# Zone UFB du plan local d'urbanisme de Ginestas (11164) : ce que le règlement autorise Elle recouvre les secteurs où les constructions ont été réalisées en continu le long des voies de circulations. Se côtoient dans cette zone habitat et activités compatibles avec l’habitat. La réglementation vise à favoriser la conservation de son caractère et la mixité des fonctions. Une partie de cette zone est couverte par le périmètre de protection des monuments du Somail. Une partie de la zone Ufb (au Nord du Secteur de la Française) est concernée par une Orientation d’Aménagement et de Programmation. Document en vigueur : 11164_PLU_20220711 (plan local d'urbanisme), approuvé le 11/07/2022, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UFB du règlement, 16 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Ufb. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Les réponses du règlement Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Emprise au sol (article UFB 9) > Emprise au sol Non réglementée. ### Stationnement (article UFB 12) > Commune de Ginestas Selon la destination de la construction, le nombre d’emplacements doit être au moins égal à : ‐ commerces : une place par quarante mètres carrés de surface de plancher ; ## Les 16 articles du règlement, mot pour mot ### Article UFB 1 - Occupations et utilisations du sol interdites Occupations et utilisations du sol interdites Sont interdites les constructions à usage : ‐ d’industrie ; ‐ d’entrepôt ; ‐ Le stationnement de caravanes ; ‐ Les habitations légères de loisirs ; ‐ L’ouverture de carrière ; ‐ Les affouillements et exhaussements du sol d’un superficie de plus de cent mètres carrés d’une profondeur de plus de deux mètres ; ‐ Les bâtiments destinés à l’élevage autre que domestique ; ‐ Les établissements nuisants non compatibles avec l’habitat ; ### Article UFB 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières Une partie de la zone Ufb (au Nord du Secteur de la Française) est concernée par une Orientation d’Aménagement et de Programmation. L’aménagement de cette partie de zone devra respecter les orientations définies dans le schéma d’aménagement et le parti d’aménagement défini dans le cadre de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation. Autre : Non réglementée SECTION II ‐ CONDITIONS DE L’OCCUPATION DES SOLS ### Article UFB 3 - Accès et voirie Accès et voirie Tout terrain enclavé est inconstructible sauf si son propriétaire obtient un passage aménagé sur les fonds voisins dans les conditions de l’article 682 du Code Civil. Commune de Ginestas Les accès et les voies doivent avoir des caractéristiques correspondant à la destination et à l’importance des constructions projetées et répondre aux exigences de la sécurité publique, de la défense contre l’incendie et de la protection civile. Les accès sur les voies publiques doivent être aménagés de manière à ne pas créer de difficultés ou de dangers pour la circulation générale. Ils doivent satisfaire aux besoins des constructions projetées, notamment en ce qui concerne les possibilités d’intervention des services publics d’incendie et de secours. Les constructions doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination, notamment quand elles entraînent des manœuvres de véhicules lourds et encombrants. Ces caractéristiques doivent également répondre aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile. En aucun cas ces accès et voiries ne peuvent être inférieurs à 3 mètres de largeur (hors stationnement). ### Article UFB 4 - Desserte par les réseaux Desserte par les réseaux Eau potable : Toute construction ou installation doit être desservie par une conduite de distribution publique, sous pression, de caractéristiques suffisantes. Eaux usées : Toute construction doit être raccordée au réseau collectif d’assainissement. Eaux pluviales : Les aménagements réalisés sur tout terrain devront garantir l’écoulement des eaux pluviales vers le réseau public les collectant. Electricité et téléphone : Toute construction doit être raccordée au réseau électrique. Les branchements aux réseaux électrique et téléphonique s’ils existent, tant sur le domaine public que dans les propriétés privées, doivent être réalisés en