# Zone UI du plan local d'urbanisme de Fronton (31202) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 31202_PLU_20260415 (plan local d'urbanisme), approuvé le 15/04/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UI du règlement, 8 articles.

## Les 8 articles du règlement, mot pour mot

### Article UI 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, natures d’activités interdites)

Sont interdits les occupations et utilisations du sol suivantes :

• Les occupations et utilisations du sol qui par leur destination, leur importance ou leur aspect sont incompatibles avec la salubrité ou la sécurité du quartier.

• Les constructions à usage d’habitation, à l’exception de celles autorisées à l’article UI-2. • Les constructions destinées aux exploitations agricoles et forestières. • Les constructions à usage commercial, à l’exception de celles autorisées à l’article UI-2. • Les parcs d’attraction. • Les terrains de camping et de caravaning. • Les Parcs Résidentiels de Loisirs. • Les Habitations Légères de Loisirs. • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit la durée. • L’ouverture ou l’exploitation de carrières, gravières et décharges.

### Article UI 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, natures d’activités soumises à conditions particulière)

Les occupations et les utilisations du sol sont autorisées si elles respectent les conditions suivantes :

• L’extension mesurée des constructions ou occupations et utilisations du sol existantes et édifiées avant l’approbation du PLU dont la destination est interdite à l’article 1, si les aménagements n’en augmentent pas les nuisances, la salubrité ou la sécurité du quartier.

• Les installations à usage d'activités industrielles, artisanales et commerciales sous réserve de l'application de la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement et à condition qu'elles n'entraînent pour le voisinage aucune insalubrité, ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens.

• Les constructions à usage d’activités commerciales d’une surface de plancher comprise entre 400 m² et 1 000 m².

• Les activités de services, bureaux et hôtellerie dès lors qu’elles sont compatibles avec le caractère de la zone.

• Les entrepôts s’ils sont liés aux constructions autorisées dans la zone et aux besoins des constructions existantes avant la date d’approbation du présent PLU.

• Les affouillements et exhaussements de sol sont autorisés uniquement s’ils sont liés à la réalisation de constructions, installations ou ouvrages techniques autorisés dans la zone et permettent une insertion paysagère de qualité.

• Les équipements d’intérêt collectif et services publics.

### Article UI 3 - Mixité fonctionnelle et sociale

Non règlementé.

2. Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères

### Article UI 4 - Volumétrie et implantation des constructions

Dans les lotissements, les règles ci-dessous seront applicables lot par lot.

1. Emprise au sol L'emprise au sol des constructions existantes ou projetées est limitée à 80 %.

2. Hauteur des constructions La hauteur se calcule par rapport au terrain naturel avant travaux, en tout point de la construction. La hauteur maximale des constructions ne pourra excéder 12 mètres au faîtage ou à l'acrotère en cas de toiture-terrasse. Cette hauteur pourra être portée à 14 mètres pour des questions techniques et architecturales. Lorsque la construction projetée s’adosse à une construction existante sur une propriété riveraine de hauteur supérieure, la hauteur du bâti nouveau pourra être équivalente au bâti existant sur la propriété voisine. Les règles de hauteur maximale définies ci-dessus ne s'appliquent pas aux éléments de superstructure (cheminée, éléments techniques, etc.).

3. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Toute construction devra être implantée à une distance :

• De 10 mètres minimum par rapport à l’axe des RD4 ; • De 8 mètres minimum par rapport à l’axe de la RD47 ; • Non règlementé par rapport aux autres voies.

Ces dispositions peuvent ne pas être appliquées : • Pour les extensions de constructions existantes implantées différemment à la date d'approbation du présent PLU ou aux reconstructions à l’identique.

4. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives • Les constructions peuvent être implantées en limite séparative ou en retrait des limites séparatives, à une distance des limites au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction sans être inférieure à 3 mètres.

• Les constructions ou installations autorisées sur un terrain limitrophe d’un cours d’eau seront implantées à au moins 10 mètres de la berge du cours d’eau. Le plancher bas sera édifié à au moins 0,5 mètre au-dessus de la cote de la berge du ruisseau.

5. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Non réglementé. Article UI-5 – Insertion architecturale, urbaine, paysagère et environnementale Dispositions générales :

• Chaque construction participe à la qualité du paysage naturel ou urbain et à la conservation des perspectives monumentales. Elle doit être conçue dans le souci de mettre en valeur les qualités du tissu urbain dans lequel elle s’insère.

• Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l’agglomération et l’harmonie du paysage, sans référence à des architectures étrangères à la région.

• L’aspect esthétique des constructions ainsi que les adjonctions, extensions ou modifications de constructions existantes doit être étudié de manière à assurer leur parfaite intégration dans le paysage naturel ou urbain.

• Les matériaux prévus pour être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, etc.) ne peuvent pas être utilisés à nus (y compris pour les clôtures).

• Les parties de constructions édifiées en superstructure (cheminées, ventilation, réfrigération, sorties de secours, etc.) doivent s’intégrer dans la composition architecturale de la construction.

• Les équipements de refroidissement ou de chauffage doivent être intégrés à la construction, notamment en limitant les débords, de manière à ne pas porter atteinte à la qualité architecturale du secteur.

Dispositions spécifiques : 1) Les toitures • Les toitures présentant une pente apparente seront couvertes en tuiles canals ou canals double ondes ou en acier teinté, sauf composition architecturale particulière ayant un effet valorisant de la construction. • Les toitures masquées pourront être réalisées dans d’autres matériaux. • Les capteurs solaires sont autorisés sous réserve d'une bonne intégration dans le plan de la toiture. L’implantation de capteurs solaires au sol est interdite sauf si leur surface est inférieure à 25 m². • L'installation d'éolienne est autorisée sous réserve : o qu'elle soit fixée au sol par un mât dont la hauteur maximale totale (y compris les pâles) est fixée à 6 mètres : dans ce cas, une seule éolienne est autorisée par unité foncière ; o qu’elles soient implantées à une distance minimum de 10 mètres par rapport aux limites séparatives ; o qu'elle n'entraîne pas de nuisances sonores ; o qu'elle soit intégrée au bâti et à son environnement.

2) L’aspect extérieur des constructions • L’architecture intègrera autant que possible la mise en œuvre de matériaux nobles et d’aspect naturel tel que le bois, les briques, le béton, l’aluminium, l’acier, le verre, etc.

3) Les clôtures • Tant en bordure des voies qu'entre les propriétés, les clôtures doivent être conçues de manière à s'harmoniser entre elles et avec leur environnement immédiat. • La hauteur maximale de la clôture sur rue et en limites séparatives ne doit pas excéder 4 mètres. • La clôture sera constituée d’une grille ou d’un grillage doublés de haies végétales aux essences mélangées. Une palette végétale en rapport avec l’espace rural sera proposée, en évitant les haies opaques et mono-spécifiques de persistants.

4) Déchets • Les aires de stockage des déchets devront être aménagées et intégrées au paysage.

Lorsque ces aires sont visibles depuis le domaine public, elles devront être surmontées de panneaux à claire-voie de couleur harmonieuse avec la construction.

### Article UI 6 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

1) Les éléments patrimoniaux et paysagers repérés par une trame au plan de zonage Les éléments remarquables à conserver, à protéger ou à créer, identifiés au document graphique (articles L.151-23 du Code de l’Urbanisme) doivent respecter les dispositions règlementaires suivantes :

• Tous les travaux nécessitent une déclaration préalable et/ou un permis de démolir.

• Les espaces libres11 mettant en valeur les éléments identifiés doivent être maintenus dans la mesure du possible. Si des aménagements sont néanmoins prévus, ceux-ci ne devront veiller à ne pas déstructurer l’équilibre des « pleins et des vides » de manière notable : l’examen des projets sera donc étudié au cas par cas dans le cadre de la déclaration de travaux.

• Les plantations existantes doivent être conservées et entretenues. Si des raisons techniques et sanitaires le justifient, des abattages peuvent être autorisés.

• Tous les arbres et haies abattus doivent être replantés sur site ou replantés au double à proximité en tant de mesure compensatoire : les essences locales et les mélanges d'espèces sont à privilégier.

