# Zone 1AU du plan local d'urbanisme de Fleury (57218) : ce que le règlement autorise

Les zones à urbaniser 1AU sont des zones à caractère naturel destinées à être ouvertes à l'urbanisation. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et le règlement. Actuellement, il existe deux secteurs dans la zone 1AU : • Le secteur 1AU1 est destiné à recevoir une opération d’habitat mixte, individuel et collectif. Il fait l’objet d’une orientation d’aménagement (3ème alinéa de l’article L.123-1 du code de l’urbanisme). Le secteur 1AU1 se subdivise lui-même en trois sous-secteurs : 1AU1a et 1AU1b et 1 AU1c correspondant aux limites de trois opérations distinctes. • Le secteur 1AU2 correspondant à l’emprise de la ferme Albert en voie de mutation, cette zone est réservée pour une urbanisation respectueuse du patrimoine architectural de l’ancienne ferme.

Document en vigueur : 57218_PLU_20150608 (plan local d'urbanisme), approuvé le 08/06/2015, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 1AU du règlement, 14 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : 1AU1a, 1AU1b, 1AU2. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article 1AU 7)

> Lorsqu’elle n’est pas implantée en limite, toute construction doit respecter une distance au moins égale à 3 m par rapport à la limite de fond de parcelle.

### Emprise au sol (article 1AU 9)

> L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 60 % de la surface du terrain.

### Hauteur (article 1AU 10)

> - pour les bâtiments repérés B, C, E et F sur le schéma des orientations d’aménagement, la hauteur maximale de la construction est fixée à 2 niveaux au dessus du rez-de-chaussée à concurrence de 8,50 m comptés du sol naturel avant terrassement à l'égout du toit.

### Stationnement (article 1AU 12)

> 3 emplacements 1 emplacement par tranche de 70 m2 de SURFACE DE 1 emplacement par chambre 2 emplacements pour 12m2 de salle - commerce supérieur à 100 m2 de surface de vente - salles de cinéma, réunions, spectacles - bureaux - hôpital, clinique - maison de retraite - artisanat

### Espaces verts (article 1AU 13)

> En secteur 1 AUc, il devra être créé des espaces communs (bassin de rétention, espaces verts, etc…) représentant au minimum 3% de la superficie totale.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article 1AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Sont interdits :
• La création, l’aménagement, la réhabilitation, l’agrandissement ou la transformation de constructions ou installations, ainsi que les changements de destination d’immeubles, de locaux ou d’installations soumis ou non à permis de construire, qui par leur destination, leur importance ou leur aspect seraient de nature :
- à porter préjudice à l’utilisation des locaux voisins, l’usage des espaces extérieurs, la tranquillité, la sécurité, la circulation, le stationnement, les qualités urbaines et architecturales du quartier, - à générer des nuisances incompatibles avec le caractère résidentiel de la zone.
• Les constructions à caractère industriel.
• Les constructions à usage d’entrepôts de toutes natures.
• Les constructions à usage agricole.
• Les dépôts à l’air libre de toutes natures.
• Les habitations légères de loisirs.
• Le stationnement de caravanes isolées ainsi que les terrains de camping et de caravanage.

### Article 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS ADMISES SOUS CONDITIONS 2.1)

Dispositions communes • Sous réserve des dispositions ci-après, les occupations et utilisations du sol qui ne sont pas interdites sont autorisées à condition :
- d’être compatibles avec les orientations d’aménagement définies pour cette zone - de ne pas compromettre un développement ultérieur de la zone ; - de ne pas créer des délaissés de terrain inconstructibles ; - de s’inscrire dans un projet structuré et cohérent prenant en compte son adaptation à la topographie du terrain, son inscription dans le maillage des espaces publics du quartier, ainsi que la qualité de l’organisation et du traitement des espaces publics et collectifs propres à l’opération ; - de respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement.
• Les constructions et locaux à usage commercial ne sont autorisées qu’à condition de répondre à un besoin de proximité ;
• Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration ne sont admises que sous réserve :
- qu’elles constituent un service nécessaire aux usagers et habitants du quartier, - qu’elles soient compatibles avec le caractère résidentiel de la zone - et que des dispositions soient prises pour en limiter les nuisances.
• Les constructions et équipements techniques liés à aux réseaux des services publics ou d'intérêt collectif sont autorisés, sous réserve que leurs caractéristiques recherchent une intégration optimale dans le bâti ou sur l’espace public et plus globalement dans le paysage.
• Les affouillements et exhaussements du sol ne sont autorisés que s’ils sont nécessaires aux types d’occupation et d’utilisation du sol autorisés et sous réserve de leur intégration optimale dans le paysage. Dans cet esprit et à titre d’exemples, la réalisation d’un assainissement pluvial par des noues est autorisée, de même que les mouvements de sols nécessaires pour la réalisation de garages semi-enterrés.
• Lorsqu’elles sont situées dans les zones de bruit des infrastructures de transport repérées au document graphique du PLU, les constructions à usage d’habitation ne sont admises que si elles respectent les dispositions des arrêtés préfectoraux pris en application de l’article L. 571-10 du code de l’environnement.
2.2 Dispositions applicables à certains secteurs
• Dans le secteur 1AU2, aucune autorisation de construire ne sera délivrée si l’opération ne se réalise pas dans le cadre d’un aménagement portant sur la totalité de la partie constructible.

SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL

### Article 1AU 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCES ET VOIRIE 3.1)

Accès • La création d’accès individuels nouveaux est interdite le long de la RD 913. • Pour être constructible, toute unité foncière doit disposer d’un accès sur une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile. • La localisation et les caractéristiques des accès aux immeubles doivent satisfaire aux exigences de la réglementation en vigueur, notamment en matière de lutte contre l’incendie et de protection civile. • Toute unité foncière ne peut avoir plus d’un accès automobile par voie la desservant.
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Toutefois, un accès supplémentaire peut être autorisé à condition qu’il soit nécessaire pour permettre un meilleur fonctionnement en termes de circulation, de sécurité, ou une meilleure organisation interne de l’unité foncière.
• Le permis de construire peut être refusé si la desserte par les véhicules de livraison des postes de distribution d’hydrocarbures et des surfaces commerciales de toutes natures, ne peut être assurée en dehors des voies ouvertes à la circulation.
3.2 Voirie
• Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.
• La création de voies publiques ou privées communes ouvertes à la circulation, destinées ou non à être inclues dans la voirie publique est soumise aux conditions suivantes :
- largeur minimale de chaussée : 4,50 m pour une voie à double sens et 3 m pour une voie à sens unique - les trottoirs doivent avoir une largeur de 1,50 m mais peuvent n’être réalisés que d’un seul côté de la chaussée. Toutefois, lorsque le parti d’aménagement gagne à avoir des voies plus étroites, les largeurs de chaussée et de plate-forme des voies tertiaires peuvent être réduites.
• Les voies en impasse, d’une longueur supérieure à 40 mètres, doivent être aménagées de manière à permettre aux véhicules privés et publics de faire aisément demi-tour. Les voies en impasse d’une longueur supérieure à 80m, ne sont autorisées que s’il est possible d’y prévoir des liaisons piétonnes avec les rues voisines existantes ou à réaliser.
• les voies piétonnes à créer doivent avoir une emprise minimale de 1,50 m.

### Article 1AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX •)

Les constructions ne sont admises que si les réseaux existants sont en mesure de fournir, sans préjudice pour l’environnement, les consommations prévues et les capacités d’évacuation qui en résultent. La consultation préalable des services techniques compétents est nécessaire dans tous les cas.
4.1 Eau potable
• Toute construction à usage d’habitation ainsi que toute construction ou installation nouvelle dont l’occupation ou la destination requiert l’utilisation d’eau potable, doit être raccordée au réseau public de distribution dans des conditions conformes à la réglementation en vigueur. Les constructions qui ne peuvent être desservies en eau potable dans ces conditions ne sont pas admises, sauf le constructeur réalise à sa charge les dispositifs techniques permettant de les raccorder au réseau public existant.
4.2 Assainissement
• L’assainissement de toute construction doit être assuré dans des conditions conformes à la réglementation en vigueur.
• Les aménagements doivent garantir et maîtriser l’écoulement des eaux pluviales dans un réseau public. L’opération de construction ou d’aménagement pourra être conditionnée par l’aménagement de dispositifs adaptés (de rétention d'eau, de noues ou fossés…) dans des conditions permettant de respecter l’équilibre du Ru des Nozes. En l’absence de réseau d’eaux pluviales, le constructeur doit réaliser sur son terrain et à sa charge les dispositifs appropriés et proportionnés permettant l’évacuation des eaux pluviales.
4.3 Electricité et autres réseaux
• Tout nouveau réseau ou branchement est à réaliser par câbles souterrains ou par toute autre technique permettant une dissimulation des fils et câbles et une intégration optimale des coffrets techniques.
• Les réseaux définitifs d’électricité, de téléphone, de télédistribution établis dans le périmètre des lotissements et des opérations groupées doivent être réalisés en souterrain.

