# Zone UA du plan local d'urbanisme de Franois (25258) : ce que le règlement autorise

La zone UA correspond à l’ancien village composé de bâtiments volumétriquement importants formant un ensemble architectural de qualité. Nous pouvons distinguer deux entités, la première concentrée au centre-ville de la commune, la seconde dans le secteur de La Félie. La vocation principale de cette zone est l’accueil de constructions à usage d’habitation de tout type. Elle peut également accueillir des commerces, équipements, services, bureaux et activités qui sont le complément naturel de l’habitation.

Document en vigueur : 25258_PLU_20260403 (plan local d'urbanisme), approuvé le 03/04/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UA du règlement, 16 articles.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article UA 6)

> Dans les autres cas, le retrait par rapport à l’alignement des voies ne doit pas être inférieur à 2 mètres ;

### Distance aux limites (article UA 7)

> A moins que les constructions ne jouxtent la limite parcellaire, celles-ci pourront s’implanter en limite séparative ou avec un recul égal à la moitié de la différence d’altitude de tout point d’un bâtiment au point le plus proche des limites séparatives, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (H/2 minimum 4 mètres).

### Hauteur (article UA 10)

> En tout état de cause, la hauteur des constructions ne pourra pas excéder 10 mètres au faîtage, à partir du point bas du sol existant.

## Les 16 articles du règlement, mot pour mot

### Article UA 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

1. Les installations classées entraînant des dangers, inconvénients et nuisances incompatibles avec le caractère de la zone.

2. Les constructions à usage agricole 3. Les affouillements et exhaussements du sol hors ceux autorisés dans l’article UA-2. 4. Les dépôts de ferrailles, déchets, vieux matériaux et carcasses de voitures. 5. Le stationnement des caravanes isolées de plus de trois mois. 6. Le camping et le caravaning 7. La construction de bâtiment à usage industriel 8. Le comblement des dolines

Il est interdit de démolir les éléments bâtis repérés sur le plan de zonage, au titre de l’article L151-19.

### Article UA 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières)

Les démolitions sont soumises au permis de démolir.

Toutefois les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions ciaprès :

Les entrepôts sont admis s’ils sont liés à une activité existante.

En tout état de cause, les constructions à usage d’activités sont admises dans la mesure où :

 elles n’entraînent pas de danger, inconvénient ou nuisance incompatible avec le caractère de la zone  elles n’entraînent pour le voisinage aucune incommodité et en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes ou aux biens,  les nécessités de leur fonctionnement, lors de leur ouverture comme à terme, soit compatibles avec les infrastructures existantes et les autres équipements collectifs  leur volume et leur aspect extérieur soit compatibles avec le milieu environnant.

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Les exhaussements et affouillements de sol sont autorisés à condition d’être nécessaires à la construction et de respecter l’article 11.

Les occupations et utilisations du sol à proximité de l’Eglise et de la Mairie, repérées au titre de l’article L151-19, ne devront pas porter préjudice à la qualité urbaine ou architecturale de ces bâtiments et plus généralement de la Place George Maurivard.

En cas de réhabilitation ou adaptation des constructions historiques, repérées au titre de l’article L151-19 (E et F), il sera nécessaire de conserver la volumétrie existante ainsi que les matériaux d’origine (couverture, menuiserie…). De plus, les jardins associés aux constructions identifiées au centre de la commune (E) présentant un caractère remarquable, devront être préservés, ainsi seules les annexes et les piscines peuvent y être admises.

Les croix, calvaires et lavoirs repérés au titre de l’article L151-19 (C et D), devront être conservés. De plus, les occupations et utilisations du sol admises à proximité ne devront pas nuire à leur visibilité.

La commune est traversée par deux canalisations de transport de gaz haute pression qui impliquent l’application de servitude (cf. Plan des servitudes – I3). Il est donc nécessaire dans ces secteurs identifiés au plan de zonage de consulter GRTgaz Région Nord-Est Département Exploitation de Strasbourg, avant tout aménagement et ce, dès le stade d’avant-projet sommaire. Par ailleurs, sont interdit :

 dans la zone des effets létaux significatifs (ELS) : la construction et l’agrandissement des établissements recevant du public de plus de 100 personnes

 dans la zone des premiers effets létaux (PEL) : la construction et l’agrandissement des établissements recevant du public de la 1ère à la 3ème catégorie.

SECTION 2 - CONDITIONS D’OCCUPATION DU SOL

### Article UA 3 - Accès et voirie

1. Accès

a. Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire obtienne une servitude de passage instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code Civil.

b. Lors de la création d’un portail d’accès il pourra être imposé, pour des raisons de sécurité, un retrait entre le portail et l’emprise publique.

c. Les accès sur les voies publiques seront implantés de façon à assurer la sécurité des usagers des voies publiques et de ceux utilisant l’accès.

d. Les nouveaux accès sur la voirie départementale devront obtenir l’accord du gestionnaire routier.

