# Zone UB du plan local d'urbanisme de Fosses (95250) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 95250_PLU_20260129 (plan local d'urbanisme), approuvé le 29/01/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UB du règlement, 14 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UBa, UBb. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article UB 7)

> 7.3 – Règle applicable aux marges d’isolement La largeur (L) des marges d'isolement est au moins égale à la hauteur (L ≥ H) de la construction par rapport au niveau du terrain naturel au droit des limites séparatives avec un minimum de 4 m.

### Hauteur (article UB 10)

> Hauteur absolue 10.1.1 Ŕ En UBa La hauteur des constructions, mesurée à partir du terrain naturel, ne peut excéder 18 m au sommet de l’acrotère.

### Stationnement (article UB 12)

> 12.2 – Règle particulière Pour les constructions à usage d’habitat, il sera prévu 1 place / logement de 0 à 50 m² SHON et 1,5 places / logement supérieur à 50 m² SHON.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article UB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : TYPES D’OCCUPATION OU D’UTILISATION DES SOLS INTERDITS 1.1 Ŕ)

Les constructions à destination industrielle.
1.2 – Les installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation et les installations classées soumises à déclaration pouvant présenter des dangers ou inconvénients graves pour le voisinage, en fonctionnement normal et en cas d’incident ou d’accident.
1.3 – L’aménagement de terrains pour le camping et pour le stationnement des caravanes.
1.4 – Le stationnement des caravanes et des maisons mobiles.
1.5 – L’ouverture et l’exploitation des carrières.
1.6 – L’ouverture de décharges, dépôts de ferraille, de matériaux de démolition, de déchets, d’épaves de véhicules.
1.7 – Les dépôts de toute nature.

### Article UB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : TYPES D’OCCUPATION OU D’UTILISATION ADMISES 2.1)

Les affouillements et les exhaussements des sols directement liés avec les travaux de construction ou avec l’aménagement paysager des espaces non construits.

2.2 -

Les constructions à destination d’entrepôts à condition qu’elles correspondent à une réserve nécessaire aux bâtiments à destination de commerces, artisanat, bureaux et services autorisés.

2.3 - Les installations techniques (climatisations, chaufferies…) à condition qu’elles soient liées à des constructions existantes ou autorisées dans la zone.

2.4 -

Les installations techniques directement liées à un service public à condition que ne soient pas compromises les conditions d’environnement des unités foncières voisines (vues, ensoleillement, etc.).

Rappels relatifs aux protections, risques et nuisances

1 - Nuisances acoustiques

La construction de bâtiments situés dans le voisinage des infrastructures de transports doit répondre aux normes d'isolement acoustique déterminées par la loi n°92-1444 du 31 décembre 1992 et ses textes d'application. Les constructions sont soumises aux dispositions de l’arrêté préfectoral du 28 janvier 2002, et s’il y a lieu, aux normes d’isolement acoustique prescrites par celui-ci (annexe 6.d du P.L.U.).

2 - Risque de mouvement différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols

Le territoire communal comporte des secteurs argileux. Les terrains argileux et marneux sont sensibles à l’eau : gonflement sous l’effet de fortes pluies, retrait en cas de sécheresse, et risque de glissement en cas de talutage. Des précautions particulières doivent être prises pour terrasser et fonder un ouvrage dans ces secteurs. Ces précautions sont rappelées dans la plaquette sécheresse jointe dans les annexes du P.L.U. (cf. annexe « 6.g : Documents relatifs à l’aléa retrait-gonflement des sols argileux ») et le niveau de susceptibilité des sols est représenté à l’annexe 6.2 du règlement.

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### Article UB 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCES ET VOIRIE 3.1)

Accès
3.1.1 Ŕ Tous secteurs
Les accès sur les voies publiques ou privées doivent être aménagés de manière à ne pas créer de difficultés ou de dangers pour la circulation générale ; ils doivent satisfaire aux besoins des constructions projetées, notamment en ce qui concerne les possibilités d’intervention des services publics.
Le nombre des accès sur les voies publiques pourra être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera le moindre.
Les débouchés directs sur la voie publique des rampes d’accès aux garages en sous-sol sont interdits sur la rue Henri Barbusse.
3.1.2 Ŕ En UBb
Les accès doivent avoir une largeur minimum de 4 m.
3.2 – Voirie
Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles qui y est édifié. Les caractéristiques des voies (notamment des voies sans issue) doivent également répondre aux exigences de sécurité, de la défense contre l’incendie, de la protection civile et du service de collecte des déchets urbains.

