# Zone 1AU du plan local d'urbanisme intercommunal de Flacy (89165) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 248900664_PLUi_20250717 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 17/07/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre 1AU du règlement, 8 articles. ## Les 8 articles du règlement, mot pour mot ### Article 1AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : Destinations et sous-destinations des constructions autorisées ou interdictions) 1 En bordure de cours d’eau et dans la vallée alluviale de la vallée de la Vanne, les sous-sols sont interdits. Ils sont fortement déconseillés dans les vallées alluviales secondaires de la CCVPO. 2 En dehors de la zone d’aléa fort d’inondation, les occupations et utilisations du sol interdites ou autorisées sont indiquées dans le tableau ci-dessous de la manière suivante : Autorisation : A Interdiction : I Autorisation sous condition : As. Les conditions sont reprises dans l’article 1AU2. Pour la zone 1AUE, les constructions sont limitées aux équipements d’intérêt collectifs et services publics et aux hébergements. Destination Sous-destination Autorisation ou Interdiction dans la zone Autorisation sous condition dans la zone Exploitation agricole et forestière Exploitation agricole I Exploitation forestière I Habitation Logement Date de transmission de l'acte: 30/07/202A5s Date de reception de l'AR: 30/07/2025 Règlement - P.L.U.i de la Communauté de Communes de la Vanne et du 089-248900664-DE_2025_056_01-DE Pays d’Othe Hébergement Commerce et activités de service Artisanat de commerce de détail Restauration Commerce de gros I Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hébergement hôtelier et touristique I Cinéma I Equipements d’intérêt collectif et services publics Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés I Locaux techniques et industriels des administrations A publiques et assimilés Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Salles d’art et de spectacles I Equipements sportifs I Autres équipements recevant du public Autres activités des I secteurs secondaire ou Industrie tertiaire Entrepôt I Bureau Centre de congrès et d’exposition I 3 .Usages et affectations des sols interdits : - Le comblement des mares, zones humides est dans tous les cas interdit, - Les carrières, dépôts de ferrailles, déchets, vieux matériaux et carcasses de voitures - les éoliennes. - les sous-sols en zone inondable et dans la vallée de la Vanne 1AU As As As As As As As ### Article 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : Limitations de certains usages et affectations des sols, constructions et activités.) Toutes les destinations et sous destinations mentionnées à l’article 1AU.1 ne sont autorisées que si elles respectent les principes suivants : . être compatibles avec un aménagement cohérent de l'ensemble de la zone qui doit permettre, grâce à une réflexion globale sur l'espace à traiter et sur la relation de cet espace avec son environnement, d'assurer un aménagement de qualité, . s’inscrire dans un schéma d'organisation couvrant l'ensemble de la zone et localisant les équipements publics essentiels, notamment la voirie et les réseaux divers, ainsi que les éléments structurants (espaces verts, placettes, ...), . être compatibles avec les conditions d'aménagement et d'équipement définies dans les orientations d'aménagement et de programmation. Les projets d’aménagement et les opérations d’urbanisme doivent respecter notamment la densité de logements /ha qui est définie dans la pièce 3 .OAP. La densité moyenne sur ces zones 1AU sera de 18 logements/ha au minimum sans prendre en compte les voiries et espaces verts (soit une densité brute de 15 logts/ha) pour les 2 pôles (Villeneuve l’Archevêque et Cerisiers). Pour les villages en cas de création de zone 1AU, la densité nette sera de 13 logts/ha et brute de 10 logts/ha avec la prise en compte de voirie et d’espaces verts. - Pour la zone 1AUE, seuls sont autorisés les équipements d’intérêt collectif, avec les sous-destinations : locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés et les sous-destinations de type « équipements de santé ou maison sénior ou médicalisée » et les hébergements en lien avec ce type de destination. Elle pourra s’ouvrir à l’urbanisation sous forme d’une opération d’ensemble. - Pour la zone 1AU « Foissy-sur-Vanne », l’urbanisation sera possible au coup par coup dès réalisation de la voirie permettant la desserte et la place de retournement. Date de transmission de l'acte: 30/07/2025 Date de reception de l'AR: 30/07/2025 Règlement - P.L.U.i de la Communauté de Communes de la Vanne et du 089-248900664-DE_2025_056_01-DE Pays d’Othe 1AU - Pour la zone 1AU « Villeneuve l’Archevêque », plusieurs opérations d’ensemble sont autorisées dans le respect des principes généraux afin de permettre une programmation des constructions dans le temps. Usages et affectations soumis à des conditions particulières : - Les exhaussements et affouillements du sol sont admis, sous condition d’être liés à une opération autorisée dans la zone et de s’intégrer harmonieusement au paysage environnant. DEUXIEME CHAPITRE : CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES ### Article 1AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : Volumétrie et implantations des constructions.) Implantations par rapport aux voies et emprises publiques : - En l’absence d’alignement particulier ou en raison de contraintes techniques ou de sécurité, les constructions principales doivent s’implanter à 3 m minimum de la voie ou de l’emprise publique. Des principes différents peuvent être admis dans le respect des principes des OAP ou dans le cadre d’une opération d’ensemble permettant de produire une densité de logements supérieure à celle définie par le PLUi. Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives : - Les constructions sont autorisées sur les limites séparatives ou en retrait des limites séparatives. Dans ce dernier cas, pour les constructions principales, une marge d’isolement de 3 m minimum devra être respectée. Le droit au soleil du voisin doit également être respecté. - Un recul obligatoire de 3 m minimum est imposé pour les constructions principales jouxtant les limites de la zone 1AU par rapport à une zone U existante. Hauteurs des constructions - les hauteurs des constructions principales doivent respecter les hauteurs des constructions voisines existantes avec une marge de 1 étage. La hauteur maximale est fixée à R+2 ou R+1+C. ### Article 1AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.) Les constructions y compris les annexes doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages. La pièce 3.OAP définit l’intégration des zones dans le paysage et au niveau de l’opération. Une notice paysagère sera demandée lors du dépôt du ou des permis d’aménager. Les autres alinéas de la zone U s’appliquent à la zone 1AU. ### Article 1AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions.) Les constructions doivent s’adapter à la topographie locale. - Les mouvements de terrain modifiant de façon notable la topographie initiale du site sont interdits. Pour cela : 1 - les volumes des constructions doivent être adaptés aux différents types de pentes en limitant au maximum les modifications de terrains (décaissements, buttes et murs de soutènement). Les constructions sur une butte artificielle sont interdites. Schéma de principe illustrant les implantations du bâti en fonction de la topographie du terrain. Date de transmission de l'acte: 30/07/2025 Date de reception de l'AR: 30/07/2025 Règlement - P.L.U.i de la Communauté de Communes de la Vanne et du 089-248900664-DE_2025_056_01-DE Pays d’Othe 1AU 2 - Le sens du faîtage doit être parallèle aux courbes de niveaux sauf si un parti architectural fort justifie un sens différent. - Les surfaces imperméabilisées doivent être le plus limité possible ; les espaces non végétalisés sont de préférence couverts de matériaux perméables type sable, gravier… . Un coefficient de 60 % de la surface parcellaire non affectée aux constructions, stationnement et accès doit être maintenu en pleine terre pour permettre le maintien d’espaces non imperméabilisés ou éco-aménageables. Ce coefficient est réduit en cas de logement collectif (immeuble ou maison mitoyenne) à 40% ou il peut être mutualisé dans le cas des opérations sur la zone 1AU « Villeneuve l’Archevêque ». - Quelle que soit la destination des bâtiments et des terrains, les espaces libres doivent être entretenus et aménagés de façon que la propreté et l'aspect de la zone n'en soient pas altérés. Les espaces libres doivent faire l’objet d’un traitement végétal (espaces plantés, engazonnés ...) en priorité, sinon minéral. Les haies de conifères ou monospécifiques sont interdites. Clôtures : - les clôtures sur rue seront constituées de murs en pierre ou à défaut de mur maçonnée enduit surmonté ou non d’une grille. Elles pourront également être constituées d’une grille ou d’un grillage avec un sous-bassement inférieur à 0.50 m de hauteur et sous condition de s’intégrer au paysage urbain. La hauteur sur rue sera limitée à 2 m (sauf murs existants et à préserver) et à 0.50 m minimum pour les murs maçonnés. ### Article 1AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : Stationnement.) Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations prévues (véhicules des habitants, visiteurs, personnel, clients...) doit être assuré en dehors des voies publiques. - 2 places de stationnement sont demandées par logement. Une place dite « du midi » est demandée dans la mesure du possible. - Un stationnement pour les vélos (1 m2 par logement) doit être prévu dès que la construction comporte plus de 3 logements. Pour les commerces et services, a minima une place pour 10 employés et prévoir le stationnement vélo pour les visiteurs. TROISIEME CHAPITRE : EQUIPEMENTS ET RESEAUX ### Article 1AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : Desserte par les voies publiques ou privées.) Les accès doivent être adaptés à la nature et à l'importance du programme et aménagés de façon à ne pas nuire, ni à la sécurité, ni à la commodité de la circulation. Toute construction ou occupation du sol pourra être refusée si elle crée des problèmes de sécurité publique. - Les caractéristiques des voies de desserte doivent permettre d'assurer l'approche du matériel de lutte contre l'incendie. Les formes, dimensions et caractéristiques techniques des voies privées doivent être adaptées à la nature et à l'importance du programme. - Le choix du tracé des dessertes automobiles, des voies piétonnes et des pistes cyclables doit préserver la possibilité de raccordement aux dessertes des opérations voisines