# Zone UI du plan local d'urbanisme d'Ézanville (95229) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 95229_PLU_20260625 (plan local d'urbanisme), approuvé le 25/06/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UI du règlement, 6 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UIa, UIb, UIc, UIcpr, UIpr. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 6 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UI 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : UI1 : AFFECTATION DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS)

UI I.1 DESTINATIONS ET SOUS-DESTINATIONS

Destinations / Sous-destinations

UI UIa UIb UIpr UIc, UIcpr

Habitation

Logement Hébergement

AC AC AC AC AC

I

I

I

I

I

Artisanat et commerce de détail

A

I AC I

A

Restauration

A I AC A AC

Commerce de gros

I

I

I

A

I

Commerce et activités de service

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

A

AC AC

A

A

Cinéma

I

I

I

I

I

Hôtels

AC I

I AC AC

Autres hébergements touristiques

I

I

I

I

I

Autres activités des secteurs primaire,
secondaire ou tertiaire

Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et exposition Cuisine dédiée à la vente en ligne

I AC I AC I

I AC AC A

I

A I AC A A

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

Locaux et bureaux des administrations publiques et assimilés

A

A

A

A

A

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

I

A

A

A

A

Equipements

Etablissements d’enseignement, de santé et d’action

d’intérêt collectif et sociale

A

I

I

I

I

services publics Salles d’art et de spectacles

I

I

I

I

I

Equipements sportifs

I

I

AAA

Lieux de culte

I

I

I

I

I

Autres équipements recevant du public

I

I

I

I

I

Exploitations agricoles et forestières

Exploitation agricole Exploitation forestière

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

A Autorisé AC Admis sous condition I Interdit

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Par ailleurs, sont également interdits :
 Les installations et occupations du sol de toute nature si elles ont pour effet de nuire au paysage naturel ou urbain, d'apporter des nuisances aux populations avoisinantes en place ou à venir, de provoquer des risques en matière de salubrité et de sécurité publique.
 Les affouillements et les exhaussements des sols qui ne seraient pas liés aux travaux de construction autorisés, de voirie ou de réseaux divers, ainsi qu'aux aménagements paysagers.
 Le stationnement des caravanes  L'aménagement de terrains pour le camping et pour le stationnement des caravanes.  Les habitations légères de loisirs.  Les carrières.  Les décharges
Dans le secteur Ula :
 Les constructions d'intérêt collectif sont interdites.
Dans les secteurs UIpr et UIcpr :
 Dans les conditions de l'arrêté préfectoral pour l'instauration des périmètres de protection du captage F5 d'Ezanville, joint au dossier des « Annexes » du PLU, les activités industrielles, artisanales, commerciales et assimilées annexées à l'arrêté sont interdites à l'exception de celles déjà existantes à la date de parution de l'arrêté au recueil des actes administratifs de l'Etat.
 Les implantations d'installations classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration, enregistrement ou autorisation au titre du code de l'environnement et classables dans les rubriques 1000 à 1999 et 2500 à 2599 de la nomenclature en vigueur à la date de parution de l'arrêté précité au recueil des actes administratifs de l'Etat et annexée à l'article R. 511-9 du code de l'environnement sont interdites. Toutefois, les installations classables dans les rubriques précitées qui sont ou seraient nécessaires à l'exploitation des établissements ou des activités existants à la date de parution de l'arrêté préfectoral d'autorisation du captage sont autorisées dans les conditions visées à l'article suivant.
 L'implantation de canalisation de transport d'hydrocarbures liquides est interdite.  L'implantation de carrières et de centre d'enfouissement technique de déchets inertes, de
déchets ménagers, ou de déchets industriels est interdite.  Les dépôts permanents ou temporaires de lisiers, de boues de station d'épuration, de boues
d'installations classées, de composts de déchets ménagers, de déchets ménagers sont interdits.
Sont admis sous condition :
Dans l’ensemble de la zone UI et de ses secteurs :
 Les constructions ou installations correspondant à la destination « logement » qui sont destinées aux personnes dont la présence est nécessaire pour assurer la surveillance ou le gardiennage des établissements autorisés.
Dans les secteurs UIpr et UIcpr :
Dans les conditions de l'arrêté préfectoral pour l'instauration des périmètres de protection du captage F5 d'Ezanville, joint au dossier des «Annexes» du PLU, les implantations des autres installations classées ne peuvent être admises que si les dispositions d'aménagement et