### Article UB 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX 4.1)

Eau potable et assainissement
L’alimentation en eau potable et l’assainissement de toute construction à usage d’habitation et de tout local pouvant servir de jour et de nuit au travail, au repos ou à l’agrément, ainsi que l’évacuation, l’épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles, doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur, aux prévisions des projets d’alimentation en eau potable et d’assainissement et aux prescriptions particulières prévues aux articles L 111-9 à R 111-12 du Code de l’Urbanisme.
4.1.1 Ŕ Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d’eau potable est obligatoire pour toute opération qui requiert une alimentation en eau potable. 4.2 – Assainissement
4.2.1 – Eaux pluviales
4.2.1.1 - En l'absence de réseau collectif de collecte des eaux pluviales, le pétitionnaire est tenu d'en réaliser un, sur son terrain, de façon à ce que celui-ci soit compatible avec la réglementation en vigueur et qu'il puisse être raccordé, à terme, au réseau général de la commune.

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4.2.1.2 - Toute création d’une surface imperméabilisée sur une parcelle raccordée au réseau public d’assainissement devra faire l’objet d’une rétention totale à la parcelle des eaux de ruissellement. Pour les parcelles n’ayant pas la possibilité technique d’infiltrer les eaux pluviales, un débit de fuite maximum de 1 litre / seconde / hectare sera admis. De manière à limiter ces apports, tant au point de vue qualitatif que quantitatif, des techniques alternatives aux réseaux devront être privilégiées (noues, chaussées réservoirs, fossés drainants, bassins, réutilisation des eaux pour l’arrosage, ...).
4.2.2 Ŕ Eaux usées
Le raccordement, par canalisations souterraines, au réseau d’assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle qui génère des eaux usées. En l’absence d’un tel réseau, un dispositif d’assainissement individuel, raccordable au réseau futur, doit être installé conformément aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur.
Les installations industrielles ne peuvent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents pré-épurés conformément aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur. Les eaux de refroidissement ainsi que les eaux résiduaires ne nécessitant pas de pré-traitement doivent être rejetées conformément aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur.
4.3 – Gaz, Electricité, Téléphone, Télédistribution
Ces réseaux doivent être souterrains. Le raccordement au réseau de télédistribution est obligatoire.
4.4 – Collecte des ordures ménagères
- Stockage :
Toute construction ou groupe de constructions supérieur à trois logements ou à 200 m² SHON doit prévoir un local de stockage des conteneurs réservés à la collecte sélective des déchets. Celui-ci sera dimensionné de façon à recevoir des conteneurs, à raison de 0,5 m² par logement avec une surface minimum de 6 m².
En outre, au-dessus de 10 logements, un local de 15 m² minimum doit être créé pour les encombrants. Ce local sera augmenté d’1 m² par tranche de 5 logements supplémentaires.
- Collecte :
- Habitat collectif et habitat groupé : Une aire de collecte de 6 m² minimum pour les déchets urbains (ordures ménagères), facilement accessible depuis le domaine public, sans empiéter sur celui-ci, devra être aménagée. Un aménagement paysager sera réalisé de façon à cacher la visibilité de l’aire.
- Autres destinations : Il s’agira d’une aire de collecte facilement accessible depuis le domaine public (sans empiéter sur celui-ci), et dimensionnée de façon à recevoir des conteneurs.

### Article UB 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUE DES TERRAINS)

Il n’est pas fixé de règle.