### Article 1AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS •)

La partie constructible de la zone s’entend hors emplacements réservés.

### Article 1AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES •)

Les dispositions de cet article sont notamment applicables par rapport aux limites des emprises des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile telles que définies à l’article 3 concernant les voiries. Elles ne concernent pas les accès aux immeubles.
• En bordure de RD913 et pour le secteur I AU1a, les constructions respecteront le recul minimal indiqué au schéma d’orientations d’aménagement dudit secteur.
• Nonobstant les dispositions définies ci-après, l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques doit respecter toute marge de recul particulière indiquée au règlement graphique.
• Ne sont pas soumises aux règles du présent article : - les constructions et installations à usage d’équipements publics ; - les équipements publics d’infrastructure de toute nature ; - les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics.
• Lorsqu’elle n’est pas implantée à l’alignement de la voie ou à la limite qui s’y substitue, toute construction doit être implantée en recul de 1,5 m minimum par rapport à cet alignement.

### Article 1AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES A)

moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la hauteur sous égout du bâtiment projeté, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
• Lorsqu’elle n’est pas implantée en limite, toute construction doit respecter une distance au moins égale à 3 m par rapport à la limite de fond de parcelle.

### Article 1AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE. •)

Sur une même unité foncière, les constructions non contiguës doivent respecter une distance l’une de l’autre au moins égale à la demi somme des hauteurs (comptées à l’égout du toit), sans jamais être inférieure à 3 m. • Cette distance de 3m minimum est applicable aux bâtiments annexes quelle que soit la hauteur des autres constructions.
• Dans le secteur 1AU2, hors emprise de passage d’une voie de circulation, les façades principales sur courée des constructions devront respecter l’alignement de celles existantes, suivant le schéma d’orientations d’aménagement.

### Article 1AU 9 - Emprise au sol (intitulé du document : EMPRISE AU SOL •)

L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 60 % de la surface du terrain.

### Article 1AU 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS •)

Dans le secteur 1AU1, Pour les constructions d’habitat collectif, qui pourront être implantés selon les indications des
orientations d’aménagement, la hauteur maximale de la construction principale projetée est définie dans les conditions suivantes :
- pour le collectif proche de la RD 913 : hauteur fixée à 2 niveaux au dessus du rez-dechaussée à concurrence de 9 m comptés du sol naturel avant terrassement à l'égout du toit.
- pour les autres collectifs : hauteur fixée à 2 niveaux au dessus du rez-de-chaussée à concurrence de 8,50 m comptés du sol naturel avant terrassement à l'égout du toit.
• Pour les autres constructions, la hauteur maximale de la construction principale projetée est fixée à 6,50 m comptés du sol naturel avant terrassement à l’égout du toit.
• Dans le secteur 1AU2, - pour les bâtiments repérés A et D sur le schéma des orientations d’aménagement, la hauteur maximale de la construction est fixée à 6,50 m comptés du sol naturel avant terrassement à l’égout du toit ; - pour les bâtiments repérés B, C, E et F sur le schéma des orientations d’aménagement, la hauteur maximale de la construction est fixée à 2 niveaux au dessus du rez-de-chaussée à concurrence de 8,50 m comptés du sol naturel avant terrassement à l'égout du toit.

### Article 1AU 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR •)

Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. À ce titre, une attention particulière sera portée aux dispositions concernant : - le volume et la toiture, - les matériaux, l'aspect et la couleur - les éléments de façade, tels que percements et balcons, - l'adaptation au sol.
• Les façades latérales et postérieures doivent être traitées avec le même soin que les façades principales sur rue.
• L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (parpaings, briques creuses, agglomérés divers…) est interdit.
• Toute imitation, pastiche d’architecture d’autres régions ou pays est strictement interdite