• L'aménagement d'espaces libres12 ouverts au public (aires de jeux, cheminements, blocs sanitaires, observatoires, ...) est possible dans les parcs et boisements repérés au titre de l'article L.151-23 du Code de l'Urbanisme à condition qu'ils s'inscrivent dans un projet de valorisation paysagère cohérent, qui respecte la trame végétale existante.

2) Les espaces boisés classés repérés par une trame au plan de zonage

Les espaces boisés classés ne doivent être ni coupés ni abattus sans autorisation préalable.

Tous les arbres et haies abattus doivent être replantés sur site ou replantés au double à proximité en tant de mesure compensatoire : les essences locales et les mélanges d'espèces sont à privilégier.

3) Autres cas

 La plantation d’arbres en bordure de voies ouvertes au public (publiques ou privées) est à privilégier. La mise en place d'un système anti-racinaire sera imposée.

 Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’au moins un arbre de haute tige pour 4 places.

 Les espèces locales sont à privilégier.  Afin de ne pas entraîner une modification majeure des lieux et préserver leurs qualités paysagères, les plantations existantes devront être conservées ou remplacées sur le terrain d’assiette (sur la base de 1 pour 1 minimum) par des plantations équivalentes d’essence locale.  Les eaux pluviales dîtes "propres" (eaux de toiture notamment) seront, sauf en cas d'impossibilité technique, réutilisées ou infiltrées sur le terrain (arrosage, épandage, …).  Les abords des constructions doivent être traités avec un soin particulier afin de participer à leur insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie et au bon écoulement des eaux de pluies.  Au moins 10% de l'unité foncière doit être traitée en surface non imperméabilisée, afin de faciliter l'infiltration des eaux de pluies et permettre le maintien de la biodiversité.  L’aspect visuel des aires de stockage de matériaux, de véhicules ou de traitement des déchets et les installations techniques en plein air doit être contrôlé.

11 Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise des constructions, les aménagements de voirie et les accès ainsi que les aires de stationnement. 12 Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise des constructions, les aménagements de voirie et les accès ainsi que les aires de stationnement.

 Les aires de dépôt seront implantées idéalement à l’arrière des parcelles ; elles devront être intégrées par des masques végétaux et devront faire l’objet d’un traitement en vue d’assurer leur insertion dans le paysage environnant.

 Sur les parcelles en limite avec la zone A (agricole) ou N (naturelle), des plantations denses et diversifiées d’essences locales mélangées formant une haie bocagère, devront être réalisées, afin de composer un écrin végétal entre la zone bâtie et les zones naturelles.

### Article UI 7 - Stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privée ouverte à la circulation.

Les espaces de stationnement répondant aux besoins des constructions nouvelles devront être traités en revêtement végétalisé et perméable.

Le nombre d’emplacements de stationnement exigé est arrondi au nombre entier le plus proche (au nombre entier en cas de nombre médian) pour toutes les catégories de constructions.

Pour les établissements à usage d’équipements d’intérêt collectif et services publics : non règlementé.

Pour les établissements de commerce et activité de service : il est exigé 1 place de stationnement par tranche de 40 m² de surface de plancher avec un minimum de deux places.

Pour les constructions à usage d’hébergement hôtelier : il est exigé une place de stationnement par chambre.

Pour les établissements du secteur secondaire et tertiaire : il est exigé 1 place par tranche de 50 m² de surface de plancher pour les constructions dont la surface de plancher est supérieure à 100 m².

Pour les entrepôts : il est exigé une place de stationnement par tranche de 200 m² de surface de plancher avec un minimum de deux places.

Pour les constructions à usage d’équipements d’intérêt collectif et services publics et activités du secteur secondaire et tertiaire : il sera exigé une aire de stationnement pour les deux roues. Elle sera couverte et située de préférence au rez-de-chaussée du bâtiment ou au premier sous-sol. Cet espace peut également être réalisé à l'extérieur du bâtiment, à condition qu'il soit couvert, clos et situé sur la même unité foncière que le bâtiment. Les caractéristiques devront répondre aux normes en vigueur.

