# Zone U du plan local d'urbanisme de Fublaines (77199) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 77199_PLU_20180124 (plan local d'urbanisme), approuvé le 24/01/2018, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre U du règlement, 16 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : UA, Uzh. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Les réponses du règlement Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Recul sur la voie (article U 6) > Les constructions devront être implantées à l’alignement des voies ou en retrait d’au moins 5 mètres par rapport à celles-ci. ### Emprise au sol (article U 9) > L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 40% de la surface constructible de la propriété. ### Hauteur (article U 10) > La hauteur des constructions à usage d’habitation est limitée à 10 mètres. ### Stationnement (article U 12) > Il est exigé au minimum : - Pour les constructions à usage d’habitation : 2 places par logement. ### Espaces verts (article U 13) > Pour toutes les parcelles comportant des constructions à usage d’habitation, une superficie au moins égale à 35% de la surface totale devra être aménagée en espaces verts. ## Les 16 articles du règlement, mot pour mot ### Article U 1 - Occupations et utilisations du sol interdites Sont interdits : - Les campings, caravanings et les habitats légers de loisirs, - Les habitations légères de loisirs, - Les dépôts de matériaux ou de déchets de toute nature, - Les carrières, affouillements et exhaussements de sol, - Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration 11 ### Article U 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES) Une bande de recul de 50m en lisière des espaces boisés de plus de 100 hectares doit obligatoirement être observée pour l’implantation de toute construction nouvelle, hormis au sein de la zone déjà urbanisée. Sont autorisés sous condition : Les constructions à usage d’habitat (et leurs annexes accolées), de bureau, de service, d’équipements collectifs ne sont autorisées que si elles ne sont pas situées dans le périmètre de protection de l’usine BASF. Dans ce périmètre de protection, les aménagements des constructions à usage d’habitat ne seront autorisés que dans le cas d’extension de la surface de plancher et s’il n’y a pas de création de nouveaux logements. Les constructions annexes isolées qui ne sont affectées ni à l’habitation ni à l’activité sont autorisées sous réserve que leur emprise au sol n’excède pas 20m². SECTION II : CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL ### Article U 3 - Accès et voirie (intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D'ACCES AUX) VOIES OUVERTES AU PUBLIC La création ou l’aménagement de voiries ouvertes au public doit respecter les textes législatifs et réglementaires en vigueur, notamment ceux relatifs à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite. - Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code Civil. - Les caractéristiques des accès doivent d’une part, permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte (défense contre l’incendie, protection civile…), d’autre part, correspondre à la destination de l’installation. - Toute construction doit avoir un accès d’au moins 3,5 mètres sur une voie publique ou privée en bon état de viabilité et dont les caractéristiques répondent à l’importance ou à la destination des constructions projetées, afin de garantir la meilleure sécurité au niveau de la circulation et des accès. - Aucune habitation ne peut prendre accès sur une voie exclusivement piétonne ou cyclable. - La voirie interne, supportant une circulation automobile, de toute opération d’ensemble réalisée sous forme, notamment de lotissement, permis groupé, association foncière, etc… doit avoir une emprise minimale de 6 mètres et permettre aux véhicules de réaliser facilement un demi-tour. - Lorsqu’un terrain est desservi par plusieurs voies, toute construction ou extension ne peut être autorisée que si l’accès est établi sur la voie où la gêne pour la circulation est moindre. - Pour des raisons de sécurité, il pourra être demandé un recul du portail permettant l’accès à la parcelle pour permettre le stationnement des véhicules hors des voies de circulation lors de l’ouverture ou de la fermeture du portail. ### Article U 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D'EAU, D'ELECTRICITE ET D'ASSAINISSEMENT) Alimentation en eau potable Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable, doit être raccordée au réseau public d’eau potable. Assainissement - Eaux usées Toute construction ou installation nouvelle le nécessitant, doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d’assainissement, conformément au zonage d’assainissement annexé au PLU. - Eaux pluviales Tous les aménagements futurs, neufs, réhabilitations ou extensions devront privilégier la gestion à la parcelle des eaux pluviales. Toute demande de dérogation sera assortie d’une note technique mettant en avant l’impossibilité de réaliser la gestion à la parcelle. En l’absence de réseau collectif, la totalité des eaux pluviales devra être dirigée vers un système d’infiltration sur le terrain du pétitionnaire. Réseaux divers Le raccordement des constructions aux réseaux concessionnaires (télécommunication, électricité