# Zone 1AU du plan local d'urbanisme de Gressy (77214) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 77214_PLU_20260704 (plan local d'urbanisme), approuvé le 04/07/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 1AU du règlement, 16 articles.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article 1AU 6)

> Les constructions devront être implantées de l’une des manières suivantes : 26 - En retrait de 6 mètres au minimum par rapport à la limite d’emprise publique ou privée, - En prolongement de la façade d’une des constructions existantes sur la parcelle ou une parcelle adjacente.

### Emprise au sol (article 1AU 9)

> L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 40%.

### Hauteur (article 1AU 10)

> La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 10 mètres.

### Stationnement (article 1AU 12)

> Il est exigé au minimum : - Pour les constructions à usage d’habitation : 2 places par logement, puis une place supplémentaire par tranche de 60m² à partir de 120m².

### Espaces verts (article 1AU 13)

> Une superficie au moins égale à 40% de la surface totale de la parcelle devra être aménagée en espaces de pleine terre.

## Les 16 articles du règlement, mot pour mot

### Article 1AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Sont interdits :
- Les campings, caravanings et les habitats légers de loisirs, - Les habitations légères de loisirs soumises à la réglementation prévue aux articles R.444-1 et
suivants du Code de l'Urbanisme, - Les dépôts de matériaux ou de déchets de toute nature, - Les constructions à usage agricole, industriel ou d’entrepôt, - Les carrières, affouillements et exhaussements de sol, - Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, - Les constructions à usage de bureaux, commerces, restauration et hôtellerie.

### Article 1AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES)

Sont autorisés sous condition :
Les constructions annexes isolées qui ne sont affectées ni à l’habitation ni à l’activité sont autorisées sous réserve que leur emprise au sol n’excède pas 20m².
SECTION II : CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL

### Article 1AU 3 - Accès et voirie (intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D'ACCES AUX)

VOIES OUVERTES AU PUBLIC
La création ou l’aménagement de voiries ouvertes au public doit respecter les textes législatifs et réglementaires en vigueur, notamment ceux relatifs à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code Civil.
Les caractéristiques des accès doivent d’une part, permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte (défense contre l’incendie, protection civile…), d’autre part, correspondre à la destination de l’installation.
La voirie interne, supportant une circulation automobile, de toute opération d’ensemble réalisée sous forme, notamment de lotissement, permis groupé, association foncière, etc… doit avoir une emprise minimale de 6 mètres. Une emprise supérieure pourra être imposée selon d’importance de l’opération envisagée, le dimensionnement des voies devant être adapté aux fonctions et usages assurés par la
25 voirie.
Aucune construction ne peut prendre accès sur une voie exclusivement piétonne ou cyclable.
La voirie interne, supportant une circulation automobile, de toute opération d’ensemble réalisée sous forme, notamment de lotissement, permis groupé, association foncière, etc… doit avoir une emprise minimale de 6 mètres et permettre aux véhicules de réaliser facilement un demi-tour.
Lorsqu’un terrain est desservi par plusieurs voies, toute construction ou extension ne peut être autorisée que si l’accès est établi sur la voie où la gêne pour la circulation est moindre.
Pour des raisons de sécurité, il pourra être demandé un recul du portail permettant l’accès à la parcelle pour permettre le stationnement des véhicules hors des voies de circulation lors de l’ouverture ou de la fermeture du portail.

### Article 1AU 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D'EAU, D'ELECTRICITE ET D'ASSAINISSEMENT)

Alimentation en eau potable
Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable, doit être raccordée au réseau public d’eau potable.
Assainissement
- Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle le nécessitant, doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d’assainissement, conformément au zonage d’assainissement annexé au PLU.
Les collecteurs d’eaux usées ne doivent transporter que des eaux domestiques, qui comprennent les eaux ménagères et les eaux vannes. Les eaux usées issues d’activité ne peuvent être rejetées dans le réseau que sur autorisation du service en charge de l’assainissement.
- Eaux pluviales
Tous les aménagements futurs, neufs, réhabilitations ou extensions devront privilégier la gestion à la parcelle des eaux pluviales. Toute demande de dérogation sera assortie d’une note technique mettant en avant l’impossibilité de réaliser la gestion à la parcelle.
Réseaux divers
Le raccordement des constructions aux réseaux concessionnaires (télécommunication, électricité basse tension) doit être souterrain depuis la rue.