souterrain ou encastrés. Défense Incendie :  Cas des zones à risque courant : habitations, commerces et services associés à cet habitat, petites zones artisanales La défense contre l'incendie devra être assurée par des bouches ou poteaux d'incendie répondant, en tout temps, aux caractéristiques suivantes : ‐ Débit en eau minimum de 60 m3/h pendant 2 heures pour 1 bar de pression résiduelle ; ‐ Distance maximale de 200 mètres entre le risque à défendre et le point d'eau par les cheminements carrossables ; ‐ Distance maximale de 200 mètres entre les points d'eau par les cheminements carrossables. Commune de Ginestas ### Article UFB 5 - Superficie minimale des terrains Caractéristiques des terrains Néant. ### Article UFB 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques L’implantation des bâtiments par rapport à la voie publique est soit sur l’alignement ou à la limite qui s’y substitue pour les voies privées, soit en retrait d’au moins trois mètres. Si le bâtiment est en retrait, une clôture continue, formée d’un mur ou d’un muret surmonté d’une grille rigide, dans l’alignement est obligatoire (figures 4 et 5 annexe 1 du présent règlement). La hauteur totale de la clôture est de deux mètres de hauteur maximum. Les immeubles autres que les équipements publics sont construits dans une bande de quinze mètres de profondeur à partir de la rue. ### Article UFB 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives En façade sur rue, les constructions sont obligatoirement en ordre continu jointif, établies d’une limite latérale à l’autre. ### Article UFB 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Non réglementée. Commune de Ginestas ### Article UFB 9 - Emprise au sol Emprise au sol Non réglementée. ### Article UFB 10 - Hauteur maximale des constructions Hauteur des constructions La hauteur des constructions est comptée à partir du niveau du terrain naturel en façade sur rue jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et antennes exclus. La hauteur maximale des constructions est fixée à la plus grande hauteur des immeubles existants de l’îlot, pour les constructions neuves s’inspirant du style du bâti environnant ancien. Pour les constructions neuves relevant d’un projet d’architecture contemporaine témoignant d’un souci de qualité, la règle ci‐dessus ne s’applique pas. ### Article UFB 11 - Aspect extérieur Aspect extérieur des constructions Dispositions générales : Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. 1. Interventions sur le bâti ancien existant Couvertures, toitures : ‐ Les pentes des couvertures n'excéderont pas 30%. ‐ Au sein de la zone de servitude publique AC1 (MH du pont du Somail), les couvertures seront à deux pentes. ‐ Les terrasses et les « tropéziennes » (schémas 3 et 4 en annexe 3) sont interdites. Des loggias ou terrasses couvertes (schéma 1 en annexe 3) sont permises. ‐ Les dispositifs d’éclairement situés dans le plan de toiture peuvent être autorisés dans la mesure où leurs dimensions n’excèdent pas 1m2 par dispositif (voir schéma 5 en annexe 3). ‐ Les couvertures seront réalisées de type tuile canal de terre cuite posées à courant et à couvert. ‐ Les tuiles de couvert seront de préférence de réemploi. ‐ Les tuiles neuves seront de couleur ocre nuancée et non « vieillies ». Les couvertures « mouchetées » sont interdites. ‐ La collecte des eaux pluviales sera effectuée par des chéneaux en cuivre ou en zinc, les dauphins étant en fonte. Façades : ‐ Les façades arrières et latérales, ainsi que celles des annexes doivent être traitées avec le même soin que les façades principales et en harmonie avec elles. ‐ Les façades seront enduites au mortier de chaux, en utilisant des sables locaux, finition lissée ou taloché fin ou à « pierre‐vue », dans le respect des enduits traditionnels. ‐ Au sein de la zone de servitude publique AC1 (MH du pont du Somail), les façades seront enduites au mortier de chaux naturelle, en utilisant des sables locaux, finition lisse ou taloché fin ou à « pierre‐vue », dans le respect des enduits traditionnels. L’utilisation des ciments et des monocouches, y compris ceux à base de chaux (dans les joints ou dans les enduits) est interdite. Commune de Ginestas ‐ Les façades des