# Zone UA du plan local d'urbanisme de Fosses (95250) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 95250_PLU_20260129 (plan local d'urbanisme), approuvé le 29/01/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UA du règlement, 14 articles.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article UA 7)

> 7.3 – Règle applicable aux marges d’isolement La largeur (L) des marges d'isolement est au moins égale à la hauteur (L ≥ H) de la construction par rapport au niveau du terrain naturel au droit des limites séparatives avec un minimum de 4 m.

### Emprise au sol (article UA 9)

> L’emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 50 % de la superficie du terrain.

### Hauteur (article UA 10)

> 10.2– Constructions nouvelles La hauteur des constructions, mesurée à partir du terrain naturel, ne peut excéder 7 m à l’égout du toit.

### Espaces verts (article UA 13)

> Aménagement des espaces libres, plantations Les parties de terrain, non constructibles et non occupées par les parcs de stationnement et voies privées, doivent être plantées à raison d’au moins un arbre de haute tige par 100 m² d’espace non construit.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article UA 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : TYPES D’OCCUPATION OU D’UTILISATION DES SOLS INTERDITS 1.1)

Les constructions à destination industrielle.

1.2 -

Les installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation et les installations classées soumises à déclaration pouvant présenter des dangers ou inconvénients graves pour le voisinage, en fonctionnement normal et en cas d’incident ou d’accident.

1.3 - L’aménagement de terrains pour le camping et pour le stationnement des caravanes.

1.4 - Le stationnement des caravanes et des maisons mobiles.

1.5 - L’ouverture et l’exploitation des carrières.

1.6 - Les entrepôts, à l’exception de ceux autorisés à l’article UA 2.

1.7 - L’ouverture de décharges, dépôts de ferraille, de matériaux de démolition, de déchets, d’épaves de véhicules.

1.8 - Les garages en sous-sol.

### Article UA 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : TYPES D’OCCUPATION OU D’UTILISATION DES SOLS SOUMIS A CONDITIONS PARTICULIERES 2.1)

Les affouillements et les exhaussements des sols directement liés avec les travaux de construction ou avec l’aménagement paysager des espaces non construits.

2.2 - Les installations techniques (climatisations, chaufferies…) à condition qu’elles soient liées à des constructions existantes ou autorisées dans la zone.

2.3 -

Les constructions à destination d’entrepôts à condition qu’elles correspondent à une réserve nécessaire aux bâtiments à destination de commerce, artisanat, agriculture, bureaux et services autorisés.

2.4 -

L’extension ou la transformation des installations classées, et des constructions à usage d’industrie et / ou d’entrepôt interdites à l’article UA 1, à condition que la gêne causée au voisinage ne soit pas aggravée.

2.5 -

Les installations techniques directement liées à un service public à condition que ne soient pas compromises les conditions d’environnement des unités foncières voisines (vues, ensoleillement, etc.)

2.6 -

Tous travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage ou de patrimoine, identifié en application de l’article L 123-1 (7ème alinéa), figurant au document graphique et à l’annexe n°4 du présent règlement du P.L.U. et non soumis à un régime d’autorisation, devront faire l’objet d’une autorisation préalable dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.