### Article 1AU 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES)

Non réglementé

### Article 1AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

L’implantation des constructions par rapport à une voie privée ou une cour commune existante se fera en appliquant les mêmes règles que pour les voies et emprises publiques décrites ci-dessous.
Les constructions devront être implantées de l’une des manières suivantes :
26 - En retrait de 6 mètres au minimum par rapport à la limite d’emprise publique ou privée, - En prolongement de la façade d’une des constructions existantes sur la parcelle ou une
parcelle adjacente. Une variation allant jusqu’à un mètre est tolérée. Une implantation différente peut être admise :
- Pour les constructions situées à l’angle de deux voies, dans ce cas l’implantation à l’alignement ou à au moins 4 mètres de l’alignement sur la voie n’assurant pas l’accès principal à la parcelle est autorisée,
- Lorsqu’il s'agit de travaux d'extension d'une construction existante à la date d'approbation du PLU, l'extension peut être réalisée en respectant le même recul que celui de la construction existante.
Schéma illustratif :

### Article 1AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES)

Les constructions peuvent être implantées en limite séparative ou en retrait. Les façades implantées en limites séparatives de doivent pas comporter de baies. La valeur du retrait des constructions principales par rapport aux limites séparatives doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction mesurée à l’égout du toit. Elle ne peut être inférieure à 6 mètres, ou 2,5 mètres en cas de mur aveugle. Cette valeur peut être réduite à 1 mètre pour les constructions ouvertes accolées à l’habitation et permettant le stationnement de véhicules, type carports. Schéma illustratif :
Règlement du Plan Local d’Urbanisme – Commune de Gressy – Mars 2024 Cabinet Duris-Mauger et Luquet
Cette règle ne s’applique pas aux bâtiments existants dans lesquels seraient faits des travaux de transformation, d’amélioration ou de confortation dans le volume existant.
Pour une meilleure insertion paysagère, une distance de 3 mètres minimum doit être conservée entre les bâtiments et la limite séparative en fond de parcelle.

### Article 1AU 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE)

Afin permettre l’entretien facile des bâtiments ainsi que le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l’incendie, la distance entre deux constructions non contigües sur une même unité foncière ne peut être inférieure à 8 mètres, ou 4 mètres en cas de mur aveugle. Elle est ramenée à 2 mètres lorsqu’il s’agit de locaux ou d’annexes isolées d’une superficie inférieure à 20 m² de surface de plancher.

### Article 1AU 9 - Emprise au sol

L’emprise au sol des constructions, y compris les bâtiments annexes, ne peut excéder 40%.

### Article 1AU 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS)

La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 10 mètres. Pour les constructions principales, la hauteur de façade à l’égout du toit ne peut être inférieure à 3 mètres. Le nombre de niveaux habitables d’une construction est au maximum est de 2 (R+combles). Pour les habitations individuelles, le niveau bas du rez-de-chaussée ne pourra être surélevé de plus de 0,60m au-dessus du sol naturel.