constructions annexes doivent être traitées avec une finition talochée et de teinte et de couleur proches de celles des pierres locales. ‐ Tous les éléments existants de qualité caractéristiques du bâti ancien seront conservés (tuiles de couvert, corniches, génoises, maçonnerie de façade en pierre de taille ou de blocage, même partielle, bandeaux, sculptures, modillons, entablements, culots, pilastres, encadrements, baies, appuis de baie, linteaux, mascarons, balcons et balconnets, ferronneries anciennes, garde‐corps, grilles, menuiseries et serrureries, contrevents, clôtures anciennes en pierre ou en ferronnerie. ‐ Les canalisations autres que les descentes d’eau pluviale, les antennes apparentes en façade sont interdits. ‐ L’emploi brut de matériaux destinés à être enduits est interdit. Percements et menuiseries : ‐ Les baies anciennes seront conservées, éventuellement restituées, mais non obstruées. ‐ Les baies nouvelles peuvent être autorisées dans la mesure où elles s’insèrent dans l’ordonnancement des baies anciennes. ‐ Lorsque la référence à des baies anciennes n’a pas sa raison d’être, les baies créées seront à dominante verticale : hauteur valant au minimum 1,5 fois la largeur. ‐ La création de balcons nouveaux est interdite sur les voies et espaces publics. ‐ Les menuiseries nouvelles seront de préférence en bois massif. ‐ Peuvent être admises les menuiseries acier ou aluminium laqué. ‐ L'emploi d'autres matériaux sera envisageable selon l'environnement immédiat. ‐ Le vitrage à plein jour est toléré uniquement sur les baies médiévales, les croisées et les galeries d’attique. ‐ Le vitrage miroir est interdit. ‐ Dans tous les cas, les vitrages reprendront l'aspect "petit bois". Les menuiseries, les volets et les contrevents seront en bois, et peintes. ‐ Les volets basculants et les volets dits " à écharpe" (en Z) sont interdits. ‐ La pose de contrevents sur les baies à encadrements moulurés est interdite. ‐ Les volets roulants et les portails de garages, coulissants ou à enroulement, sont envisageables en bois peints sur certaines dispositions. Plus particulièrement, au sein de la zone de servitude publique AC1 (MH du pont du Somail), les menuiseries nouvelles seront en bois massif. Peuvent être admises les menuiseries acier ou aluminium laqué. Les clôtures : ‐ En limite sur voie publique ou la limite qui s’y substitue pour les voies privées, les hauteurs de clôtures ne doivent pas dépasser deux mètres. Elles sont constituées d’un muret surmonté d’une grille rigide (solution 4 annexe 1). ‐ Sur les limites séparatives, les clôtures ne doivent pas excéder deux mètres de hauteur. Leur aspect doit être harmonisé avec leur environnement Sur le Hameau du Somail : les clôtures traditionnelles existantes, le long du Canal, doivent être conservées et si possible restaurées. Commune de Ginestas 2. Les constructions neuves : Pour les constructions neuves s’inspirant du style du bâti environnant ancien, les règles ci‐dessus « intervention sur le bâti ancien existant » s’appliquent. Pour les constructions neuves relevant d’un projet d’architecture contemporaine de qualité, les règles relatives à l’intervention sur le bâti ancien existant ne s’appliquent pas. Seules les dispositions générales trouvent à s’appliquer. 3. Les éléments ajoutés quel que soit le type de constructions : a) Commerces, enseignes, vitrines : Les façades commerciales et enseignes ne sont autorisées que sur la hauteur du rez‐de‐chaussée. Les aménagements des façades commerciales seront contenus dans les ouvertures anciennes ou créées, et en retrait du nu de la façade, hormis pour les devantures plaquées en bois. Une enseigne drapeau et une enseigne plaquée sont autorisées par commerce. b) Capteurs solaires, panneaux photovoltaïques, blocs de climatisation, paraboles : Les blocs de climatiseur doivent être intégrés au volume de la construction existante ou en projet. Les antennes paraboliques et les blocs de climatiseur ne doivent pas être visibles depuis le domaine public. Les capteurs solaires pour la production d’eau chaude sont autorisés en toiture sous réserve : ‐ Que leur implantation respecte l’ordonnancement des façades (alignement des capteurs et panneaux avec les ouvertures