# Zone UA du plan local d'urbanisme de Férel (56058) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 56058_PLU_20251216 (plan local d'urbanisme), approuvé le 16/12/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UA du règlement, 9 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Ua, Uab. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 9 articles du règlement, mot pour mot

### Article UA 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : : USAGE ET AFFECTATION DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITES INTERDITES 1.1)

Hormis les extensions des constructions existantes, sont interdites toutes les nouvelles constructions et les changements de destination ayant les destinations et sous-destinations suivantes :

a) Exploitations agricoles et forestières ; b) Industries, entrepôts et commerces de gros, excepté celles admises sous condition dans les limites définies à l’article Ua2 ;

1.2 Sont interdites les affectations des sols, usages et types d’activités suivants :

a) Les dépôts de véhicules, ferrailles, déchets, matériaux divers ; b) Les stationnements collectifs de caravanes, camping-cars ou de résidences mobiles de loisirs ; c) Les terrains de camping, les parcs résidentiels de loisirs, les villages de vacances classés en hébergement léger prévu par le Code du Tourisme, les habitations légères de loisirs ; d) Le stationnement de caravanes isolées, quelle qu’en soit la durée, sauf sur l’unité foncière ou dans les bâtiments et annexes où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur ; e) Les nouvelles installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation ou enregistrement ; f) Le long des voies repérées aux documents graphiques comme « linéaires de préservation de la diversité commerciale », le changement de destination des locaux concernés par la destination « commerce et activités de service » vers la destination « habitation » est interdit (cf Dispositions générales - article 5.12 ).

### Article UA 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : : TYPES D’ACTIVITES ET CONSTRUCTIONS SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES 2.1)

Sont admises, sous condition, les destinations et sous-destinations suivantes :

L’extension des constructions ayant les destinations ou sous-destinations d’industries, entrepôts ou commerces de gros existants aux conditions cumulatives suivantes :

- D’être nécessitée par des mises aux normes, - De permettre la réduction des nuisances pour les riverains, - De respecter les dispositions en matière de stationnement et de raccordement aux réseaux.

2.2 Sont admis, sous condition, les affectations des sols, usages et types d’activités suivants :

a) Les nouvelles installations classées pour la protection de l’environnement soumises à déclaration aux conditions cumulatives suivantes : - qu'elles correspondent à des besoins liés à la vie quotidienne et à la commodité des habitants ; - que leur importance (volume, emprise, …) ne modifie pas le caractère du secteur ; - que soient mises en œuvre toutes les dispositions nécessaires pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et permettre d’éviter ou tout au moins de réduire dans la mesure du possible, les nuisances et dangers éventuels.

b) Les extensions des installations classées pour la protection de l'environnement quel que soit leur régime à condition que celles-ci soient maintenues dans leur classe initiale.

c) Les dépôts de véhicules à condition qu’ils soient liés à une activité de garage existante située à proximité immédiate et de faire preuve d’une bonne intégration paysagère dans le site.

Dans les secteurs concernés par une OAP : les destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols et types d’activités non interdits à l’article Ua 1 sont admis à condition d’être compatibles avec les principes indiqués dans les OAP.

Section 2 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

### Article UA 3 - : Emprise au sol des constructions

Non réglementé.

### Article UA 4 - : Hauteur des constructions

a) Pour les constructions nouvelles et les extensions des constructions existantes édifiées audelà d’une bande de 2 m par rapport aux limites séparatives, la hauteur maximale n’est pas règlementée ; b) Pour les constructions nouvelles et les extensions des constructions existantes édifiées en limite séparative, la hauteur maximale autorisée à l’acrotère ou à l’égout ne doit pas excéder 3.50 m. Dans le cas de toiture monopente, la hauteur au point le plus haut ne doit pas excéder 3,50 m également. c) Règles différentes possibles : Se reporter à l’article 4.20. « Les cas de règles différentes aux règles d’implantation et de hauteur des constructions » des Dispositions Générales du présent règlement.

