBC), la déclaration préalable n’est pas requise pour les coupes et abattages d’arbres lorsqu’ils concernent :
Des arbres dangereux, chablis ou morts Des bois privés dotés d’un plan simple de gestion, d’un règlement type de gestion ou d’un programme des coupes et travaux d’un adhérent au code des bonnes pratiques sylvicoles, Une coupe est déjà autorisée par l’arrêté préfectoral sur les catégories de coupe autorisées Une forêt publique soumise au régime forestier. »
Les espèces végétales invasives avérées annexées au règlement sont à proscrire. En plus de la liste des espèces, de nouvelles espèces sont à proscrire, identifiées par le CBNBP, Cabomba Caroliniana et Myriophyllum heterophyllum

### Rubrique UB 8 - Stationnement (intitulé du document : UB9 - Stationnement)

A l’exception des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
En particulier, il est exigé :
Pour les constructions à usage d'habitation 2 places de stationnement minimum aménagées dans la propriété.
1 place de stationnement minimum par logement locatif social ou résidence spécifique (personnes âgées et étudiants).
La création de logements nouveaux sans construction nouvelle, doit s’accompagner de 2 places de stationnement minimum par logement, aménagées dans la propriété.
Pour les constructions à usage d'habitation, 2 places de stationnement par logement pour les vélos.
Pour les constructions à usage de bureau et de commerce, 1 place de stationnement par tranche de 50 m² de surface de plancher par unité foncière.
Pour les constructions à usage d’hébergements, 1 place de stationnement par tranche de 50 m² de surface de plancher.
Respecter les normes en vigueur concernant le stationnement des PMR.
Le stationnement des cycles doit se faire sur les aires réservées à cet effet à raison de :
En habitat collectif, 0,75 m² par logement jusqu’au T2, et 1,5 m² par logement à partir du T3, avec une superficie minimale de 3 m² par local.
En matière de bureaux, 1,5 m² de local pour 100 m² de surface de plancher.
Pour les activités économiques et équipements publics, 1 place de vélo pour 10 employés, en prévoyant également des places pour les visiteurs.
Pour les bâtiments groupant au moins deux logements, disposant d’un parc de stationnement clos et couvert, une place par logement devra être alimentée en électricité pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables.
Pour les constructions de bureaux, il devra être réalisé au moins 10% des places de stationnement pour une opération donnée, avec un minimum d’une place par opération, soient équipées des gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaire à l’alimentation d’une prise de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individuel.
Le stationnement devra être conforme aux dispositions du code de la construction et de l’habitation (R.111-14-2 à R111-14-8 du CCH)
Pour les espaces réservés aux stationnements, il est recommandé d’aménager des stationnements végétalisés, afin de réduire les espaces imperméabilisés.
EQUIPEMENT ET RESEAUX DE LA ZONE URBAINE UB

### Rubrique UB 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : UB10 - Desserte par les voies publiques)

A l’exception des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif :
Pour être constructible, un terrain doit avoir directement un accès, d’une largeur minimum de 3,5 m, à une voie publique ou privée.
Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile et être adaptés à l'opération future. Ils doivent être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et à garantir un bon état de viabilité.
Les voies de desserte nouvelles (accessibilité à plusieurs lots) doivent avoir une largeur minimale de 6 mètres d’emprise.
Les voies en impasse de plus de 30 m doivent être aménagées d’une aire de retournement permettant aux véhicules de faire demi-tours.
Les groupes de garages liés aux opérations de constructions autorisées doivent être disposés de façon à ne présenter qu’un seul accès sur la voie publique.

### Rubrique UB 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : UB11 - Desserte par les réseaux)

A l’exception des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif :
1) Eau potable L'alimentation en eau potable doit être assurée par un branchement sur un réseau de service public ou d’intérêt général.
2) Eaux usées Toute construction ou installation nouvelle ou existante doit être raccordée par une canalisation souterraine au réseau collectif d’assainissement, soit de façon gravitaire, ou après relèvement individuel.
L'évacuation des eaux usées non traitées dans les fossés ou égouts d’eaux pluviales est interdite. L'évacuation des eaux résiduaires artisanales est soumise aux dispositions de l'article R. 111-12 du Code de l'Urbanisme.
La mise en place de dispositifs d'assainissement non collectif en l'absence de réseau public d'assainissement des eaux usées est autorisée.

3) Eaux pluviales (voir notice sanitaire annexe) (Se référer de manière systématique à la communauté de communes)
Sauf contraintes rédhibitoires liées à la nature du sol, les eaux pluviales des constructions nouvelles et des espaces aménagement devront mettre en œuvre des techniques d'infiltration et de rétention des eaux à la parcelle. Si l'infiltration est insuffisante, le rejet de l'excédent non infiltrable sera dirigé de préférence vers le milieu naturel. Avant rejet au milieu naturel s'il est nécessaire de traiter les effluents, ce traitement se fera de manière privilégiée à l'aide de techniques alternatives.
1) Pour les constructions individuelles le débit de rejet sera limité à 1l/s/ha pour, a minima, une pluie décennale. En cas d'impossibilité avérée d'atteindre cette valeur, le rejet, après réalisation de la construction, ne devra pas dépasser le débit naturel des parcelles existant avant la mise en place de cette construction. Ce rejet à débit régulé devra par ailleurs être compatible avec les caractéristiques du réseau ou de l'émissaire.
2) Pour toute installation, ouvrage, travaux, activité, projet nouveau ou extension de projet existant, le débit de rejet sera limité à 1l/s/ha pour, a minima, une pluie décennale.
Si la gestion intégrale des eaux pluviales à la parcelle est impossible, des rejets régulés à l’extérieur de la parcelle sont envisageables selon les zones et les projets en privilégiant les milieux superficiels avant les réseaux d’assainissement pluvial publics. Tout rejet d’eaux pluviales vers les réseaux d’assainissement d’eaux usées stricts est formellement interdit.
4) Electricité L'alimentation en électricité doit être assurée par un branchement sur un réseau de service public ou d’intérêt général. Pour toute construction nouvelle, les réseaux électriques seront aménagés en souterrain.
5) Réseaux de communications électroniques Les communications électroniques doivent être assurées par une liaison sur un réseau de service public ou d’intérêt général.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 77173_PLU_20260603.
Page : https://edifiable.fr/plu/etrepilly-77173/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/etrepilly-77173.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/77173/zone/ub