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Rappels relatifs aux protections, risques et nuisances
1 - Nuisances acoustiques
La construction de bâtiments situés dans le voisinage des infrastructures de transports doit répondre aux normes d'isolement acoustique déterminées par la loi n°92-1444 du 31 décembre 1992 et ses textes d'application. Les constructions sont soumises aux dispositions de l’arrêté préfectoral du 28 janvier 2002, et s’il y a lieu, aux normes d’isolement acoustique prescrites par celui-ci (annexe 6.d du P.L.U.).
2 - Risque d’inondation pluviale
Les axes d’écoulement à l’origine du risque d’inondation pluviale sur le territoire de la commune de Fosses sont représentés l’annexe 6.1 du règlement.
Aucune construction n’est autorisée dans une bande de 10 m de large centrée sur l’axe des thalwegs (axes d’écoulement) représentés à l’annexe 6.1 du règlement.
3 - Risque de mouvement différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols
Le territoire communal comporte des secteurs argileux. Les terrains argileux et marneux sont sensibles à l’eau : gonflement sous l’effet de fortes pluies, retrait en cas de sécheresse, et risque de glissement en cas de talutage. Des précautions particulières doivent être prises pour terrasser et fonder un ouvrage dans ces secteurs. Ces précautions sont rappelées dans la plaquette sécheresse jointe dans les annexes du P.L.U. (cf. annexe « 6.g : Documents relatifs à l’aléa retrait-gonflement des sols argileux ») et le niveau de susceptibilité des sols est représenté à l’annexe 6.2 du règlement.
4 - Conservation d’une zone humide
Afin de conserver la zone humide, et donc garantir les meilleures conditions d’écoulement des eaux de surface, des eaux souterraines et une meilleure qualité des eaux, et en application de l’article L.111-3 du code de l’urbanisme, seule est autorisée « la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. Peut également être autorisée,…la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment ». Peut également être autorisée, la construction d’annexes sur un terrain déjà occupé par une construction à usage d’habitation régulièrement édifiée dans la limite de 6m² par terrain.
(cf. annexe 6.3 du règlement).
5 - Protection des sites archéologiques
La localisation des sites archéologiques recensés sur le territoire de la commune de Fosses figure à l’annexe 6.5 du règlement.
En vertu des dispositions de la loi n°2001-44 du 17 janvier 2001 modifiée par la loi n°2003-707 du 1er août 2003 et la loi du 9 août 2004, lorsqu’une opération, des travaux ou des installations peuvent, en raison de leur localisation et de leur nature, compromettre la conservation ou la mise en valeur de vestiges ou d’un site archéologique, cette autorisation ou ce permis est délivré après avis du Préfet.

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### Article UA 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCES ET VOIRIE 3.1)

Accès
3.1.1 Ŕ Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées, dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles à édifier, notamment en ce qui concerne la commodité, la sécurité de la circulation et des accès, ainsi que les moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie.
3.1.2 Ŕ Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire n’obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins, dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
3.2 - Voirie
3.2.1 Ŕ Les voies publiques ou privées à créer doivent avoir des caractéristiques qui sont déterminées par leur fonction, l’importance du trafic, la nature et les conditions de circulation, et par les constructions qu’elles doivent desservir.
3.2.2 Ŕ La longueur cumulée des voies en impasse et des accès particuliers ne peut excéder 50 m.
3.2.3 Ŕ Les voies en impasse doivent être aménagées pour permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics de faire demi-tour, lorsque l’importance de l’urbanisation du secteur ainsi desservi le justifie.

### Article UA 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX 4.1)

Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau d’eau potable public est obligatoire pour toute construction qui requiert une alimentation en eau.
4.2 – Assainissement
Toutes les constructions doivent notamment répondre aux obligations suivantes :
4.2.1 – Eaux usées
4.2.1.1 - Le branchement sur le réseau collectif d’assainissement public ou privé est obligatoire pour toute construction nouvelle ou toute modification.
4.2.1.2 - Les eaux usées ne doivent pas être déversées dans le réseau d’eaux pluviales. Les réseaux d’eaux usées devront être équipés de dispositifs empêchant le reflux des eaux usées par clapets antiretour.
4.2.1.3 - L’évacuation des liquides industriels résiduaires dans le réseau public est subordonnée à un pré-traitement. Tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans les égouts publics doit faire l’objet d’une autorisation préalable.
4.2.2 – Eaux pluviales
4.2.2.1 - En l'absence de réseau collectif de collecte des eaux pluviales, l'aménageur est tenu d'en réaliser un, sur son terrain, de façon à ce que celui-ci soit compatible avec la réglementation en vigueur et qu'il puisse être raccordé, à terme, au réseau général de la commune.