basse tension) doit être souterrain depuis la rue. ### Article U 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES) Il n’est pas fixé de règle. ### Article U 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES) L’implantation des constructions par rapport à une voie privée ou une cour commune existante se fera en appliquant les mêmes règles que pour les voies et emprises publiques décrites ci-dessus. Les constructions devront être implantées à l’alignement des voies ou en retrait d’au moins 5 mètres par rapport à celles-ci. Une implantation différente peut être admise : - Pour les constructions situées à l’angle de plusieurs voies, dans ce cas un retrait de 2,5 mètres par rapport à la voie n’assurant pas l’accès principal à la parcelle est autorisé, - lorsqu'il s'agit de travaux d'extension d'une construction existante à la date d'approbation du PLU, l'extension peut être réalisée en respectant le même recul que celui de la construction existante. L’autorité compétente peut imposer l’alignement en fonction des contraintes techniques et du milieu environnant existant. Dans le sous-secteur Ua : Dans une bande de 15m comptée à partir de l’alignement, les constructions devront être implantées : - à l’alignement, - En retrait de l’alignement, si : o La nouvelle construction est édifiée en continuité d’une construction existante sur une parcelle adjacente (une variation de deux mètres est cependant tolérée) ; o Un bâtiment est déjà existant à l’alignement ou sera implanté simultanément. En cas de retrait, la continuité visuelle de l’alignement sera assurée par un mur de clôture dont l’aspect est définit à l’article U.11. Au-delà de la bande de 15 mètres, les constructions sont autorisées sans règles d’implantation spécifique. ### Article U 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES) Les constructions peuvent être implantées en limite séparative ou en retrait. La valeur du retrait est ainsi définie : Sur toute la longueur des limites séparatives, la marge d’isolement (L) d’un bâtiment ou installation doit être supérieure à la moitié de la distance (H) mesurée entre l’égout du toit du bâtiment projeté et son point bas le plus proche de la limite séparative. Cette distance ne peut être inférieure à 4 mètres sauf pour les constructions annexes de moins de 20m² (abris de jardin…). Cette distance peut être réduite à 3 mètres en cas de murs aveugles ou ne comportant pas de baie assurant l'éclairement de pièces d'habitation ou de travail. Cette règle ne s’applique pas aux bâtiments existants dans lesquels seraient faits des travaux de transformation, d’amélioration ou de confortation dans le volume existant. Pour une meilleure insertion paysagère, une distance de 3 mètres minimum doit être conservée entre les bâtiments et la limite séparative en fond de parcelle. Dans le sous-secteur Ua : Les constructions peuvent être implantées en limite séparative ou en retrait. La valeur du retrait est définie selon les mêmes modalités que dans le reste de la zone U. Cette distance ne peut être inférieure à 3 mètres sauf pour les constructions annexes de moins de 20m² (abris de jardin…). Cette distance peut être réduite à 2 mètres en cas de murs aveugles ou ne comportant pas de baie assurant l'éclairement de pièces d'habitation ou de travail. ### Article U 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE) Entre deux bâtiments non contigus doit toujours être ménagée une distance suffisante pour permettre l’entretien facile des marges d’isolement et des bâtiments eux-mêmes ainsi que le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l’incendie. Cette distance doit être au minimum de 4 mètres. Elle est ramenée à 2 mètres lorsqu’il s’agit de locaux de faible volume et d’une superficie inférieure à 20 m² de surface de plancher. ### Article U 9 - Emprise au sol L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 40% de la surface constructible de la propriété. En cas de toiture terrasse végétalisée complète, l’emprise au sol peut être augmentée à 50% de la surface constructible de la propriété. Dans le sous-secteur Ua : L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 60% de la surface constructible de la propriété. En cas de toiture terrasse végétalisée complète, l’emprise au sol peut être augmentée à 70% de la surface constructible de la propriété. L’emprise au sol maximale peut être portée à 80% dans le cas d’implantation de commerces, de bureaux, d’activités tertiaires ou de services. Dans les sous-secteurs Uzh : Afin de minimiser l’imperméabilisation des sols dans les zones humides, l’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 25% de la surface constructible de la propriété. En cas de toiture terrasse végétalisée complète, l’emprise au sol peut être augmentée à 40% de la surface constructible de la propriété. ### Article U 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS) En cas de terrain en pente, le point de référence du terrain est la moyenne entre le point le plus haut et le point le plus bas sur l’emprise de la construction. La hauteur totale des constructions est mesurée à partir du sol naturel jusqu'au point le plus élevé du bâtiment (faîtage ou acrotère), les ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. La hauteur des constructions à usage