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### Article UB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX EMPRISES PUBLIQUES ET AUX VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES)

ACTUELLES OU FUTURES

6.1 / 6.2 Extension des constructions existantes et constructions nouvelles
- En UBa Les constructions doivent être édifiées à l’alignement ou en retrait de 4 m minimum à compter de l’alignement.
Cependant et nonobstant cette disposition, les constructions implantées en UBa doivent respecter les marges de recul et les obligations d’alignements indiquées au document graphique, lorsqu’elles existent.
- En UBb
Les constructions doivent être édifiées à l’alignement ou en retrait de 4 m minimum à compter de l’alignement.
Toutefois l’implantation en retrait de l’alignement ou de la marge de recul, peut être autorisée ou imposée dans les cas suivants :
- pour assurer une continuité de volume de la construction projetée avec les immeubles voisins ;
- lorsqu’un emplacement a été réservé par le document graphique en vue de la création, de l’aménagement ou de l’élargissement d’une voie ou d’un équipement public.
6.3 – Exceptions
Les dispositions de l’article 6.1/6.2 ne s’appliquent pas :
6.3.1 Ŕ Pour les parties de bâtiments non apparentes à l’achèvement des constructions et situées audessous du sol naturel.
6.3.2 Ŕ Aux équipements liés à la voirie et aux réseaux divers, et aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Ces constructions peuvent être édifiées à l’alignement ou en retrait.

### Article UB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES ET LIMITES DE FOND 7.1 /)

7.2– Extension des constructions existantes et constructions nouvelles
L’implantation doit tenir compte de l’orientation et de la topographie du terrain ainsi que des aménagements et des constructions existantes sur les parcelles voisines.
Les constructions peuvent être édifiées en limites séparatives joignant l’alignement. A défaut, les marges d’isolement s’imposent. En fond de terrain et en dehors des exceptions visées à l’article 7.5, les marges d’isolement s’imposent.

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7.3 – Règle applicable aux marges d’isolement
La largeur (L) des marges d'isolement est au moins égale à la hauteur (L ≥ H) de la construction par rapport au niveau du terrain naturel au droit des limites séparatives avec un minimum de 4 m.
L≥H min.=4 m.
Toutefois, des implantations différentes peuvent être imposées ou autorisées :
- lorsqu’un immeuble situé sur une parcelle contiguë présente des baies éclairantes situées en vis-à-vis du projet à une distance inférieure à la marge d’isolement prescrite au PLU. Dans ces conditions, la construction à édifier devra être distante d’au moins 4 m par rapport à la limite séparative.
7.4 – Prescriptions particulières : saillies
Dans le cas d’une construction édifiée en limite séparative, les saillies situées sur les façades perpendiculaires au pignon respecteront une distance minimum de 0,60 m par rapport à la limite séparative.

7.5 – Exceptions
Les règles d’implantation des articles 7.1 à 7.3 ne s’appliquent pas aux équipements liés à la voirie et aux réseaux divers, et aux constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif. Ces constructions peuvent être implantées sur limites séparatives ou en retrait.

### Article UB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE 8.1)

Règle générale
8.1.1 Ŕ Tous secteurs
La construction de plusieurs bâtiments non contigus sur une même propriété doit respecter la règle suivante :
La distance entre deux bâtiments ne doit pas être inférieure à la hauteur du plus élevé avec un minimum de 4 m.
8.1.2 Ŕ En UBa
Cette distance fixée ci-dessus peut être réduite à la moitié de la hauteur du bâtiment le moins élevé avec le même minimum, lorsque celui-ci ne comporte pas, sur les façades faisant face à l’autre bâtiment des baies éclairant des pièces d’habitation ou de travail à l’exclusion des jours de souffrance.

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8.2 – Exceptions
Les règles d’implantation de l’article 8.1 ne s’appliquent pas aux équipements liés à la voirie et aux réseaux divers, et aux constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif. Ces constructions peuvent être implantées sur limites séparatives ou en retrait.

### Article UB 9 - Emprise au sol

Il n’est pas fixé de règle.