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4.2.2.2 - Toute création d’une surface imperméabilisée sur une parcelle raccordée au réseau public d’assainissement devra faire l’objet d’une rétention totale à la parcelle des eaux de ruissellement. Pour les parcelles n’ayant pas la possibilité technique d’infiltrer les eaux pluviales, un débit de fuite maximum de 1 litre / seconde / hectare sera admis. De manière à limiter ces apports, tant au point de vue qualitatif que quantitatif, des techniques alternatives aux réseaux devront être privilégiées (noues, chaussées réservoirs, fossés drainants, bassins, réutilisation des eaux pour l’arrosage, ...).
4.3 – Réseaux divers
4.3.1 - Les lignes de télécommunication et de distribution d’énergie électrique doivent être installées en souterrain chaque fois que les conditions techniques le permettent. Tout constructeur doit réaliser les ouvrages de télécommunication en terrain privé : ces ouvrages comprennent les conduites en souterrain entre les constructions et jusqu’en un point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété privée-publique.
4.3.2 - Pour toute construction ou extension de réseaux électriques de distribution publique HTA et BT, la technique discrète, souterrain ou posé en façade pour la basse tension, sera privilégiée chaque fois qu’il n’y aura pas d’impossibilité technique.
4.4 – Collecte des ordures ménagères
- Stockage :
Toute construction ou groupe de constructions supérieur à trois logements ou à 200 m² SHON doit prévoir un local de stockage des conteneurs réservés à la collecte sélective des déchets. Celui-ci sera dimensionné de façon à recevoir des conteneurs, à raison de 0,5 m² par logement avec une surface minimum de 6 m².
En outre, au-dessus de 10 logements, un local de 15 m² minimum doit être créé pour les encombrants. Ce local sera augmenté d’1 m² par tranche de 5 logements supplémentaires.
- Collecte :
- Habitat collectif et habitat groupé : Une aire de collecte de 6 m² minimum pour les déchets urbains (ordures ménagères), facilement accessible depuis le domaine public, sans empiéter sur celui-ci, devra être aménagée. Un aménagement paysager sera réalisé de façon à cacher la visibilité de l’aire.
- Autres destinations : Il s’agira d’une aire de collecte facilement accessible depuis le domaine public (sans empiéter sur celui-ci), et dimensionnée de façon à recevoir des conteneurs.

### Article UA 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUE DES TERRAINS)

Il n’est pas fixé de règle.

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### Article UA 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX EMPRISES PUBLIQUES ET AUX VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES)

ACTUELLES OU FUTURES

6.1 - Constructions existantes
L’extension, la surélévation et/ou l’aménagement des constructions édifiées légalement et achevées à la date d’approbation du P.L.U., qui ne respectent pas les règles des constructions nouvelles, peut être autorisé avec le même retrait que celui de la construction existante.
6.2 - Constructions nouvelles
Les constructions doivent être édifiées à l’alignement le long de la Grande Rue. Elles pourront être édifiées à l’alignement ou en retrait de 4 m minimum le long des autres voies.
6.3 - Exceptions
Les dispositions des articles 6.1 et 6.2 ne s’appliquent pas :
6.3.1 Ŕ aux équipements liés à la voirie et aux réseaux divers, et aux constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif. Ces constructions peuvent être implantées à l’alignement ou en retrait.

### Article UA 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES ET LIMITES DE FOND 7.1)

Constructions existantes
L’extension, la surélévation et/ou l’aménagement des constructions édifiées légalement et achevées à la date d’approbation du P.L.U., qui ne respectent pas les règles des constructions nouvelles, peut être autorisé à condition de respecter les règles des constructions nouvelles.
Dans le cas où ces règles ne pourraient pas être respectées, l’extension, la surélévation et/ou l’aménagement peut être autorisé à condition de respecter la règle suivante :
- la distance par rapport à la limite séparative latérale et la limite de fond ne doit pas être diminuée ;
- l’éclairement et l’ensoleillement des pièces d’habitation ou de travail des bâtiments existants sur les terrains voisins ne doivent pas être compromis.
7.2 – Constructions nouvelles
L’implantation doit tenir compte de l’orientation et de la topographie du terrain ainsi que des aménagements et des constructions existantes sur les parcelles voisines.
Les constructions doivent être édifiées sur au moins une des limites séparatives joignant l’alignement ; à défaut d’implantation, les marges d’isolement s’imposent. En fond de terrain et en dehors des exceptions visées à l’article 7.4, les marges d’isolement s’imposent.
7.3 – Règle applicable aux marges d’isolement
La largeur (L) des marges d'isolement est au moins égale à la hauteur (L ≥ H) de la construction par rapport au niveau du terrain naturel au droit des limites séparatives avec un minimum de 4 m.
L≥H min.=4 m.