2. Voirie ouverte à la circulation publique

a. Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent et aux opérations qu’elles doivent desservir et notamment elles doivent être adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, de ramassage des ordures ménagères et de déneigement.

b. Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte qu’elles puissent contenir une aire de retournement de type de celles figurées en annexe.

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### Article UA 4 - Desserte par les réseaux

1. Eau Toute construction qui requiert une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public.

2. Assainissement

Eaux usées

a. Toute construction doit être raccordée au système public d’assainissement. Tous les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées au réseau public sont à la charge exclusive du propriétaire de la construction.

b. À l’exception des effluents rejetés et compatibles avec le mode de traitement, et sous réserve d’une convention de rejet avec le gestionnaire du réseau, l’évacuation des eaux industrielles dans le système public d’assainissement, est interdite.

Eaux pluviales

a. Les eaux pluviales issues des constructions et des imperméabilisations qui leur sont liées doivent être infiltrés sur la parcelle

b. Dans le cas où il serait techniquement impossible d’infiltrer ces eaux pluviales, ou dans les secteurs concernés par des marnes en pente, ces eaux pluviales pourront être déversées dans le réseau séparatif lorsqu’il existe

c. Des mesures de rétention visant à la limitation des débits évacués pourront être demandées par la collectivité.

d. Chaque tènement devra prévoir à son échelle un dispositif de stockage et de récupération des eaux de pluie en aval de la toiture. Ce dispositif devra disposer d’une capacité suffisante pour chaque logement au regard des usages envisagés et ce, dans le respect des usages définis dans l’arrêté du 21 août 2008 « relatif à la récupération des eaux de pluie et à leur usage » annexé au présent règlement. Dans le cas d’opération d’aménagement d’ensemble un dispositif mutualisé peut être réalisé, et dans ce cas celui-ci devra être enterré.

Ces aménagements sont à la charge exclusive de l’aménageur qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.

3. Réseaux secs

Dans le cas d’opération d’aménagement les réseaux seront réalisés en souterrain par le promoteur ou l’aménageur.

### Article UA 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : Caractéristiques des terrains)

Non réglementé.

### Article UA 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques)

1. Lorsque le long d’une voie les constructions sont implantées selon un alignement ou un ordonnancement particulier, les constructions nouvelles (ou les reconstructions) doivent les respecter ;

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2. Dans les autres cas, le retrait par rapport à l’alignement des voies ne doit pas être inférieur à 2 mètres ;

3. Des reculs autres que ceux définis aux paragraphes 1 et 2 peuvent être imposés au débouché des voies, aux carrefours et dans les courbes de manière à assurer la sécurité ;

4. Les ouvrages et édifications techniques liés aux infrastructures publiques ne sont pas soumis à des règles de recul.

### Article UA 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives)

A moins que les constructions ne jouxtent la limite parcellaire, celles-ci pourront s’implanter en limite séparative ou avec un recul égal à la moitié de la différence d’altitude de tout point d’un bâtiment au point le plus proche des limites séparatives, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (H/2 minimum 4 mètres). Cette règle s’applique à toute construction y compris les extensions.

d > 4 mètres

d > h/2

Toutefois, une implantation différente de celle mentionnée ci-dessus peut être acceptée dans les cas suivants :

 Les ouvrages et édification techniques liés aux infrastructures publiques  Quand l’implantation des constructions existantes sur les propriétés voisines le justifie pour des raisons d’architecture ou de bonne intégration à l’ordonnance générale des constructions avoisinantes.

### Article UA 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain)

Une distance minimale de 4 mètres devra être respectée entre les constructions non contiguës. Les annexes ne sont pas concernées par cette règle.

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### Article UA 9 - Emprise au sol

Non règlementé.

### Article UA 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : Hauteur des constructions)

Pour les constructions nouvelles édifiées en ordre continu ou semi continu sur ou en recul de l’alignement, la hauteur des constructions doit s’harmoniser avec la hauteur des bâtiments voisins. En tout état de cause, la hauteur des constructions ne pourra pas excéder 10 mètres au faîtage, à partir du point bas du sol existant. Les ouvrages techniques, cheminée et autres superstructures sont exclus du calcul de la hauteur.