### Article UB 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS 10.1)

Hauteur absolue
10.1.1 Ŕ En UBa
La hauteur des constructions, mesurée à partir du terrain naturel, ne peut excéder 18 m au sommet de l’acrotère.
A l’emplacement figurant au document graphique en secteur de hauteur particulière, la hauteur des constructions ne peut excéder 21 m à l’acrotère.
10.1.2 Ŕ En UBb
La hauteur des constructions, mesurée à partir du terrain naturel, ne peut excéder 11 m à l’égout du toit et 12 m au sommet de l’acrotère.
10.2 – Hauteur relative
10.2.1 Ŕ En UBb
La hauteur de la verticale du gabarit sur rue sera égale à la largeur de la rue augmentée, s’il y a lieu, de la profondeur de la (ou des) marge de reculement au droit de la façade considérée.
Si la construction est édifiée à l’angle de deux voies d’inégales largeurs, la partie du bâtiment bordant la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle longeant la voie la plus large, sur une longueur n’excédant pas 15 m comptée à partir du point d’intersection des alignements ou, le cas échéant, des lignes qui en tiennent lieu (limite de retrait obligatoire, limite de voie privée).
Lorsque la distance entre deux voies d’inégale largeur ou de niveaux différents est inférieure à 15 m, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies peut être celle déterminée à partir de la voie la plus large ou du niveau le plus élevé.
10.3 – Exceptions
La hauteur des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif n’est pas limitée.

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### Article UB 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR 11.1)

Les clôtures
11.1.1 Ŕ Les clôtures situées en limite de voie publique ou privée ouverte à la circulation ou les clôtures situées dans la profondeur de la marge de recul, doivent être constituées d’un mur bahut d’aspect identique à celui de la construction principale, d’une hauteur comprise entre 0,60 m et 1 m au maximum, surmonté de plantations ou d’un dispositif à claire-voie et doublé le cas échéant d’une haie végétale.
11.1.2 Ŕ La hauteur maximale des clôtures en front de rue et en limite séparative est fixée à 2 m.
11.1.4 Ŕ Les palissades en bois sont interdites, ainsi que les grillages à poule non doublés d’une haie.
11.1.5 Ŕ Les dispositions précédentes ne s’appliquent pas dans le cas de contraintes techniques inhérentes à la destination de la clôture (activités marchandes ou agricoles).
11.1.6 Ŕ Les clôtures entourant une construction ou installation nécessaire au service public ou d’intérêt collectif ne sont pas soumises aux dispositions précédentes.
11.1.7 Ŕ Le revêtement des clôtures sur rue doit être en homogénéité avec le revêtement des immeubles existants sur le terrain. Les matériaux nus non traités seront obligatoirement recouverts d’un enduit.
11.1.8 Ŕ Les enduits gris sont proscrits.
11.2 – Aspect des constructions
11.2.1 Ŕ Tous secteurs
11.2.1.1 Ŕ Par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, les constructions à édifier ou à modifier ne doivent porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériau.
11.2.1.2 Ŕ Les murs pignons, mitoyens ou non, laissés à découvert ou à édifier, doivent être traités en harmonie avec les façades principales lorsqu’ils sont visibles d’une voie. Notamment les murs pignons limitrophes d’une voie publique devront être traités en façades, ouvertes ou non.
11.2.1.3 Ŕ Les matériaux, d’aspect briques creuses, plaques de bêton, cannisses, tôle ondulée, plastique, palissades ou parpaings destinés à être recouverts d’un parement ou d’un enduit, ne peuvent être laissés apparents sur les façades sur rue ou sur les clôtures, sauf s’ils s’intègrent dans une composition d’ensemble.
11.2.1.4 Ŕ Les bâtiments annexes et les extensions doivent s’accorder avec la construction principale, être réalisés avec une architecture similaire et respecter l’unité de l’ensemble du bâti ; les façades visibles des voies publiques, des bâtiments annexes, doivent être traités en matériaux d’aspect et de couleur identiques à ceux du corps du bâtiment principal.
11.2.1.5 Ŕ Les rez-de chaussé surélevés sont interdits : le seuil d’entrée du rez-de-chaussée ne doit pas être à plus de 0,60 m du niveau du trottoir.
11.2.1.6 Ŕ Les façades commerciales doivent respecter l’ordonnancement et la trame architecturale de l’immeuble. Les matériaux et les coloris employés doivent s’harmoniser avec les façades existantes. Les enseignes sont soumises à autorisation préalable.

