# Zone 1AU du plan local d'urbanisme de Ganges (34111) : ce que le règlement autorise Cette zone, non équipée ou insuffisamment équipée, est destinée à l’urbanisation future. Cependant, une urbanisation immédiate, anticipant sur la réalisation par la commune des équipements publics est admise sous conditions. Elle comprend cinq secteurs : Ÿ 1AU : ce secteur se situe sur le plateau de la Gare et aux Broues. Il est en partie occupé par un habitat diffus lâche en interstice de zones construites plus récentes. Son développement est notamment fonction des structurations à mettre en place pour la desserte du plateau de la gare notamment en déplacements tous types. Ÿ 1AUa : ce secteur est également situé près de la gare et se trouve aujourd’hui occupé par des ateliers dont la présence n’est pas souhaitable dans ce quartier développé entre autres en logements sociaux. Ÿ 1AUb : ce secteur se situe sur la colline de Ranz. Il est partiellement occupé et représente un territoire important dans la stratégie de maîtrise de l’urbanisation sur ce site à enjeu environnemental majeur dans la zone agglomérée ouest de la commune. L’organisation du secteur devra être conforme aux orientations d’aménagement prévues pour cette zone et figurant au dossier de PLU. Ÿ 1AUc : ce secteur est situé en devers vers Laroque à l’est du plateau de la Gare. Il est occupé par des constructions jadis autorisées dans le cadre de la Loi d’Orientation Foncière en zone NB. Les constructions ne sont pas structurées, l’occupation est lâche et diffuse, les équipements sont insuffisants notamment en eau potable. Ce secteur est intéressé par les zones inondables : Rouge R et Bleue Bn. Ÿ 1AUd : ce secteur est situé aux Broues dans un secteur occupé par des activités, où le développement urbain n’est pas souhaitable pour de l’habitat dense. La zone 1AU est concernée par des dispositions spécifiques en matière d'eaux pluviales, telles que définies dans le schéma directeur des eaux pluviales inclus dans le présent dossier de PLU. Document en vigueur : 34111_PLU_20240610 (plan local d'urbanisme), approuvé le 10/06/2024, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre 1AU du règlement, 14 articles. ## Les réponses du règlement Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Recul sur la voie (article 1AU 6) > Pour toute construction nouvelle, le recul minimal est de : - 25 m par rapport à l’axe de la RD 999 - 15 m par rapport à l’axe des autres routes départementales - 10 m par rapport à l’axe des autres voies ou 5 m par rapport à l’alignement. ### Distance aux limites (article 1AU 7) > La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment nouveau au point le plus proche des limites séparatives de la parcelle, doit être au moins égale à 3 mètres et jamais inférieure à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points. ### Emprise au sol (article 1AU 9) > Non réglementé. ### Hauteur (article 1AU 10) > Hauteur totale : La hauteur maximale des constructions est fixée à : - 8,50 m pour les secteurs 1AUb, 1AUc, 1AUd - 11 m pour les secteurs 1AU, 1AUa Hauteur relative : La hauteur des constructions doit être égale ou inférieure à la largeur de la voie augmentée éventuellement du retrait par rapport à l’alignement. ### Stationnement (article 1AU 12) > - Pour les constructions à usage de bureau, une surface affectée au stationnement au moins égale à 60 % de la Surface De Plancher hors œuvre nette de l’immeuble. ### Espaces verts (article 1AU 13) > Dans les opérations de construction ou de lotissement, réalisées sur un terrain de plus de 3000 m2 au moins 10 % de cette superficie doivent être maintenus en pleine terre. ## Les 14 articles du règlement, mot pour mot ### Article 1AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites Les bâtiments liés à l’exploitation agricole. - les campings, - les terrains de stationnement de caravanes et les mobile-homes, - les parcs résidentiels de loisirs, - les carrières ainsi que les affouillements ou exhaussements qui ne sont pas nécessités par la construction d’un bâtiment ou la réalisation d’un aménagement autorisé dans la zone. ### Article 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITION) En secteur 1AU et 1AUd : - Les installations et constructions liées à la réalisation des équipements d’infrastructures - Les constructions à usage d’habitation, hôtelier, d’équipement collectif, de commerce, d’artisanat, de bureau et de services les installations classées et les opérations d’ensemble. En secteurs 1AUa : - L’extension mesurée des bâtiments existants à raison de 30 m2 de Surface De Plancher, une fois, à compter de la date d’approbation du PLU sans changement de destination. - Les installations