3. Equipements et réseaux

### Article UI 8 - Desserte par les voies publiques ou privées

1) Accès / voirie • Pour être constructible, tout terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins. • Les caractéristiques des accès et des voies doivent être adaptées aux usages qu'ils supportent ou aux opérations qu'ils doivent desservir et notamment l'approche du matériel de lutte contre l'incendie et de la collecte des ordures ménagères. • L'accès peut également être refusé, ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales, s'ils présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant l'accès. Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration ainsi que de l'intensité du trafic. • Tout nouvel accès sur la RD4 et la RD47 devra être adapté, sécurisé et validé par les services de la voirie départementale. • Les voies en impasse devront rester l’exception. S’il est impossible de faire autrement, elles doivent être aménagées dans leur partie terminale de façon à permettre l’accès et la manœuvre des véhicules de secours et des services publics (et notamment les véhicules de ramassage des ordures ménagères). Dans certains cas, elles devront être prolongées jusqu'en limite de l'unité foncière ou jusqu'à une voie existante pour permettre une meilleure structuration du réseau routier du quartier. Se référer aux recommandations du SDIS annexées au présent règlement. • Les voies nouvelles seront stabilisées et revêtues. Elles auront une largeur de chaussée au moins égale à 6 mètres et une largeur de plate-forme égale à 9 mètres. Elles intégreront un supplément dimensionnel pour des espaces sécurisés pour la circulation des piétons et des cycles.

2) Accessibilité • La conception générale des voiries devra prendre en compte les besoins des personnes à mobilité réduite.

3) Eclairage des espaces verts, des parkings et des voiries • L'éclairage des espaces verts, des parkings et des voiries devra être économe en énergie, sous forme de luminaires réduisant la pollution lumineuse nocturne (variateurs de puissance et/ou lampes à basse consommation). Les luminaires diffusant une part importante de la lumière vers le haut (type : diffuseurs à boule opale) sont interdits.

4) Déchets • Il est exigé une ou plusieurs aires de présentation des déchets ménagers accessible(s) directement depuis la voie publique. Sa dimension devra permettre le stockage des conteneurs à ordures ménagères et de tri nécessaires et adaptés à l’opération.

### Article UI 9 - Desserte par les réseaux publics

1) Eau potable Toute construction doit être raccordée au réseau public de distribution d'eau potable. Toute construction, ouvrage ou installation dont la destination ou la nature peut présenter des risques de pollution vis-à-vis du réseau public doit être équipé d'un dispositif de protection contre les retours d'eau conforme à la réglementation en vigueur.

2) Assainissement Eaux usées Conformément aux dispositions du Schéma Directeur d'Assainissement annexé au présent PLU (Cf. pièce 4), toute construction devra être raccordée au réseau public d'assainissement s'il existe. En l'absence d'un réseau collectif, les constructions devront être équipées d'un système d'assainissement autonome conforme aux normes en vigueur. Eaux usées non domestiques

Tout déversement d'eaux usées autres que domestiques dans le réseau public de collecte doit être préalablement autorisé par l’autorité compétente en matière de collecte à l'endroit du déversement. Eaux pluviales Les dispositifs d'évacuation des eaux pluviales doivent en garantir l'écoulement dans le réseau public collectant ces eaux. Pour les installations à usage d'activités industrielles, artisanales et commerciales, le dispositif de traitement des eaux pluviales devra être adapté à l’importance et à la nature de l’activité pour assurer une protection efficace du milieu naturel. Une étude de sol complétée d’une étude hydraulique pourront être jointes au dossier d’urbanisme et proposer une gestion différenciée des eaux pluviales dans le respect et la protection du milieu récepteur. Toutes dispositions doivent être prises pour que les eaux pluviales ne soient pas chargées de substances polluantes (pré-traitement obligatoire).

3) Electricité - Téléphone et assimilés La création, l’extension et les renforcements des réseaux ainsi que les nouveaux raccordements devront dans la mesure du possible être réalisés en souterrain, câbles scellés le long des façades de la façon la moins apparente possible.

4) Télécommunications Les constructions devront être facilement raccordables à une desserte Très Haut Débit (pose de fourreaux vides, adaptation des constructions pour faciliter les branchements Très Haut Débit.

ZONE 1AU

1. Usage des sols et destination de constructions

---

Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 31202_PLU_20260415.
Page : https://edifiable.fr/plu/fronton-31202/ui
La commune : https://edifiable.fr/plu/fronton-31202.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/31202/zone/ui