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Cette largeur (L) peut être réduite à la moitié de la hauteur (L ≥ H/2) de la construction avec un minimum de 2,50 m si la façade qui fait face à la limite séparative ne comporte pas de baies éclairant des pièces d’habitation ou des locaux de travail à l’exclusion des jours de souffrance.
L≥ (H/2) min.= 2,50 m.
7.4 – Prescriptions particulières : saillies
Dans le cas d’une construction édifiée en limite séparative, les saillies situées sur les façades perpendiculaires au pignon respecteront une distance minimum de 0,60 m par rapport à la limite séparative.

7.5 – Exceptions

Les annexes peuvent être édifiées en fond de terrain à condition que leur hauteur, mesurée à partir du terrain naturel, n’excède pas 3,50 m.

Nota : la définition des limites séparatives et des limites de fond sont présentées en annexe du règlement.

### Article UA 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE 8.1)

Constructions existantes
La surélévation et l’extension d’un bâtiment existant peuvent être autorisées :
- suivant les règles des constructions nouvelles.
Si ces règles ne peuvent pas être respectées :
- La surélévation d’un niveau et l’extension d’un bâtiment édifié légalement et achevé à la date d’approbation du P.L.U. peuvent être autorisées dans le prolongement des murs existants, à condition que les façades créées ne respectant pas les prospects imposés ne comportent pas de baies autres que des jours de souffrance.
8.2 – Constructions nouvelles
8.2.1. Ŕ Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété, doivent être à une distance l’une de l’autre au moins égale à la hauteur mesurée à l’égout du toit de la construction la plus élevée avec un minimum de 4 m.
8.2.2 Ŕ Cette distance peut être réduite à la hauteur du bâtiment le moins élevé avec le même minimum, lorsque celui-ci ne comporte pas sur les façades faisant face à l’autre bâtiment des baies éclairant des pièces d’habitation ou de travail à l’exclusion des jours de souffrance. Cette distance peut être réduite à la moitié de la hauteur du bâtiment le moins élevé avec un minimum de 2,50 m pour les parties de construction en vis-à-vis ne comportant pas de baies éclairant des pièces d’habitation ou de travail à l’exclusion des jours de souffrance.

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8.3– Exceptions
Les règles d’implantation du présent article ne s’appliquent pas lorsqu’il s’agit d’un vis-à-vis avec un mur aveugle ou d’un vis-à-vis avec une construction annexe (cf. définitions à l’annexe 1 du règlement) d’une hauteur inférieure à 3,50 m sur 5 m de large maximum.

### Article UA 9 - Emprise au sol

L’emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 50 % de la superficie du terrain.

### Article UA 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS 10.1–)

Constructions existantes
L’extension ou l’aménagement des constructions édifiées légalement et achevées à la date d’approbation du P.L.U., qui ne respectent pas les règles des constructions nouvelles, peut être autorisé à condition de respecter les règles des constructions nouvelles.
10.2– Constructions nouvelles
La hauteur des constructions, mesurée à partir du terrain naturel, ne peut excéder 7 m à l’égout du toit.
Toutefois, il pourra être admis un dépassement de cette hauteur, dans la limite de 2 m, pour permettre de faire régner la même hauteur que les constructions voisines ou bâtiments existants sur le même terrain.

### Article UA 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR 11.1)

Clôtures
11.1.1 Ŕ Les clôtures en limite de voie publique ou privée ouverte à la circulation doivent avoir une hauteur de 2 m maximum. Elles pourront se composer d’une partie pleine maçonnée toute hauteur et d’une partie ajourée. Le cas échéant, la partie ajourée devra être réalisée sur un tiers maximum du linéaire de la clôture après déduction de la largeur des accès, portail et porte piétonne. Cette partie ajourée recevra une grille ou un barreaudage en bois, sur mur bahut.
11.1.2 Ŕ Le revêtement des clôtures sur rue doit être en homogénéité avec le revêtement des immeubles existants sur le terrain. Les matériaux nus non traités seront obligatoirement recouverts d’un enduit.
11.1.3 Ŕ Les enduits gris sont proscrits.
11.1.4 Ŕ Un raccordement est exigé entre la clôture sur rue et les clôtures sur limites séparatives, même en cas d’utilisation de matériaux distincts.
11.1.5 Ŕ La hauteur des clôtures sur limites séparatives ne peut excéder 2,50 m. Les murs seront enduits ou crépis des deux côtés.
11.1.6 Ŕ Les clôtures entourant une construction ou installation nécessaire au service public ou d’intérêt collectif ne sont pas soumises aux dispositions précédentes.
11.1.7 Ŕ Les portails d’aspect PVC ou plastique sont interdits.