d’habitation est limitée à 10 mètres. La hauteur à l’égout du toit des constructions principales doit être au moins égale à 3 mètres. Dans le sous-secteur Ua : La hauteur des constructions à usage d’habitation est limitée à 11 mètres. La hauteur à l’égout du toit des constructions principales doit être au moins égale à 3 mètres. ### Article U 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS) Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les constructions doivent répondre à une simplicité d’aspect. Tout pastiche d’une architecture étrangère à la région est interdit. Façade et matériaux : Les aspects extérieurs des nouvelles constructions doivent être choisis en harmonie avec celles des constructions environnantes. Est interdit l'emploi à nu de matériaux fabriqués en vue d'être recouverts (parpaings, briques creuses, etc...). Il doit être respecté une unité d’aspect entre les différents murs d’une construction. La couleur des enduits de façade devra respecter la palette de nuances fournie en annexe du présent règlement et être en harmonie avec celle des constructions déjà existantes dans la zone. Les exhaussements des sous-sols apparents doivent être traités avec autant de soins que le reste de la construction. L’annexe 3, guide produit par le CAUE77 peut servir de guide pour les couleurs d’enduits et menuiseries. Toitures : Dans le cas de toiture à pentes, elles seront en harmonie avec les constructions environnantes. Il est imposé un nombre de tuiles d’une densité minimale de 22/m². La couleur des tuiles devra être en harmonie avec celle des constructions déjà existantes dans la zone. Les tons noir, rouge vif, sablé champagne sont interdits. Les toitures terrasses sont autorisées sous condition qu’elles permettent la récupération des eaux pluviales. Clôtures : Les clôtures doivent être conçues de manière à s'harmoniser par les matériaux avec la ou les constructions existantes sur la propriété ou dans le voisinage immédiat. La hauteur totale des clôtures ne doit pas excéder 2 mètres, sauf pour s'harmoniser avec l'environnement immédiat. En bordure de l'espace de desserte les clôtures doivent être constituées :  D’une haie végétale d’essences locales diversifiées, doublée ou non d’un grillage éventuellement posé sur soubassement n’excédant pas 0,50 mètre de hauteur. Les grillages doivent être réalisés en treillis soudé à maille carrée ou rectangulaire.  Par un mur en pierre apparente ou d’un matériau recouvert d'un enduit dont l’aspect et la couleur s’harmonise avec la construction principale et les constructions avoisinantes. Cette solution convient particulièrement au sous-secteur Ua.  D’éléments de formes simples disposés sur un soubassement maçonné. La hauteur du soubassement ne doit pas excéder 0,5m. Il est par ailleurs conseillé de percer une ouverture de 15 cm de côté minimum tous les 5 mètres en bas des soubassements et murs afin de ne pas entraver la circulation de la petite faune et de favoriser la biodiversité dans la commune. En limites séparatives, les clôtures (sauf hauteur) ne sont pas soumises à une réglementation spécifique, à l’exception des prescriptions édictées au paragraphe ci-dessous. Il est conseillé de réaliser une haie végétale d’essences locales, doublée ou non d’un grillage en treillis soudé. Un grillage à maille large (type grillage à moutons) est conseillé pour favoriser la libre circulation de la petite faune. Les clôtures en limites séparatives de propriété et à l'alignement de l’espace de desserte, en béton ou plaque de béton préfabriquée sont interdites. L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, etc,) est interdit. ### Article U 12 - Stationnement (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'AIRES DE STATIONNEMENT) Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations autorisées dans la zone doit être assuré en dehors des voies. Lors de toute opération de construction, de transformation de locaux ou de changement d’affectation, les aires de stationnement doivent être réalisées en nombre suffisant pour satisfaire aux besoins et selon les dispositions suivantes : - Dimensions minimum des places : Longueur : 5 mètres Largeur : 2,50 mètres  Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, les aires de stationnement extérieures doivent être stabilisées et perméables (par exemples espaces minéraux sablés, pavés, ou emplacements végétalisés). Il est exigé au minimum : - Pour les constructions à usage d’habitation : 2 places par logement. Il sera prévu en plus 1 place visiteur pour 5 logements construits. - Pour les constructions à usage de bureaux : 1 place de stationnement par tranche de 60 m² de surface de plancher de construction. - Pour les constructions à usage de commerce : 1 place de stationnement par tranche de 25 m² de surface de vente. - Pour les hôtels et restaurants : 1 place par chambre d’hôtel et 1 place par tranche de 10 m² de surface de restaurant. Les normes de stationnement applicables aux autres constructions sont celles prévues pour les constructions les plus directement assimilables. Les espaces à réserver pour le stationnement des camions et divers véhicules utilitaires ainsi que pour les visiteurs devront également être prévus.  