### Article UA 5 - : Implantation des constructions 5.1

L’implantation des constructions doit respecter l’article 5 des dispositions générales :

a) Espaces boisés classés : recul de 10 m par rapport à la limite de l’espace boisé classé ; b) Arbres situés dans les haies inventoriées, arbres isolés et alignement d’arbres en application de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme : recul de 5 m.

5.2 Implantation par rapport à la limite d’emprise de la voie ou de l’emprise publique (y compris voies non ouvertes à la circulation automobile) :

a) Les nouvelles constructions doivent respecter une marge de recul de : - Le long des RD hors agglomération : 20 mètres minimum par rapport à l'axe de la voie ; - Le long des autres voies : les constructions nouvelles seront implantées en limite d’emprise de la voie publique ou privée ou, en respectant la marge de recul reportée sur le règlement graphique le long de la rue du Pontois.

b) Règles différentes possibles : Se reporter à l’article 4.20. « Les cas de règles différentes aux règles d’implantation et de hauteur des constructions » des Dispositions Générales du présent règlement.

c) En sous-secteur Uab au sein duquel aucune marge de recul n’est imposée sauf dispositions graphiques contraires. Tout projet devra toutefois veiller à s’intégrer harmonieusement dans son environnement urbain et paysager.

d) Dispositions particulières : Dans la marge de recul reportée au règlement graphique qui concerne la rue du Pontois, sont uniquement autorisées :

• les équipements d’intérêt collectif ; • les installations de type aire de stationnement.

5.3 Implantation par rapport aux limites séparatives : Sous réserve des dispositions de l’article Ua4, les constructions nouvelles doivent s’implanter :

o Soit en limite séparative ; o Soit avec un retrait minimum de 2 m des limites séparatives.

Règles différentes possibles : Se reporter à l’article 4.20. « Les cas de règles différentes aux règles d’implantation et de hauteur des constructions » des Dispositions Générales du présent règlement.

### Article UA 6 - : Caracteristiques architecturales des façades et des clotures 6.1

Dispositions générales : L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales (article R.111-27 du Code de l’urbanisme).

Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages y compris pour les créations architecturales spécifiques.

6.2 Autres dispositions : Le respect des données dominantes sur la rue ou l'espace public sur lesquels s'implante l'immeuble peut être imposé (volumétrie, sens de toitures, aspect des parements, etc.…) notamment pour l'insertion au contexte des divers types architecturaux existants.

a) Toitures : Règle générale : Les pentes de toitures tiennent compte de l’esthétique et des caractéristiques des matériaux utilisés. Et notamment, lorsque la toiture sera réalisée en ardoise, la pente du volume principal des constructions devra être de 40° minimum pour s’inscrire dans les volumes de l’architecture « traditionnelle » de la commune.

Règles particulières : En cas de créations architecturales spécifiques, d’autres matériaux tels que zinc, plomb ou cuivre… sont autorisés sous réserve d’une insertion de qualité. De même, la création de toitures terrasse est autorisée.

b) Clôture : Se reporter à l’article 11. « Clôtures » des Dispositions Générales du présent règlement écrit.

6.3 Dispositions particulières Les dispositifs de production d’énergie renouvelable intégrés à la construction (systèmes solaires…) doivent faire l’objet d’une insertion soignée au niveau des façades et des toitures et en termes d’implantation (enjeux de co-visibilité, d’harmonie du paysage urbain depuis la rue ou la place).

### Article UA 7 - : Traitement environnemental et paysager des espaces non batis et abords des constructions

La maitrise de l’imperméabilisation des espaces libres (espaces publics, aires de jeux et de loisirs) et des stationnements est assurée par la mise en œuvre de revêtements perméables (cf. Dispositions générales – article 9.4).

Il conviendra de privilégier des plantations en mélange d’essences locales. (Cf. Annexe n°1 : Plantations recommandées et espèces à proscrire). Les plantations à prévoir en limite séparative ou au sein des parcelles visent également à enrichir la qualité et l’identité des lieux :

• Les plantations constituent des supports de biodiversité qu’il convient de favoriser, voire de renforcer ;

• Les plantations utilisées en clôture constituent des brises vues destinés à préserver l’intimité des habitants et facilitent l’intégration paysagère des éléments de type abri de jardin, dépôts extérieurs.