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d'exploitation mises en place sont aptes à prévenir tout risque de pollution de la nappe captée par le puits. Ces dispositions prises au titre du code de la santé publique sont décrites dans le dossier de déclaration, d'enregistrement ou d'autorisation au titre du code de l'environnement. En vue de protéger la ressource, des prescriptions particulières ou complémentaires peuvent être imposées à ces installations.
Dans les secteurs UIa et UIb :  Les établissements ou installations à destination : de commerce, d'artisanat, de bureaux et de services, d'industrie ou d'entrepôts commerciaux à condition que toutes les mesures soient prises afin de ne pas porter atteinte à la sécurité et à la salubrité publique, ainsi qu'au respect de l'environnement et aux paysages urbains et n'apportent pas une gêne qui excède les inconvénients normaux du voisinage,  Les dépôts et aires de stockage liées aux établissements ou installations autorisées à condition que toutes les mesures soient prises afin de ne pas porter atteinte à la sécurité et à la salubrité publique ainsi qu'au respect de l'environnement et aux paysages urbains.
Dans les secteurs UIc et UIcpr :  Les constructions nouvelles, extensions et changements de destination relevant de la sousdestination « restauration » sont autorisés à condition que la surface de plancher affectée à cette activité n'excède pas 100 m² par établissement.
Dans le secteur UIpr :  Les industries, sous réserve à ce que l’activité ne soit pas interdite par l’arrêté préfectoral pour l’instauration des périmètres de protection du captage F5 d’EZANVILLE.
Les occupations et les utilisations du sol admises doivent prendre en compte les mesures relatives aux protections, risques et nuisances.

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### Rubrique UI 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : UI 2.1 IMPLANTATION ET VOLUMETRIE DES CONSTRUCTIONS)

UI 2.1.1 Implantation des constructions par rapport aux voies ou emprises publiques
2.1.1.1 Règles générales Implantation par rapport à la RD 301 : Les constructions nouvelles doivent respecter les marges de recul portées au plan de zonage ; elles ne peuvent être édifiées à moins de 20 mètres de la bordure de la route départementale.
Dans la zone UI et les secteurs UIc, UIcpr et Ulpr : Aucune prescription
Dans le secteur Ula : Les constructions doivent être édifiées à une distance d'au moins 4 mètres de l'alignement ou de la limite d'emprise des voies privées.
Dans le secteur Ulb : Les constructions doivent être édifiées à une distance d'au moins 10 mètres de l'alignement ou de la limite d'emprise des voies privées.
2.1.1.3 Règles particulières Cette prescription ne s'applique pas :
- aux ouvrages techniques nécessaires à l'exploitation de la voirie, à la distribution publique d'eau potable et des réseaux publics d'infrastructure (postes de transformation, stations de relevage des eaux, station d'épuration, abri-bus, pylônes, etc...)
UI 2.1.2 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
2.1.2.1 Règles générales Dans les secteurs Ula et Ulb : Les constructions doivent respecter des marges d'isolement par rapport aux limites séparatives.
Dans la zone UI et les secteurs UIc, UIcpr et Ulpr : Aucune prescription.

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2.1.2.2 Marges d’isolement Distance minimale (d) La largeur des marges d'isolement doit être au moins égale à 2,50 mètres.
Longueur de vue (L) Toute baie, hormis les châssis fixes équipés de verres translucides et les pavés de verre, doit être éloignée des limites séparatives d'une distance au moins égale à la différence d'altitude entre la partie supérieure de cette baie et le niveau du terrain naturel au droit de la limite séparative avec un minimum de 4 mètres. Cette distance se mesure perpendiculairement à la façade au droit de la baie. La longueur de vue se mesure à partir du nu extérieur du mur au droit des baies, perpendiculairement à la façade du bâtiment et sur une largeur égale à celle de la baie. Nota :
- La même règle s’applique dans le cas de création d’ouverture créant des vues directes, sur une construction existante.
2.1.2.3 Règles particulières Les modifications ou extensions de bâtiments existants dont l'implantation ne respecte pas les règles de la zone, ne sont pas tenues de respecter les règles d'implantation qui précèdent, sous réserve :
- que la distance par rapport à la limite séparative ne soit pas diminuée, - que les baies respectent les distances réglementaires par rapport aux limites séparatives. - dans la limite de 50% de l’emprise de la construction existante et dans la limite des autres
règles. Aucune marge d'isolement minimum ne s'impose aux ouvrages techniques nécessaires à l'exploitation de la voirie et des réseaux publics d'infrastructures (postes de transformation, stations de relevage des eaux, abri-bus, pylônes etc...).
UI 2.1.3 Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Aucune prescription.