et constructions liées à la réalisation des équipements d’infrastructures - Toutes constructions à usage d’habitation, hôtelier, d’équipement collectif, de commerce, de bureau Commune de Ganges - Première modification simplifiée du PLU - Règlement ///////////////////////////////////////// 44 /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// et de services les installations classées et les opérations d’ensemble sous réserve d’un changement de destination des terrains occupés par des activités. En secteur 1AUb : - L’extension mesurée des bâtiments existants à raison de 30 m2 de Surface De Plancher, une fois, à compter de la date d’approbation du PLU. - Les installations et constructions liées à la réalisation des équipements d’infrastructures - Sous réserve de s’opérer sous la forme d’une opération d’ensemble intéressant l’ensemble du secteur : l’ensemble des occupations et utilisations du sol admises dans la zone. En secteur 1AUc : - Les constructions isolées à usage d’habitation. - Les installations et constructions liées à la réalisation des équipements d’infrastructures Dans tous les secteurs sauf 1AUb et 1AUc : - Les installations classées pour la protection de l’environnement sont admises, à condition que : - Elles n’entraînent pas pour leur voisinage des nuisances inacceptables, soit que l’établissement soit en lui-même peu nuisant, soit que les mesures nécessaires à l’élimination des nuisances soient prises, - Leur volume ou leur aspect extérieur soient compatibles avec le milieu environnant. - La nécessité de leur fonctionnement lors de leur ouverture comme à terme, soient compatibles avec les infrastructures existantes et les autres équipements collectifs. - Leur implantation ne présente pas de risques pour la sécurité des voisins, (incendie explosion ...) - Les affouillements et exhaussements des sols sous réserve que ces travaux soient nécessaires à la réalisation d’un projet admis dans cette zone. Section II - Conditions d’Occupation du Sol ### Article 1AU 3 - Accès et voirie (intitulé du document : ACCES ET VOIRIE I) Accès Voir DISPOSITIONS GENERALES Article 7-1-1 II – Voirie Voir DISPOSITIONS GENERALES Article 7-1-2 ### Article 1AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX I) Eau Toute construction ou installation nouvelle nécessitant une alimentation en eau potable doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau public de distribution d’eau potable de caractéristiques adaptées et alimenté en quantité suffisante par une ressource conforme à la réglementation en vigueur. Dans le secteur 1AUc : En l’absence d’une distribution publique d’eau potable, l’alimentation personnelle d’une famille à partir d’un captage ou forage particulier pourra être exceptionnellement autorisée conformément à la réglementation en vigueur. Dans ce cas, il convient de conditionner la constructibilité des terrains concernés à la possibilité de protéger le captage conformément aux articles R111-10 et R111-11 du code de l’urbanisme, afin de respecter notamment les principes suivants : - un seul point d’eau situé sur l’assiette foncière du projet, - une grande superficie des parcelles permettant d’assurer une protection sanitaire du captage, - une eau respectant les exigences de qualité fixées par le Code de la Santé Publique. Dans le cas où cette adduction autonome ne serait pas réservée à l’usage personnel d’une famille, une autorisation préfectorale pour l’utilisation d’eau destinée à la consommation humaine devra être préalablement obtenue. Commune de Ganges - Première modification simplifiée du PLU - Règlement ///////////////////////////////////////// 45 /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// II - Assainissement Eaux usées : Pour le secteur 1AUb, toute opération d’ensemble doit être obligatoirement raccordée au réseau public d’assainissement collectif. Pour le secteur 1AUc, pour toute opération relevant d’une filière d’assainissement non collectif, en cas d’opérations correspondant à plus de 20 équivalents/habitants une étude de sol préalable devra conduire à définir, en accord avec l’autorité sanitaire, le mode d’implantation des dispositifs d’assainissement autonome ou du dispositif regroupé propre à l’opération. Eaux pluviales : Voire DISPOSITIONS GENERALES Article 7-1-3 Gestion des déchets : Voir DISPOSITIONS GENERALES Article 7-1-6 III - Électricité - Téléphone – Télédistribution Les branchements électriques téléphoniques et de télédistribution doivent être établis en souterrain. ### Article 1AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIOUES DES TERRAINS) Non réglementé. ### Article 1AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX EMPRISES PUBLIQUES) Pour