# Zone UB du plan local d'urbanisme de Ginasservis (83066) : ce que le règlement autorise « La zone Ub se trouve dans le prolongement du village. Elle représente la délimitation du quartier semi-dense dit sous-ville. Cette zone a principalement vocation à accueillir des constructions et installations à destination d’habitation, de commerces et activités de service, et les équipements d’intérêt collectif et services publics.» PLAN LOCAL D’URBANISME DE GINASSERVIS –Règlement pièce écrite (4.1.1) Page 30 sur 183 Document en vigueur : 83066_PLU_20250612 (plan local d'urbanisme), approuvé le 12/06/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UB du règlement, 15 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Ub. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Ce que le règlement répond Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Emprise au sol (article UB 9) > L’emprise au sol des constructions, à l’exception des piscines, ne peut excéder 50% de la surface du terrain. ### Hauteur (article UB 10) > La hauteur des constructions, définie dans les conditions ci-dessus, ne peut dépasser 9 mètres. ### Stationnement (article UB 12) > Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement La superficie minimale d’un emplacement de stationnement est de 25 m² (y compris les accès et dégagements). ## Les 15 articles du règlement, mot pour mot ### Article UB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites Occupations et utilisations du sol interdites Les occupations et utilisations du sol suivantes sont interdites dans la zone Ub : • Les constructions et activités à destination de l’industrie. • Les nouvelles constructions et activités liées à la fonction d’entrepôts. • Les activités agricoles liées à l’élevage. • L'ouverture et l'exploitation de toute carrière. • Le stationnement de caravanes hors des terrains aménagés. • Les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes. • Les dépôts de matériaux. • Le camping hors des terrains aménagés. • Les terrains de camping et de caravanage permanents ou saisonniers. • Les habitations légères de loisirs. • Les terrains aménagés destinés à recevoir des parcs résidentiels de loisirs. • Les parcs d’attraction. • Les dépôts de toute nature (ferraille, véhicules accidentés ou usagés, matériaux…). • Les Installations Classées au titre de la Protection de l’Environnement (ICPE) soumises à autorisation ou à déclaration à l’exception de celles qui sont compatibles avec une zone d’habitation. • Les travaux, aménagements et démolition des éléments de paysage repérés au plan de zonage au titre de l’article L 151-19 du Code de l’urbanisme, autres que ceux autorisés dans l’article 2 de la zone. ### Article UB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières Dans la zone Ub sont autorisées les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l’article Ub1 respectant le caractère de la zone et sont autorisées les occupations et utilisations qui respectent les conditions suivantes : • Les installations classées pour la protection de l’environnement sous réserve qu’elles soient nécessaires à l’exercice des occupations et utilisations du sol admises dans la zone et qu’elles ne soient pas incompatibles avec le voisinage. • Les constructions, ouvrages ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, ainsi que les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, sous réserve de ne pas porter atteinte au paysage, à l’environnement, à la salubrité ou à la sécurité publique. • Les constructions nécessaires aux activités artisanales, si cette activité est compatible avec le caractère résidentiel de la zone. • Pour les éléments du paysage repérés au plan de zonage au titre de l’article L 151-19 du Code de l’urbanisme, seuls sont autorisés les travaux de rénovation et de réhabilitation à condition qu’ils soient réalisés en préservant les formes et les volumes, ouvertures et hauteurs existantes des constructions identifiées. En tout état de cause les travaux entrepris sur ces bâtiments devront respecter et conserver les styles architecturaux d’origine des dites constructions et les matériaux et techniques traditionnels (pierre sèche, enduits à la chaux …etc). • Conformément à l’article L 151-15 du code de l’urbanisme, pour tout projet de 4 logements et plus, au moins 25% des logements devront être à caractère social (au sens de l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation) à condition qu’ils représentent au moins 20% de la surface de plancher totale. PLAN LOCAL D’URBANISME DE GINASSERVIS –Règlement pièce écrite (4.1.1) Page 31 sur 183 • Les abris de jardin sont autorisés à condition d’être inférieur à 10 m2, de présenter une hauteur inférieure à 2.5m et d’être composés de matériaux permettant d’être intégrés dans leur contexte environnant. ### Article UB 3 - Accès et voirie Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public L’aménagement et la création des accès et des