### Rubrique UI 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : UI 2.1.5 Hauteur des constructions)

La définition de la hauteur de la construction est définie au I.2 du règlement « Définitions ». 2.1.5.1 Règles générales Champs d’application : Ne sont pas comptés dans la hauteur maximale autorisée :
• les dispositifs techniques liés à la production d’énergies renouvelables dès lors qu’ils ne dépassent pas une hauteur de 1,50 mètres et respectent les dispositions de l’article UA 2.2 ;
• les édicules techniques de 3 mètres de hauteur maximum, à condition qu’ils soient intégrés dans un volume fermé ou masqués par un dispositif à claires voies et qu’ils soient implantés ou en retrait des façades d’une distance au moins égale à leur hauteur ou accolés à un mur pignon ;
• les cheminées des chaufferies collectives mutualisées à un ensemble de constructions ; • les pylônes supports de lignes électriques ou d’antennes.
Dans la zone UI et secteurs UIc, UIcpr et Uipr sauf secteurs Ula et Ulb : La hauteur (H) des constructions, mesurée à partir du terrain naturel, ne peut excéder 13 mètres à l'égout du toit ou au brisis ou au sommet de l'acrotère en cas de toiture-terrasse.
Dans les secteurs Ula et Ulb : La hauteur (H) des constructions, mesurée à partir du terrain naturel, ne peut excéder 9 mètres à l'égout du toit ou au brisis ou au sommet de l'acrotère en cas de toiture-terrasse. Sur les terrains en pente, cette hauteur se mesure verticalement en chaque point de la construction.
2.1.5.2 Règles particulières Aucune limitation de hauteur n'est fixée pour les équipements d'intérêt général dont les conditions d'utilisation justifient un dépassement de la hauteur réglementaire.

### Rubrique UI 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : UI 2.1.4 Emprise au sol)

2.1.4.1 Règles générales Dans les secteurs Ula et Ulb : L'emprise au sol ne peut excéder 40% de la superficie totale du terrain.
Dans la zone UI et les secteurs UIc, UIcpr et Uipr : L'emprise au sol ne peut excéder 45% de la superficie totale du terrain.

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2.1.4.2 Règles particulières
Cette prescription ne s'applique pas :
- aux modifications, extensions ou surélévations de bâtiments existants dans les conditions définies à l'annexe I du présent règlement.
- aux ouvrages techniques nécessaires à l'exploitation de la voirie, à la distribution publique d'eau potable et des réseaux publics d'infrastructure (postes de transformation, stations de relevage des eaux, station d'épuration, abri-bus, pylônes, etc...).

### Rubrique UI 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : UI 2.2- QUALITE URBAINE ET ARCHITECTURALE)

UI 2.2.1 Dispositions générales
L'autorisation d'utilisation du sol ou de bâtir pourra être refusée ou n'être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si l'opération en cause, par sa situation, ses dimensions, son architecture ou son aspect extérieur, est de nature à porter atteinte :

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- au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, - aux sites, - aux paysages naturels ou urbains.

### Rubrique UI 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : UI 2.3 – TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER)

UI 2.3.1 Traitement paysager
2.3.1.1 Plantations Les constructions, installations ou aménagements doivent être accompagnés de plantations d'arbres de haute tige, fruitiers ou arbres d'essences locales, les structures végétales ainsi réalisées doivent avoir pour objet de les intégrer dans le paysage ou de créer un cadre de vie urbain en harmonie avec leur environnement. Les écrans végétaux continus formés de thuyas, cyprès et autres conifères sont proscrits. Toute plantation d'espèce exotique envahissante sera interdite.
2.3.1.2 Obligation de planter Dans la zone UI et les secteurs UIc, UIcpr et Ulpr sauf secteurs Ula et Ulb : Une part de 25% minimum de la superficie de l’unité foncière doit être conservée en espace vert de pleine terre. Seront comptabilisés dans le pourcentage des espaces verts de pleine terre, les aires de stationnement dès lors qu’elles comportent un revêtement perméable. Sur une profondeur de 10 mètres à compter de sa surface, les espaces verts de pleine terre ne comporteront que le passage éventuel de réseaux (électricité, eaux potable, usées, pluviales). Ils doivent pouvoir recevoir des plantations. Dans ce cas, l'aménagement des aires de stationnement devra prévoir une infiltration répartie des eaux pluviales. A ce titre, un nivellement du sol du parking sera recherché dès sa conception afin d'éviter une stagnation ou infiltration préférentielle sur une zone réduite. La structure des aires de stationnement perméables sera constituée d'un système multicouche dont la structure aura la capacité de retenir et filtrer l'eau, suivant le type de modèles ci-dessous

Le porteur de projet devra justifier des mesures prises pour permettre l'infiltration au sol des eaux pluviales et le nivellement de ce dernier en vue de répondre aux préconisations susvisées.

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Seront également pris en compte, dans le pourcentage des espaces verts de pleine terre, les toitures végétalisées pondérées à 50% de la surface de toiture végétalisée avec une épaisseur de terre végétale, variable, en fonction de la structure porteuse du bâtiment. Une marge d'isolement paysagère sera conçue, afin de présenter un écran sonore et visuel entre les constructions de la zone UI et secteur Ulpr et la partie résidentielle localisée en zone UGa et UGapr. Cette mise en scène paysagère recevra un traitement paysager pouvant être composé d'espaces verts, d'arbres de haute tige et de buissons, complété par une palissade ou tout autre type de clôture d'une hauteur minimum de 2 mètres. Les cheminements piétons seront, de préférence, aménagés en revêtement perméable, sous réserve que cet aménagement ne nuise pas à la qualité des eaux souterraines du captage.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 95229_PLU_20260625.
Page : https://edifiable.fr/plu/ezanville-95229/ui
La commune : https://edifiable.fr/plu/ezanville-95229.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/95229/zone/ui