11.2 - Toiture
• Les panneaux photovoltaïques et solaires devront être implantés dans la pente des toitures et / ou s’inscrire de façon cohérente et harmonieuse dans l’architecture de la construction. • Les matériaux de toiture autorisés sont ceux qui présentent la coloration de la terre cuite traditionnelle rouge, excepté les vérandas pour lesquelles les matériaux translucides sont autorisés. Toutefois, les adjonctions à des bâtiments pourront garder la couleur de la toiture du bâtiment principal existant. • Les toitures des constructions principales seront :
1 - à deux pans et inclinées selon des pentes comprises entre 25 et 35°. 2 – plates ou terrasse, végétalisées ou non Les toits des dépendances, annexes, vérandas, tonnelles ou piscines sont sans prescription de pente et pourront être mono-pans. Ces prescriptions ne concernent pas les équipements publics ou concourant aux missions des services publics.
11.3 Les façades et les ouvertures
• Extensions: les murs et les toitures de ces bâtiments doivent être traités avec des matériaux identiques à ceux du corps de bâtiment principal.  Annexes : elles seront construites :
- soit en dur, d’aspect harmonieux avec la construction principale ; - soit avec des matériaux destinés à cette affectation (bois, PVC, fer forgé pour les
tonnelles….) ; dans tous les cas, la construction à partir de matériaux de fortune est interdite.
11.4 - Les clôtures
• Sur rue, les clôtures n’excéderont pas une hauteur de 1.60 mètres et par dérogation, côté RD 913 elles n'excéderont pas 2 mètres. Elles seront soit composées de plantations, soit formées d’un mur bahut d’une hauteur maximale de 0.60 mètre pouvant être surplombé d’un dispositif à claire voie. Le grillage est à exclure, sauf côté RD913.
• Les clôtures latérales et arrières peuvent être végétales, et les murs de soutènement des clôtures peuvent atteindre une hauteur maximale de 1 mètre. La hauteur maximale de la clôture, y compris l’éventuel mur de soutènement, est fixée à 2,00 mètres.

### Article 1AU 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT 12.1)

Dispositions communes

• Le stationnement des véhicules de toutes catégories correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies ouvertes au public dans les conditions ci après.

Il sera créé au minimum le nombre d’emplacements suivants :

- habitation individuelle - immeubles collectifs de logements PLANCHER - hôtel - restaurant

3 emplacements 1 emplacement par tranche de 70 m2 de SURFACE DE
1 emplacement par chambre 2 emplacements pour 12m2 de salle
- commerce supérieur à 100 m2 de surface de vente
- salles de cinéma, réunions, spectacles - bureaux - hôpital, clinique - maison de retraite - artisanat

1 emplacement pour 20 m2 1 emplacement pour 10 places 2 emplacements pour 40m² 1 emplacement pour 5 lits 1 emplacement pour 10 lits 2 emplacements pour 100 m2

Les surfaces de références sont des surfaces de plancher. La valeur obtenue par le calcul ci-dessus est arrondie à l'unité supérieure.
• Cet article s’applique dans les conditions et sous réserve des dispositions de l’article L421-3 du code de l’urbanisme (voir dispositions générales).
12.2 Dispositions applicables à certains secteurs
• Dans le secteur 1AU1, la réponse aux besoins en stationnement, lorsqu’elle n’est pas trouvée dans des parkings souterrains ou à l’intérieur des constructions, devra être organisée dans l’esprit des orientations d’aménagement.

### Article 1AU 13 - Espaces libres et plantations

ESPACES BOISES CLASSES
• Dans les secteurs 1AU1 a et 1AU b, hormis secteur 1 AU1 c : - Il devra être créé un espace vert commun d’un seul tenant représentant au minimum 10% de la superficie totale de la surface de la zone localisé conformément aux orientations d’aménagement. - les espaces verts communs sont mutualisés entre les deux sous-secteurs et organisés dans l’esprit des orientations d’aménagement, en « courée publique destinée à réguler les eaux ».
• En secteur 1 AUc, il devra être créé des espaces communs (bassin de rétention, espaces verts, etc…) représentant au minimum 3% de la superficie totale.
• Dans le secteur 1AU2 : L’aménagement des espaces verts doit être réalisé en conservant l’esprit d’une cour de ferme suivant les orientations d’aménagement.
• Les espaces boisés classés sont soumis aux dispositions de l’article L 130.1 du code de l’urbanisme.

SECTION III – POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL

### Article 1AU 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL •)

Pas de prescription.

ZONE 1AUE

CARACTERE DE LA ZONE Les zones à urbaniser 1AU sont des zones à caractère naturel destinées à être ouvertes à l'urbanisation. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et le règlement.
La zone 1AUE est une zone destinée à être ouverte à l'urbanisation en vue de la création d’équipements publics. Les constructions y sont autorisées dans le cadre du règlement qui suit.
La zone comporte un secteur particulier : - secteur I AUE a, destiné à l’implantation de commerces, de services à la personne, d’équipements publics.
SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 57218_PLU_20150608.
Page : https://edifiable.fr/plu/fleury-57218/1au
La commune : https://edifiable.fr/plu/fleury-57218.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/57218/zone/1au