Les modalités de réalisation des aires de stationnement des véhicules sont précisées dans l’article 9 des « Dispositions générales ». En outre, les aires de stationnement motorisées doivent faire l’objet d’un traitement paysager d’ensemble et contribuer à la qualité des espaces libres, notamment grâce à l’emploi de plantations d’accompagnement.

Section 3 – Equipements, réseaux

### Article UA 8 - : Conditions de desserte par les voies publiques ou privees 8.1

Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

a) Desserte Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée, ouverte à la circulation automobile, de caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagée et adaptée à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie.

b) Accès Tout nouvel accès doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité et de desserte, notamment pour la défense contre l’incendie et la protection civile (si cette circulation et cette utilisation sont nécessaires).

L’accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès. Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées, sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Aucun accès automobile ne peut s'effectuer sur les voies affectées exclusivement aux cycles et piétons.

8.2 Voies nouvelles Les dimensions et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions qu’elles doivent desservir.

En outre, toute voie nouvelle de desserte de construction doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité et de desserte, notamment pour la défense contre l’incendie et la protection civile (si cette circulation et cette utilisation sont nécessaires).

Les voies nouvelles en impasse ne doivent pas avoir une longueur supérieure à 100 mètres et doivent être aménagées, dans leur partie terminale, par une aire de retournement pour permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour. Cette disposition ne s’applique pas lorsqu’il est aménagé une voie de bouclage réservée aux véhicules de service (lutte contre l’incendie, collecte des ordures ménagères…) ou tout autre moyen ne nécessitant pas aux véhicules de services de circuler dans la rue (organisation d’un point de collecte des ordures ménagères en entrée de rue par exemple).

8.3 Conditions de desserte des terrains par les services publics de collecte des déchets

Tout nouvel accès et toute voie nouvelle de desserte de construction doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité et de desserte pour la collecte des ordures ménagères (si cette circulation et cette utilisation sont nécessaires).

### Article UA 9 - Conditions de desserte par les reseaux publics 9.1

Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie, d’électricité et d’assainissement

a) Eau potable Tout aménagement ou toute construction qui requiert une alimentation en eau potable et qui est desservi au travers du schéma de distribution en eau potable pourra s’y raccorder. A défaut de s’y raccorder ou en l’absence de desserte par le réseau public d’eau potable, l’alimentation en eau du projet devra être précisée ou déclarée être assumée par le pétitionnaire, qui devra alors en respecter les objectifs règlementaires et sanitaires en vigueur.

b) Electricité En-dehors des voies et emprises publiques, les réseaux d’électricité et les câbles de distribution des réseaux nouveaux doivent être réalisés en souterrain, à la charge du maître d’ouvrage sur le terrain d’assiette de l’opération.

c) Assainissement : Assainissement des Eaux Usées domestiques

Toute construction ou installation nouvelle générant des eaux usées domestiques doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau public d’assainissement.

En l’absence d’un tel réseau et dans les secteurs non prévus pour être desservis par un réseau d’assainissement collectif, les constructions ou installations nouvelles devront être équipées d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux normes et à la réglementation en vigueur.

Le dispositif d’assainissement autonome devra être défini dans le cadre d’une étude de sols et de filière ou d’une étude d’incidence ou d’impact en fonction de la capacité de l’installation mise en place conformément à la réglementation en vigueur.

La construction devra être implantée de manière à ce qu’une superficie suffisante puisse être réservée pour la conception et la réalisation du système d’assainissement autonome.

Pour les opérations d’aménagement d’ensemble à créer dans les zones d’assainissement collectif, et en l’absence de réseau public, il convient de réaliser à l’intérieur de l’ensemble projeté et en supplément de l’assainissement non collectif, à la charge du maître d’ouvrage, un réseau de collecteurs, en attente, raccordables au futur réseau public. Le pétitionnaire pourra, utilement se rapprocher, de la collectivité pour connaitre les données éventuellement disponibles concernant la profondeur et la localisation précise du réseau futur publique.