voies devront se conformer aux prescriptions indiquées à l’annexe 8 du présent règlement. ➢ Accès Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voirie publique ou privée, soit direct, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin. Le refus d’une autorisation d’urbanisme peut être justifié si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. ➢ Voirie Les dimensions, formes et caractéristiques des voies nouvelles publiques et privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir, sans pouvoir être inférieures à 4 mètres de bande de roulement. Leurs caractéristiques doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte, de défense contre l'incendie, de protection civile, de visibilité, d’écoulement du trafic, de sécurité des usagers et de ramassage des ordures ménagères. Les nouvelles voies privées se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire aisément demi-tour, sans manœuvre excessive. Ne sont pas concernées les voies publiques existantes. Une autorisation d’urbanisme peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination des aménagements ou constructions envisagés. Un refus peut également être opposé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. ### Article UB 4 - Desserte par les réseaux Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement ➢ Eau potable Toute construction ou installation à destination d'habitation ou abritant des activités doit être raccordée au réseau public de distribution d'eau potable de caractéristiques suffisantes, et réalisée conformément au règlement du service public de distribution d’eau potable en vigueur. ➢ Assainissement Dans la zone Ub, toute construction ou installation à destination d’habitation ou abritant des activités doit être raccordée au réseau collectif d’assainissement par des canalisations souterraines. L’évacuation des eaux et matières usées doit se faire sans aucune stagnation et en respectant les caractéristiques de ce réseau, sous réserve que celui-ci présente une capacité suffisante. PLAN LOCAL D’URBANISME DE GINASSERVIS –Règlement pièce écrite (4.1.1) Page 32 sur 183 En fonction du règlement de l’assainissement et après avis du service, le raccordement pourra être éventuellement refusé si les rejets sont incompatibles avec le bon fonctionnement de la station d’épuration. Le réseau collectif d’assainissement ayant pour vocation exclusive la collecte des eaux usées domestiques, les rejets d’effluents non domestiques doivent faire l’objet d’une autorisation particulière auprès du service d’assainissement comme le prévoit l’article L1331-10 du Code de la Santé Publique. L’évacuation de ces eaux usées non domestiques dans le réseau collectif d’assainissement est subordonnée à un pré traitement approprié conformément à la réglementation en vigueur. L’évacuation des eaux et matières usées dans les fossés est interdite. ➢ Eaux pluviales Les eaux pluviales, dont celles provenant de toute surface imperméabilisée, telles que les toitures et les parkings, doivent être collectées et dirigées par des canalisations vers les caniveaux, fossés ou réseaux prévus à cet effet, ou être collectées, stockées et évacuées sur l’unité foncière par un dispositif de dimensionnement approprié répondant aux prescriptions édictées par la Mission Inter-service de l’eau et de la Nature (MISEN) du département du Var. Le raccordement au réseau pluvial public, lorsqu’il existe, ne dispense pas de la réalisation du dispositif de stockage visé à l’alinéa ci-dessus. Les aménagements doivent garantir et maîtriser l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau public s’il existe ; il pourra être exigé un bassin de rétention ou des tranchées drainantes pour éviter d’aggraver le ruissellement. L'évacuation des eaux pluviales dans le réseau collectif d'assainissement des eaux usées est interdite. La collecte d’eau de pluie en aval des toitures est fortement conseillée. Les clôtures ne doivent pas faire obstacle à la libre circulation des eaux afin d’assurer la transparence hydraulique. ➢ Eaux de piscines Les eaux de lavage des filtres sont considérées comme des eaux usées; compte tenu de leur charge organique, elles doivent être épurées par les filières habituelles. Les eaux de vidange des bassins doivent être éliminées comme des eaux pluviales, elles sont donc interdites dans les systèmes de collecte des eaux usées et dans les canaux et ruisseaux identifiés aux documents graphiques du règlement. En l’absence de réseau pluvial, elles peuvent être rejetées au milieu naturel après neutralisation du chlore. ➢ Citernes Les citernes de gaz ainsi que les citernes souples d’eau DFCI seront enterrées. Les citernes de gasoil seront disposées à l'intérieur des constructions ou enterrées. Les systèmes de récupération des eaux de pluies pourront être dissimulés et intégrés à l’architecture du bâtiment ou enterrés suivant une des techniques suivantes d’infiltration des eaux pluviales à la parcelle : tranchée d’infiltration, noue d’infiltration, mare tampon. Dans tous les cas ils devront être déclarés au service de l’eau en mairie. PLAN LOCAL D’URBANISME DE GINASSERVIS –Règlement pièce écrite (4.1.1) Page 33 sur 183 ➢ Réseaux de distribution et d’alimentation Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements aux lignes de distribution d’énergie électrique ainsi qu’aux câbles téléphoniques doivent être réalisés en souterrain sur fonds privés. En cas d’absence de réseau souterrain, les réseaux filaires pourront être apposés en façade. Les compteurs extérieurs doivent être regroupés et placés à l’intérieur de coffrets encastrés complètement dans la maçonnerie. ### Article UB 5 - Superficie minimale des terrains Superficie minimale des terrains constructibles Disposition abrogée depuis l’entrée en vigueur de la Loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). ### Article UB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques • Toute construction doit respecter un recul minimum de : ✓ à 15 mètres par rapport à l’axe de la RD 23 ; ✓ Pour les autres voies existantes et projetées : ▪ soit à 4 mètres par rapport à leur axe, ▪ soit à l’alignement de la voie ; • Toute implantation de portail devra permettre d’assurer l’arrêt ou le stationnement d’un véhicule sans occasionner de gêne pour la circulation sur voies privées ou publiques. • Une implantation différente peut être admise : ✓ pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ✓ dans les cas de restauration ou d’extension des constructions préexistantes. ### Article UB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives 1) Les constructions doivent être implantées : ✓ Soit en limite séparative Soit à 4 mètres. Pour l’application de cette règle : la distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point le plus proche des limites séparatives, doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure. 2) Toutefois sont autorisées : ✓ La construction des piscines, couvertes ou non, respectant un recul de 2 mètres par rapport aux limites séparatives. ✓ Des implantations différentes sont admises pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. ✓ Dans les cas de restauration ou d’extension des constructions préexistantes. ### Article UB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Cet article n’est pas réglementé. PLAN LOCAL D’URBANISME DE GINASSERVIS –Règlement pièce écrite (4.1.1) Page 34 sur 183 ### Article UB 9 - Emprise au sol Emprise au sol des constructions Le Schéma concept de l’emprise au sol des constructions figure à l’article 21 du titre 1 « dispositions générales » du présent règlement. • L’emprise au sol des constructions, à l’exception des piscines, ne peut excéder 50% de la surface du terrain. • Pour les constructions existantes antérieures au PLU, dépassant le pourcentage fixé ci-avant, une extension de 20% de l’emprise existante est autorisée. • L’emprise au sol des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif n’est pas règlementée. ### Article UB 10 - Hauteur maximale des constructions Hauteur maximale des constructions ➢ Conditions de mesure ▪ Tout point de la construction à l'égout du toit ou à l'acrotère ne doit pas dépasser un plan parallèle au sol naturel avant travaux ou excavé, plan situé à une hauteur égale à la hauteur autorisée. ▪ Le sol naturel doit être défini par un plan altimétrique détaillé. ▪ Les Schémas concept du calcul des hauteurs des constructions et de la détermination de l’égout dans le cas d’une construction avec toiture multiple figurent à l’article 21 du titre 1 « dispositions générales » du présent règlement. ➢ Hauteur autorisée • La hauteur des constructions, définie dans les conditions ci-dessus, ne peut dépasser 9 mètres. Ne sont pas soumises à ces règles : • les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; • les constructions existantes à la date d’approbation du PLU qui dépassent la hauteur définie ci dessus. ### Article UB 11 - Aspect extérieur Aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords ➢ Dispositions générales Les constructions et installations, à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages agricoles, naturels ou urbains et aux perspectives monumentales. Ces constructions et installations doivent, par leurs dimensions, volumes, aspects extérieurs et aménagements de leurs abords, contribuer à une qualité architecturale et environnementale visant leur insertion harmonieuse dans le milieu récepteur. C’est pourquoi, en cas d’atteinte, le projet pourra être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ne sont pas soumises aux dispositions particulières définies ci-après. ➢ Dispositions particulières Couvertures PLAN LOCAL D’URBANISME DE GINASSERVIS –Règlement pièce écrite (4.1.1) Page 35 sur 183 Couvertures : La pente de la toiture ne peut excéder 35 %. Tuiles : Les éverites et les plaques sous tuiles non recouvertes sont interdites. Seules peuvent être