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11.2 – Aspect des constructions
11.2.1 Ŕ L’architecture, les dimensions, l’aspect extérieur des constructions ou des installations à édifier ou à modifier ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales
11.2.2 Ŕ Les matériaux apparents en façade doivent être choisis de telle sorte que leur mise en œuvre permette de leur conserver, de façon permanente, un aspect satisfaisant. 11.2.3 Ŕ Les matériaux, d’aspect briques creuses, plaques de bêton, cannisses, palissades ou parpaings destinés à être recouverts d’un parement ou d’un enduit, ne peuvent être laissés apparents sur les façades sur rue ou sur les clôtures.
11.2.4 Ŕ L’utilisation de revêtement d’aspect ondulé, ou d’aspect « fibrociment » est interdite.
11.2.5 Ŕ Afin de garantir l’harmonie des façades, l’installation d’une antenne parabolique ou de radiodiffusion Ŕ télévision doit être réalisée en toiture et de manière à garantir la non-visibilité depuis le domaine public.
11.2.6 Ŕ La pose de panneaux solaires est autorisée. Ils peuvent être implantés en fond de terrain sur le toit des annexes. Les pompes à chaleur seront, dans la mesure du possible, intégrées à la construction afin de ne pas altérer l’aspect extérieur de celle-ci.
11.3 – Toitures – Couvertures
11.3.1 Ŕ La pente des toitures doit être comprise entre 30° et 50°. Toutefois, pour des extensions de constructions existantes dont la pente des toitures ne respecte pas cette disposition, les extensions de toitures peuvent se faire avec la même pente que celle de la toiture existante.
11.3.2 Ŕ La réalisation de couvertures d’aspect tôles métalliques, ondulées, nervurées, plaques de fibrociment ou de type bardeau d’asphalte est interdite ; ceci vaut également pour les constructions annexes. Les couvertures en bac acier ou présentant un aspect similaire sont interdites sur les constructions à usage de logement.
11.3.3 Ŕ La couleur des tuiles doit être en harmonie avec l’environnement.
11.4 – Eléments remarquables du patrimoine
Eléments de patrimoine bâti à protéger repérés sur le document graphique : leur conservation est imposée. La restauration de ces bâtiments ou partie de bâtiments, ainsi que leur extension ou surélévation, doivent conserver ou restituer le caractère patrimonial et architectural des constructions concernées.

### Article UA 12 - Stationnement

Il est exigé de respecter les dispositions prévues à l’annexe 2 du présent règlement.

### Article UA 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS 13.1)

Aménagement des espaces libres, plantations
Les parties de terrain, non constructibles et non occupées par les parcs de stationnement et voies privées, doivent être plantées à raison d’au moins un arbre de haute tige par 100 m² d’espace non construit.

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13.2 – Espaces verts 25 % minimum de l’unité foncière doit être traitée en espaces verts de pleine terre.
13.3 – Equipements publics ou d’intérêt collectif Il n’est pas fixé de règle pour les constructions (et installations techniques) nécessaires au service public ou d’intérêt collectif.

### Article UA 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DES SOLS)

Il n’est pas fixé de COS.

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Zone UB
La zone UB est composée de deux secteurs UBa et UBb dont les règles diffèrent aux articles UB 3, UB 6, UB 8, UB 10, UB 11 et UB 14.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 95250_PLU_20260129.
Page : https://edifiable.fr/plu/fosses-95250/ua
La commune : https://edifiable.fr/plu/fosses-95250.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/95250/zone/ua