existantes ou éventuelles. La pièce OAP définit ces liaisons. ### Article 1AU 9 - Emprise au sol (intitulé du document : Desserte par les réseaux.) Toute construction ou installation qui requiert une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau collectif de distribution d'eau potable. Tous les ouvrages nécessaires pour raccorder la construction au réseau d’eau potable public au droit de la parcelle sont à la charge exclusive du propriétaire de la construction. - Toute construction ou installation nécessitant une évacuation des eaux usées incluse dans le périmètre d’application du zonage d’assainissement (fourni en annexe) doit être raccordée au réseau collectif Date de transmission de l'acte: 30/07/2025 Date de reception de l'AR: 30/07/2025 Règlement - P.L.U.i de la Communauté de Communes de la Vanne et du 089-248900664-DE_2025_056_01-DE Pays d’Othe 1AU d'assainissement, selon la réglementation en vigueur. Tous les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées au réseau public sont à la charge exclusive du propriétaire de la construction. - A l'exception des effluents rejetés compatibles avec le mode de traitement, et sous réserve d'une autorisation de rejet avec le gestionnaire du réseau, l'évacuation des eaux usées autres que domestiques dans le système public d'assainissement est interdite. Cette condition peut conduire à imposer un pré-traitement ou un traitement des effluents non domestiques. - En l’absence de réseau collectif sur les parcelles concernées (secteur 1AUs), l’assainissement autonome est obligatoire si les constructions ou installations nécessitent une évacuation des eaux usées. La conception de cette installation devra permettre le possible raccordement ultérieur à un système collectif s’il est mis en place. Les filières d’assainissement individuel doivent être conformes aux normes et règles de l’art. Elles sont soumises à avis préalable par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) : contrôles de conception, de réalisation et périodique. - Les eaux pluviales sont infiltrées sur la parcelle (des dispositifs à l'échelle de plusieurs parcelles sont également autorisés), sauf impossibilité technique (à justifier) : les eaux pluviales seront alors rejetées dans le réseau collectif pluvial lorsqu'il existe ou dans un exutoire naturel. En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. - Les réseaux de télécommunication, de télédistribution, de fibres optiques, électriques… ainsi que leurs branchements sont enterrés ou à défaut disposés de façon à les intégrer au mieux en façade de bâtiments, sous débords par exemple. Date de transmission de l'acte: 30/07/2025 Date de reception de l'AR: 30/07/2025 Règlement - P.L.U.i de la Communauté de Communes de la Vanne et du 089-248900664-DE_2025_056_01-DE Pays d’Othe CHAPITRE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE 1AUX. 1AUX VOCATION DE LA ZONE La zone 1AUX dispose, en périphérie immédiate, des équipements publics (voie publique, réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement) de capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de la zone. Son urbanisation immédiate est donc possible. La zone 1AUX est destinée à l’accueil d’activités économiques. L’urbanisation sera réalisée dans le cadre d'un aménagement cohérent de la zone qui doit permettre, grâce à une réflexion globale sur l'espace à traiter et sur la relation de cet espace avec son environnement, d'assurer un aménagement de qualité. Les orientations d’aménagement et de programmation (O.A.P.) et le règlement définissent les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone. Pour le secteur 1AUX1 de Bagneaux-Villeneuve l’Archevêque, une étude spécifique a été réalisée pour permettre de déroger à l’article L 111.1.6 du code de l’urbanisme. Cette étude a permis de définir les principes de l’OAP et pour partie dans le règlement. Elle est issue des PLU approuvés de Bagneaux et Villeneuve l’Archevêque et est jointe en annexe du rapport de présentation. L’OAP a été adaptée en lien avec la modification dite de droit commun approuvée en mai 2025. Pour le secteur 1AUXa (de Villeneuve l’Archevêque), une ou deux opérations d’ensemble sont autorisées. Le secteur est dédié à l’extension des entreprises de la zone UX limitrophes. Pour le secteur 1AUXb (de Villeneuve l’Archevêque), le coup par coup est autorisé en raison de la présence des réseaux et des accès routiers indépendants. Cette zone est à destination des artisans et petites industries ou services. Le secteur 1AUX de Cerisiers pourra également s’ouvrir à l’urbanisation au coup par coup en raison de la présence des accès routiers indépendants possibles sur la voirie existante. La pièce 3.OAP définit les principes d’aménagement de ces zones en complément du règlement. Elle est concernée par : - des risques potentiels d’inondation représentés par les figurés sur les plans graphiques. Ces données sont issues soit de l’étude dite IPSEAU (présente en annexe du rapport de présentation) soit de données communales. PREMIER CHAPITRE : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURE D’ACTIVITES --- Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 248900664_PLUi_20250717. Page : https://edifiable.fr/plu/flacy-89165/1au La commune : https://edifiable.fr/plu/flacy-89165.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/89165/zone/1au