Assainissement des Eaux Usées Assimilées domestiques

Toute construction ou installation nouvelle générant des eaux usées assimilée domestiques à droit, à sa demande, au raccordement au réseau public de collecte d’assainissement collectif dans la limite des capacités de transport et d'épuration des installations existantes ou en cours de réalisation. Les activités impliquant des utilisations de l'eau assimilables aux utilisations à des fins domestiques sont celles listées par la réglementation en vigueur.

Ces constructions ou installations nouvelles devront évacuer leurs eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau public d’assainissement.

En l’absence d’un tel réseau et dans les secteurs non prévus pour être desservis par un réseau d’assainissement collectif, les constructions ou installations nouvelles devront être équipées d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux normes et à la réglementation en vigueur.

Le dispositif d’assainissement autonome devra être défini dans le cadre d’une étude de sols et de filière ou d’une étude d’incidences ou d’impact en fonction de la capacité de l’installation mise en place conformément à la réglementation en vigueur.

La construction devra être implantée de manière à ce qu’une superficie suffisante puisse être réservée pour la conception et la réalisation du système d’assainissement autonome.

Assainissement des Eaux Usées Non domestiques

Dans les zones d'assainissement collectif, le raccordement des eaux non domestiques au réseau public d'assainissement est subordonné à un arrêté d'autorisation de déversement, éventuellement assorti d’une convention de déversement, conformément à l'article L.1331-10 du Code de la Santé Publique.

En l’absence d’un tel réseau et dans les secteurs non prévus être desservi par un réseau d’assainissement collectif, les constructions ou installations nouvelles devront être équipé d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux normes et à la réglementation en vigueur.

Le dispositif d’assainissement devra être défini dans le cadre d’une étude de sols et de filière ou d’une étude d’incidences ou d’impact en fonction de la capacité de l’installation mise en place conformément à la réglementation en vigueur.

9.2 Conditions pour limiter l’imperméabilisation des sols, la maîtrise du débit et l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement

Le principe général est que les eaux pluviales doivent être prioritairement gérées à la parcelle, l’unité foncière ou l’aménagement.

La gestion se fait prioritairement par rétention et infiltration (tranchée d’infiltration, puits d’infiltration, noue ou bassin d’infiltration…).

Pour toute construction (nouvelle ou extension) de plus de 40 m² d’emprise au sol et pour tout aménagement non inclus dans une opération d’aménagement d’ensemble pour laquelle une gestion globale des eaux pluviales est mise en œuvre, le porteur du projet a l’obligation de mettre en œuvre des techniques permettant de compenser l’imperméabilisation générée par le projet de construction sur l’emprise du projet.

Les ouvrages d’infiltration à la parcelle ou régulation du débit du rejet vers le réseau d’eau pluviale sont pour une pluie d’occurrence décennale (à conforter par le Schéma directeur mené par CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo) avec, en cas de rejet vers le réseau d’eau pluviale, une régulation à 3 litres/secondes/hectares visant à compenser l’imperméabilisation nouvelle réalisée ou, à défaut, justifier qu’ils atteignent au minimum le même niveau d’efficacité.

Les pluies décennales sont définies à la notice de zonage d’assainissement pluvial annexée au PLU.

Pour les évènements pluvieux d’occurrence supérieure, il revient au pétitionnaire de prévoir les dispositions pour éviter les sinistres sur ses biens et ceux des tiers. L’éventuelle surverse d’un ouvrage ne peut pas être raccordée au réseau public.