Concernant le stationnement des 2 roues, il est exigé au minimum : - Pour les bâtiments collectifs à usage d’habitation : une superficie de 0.75 m² par logement jusqu’à 2 pièces principales et 1.5 m² par logement dans les autres cas, avec une superficie minimale de 3 m² par bâtiment. - pour les constructions à usage de bureaux : une superficie représentant 1.5% de la surface de plancher. - pour les constructions à usage de commerce : une superficie de 0.75 m² par tranche de 50 m² de surface de vente. - Pour les équipements publics : une superficie de 0.75 m² par tranche de 100m² de surface de plancher. Dans le sous-secteur Ua : - Pour les constructions à usage de commerce, il n’est pas exigé de place de stationnement en dessous de 50m² de surface de vente. A partir de 50m² de surface de vente, il est demandé 1 place de stationnement par tranche complète de 25 m² de surface de vente. ### Article U 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET) DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS Les espaces libres doivent être plantés. Les espaces libres non bâtis et non occupés par des aires de stationnement doivent être plantés ou engazonnés. Les arbres de hautes tiges sont interdits à moins de deux mètres des limites de propriété. Pour toutes les parcelles comportant des constructions à usage d’habitation, une superficie au moins égale à 35% de la surface totale devra être aménagée en espaces verts. Les aires de stationnement en surface devront être plantées, à raison d’un arbre minimum pour 4 places de stationnement. Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations conseillées par Seine-et-Marne Environnement (voir annexe). Un arbre de haute tige doit obligatoirement être planté pour 200m² de surface libre de construction. Des écrans boisés devront être aménagés autour des parcs de stationnement de plus de 250 m². Lorsque leur surface excède 500 m², ils devront être divisés par des rangées d’arbres ou de haies vives. Les haies seront mélangées, libres, et composées d’au moins trois espèces. Le mélange de plantes à feuillage caduc et persistant sera favorisé. 19 Les essences plantées seront locales, choisies parmi les espèces recensées en annexe. Pour les jardins, seront privilégiés les arbres de vergers (pommiers, poiriers, cerisiers…). Les essences suivantes sont proscrites : Les cotoneasters, le laurier palme, les pyracanthas (divers), le mahonia, le thuya, le sapin ou cèdre bleu, et les autres espèces recensées comme espèces invasives à proscrire listées en annexe n°3. Dans le sous-secteur Ua : Pour toutes les parcelles comportant des constructions à usage d’habitation, une superficie au moins égale à 25% de la surface totale devra être aménagée en espaces verts. Dans le sous-secteur Uzh : Une superficie d’au moins 65% de la surface totale du terrain devra être aménagée en espace vert. La végétation plantée devra correspondre aux essences identifiées dans la liste des espèces végétales préconisées par Seine-et-Marne Environnement qui sont adaptées à un sol humide (arbres et arbustes) ou bien répertoriées dans la liste de l’ensemble des espèces végétales préconisées dans le cas d’un milieu humide– voir annexe n°2. La création de plans d’eau artificiels est interdite. 20 SECTION III : POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DES SOLS, PERFORMANCE ENERGETIQUE ET COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES ### Article U 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL) Non réglementé. ### Article U 15 - Performances énergétiques et environnementales (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE PERFORMANCE ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES) Les formes architecturales comportant des cavités permettant d’accueillir des espèces thermophiles, des oiseaux, seront recherchées. Toutes les constructions peuvent être végétalisées. ### Article U 16 - Infrastructures et réseaux de communications électroniques (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES ET RESEAUX DE COMMUNICATIONS) Lors de la création ou de la réfection de voiries, des fourreaux seront posés en prévision du développement des communications numériques. Règlement du Plan Local d’Urbanisme – Commune de Fublaines – Janvier 2018 Cabinet DURIS-MAUGER & LUQUET CHAPITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UX SECTION I : NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL Cette zone correspond aux zones communales abritant des activités des secteurs secondaires et tertiaires. Ces activités sont actuellement pétrolières et portuaires. Selon le principe de prévention, l’attention des constructeurs et de l’ensemble des usagers du Plan Local d’Urbanisme est attirée sur les phénomènes naturels marquant le territoire : - Un aléa retrait et gonflement des argiles, - Un risque sismique très faible, - Un risque inondations, - Un risque technologique, - Un risque de remonté des nappes phréatiques. Il revient aux maîtres d’ouvrage de prendre les précautions techniques nécessaires adaptées pour garantir la pérennité et la stabilité des ouvrages et des constructions à édifier. --- Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 77199_PLU_20180124. Page : https://edifiable.fr/plu/fublaines-77199/u La commune : https://edifiable.fr/plu/fublaines-77199.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/77199/zone/u