toute construction nouvelle, le recul minimal est de : - 25 m par rapport à l’axe de la RD 999 - 15 m par rapport à l’axe des autres routes départementales - 10 m par rapport à l’axe des autres voies ou 5 m par rapport à l’alignement. Toutefois, des implantations différentes peuvent être autorisées : - Lorsque le projet jouxte une construction existante de valeur ou en bon état et sous réserve qu’elle présente une unité architecturale avec celle-ci. - Lorsqu’il s’agit d’opérations d’ensemble. - Pour les constructions et installations nécessaires aux infrastructures routières, aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières et aux réseaux d’intérêt public. A l’intersection de deux ou plusieurs voies, la zone non aedificandi située entre deux voies adjacentes, est déterminée par un pan coupé constitué par la base du triangle isocèle dont les deux côtés égaux construits sur les deux limites de zone non aedificandi adjacentes mesurent 5 mètres. ### Article 1AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES I) La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment nouveau au point le plus proche des limites séparatives de la parcelle, doit être au moins égale à 3 mètres et jamais inférieure à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points. Commune de Ganges - Première modification simplifiée du PLU - Règlement ///////////////////////////////////////// 46 /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// II - Toutefois, la construction d’un bâtiment joignant la limite parcellaire est admise : - Lorsqu’il peut être adossé un bâtiment existant sur le fonds voisin et de gabarit sensiblement identique. - Lorsqu’il s’agit d’une construction annexe (telle que garage, abris de jardin…) ne dépassant pas 4 m de hauteur totale et 10 m de longueur mesurée le long de la limite parcellaire. - A l’intérieur d’un plan d’ensemble à l’exception des limites du terrain sur lequel est réalisée l’opération. ### Article 1AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE OU PLUSIEURS PROPRIETES LIEES PAR UN ACTE AUTHENTIQUE) Les constructions non contiguës doivent être édifiées de telle manière que la distance horizontale de tout point d’un bâtiment au point le plus proche d’un autre bâtiment, soit au moins égale à la hauteur de la construction la plus élevée L=H. Cette distance est réduite de moitié pour les parties de construction en vis-à-vis qui ne comportent pas d’ouverture : L=H/2. Dans tous les cas, la distance entre bâtiments non contigus ne peut être inférieure à 4 mètres. Cette disposition ne s’applique pas à l’édification en rez-de-chaussée de garages dans la limite de 4.00 m de hauteur totale, ni aux bâtiments reliés par une jonction architecturale. Les règles ci-dessus mentionnées ne sont pas applicables aux abris de jardin et barbecues dans la limite totale de 10 m2 d’emprise au sol, et aux bâtiments nécessaires aux services publics. ### Article 1AU 9 - Emprise au sol Non réglementé. ### Article 1AU 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS) Toutes les constructions doivent satisfaire à deux règles : - L’une fixe la hauteur maximale autorisée, - L’autre fixe la hauteur des constructions en fonction de la largeur de la rue. Définition de la hauteur : La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. Lorsque la voie est en pente, les façades des bâtiments sont divisées en sections n’excédant pas 30 mètres de longueur et la hauteur est mesurée au milieu de chacune d’elles. Hauteur totale : La hauteur maximale des constructions est fixée à : - 8,50 m pour les secteurs 1AUb, 1AUc, 1AUd - 11 m pour les secteurs 1AU, 1AUa Hauteur relative : La hauteur des constructions doit être égale ou inférieure à la largeur de la voie augmentée éventuellement du retrait par rapport à l’alignement. Si la construction est édifiée à l’angle de 2 voies d’inégales largeurs, la partie du bâtiment bordant la plus étroite, peut avoir la même hauteur que celle longeant la voie la plus large sur une longueur n’excédant pas Commune de Ganges - Première modification simplifiée du PLU - Règlement ///////////////////////////////////////// 47 /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 15 mètres comptés à partir du point d’intersection des alignements ou, le cas échéant, des lignes qui en tiennent lieu. Lorsque la distance entre deux voies d’inégales largeurs ou de niveaux différents est inférieure à 15 mètres, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies peut être celle déterminée à partir de la voie la plus large ou de niveau le plus élevé. ### Article 1AU 11 - Aspect extérieur Par leur aspect extérieur, les constructions et autres modes