Pour des raisons de faisabilité technique, le débit minimal de régulation est fixé à 0,5l/s et le volume minimal de rétention des eaux pluviales de 1 m3. L’ouvrage doit être en capacité de réguler le débit des eaux pluviales issues de l’imperméabilisation nouvelle réalisée à l’échelle de la parcelle. Le volume de rétention sera augmenté le cas échéant de toute surface non imperméabilisée, ou bien imperméabilisable à termes, qui serait raccordée sur le dispositif de régulation. Ces surfaces seront alors elles aussi régulées, à l’identique de celles issues de la nouvelle imperméabilisation, en fonction du coefficient de ruissellement propre à chacune des surfaces concernées.

A ce titre, un contrôle précis sera exercé sur les modalités de raccordement de la construction aux réseaux public d’eau pluviale ainsi que sur le traitement prévu des eaux pluviales mentionné au plan masse de la demande d’autorisation de construire.

De façon générale, une étude de sol permet de concevoir une installation d’infiltration et définit son dimensionnement.

Lorsque la nature des sols ne permet pas le recours à l’infiltration, d’autres solutions de nature à limiter les débits de rejets vers le réseau d’eau pluviale doivent être mises en œuvre : il s’agit de techniques permettant la rétention et la régulation du rejet (cuve de rétention et régulation, réservoir paysagers et régulation…).

Quelle que soit la technique retenue, le maintien de la perméabilité existante des surfaces non bâtis sera recherché.

A titre d’information, il est mentionné que la notice du schéma directeur d’assainissement des eaux pluviales donne quelques exemples de principe de conception d’ouvrage.

Il est également rappelé que les objectifs règlementaires de traitement des eaux pluviales avant rejet devront être respectés en fonction de l’activité, de la sensibilité du milieu, mais aussi de prescriptions imposées au projet telles que la loi sur l’eau (dossier règlementaire…). Le règlement de service de CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo, tout en reprenant l’objectif règlementaire, peut renforcer cet objectif notamment au regard de la sensibilité du milieu récepteur.

Sont comptabilisées en surfaces imperméabilisées, les surfaces de toitures, les voiries, les terrasses, les surfaces en enrobé, béton ou pavées…. dès lors qu’elles génèrent un apport de ruissellement direct au réseau communal ou aux milieux récepteurs.

9.3 Obligations imposées en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques

Dans les opérations d’aménagement d’ensemble, la réalisation de fourreaux enterrés suffisamment dimensionnés pour le passage ultérieur de câbles réseaux pour la transmission d’informations numériques et téléphoniques (y compris câblage optique) est obligatoire et doit être prévue lors de la demande d’autorisation (permis de construire, permis d’aménager…) ; celle-ci doit prévoir la possibilité d’y raccorder en souterrain tout nouveau programme immobilier.

Secteur Ub

CARACTERE DU SECTEUR Ub Le secteur Ub (sous-secteur Ubb compris) correspond à la zone urbaine périphérique moyennement dense de la commune. C'est un secteur déjà urbanisé à vocation principale d'habitat. Il s'agit d'y encourager le développement de l’habitat sous diverses formes (individuels, groupés, intermédiaires, collectifs). Le secteur Ub comprend deux villages :

• Les Pargo intégrant Kervigné et Kerjubaud et la Grée intégrant la Ville Bleue, la Châtaignière, la Voute et Notre Dame où les enjeux environnementaux et paysagers justifient la mise en place d’un coefficient d’emprise au sol distinct.

Section 1 – Affectation des sols et destination des constructions

Les opérations d’aménagement et de constructions réalisées sous forme de ZAC, lotissement, et permis groupés ou permis valant division, comporteront 20 % de logement social minimum. Toutefois, une mutualisation entre deux opérations d’aménagement pourra être admise lorsqu’elles sont réalisées simultanément.

Les règles applicables aux « dispositions règlementaires liées à des représentations graphiques spécifiques autres que la délimitation des zones et des secteurs » sont précisées dans les dispositions générales du présent règlement écrit.

NB : une demande de défrichement est à joindre au permis de construire quand celui-ci concerne une parcelle boisée d’un seul tenant de plus de 2.5 ha.

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 56058_PLU_20251216.
Page : https://edifiable.fr/plu/ferel-56058/ua
La commune : https://edifiable.fr/plu/ferel-56058.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/56058/zone/ua