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11.2.1.7 Ŕ Afin de garantir l’harmonie des façades, l’installation d’une antenne parabolique ou de radiodiffusion Ŕ télévision doit être réalisée en toiture et de manière à garantir la non-visibilité depuis le domaine public. 11.2.1.8 Ŕ La pose de panneaux solaires est autorisée. Ils peuvent être implantés en fond de terrain sur le toit des annexes. Les pompes à chaleur seront, dans la mesure du possible, intégrées à la construction afin de ne pas altérer l’aspect extérieur de celle-ci. 11.2.2 Ŕ En UBa 11.2.2.1 Ŕ Pour les constructions en façade sur la place du marché et de la gare routière, les constructions devront respecter une composition horizontale des façades. 11.2.2.2 Ŕ Seules sont autorisées les constructions d’aspect architectural contemporain. 11.2.2.3 Ŕ Tout pastiche d’une architecture d’une autre région est interdit. 11.2.3 Ŕ En UBb 11.2.3.1 Ŕ Les constructions doivent respecter l’échelle architecturale du bâti environnant. 11.2.3.2 Ŕ Des constructions d’aspect architectural contemporain sont autorisées. 11.3 – Toitures 11.3.1 Ŕ Tous secteurs La réalisation de couvertures d’aspect tôles, ondulées, plaques de fibrociment ou de type bardeau d’asphalte est interdite ; ceci vaut également pour les constructions annexes. 11.3.2 Ŕ En UBa Les toitures présentant une pente supérieure à 5 % ne seront pas autorisées pour les bâtiments soumis à l’obligation d’alignement.

### Article UB 12 - Stationnement (intitulé du document : STATIONNEMENT 12.1)

Règle générale Il est exigé de respecter les dispositions prévues à l’annexe 2 du présent règlement.
12.2 – Règle particulière Pour les constructions à usage d’habitat, il sera prévu 1 place / logement de 0 à 50 m² SHON et 1,5 places / logement supérieur à 50 m² SHON.

### Article UB 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS 13.1)

Tous secteurs Les surfaces libres de toute construction, ainsi que les délaissés des aires de stationnement, doivent être plantées.

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Les clôtures situées en limite de voie publique ou privée ouverte à la circulation ou les clôtures situées dans la profondeur de la marge de recul, doivent être constituées d’un mur bahut d’aspect identique à celui de la construction principale, d’une hauteur comprise entre 0,60 m et 1 m au maximum, surmonté de plantations ou d’un dispositif à claire-voie et doublé le cas échéant d’une haie végétale.
13.2 - En UBa
Les plantations d’arbres devront être réalisées avec des essences dont le système racinaire sera adapté à la destination du secteur.
13.3 – Exception
Il n’est pas fixé de règle pour les constructions (et installations techniques) nécessaires au service public ou d’intérêt collectif.

### Article UB 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DES SOLS 14.1)

Tous secteurs
Les possibilités maximales d’occupation des sols sont définies à partir de l’ensemble des règles édictées dans les précédents articles de la zone UB.
Les possibilités maximales d’occupation des sols sont définies par un nombre de mètres carrés de SHON susceptibles d’être construits.
Ce nombre de mètres carrés de planchers constructibles s’applique à cette zone à partir du nombre de mètres carrés constructibles pour la totalité de l’opération.
14.2 – En UBa
Le nombre de m² de plancher maximum constructible pour ce secteur ne peut excéder 16 000 m² de SHON, y compris la SHON existante du cinéma (120 m²) et de la station service (166 m²), et hors bâtiment SNCF (450 m²).
14.3 – En UBb
Le nombre de m² de plancher maximum constructible pour ce secteur ne peut excéder 6 000 m² de SHON.
14.4– Exception
Il n’est pas fixé de COS pour les équipements liés à la voirie et aux réseaux divers, et pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

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Zone UC

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 95250_PLU_20260129.
Page : https://edifiable.fr/plu/fosses-95250/ub
La commune : https://edifiable.fr/plu/fosses-95250.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/95250/zone/ub