### Article UA 11 - Aspect extérieur

La qualité architecturale ne résulte pas de dispositions réglementaires. Il est rappelé que l’article R 111-21 du Code de l’Urbanisme est d’ordre public, il reste applicable en présence d’un P.L.U. « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. » Les constructions, de quelque nature et destination que ce soit, devront présenter un aspect compatible et en harmonie avec le caractère et l’intérêt des bâtiments et des lieux avoisinants, du site et des paysages. Les constructions s’adapteront au mieux au terrain naturel, les déblais et remblais :

 seront limités à ce qui est techniquement indispensable,  ne pourront pas porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants,  ne modifierons pas le terrain naturel en limite séparative.

MATERIAUX DES FACADES ET COULEURS L’emploi à nu, en parements extérieurs, de matériaux normalement conçus pour être recouverts d’un enduit ou d’un autre type de revêtement est interdit. Les façades doivent présenter un aspect :

 soit de pierre apparente  soit peinte ou enduites, en respectant le nuancier ci-dessous.  soit en bardage. Ce bardage, s’il concerne l’intégralité de la façade, devra présenter des teintes proches de celles autorisées pour les enduits. Dans le cas contraire, il pourra présenter des teintes proches de celles déjà existantes en façade. Pour les constructions historiques, identifiées au titre de l’article L151-19 (A, B, E et F), le bardage en façade est interdit.

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Nuancier :

Afin de bien visualiser les couleurs, il est conseillé de venir consulter le nuancier disponible en mairie. Les menuiseries respecteront des tons ocre, gris ou blanc ; et les ferronneries présenteront des tons plus foncés tout en restant en harmonie avec la couleur des menuiseries. L’emploi des teintes vives est interdit.

ANNEXES Les annexes seront limitées sur un même tènement. Elles devront être composées autant que possible avec le bâtiment principal, en assurant une harmonie de leurs volumes, toitures, matériaux, couleurs, etc.

TOITURES Les pentes des toitures devront être proches à celles des constructions existantes les plus voisines. En tout état de cause, les toitures présenteront deux pentes identiques, qui ne devront pas excéder 50°. Les croupettes sont possibles. Les toitures terrasses ou plates ne sont autorisées que dans les cas suivants :

 toiture végétalisée (hors annexes et extensions qui n’ont pas l’obligation d’être végétalisées)  terrasse accessible en prolongement d’un logement  toiture en articulation avec des volumes couverts, dans le cadre de réhabilitation ou de restauration de bâtiments anciens Dans le cas de tuiles d’origine, il conviendra de les conserver et de les restaurer. Ne sont admises que les couleurs situées dans la palette des rouges et bruns. Les antennes, qu’elles soient paraboliques ou hertziennes, doivent être installées de la manière la plus discrète possible

OUVERTURES ET PERCEMENTS Sont admises :

 les fenêtres intégrées à la pente de toit  les lucarnes suivantes :

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En tout état de cause, ces ouvertures devront être plus hautes que larges pour respecter une proportion verticale. Il sera privilégié des volets battants en bois peints et sans écharpe, de modèle classique. Les coffrets de volets roulant ne doivent pas dépasser du nu du mur extérieur et être installés entre tableaux. Ils seront dissimulés par un lambrequin présentant une teinte identique aux menuiseries des fenêtres.

CLÔTURES Les murs bahuts ne peuvent dépasser 1 mètre. En tout état de cause, la hauteur des clôtures est limitée à 1,80 mètre. Les murets existants formés de pierre de pays en clôture, devront être conservés. L’entretien et la reconstruction de ces murets existants est admis sous réserve de préserver le caractère architectural et patrimonial initial de ces ouvrages. En façade sur rue, les clôtures privilégiées seront constituées d’un mur en aspect de pierres du pays ou recouvert d’un enduit rustique. Dans le cas d’un muret en pierre de pays de clôture, celui-ci pourra atteindre une hauteur de 1,80 mètres, sous réserve de ne pas nuire à la qualité paysagère et de s’intégrer dans le voisinage immédiat. Les propriétés ne seront pas systématiquement ceintes. Pour des raisons de sécurité la hauteur des clôtures pourra être limitée et différente de celle règlementée. Les clôtures et haies devront notamment être implantées de manière à ne pas créer ou aggraver une gêne pour la visibilité aux carrefours.

RECHERCHE ARCHITECTURALE Lorsqu’un projet est délibérément de nature, par sa modernité, à modifier fortement le site existant ou à créer un nouveau paysage, l’aspect des constructions peut être apprécié selon des critères autres que ceux détaillés précédemment. Le demandeur ou l’auteur du projet doit alors justifier de la cohérence de la recherche architecturale par rapport au caractère général du site, auprès de la collectivité et des parties prenantes.

DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX BATIMENTS EXISTANTS En cas de réhabilitation, d’aménagement ou d’extension mesurée d’un bâtiment existant qui ne respecterait pas les règles énoncées ci-dessus, il peut être dérogé à celles-ci à condition que la typologie d’implantation, de forme et de matériaux du bâtiment existant soit respectée

### Article UA 12 - Stationnement

1. Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. 2. Pour les habitations il sera prévu 2,5 places de stationnement par logement. 3. Dans le cas de services ou de commerces, il sera prévu une place de stationnement pour 25 mètres carrés de surface d’accueil ou de vente, une place pour 40 mètres carrés de bureaux, une place par chambre d’hôtel, trois places pour 10 mètres carrés de restaurant.

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Toutefois, en cas d’impossibilité technique de pouvoir aménager ce nombre d’emplacements nécessaires au stationnement sur le terrain des constructions projetées, le constructeur peut être autorisé, par voie de dérogation, à reporter sur un autre terrain situé à moins de 200 mètres du premier, les places de stationnement qui lui font défaut, à condition qu’il apporte la preuve qu’il réalise ou fait réaliser lesdites places. Dans ce cas la création de parkings mutualisés pourra être envisagée. Toute construction doit prévoir les infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos, en nombre suffisant pour répondre à l’ensemble des besoins.

### Article UA 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : Espaces libres, aires de jeux et de loisirs, plantations)

1. Les plantations existantes seront maintenues autant que possible ou remplacées par des plantations équivalentes et d’essences régionales, notamment dans le cas des projets d’ensemble. Une liste non exhaustive d’espèces végétales est disponible en annexe du présent règlement. 2. Dans le cas d’un programme d’ensemble, il devra être réservé 20 mètres carrés d’espaces verts collectifs par logement qui seront mutualisés. 3. 15 % minimum de la surface du tènement sera traité en espace vert. Les surfaces de toitures végétalisées et de places de stationnement « vertes » (c’est à dire engazonnée sur au moins 60 % de sa surface) sont comptées dans ces 15 %. 4. Les jardins associés aux constructions repérées au titre de l’article L151-23 (E), présentant un caractère remarquable, devront être préservés, seules les annexes et les piscines peuvent y être admises.

SECTION 3 - POSSIBILITE MAXIMALE D’OCCUPATION DES SOLS

### Article UA 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : Coefficient d’occupation du sol)

Non réglementé.

SECTION 4 – PERFORMANCES ENERGETIQUES ET RESEAUX DE COMMUNICATION

### Article UA 15 - Performances énergétiques et environnementales (intitulé du document : Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales)

1. Les panneaux solaires, serres et autres éléments d’architecture bioclimatique comme des capteurs photovoltaïques, doivent être intégrés à l’enveloppe des toitures des constructions en évitant l’effet de superstructures surajoutées. 2. Dans le cas d’un projet mettant en œuvre des techniques relevant de la bioclimatique ou permettant d’atteindre de hautes performances énergétiques ou l’utilisation d’énergie renouvelable, les règles s’appliquant aux constructions peuvent être assouplie dans la mesure où il n’est pas possible de les respecter pour des raisons de mise en œuvre de ces techniques. Le demandeur ou l’auteur du projet doit aussi justifier de la cohérence de la recherche architecturale et urbaine par rapport au caractère général du site d’implantation.

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### Article UA 16 - Infrastructures et réseaux de communications électroniques (intitulé du document : Obligations en matière d’infrastructures et réseaux de communication électronique)

Dans le cadre d’opération d’aménagement d’ensemble il sera réservé un fourreau permettant à terme le raccordement à la fibre optique.

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Zone UB

CARACTERE DE LA ZONE

La zone UB correspond à l’extension du village ancien ; on y rencontre un bâti discontinu constitué principalement de pavillons individuels et d’ensemble collectifs dont la plupart ont été édifiés dans le cadre d’opérations d’ensemble.

La vocation principale de cette zone est l’accueil de constructions à usage d’habitation de tout type. Elle peut également accueillir des commerces, équipements, services, bureaux et activités qui sont le complément naturel de l’habitation.

Elle comprend :

 un secteur UBa, partiellement équipé, situé dans le secteur de la Belle Etoile, le long de la RD673 où l’urbanisation sera limitée et ne sera pas densifiée, du fait de son éloignement vis à vis du centre de la commune.

 un secteur UB1, où l’aménagement devra respecter l’orientation d’aménagement et de programmation définie pour le site.

Dans les espaces comprenant des éléments d’intérêt paysager au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme et figurant sur la partie graphique du règlement, tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation et la protection des éléments d’intérêt paysager est interdit.

SECTION 1 - NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 25258_PLU_20260403.
Page : https://edifiable.fr/plu/franois-25258/ua
La commune : https://edifiable.fr/plu/franois-25258.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/25258/zone/ua