autorisées les tuiles romaines, rondes canal de la même couleur que les tuiles environnantes (tuiles rondes vieillies et de teintes variées). Les toitures-terrasses et lanterneaux : peuvent être autorisés en fonction d’un intérêt évident de composition ; dans ce cas, ils ne doivent comporter aucun matériau réfléchissant. Ils ne pourront excéder 30 % de l’ensemble des couvertures. Souches : les souches doivent être simples sans ornementation. Elles doivent être enduites avec les mêmes enduits que ceux des façades et implantées judicieusement de manière à éviter des hauteurs trop grandes. Aspect des façades et revêtements Les enduits sont frottassés fin, revêtus ou non de peinture minérale. Les revêtements de synthèse tels que revêtements plastiques épais ou semi-épais et autres crépis dits « rustiques », sont interdits. Les volets persiennés, pleins ou roulants sont autorisés. Pour ces derniers les blocs sont intégrés dans la façade ou masqués, ils ne devront pas être en saillie sur la façade. En dehors des maisons individuelles, les blocs de climatisation devront être intégrés au bâti, ils ne devront pas être apparents, ni surplomber toutes voies publiques ou privées. Couleur Pour que le nuancier chromatique soit réussi dans les quartiers résidentiels, quelques principes doivent être appliqués: ✓ Alterner les couleurs, ✓ Ne pas appliquer une couleur identique sur la façade et les menuiseries, ✓ Différencier les couleurs des façades et des menuiseries de deux bâtiments voisins ou face à face, ✓ Peindre l’ensemble des menuiseries et des ferronneries et ne pas les laisser brutes ou vernies, notamment les volets. En ce qui concerne les murs de façade, une palette chromatique existe en mairie, elle est à respecter. Les couleurs trop vives et agressives qui pourraient rompre l’harmonie chromatique du village, et le blanc pur sont à proscrire. Clôtures • Les clôtures doivent s’harmoniser avec l’architecture des bâtiments. Les murs de pierres anciens doivent autant que possibles être maintenus et restaurés. Les murs et murets enduits doivent avoir une finition frotassée. • La hauteur totale des clôtures est limitée à 2 mètres. Elles doivent être composées : • soit d’un mur bahut d’une hauteur de 40 cm maximum surmonté d’une grille ou d’un grillage et doublé d’une haie. • soit d’un grillage doublé d’une haie. Les brises vues pourront être autorisés s’ils présentent un aspect naturel (bois….etc). Dans tous les cas, les clôtures doivent permettre d’assurer la libre circulation des eaux (transparence hydraulique). PLAN LOCAL D’URBANISME DE GINASSERVIS –Règlement pièce écrite (4.1.1) Page 36 sur 183 • Dans le cas de murs de soutènement, ceux-ci ne pourront dépasser 2 mètres mesurés côté aval et ne sont autorisés que pour soutenir les terres naturelles présentes antérieurement à la construction du mur de soutènement sur le terrain. ✓ Les dispositions applicables aux façades s’appliquent également aux murs bahut et aux murs de soutènement, ainsi qu’aux ferronneries de clôtures. ✓ Toutefois, lorsque ces murs ne sont pas revêtus, ils peuvent être érigés selon les techniques traditionnelles de la pierre vue, sèche ou hourdée au mortier. • Les clôtures réalisées autour des ouvrages et installations nécessaires au fonctionnement des services publics et aux réseaux d’intérêts publics ne sont pas réglementées, dans un souci notamment de sécurité des tiers. Antennes paraboliques L’implantation des antennes paraboliques en toiture ou au sol est autorisée; les implantations en façade sur rue sont proscrites. En tout état de cause, on veillera à ce que les antennes paraboliques soient le moins visibles depuis les espaces publics. Dans les cas de toitures à 2 pentes, les antennes paraboliques seront implantées sur la toiture la moins visible depuis les espaces publiques, elles ne pourront en aucun cas dépasser le faîtage du toit. Appareils de climatisation et d’extraction d’air L’implantation des appareils de climatisation et d’extraction d’air en toiture est autorisée sous réserve de les intégrer en les dissimulant derrière des dispositifs architecturaux afin d’être invisibles. Leur implantation en façade sur rue est autorisée, sous réserve de ne pas être en saillie et d’être dissimulée derrière des dispositifs architecturaux afin d’être invisibles depuis les espaces publics. Panneaux photovoltaïques et capteurs solaires Les panneaux photovoltaïques et capteur solaires ne sont autorisés que s’ils sont intégrés à l’architecture de la construction : toitures, garde-corps, brise-soleil, sous forme d'auvent, etc., et à condition de privilégier des installations discrètes et peu ou pas visibles depuis les espaces et voies publiques. Éclairages Les éclairages publics et privés, nécessaires et indispensables à la sécurisation de la zone, émettront une source lumineuse orientée du haut vers le bas, dans un cône de 70 ° par rapport à la verticale (seuls sont autorisés les types de projecteurs à ver