d'occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages urbains. Les murs séparatifs, les murs aveugles apparents, les murs de clôture, les bâtiments annexes doivent avoir un aspect qui s'harmonise avec celui des façades principales. Afin de garantir un caractère d'ensemble à l'agglomération les constructions doivent respecter les prescriptions suivantes Toitures : Les toitures doivent être en tuiles de type méditerranéen Les pentes des toitures seront comprises entre 15 et 35%. Les toitures terrasses sont autorisées dans la limite de 50% de la surface totale des toitures, elles pourront être plantées ou accessibles. Toutefois pour les bâtiments à énergie positive (BEPOS), pour les commerces et pour les services publics, il peut être envisagé de déroger aux règles ci-dessus. Des dispositions différentes sont admises pour les vérandas et abris de jardin. Les capteurs solaires devront être intégrés dans l’architecture, notamment lorsqu’ils sont disposés en toiture. Façades : Lorsque les façades maçonnées ne sont pas en pierres naturelles jointoyées, elles doivent être revêtues d'un enduit de teinte à choisir dans le nuancier de la commune joint en annexe du présent règlement ; la finition est talochée fin, grattée ou écrasée. Les finitions d’aspect grésé (poli), ou projeté, sont interdites. Clôtures : Les clôtures seront composées d’un mur bahut de 0.80 mètres de haut au plus, et d’un grillage à mailles vertes rigides intégré dans une végétalisation arrière du grillage. La hauteur totale autorisée est de 1.80 mètres au plus. Matériaux proscrits : Sont interdits les imitations de matériaux tels que faux moellons de pierre, fausses briques, faux pans de bois ainsi que l'emploi à nu en parements extérieurs de matériaux fabriqués en vue d'être recouverts d'un parement ou d'un enduit, tels que les briques creuses, les agglomérés, etc. Dans l’ensemble de la zone 1AU : Des dispositions différentes des règles précédemment mentionnées à l’article 1AU 11 peuvent être admises pour les abris de jardin, sous réserve de ne pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages urbains. Une libre expression architecturale sera admise dans l’utilisation de matériaux et de formes justifiés par le recours aux énergies renouvelables. Commune de Ganges - Première modification simplifiée du PLU - Règlement ///////////////////////////////////////// 48 /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// ### Article 1AU 12 - Stationnement Prescriptions générales Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 25 m2, y compris les accès. Cette superficie peut être réduite dans le cas de la fourniture d’un document justifiant une circulation aisée. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 2,50 m et une longueur inférieure à 5 m. II est exigé : - Pour les constructions à usage d’habitation, au moins deux places de stationnement par logement. - Pour les constructions à usage de bureau, une surface affectée au stationnement au moins égale à 60 % de la Surface De Plancher hors œuvre nette de l’immeuble. - Pour les commerces courants et activité artisanale, une surface affectée au stationnement au moins égale à 60 % de la Surface De Plancher hors œuvre nette de l’établissement. Les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à aménager une aire d’évolution à l’intérieur des dites parcelles et ne présenter que le minimum d’accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte. ### Article 1AU 13 - Espaces libres et plantations Les surfaces libres de toute construction, ainsi que les aires de stationnement doivent être plantées. A l’occasion de toute construction, seuls pourront être abattus les arbres existants sur l’emprise de la construction. Dans les opérations de construction ou de lotissement, réalisées sur un terrain de plus de 3000 m2 au moins 10 % de cette superficie doivent être maintenus en pleine terre. Dans l’ensemble de la zone, les constructions et aménagements doivent respecter les dispositions du zonage pluvial intégré aux annexes sanitaires du PLU (pièce IX.a) : pour rappel, il convient de maintenir 40% d’espaces perméables sur le terrain d’assiette de l’opération (ou de ne pas aggraver la situation existante). Section III - Possibilités maximales d’occupation du Sol ### Article 1AU 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL) Article abrogé. Commune de Ganges - Première modification simplifiée du PLU - Règlement ///////////////////////////////////////// 49 /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 34111_PLU_20240610. Page : https://edifiable.fr/plu/ganges-34111/1au La commune : https://edifiable.fr/plu/ganges-34111.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/34111/zone/1au