existantes) ; ‐ De ne pas être visibles depuis le domaine public. Les panneaux photovoltaïques pour la production d’électricité sont autorisés en toiture sous réserve : ‐ Que leur implantation respecte l’ordonnancement des façades (alignement des capteurs et panneaux avec les ouvertures existantes) ; ‐ De ne pas être visibles depuis le domaine public. La décision prise sur une déclaration préalable par l’autorité compétente portant sur l’installation de dispositifs favorisant la production d’énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique, pourra comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant. Les capteurs solaires et panneaux photovoltaïques sont interdits dans le secteur du Somail ; ### Article UFB 12 - Stationnement Stationnement des véhicules Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées sur des emplacements prévus à cet effet. La superficie à prendre en compte pour le stationnement est de vingt‐cinq mètres carrés par véhicule, y compris les accès et aires de manœuvre. Commune de Ginestas Selon la destination de la construction, le nombre d’emplacements doit être au moins égal à : ‐ commerces : une place par quarante mètres carrés de surface de plancher ; ‐ hôtels et restaurants : une place de stationnement par chambre ou par cinq mètres carrés de salle de restaurant ; ‐ bureaux et activités : une place par vingt‐cinq mètres carrés de surface de plancher ; ‐ habitat : une place par logement. En cas d’impossibilité de réaliser les places de stationnement sur le terrain d’assiette ou dans l’environnement immédiat, les substitutions de l’article L.151‐33 du code de l’urbanisme s’appliquent : obtention d’une concession à long terme, acquisition de places dans un parc privé. ### Article UFB 13 - Espaces libres et plantations Espaces libres et plantations Toute construction ou opération comprend un aménagement extérieur et paysager qui inclut les accès, les cheminements, les équipements et les plantations, et les clôtures si nécessaires. Ils doivent assurer la libre circulation des eaux de ruissellement. L’imperméabilisation des espaces libres est interdite. Les dallages doivent être posés sur fond poreux. Les espaces non bâtis doivent comporter au moins un arbre de haut jet par cent mètres carrés. SECTION III ‐ POSSIBILITES D’OCCUPATION DES SOLS ### Article UFB 14 - Coefficient d'occupation des sols Possibilités maximales d’occupation des sols Néant. SECTION IV – PERFORMANCES ENERGETIQUES ET RESEAUX DE COMMUNICATION ### Article UFB 15 - Performances énergétiques et environnementales (intitulé du document : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances éne) Sont autorisés l’utilisation de matériaux renouvelables ou de procédés de construction permettant les économies d’énergie, l’installation des dispositifs de production d’énergies renouvelables correspondant aux besoins de la consommation domestique sous réserve d’une bonne intégration architecturale du projet dans le bâti et dans le milieu environnant. ### Article UFB 16 - Infrastructures et réseaux de communications électroniques (intitulé du document : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d'infrastructures e) Non réglementé. Commune de Ginestas CHAPITRE 3. DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE Upa Caractère de la zone : Elle recouvre les zones périphériques d’urbanisation mixte à dominante pavillonnaire. Cette zone comprend des constructions existantes de densité variable. Certaines parties de la zone sont touchées par un risque potentiel d’inondation. Son emprise est matérialisée sur les plans de zonage. Une partie de cette zone est couverte par le périmètre de protection des monuments du Somail. Elle comporte également un sous‐secteur indexé Upa2 astreint à des conditions d'urbanisation spécifiques. Elle comporte également un sous‐secteur indexé Upa3 qui correspond à la partie déjà urbanisée du Somail. SECTION I ‐ NATURE DE L’UTILISATION ET DE L’OCCUPATION DES SOLS --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 11164_PLU_20220711. Page : https://edifiable.fr/plu/ginestas-11164/ufb La commune : https://edifiable.fr/plu/ginestas-11164.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/11164/zone/ufb