### Article 1AU 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS)

Le permis de construire peut-être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Règlement du Plan Local d’Urbanisme – Commune de Gressy – Mars 2024 Cabinet Duris-Mauger et Luquet
28 Les dispositions relatives aux toitures, façades, matériaux et clôtures du présent article pourront ne pas être imposées en cas d’équipements collectifs ou de projets d’architecture contemporaine ou utilisant des techniques écologiques nouvelles (habitat solaire, murs et toitures végétalisés…), sous réserve qu’une attention particulière soit portée à l’intégration de la construction dans son environnement urbain et paysager.
Les constructions doivent répondre à une simplicité d’aspect. Tout pastiche d’une architecture étrangère à la région est interdit.
L’implantation d’antennes relais de télécommunication, y compris leurs équipements associés, est interdite dans la zone, en raison de leur impact visuel sur le paysage, la qualité architecturale des constructions existantes à proximité et la préservation du caractère patrimonial du secteur.
Façade et matériaux : Les aspects extérieurs des nouvelles constructions doivent être choisis en harmonie avec celles des constructions environnantes.
Est interdit l'emploi à nu de matériaux fabriqués en vue d'être recouverts (parpaings, briques creuses, etc.). Il doit être respecté une unité d’aspect entre les différents murs d’une construction.
Les couleurs des enduits de façade et des menuiseries devront respecter la palette de nuances fournie en annexe du présent règlement et être en harmonie avec celle des constructions déjà existantes dans la zone.
Les exhaussements des sous-sols apparents doivent être traités avec autant de soins que le reste de la construction.
Toitures : Les combles et toitures devront présenter une simplicité de volume et une unité de conception. Les toitures des annexes devront présenter une harmonie d’aspect et de couleur avec la construction principale.
Dans le cas de toiture à pentes, celle-ci sera composée d’un ou plusieurs versants dont la pente sera comprise entre 35° et 45°. Une toiture à une seule pente de 20° minimum peut également être autorisée pour les annexes accolées ou isolées de moins de 20m².
Il est imposé un aspect de tuile d’une densité minimale de 22/m².
La couleur des tuiles devra être en harmonie avec celle des constructions déjà existantes dans la zone (généralement ardoise ou brun vieilli). Les tons noir, rouge vif, sablé champagne sont interdits.
En façade sur rue, l’éclairement des combles sera assuré de préférence par des ouvertures en lucarnes dont la somme des largeurs ne pourra excéder la moitié de la longueur de la toiture.
Il n’est pas fixé de règles pour les vérandas.
Clôtures :
Les clôtures doivent être conçues de manière à s'harmoniser par les matériaux avec la ou les constructions existantes sur la propriété ou dans le voisinage immédiat.
En bordure de l'espace de desserte et en limites séparatives, les clôtures doivent être constituées : ▪ d’une haie végétale d’essences locales, doublée ou non d’un grillage en treillis soudé à maille large pour favoriser la libre circulation de la petite faune.
29 D’autres types de clôtures pourront être acceptés pour les hébergements de type EHPAD, dans la mesure où leur fonctionnement l’oblige pour des raisons de sécurité et qu’ils soient justifiés.
La hauteur des murs ou clôtures en bordure des espaces de desserte ne pourra pas être supérieure à 1,6 mètre, sauf dans le cas d’une intégration à une clôture existante.
Il est par ailleurs conseillé de percer une ouverture de 15 cm de côté minimum tous les 5 mètres en bas des soubassements et murs afin de ne pas entraver la circulation de la petite faune de favoriser la biodiversité dans la commune.
Les clôtures en limites séparatives de propriété et à l'alignement de l’espace de desserte, en béton ou plaque de béton préfabriquée sont interdites. L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, etc.,) est interdit.

### Article 1AU 12 - Stationnement (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'AIRES DE STATIONNEMENT)

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations autorisées dans la zone doit être assuré en dehors des voies.
Lors de toute opération de construction, de transformation de locaux ou de changement d’affectation, les aires de stationnement doivent être réalisées en nombre suffisant pour satisfaire aux besoins et selon les dispositions suivantes :
- Dimensions minimums des places : Longueur : 5 mètres Largeur : 2,50 mètres
Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, les aires de stationnement extérieures doivent être stabilisées et perméables (par exemples espaces minéraux sablés, pavés, ou emplacements végétalisés).
Il est exigé au minimum : - Pour les constructions à usage d’habitation : 2 places par logement, puis une place supplémentaire par tranche de 60m² à partir de 120m². Ces places devront être matérialisées en dehors de l’emprise de la construction. Au moins une des places de stationnement devra être couverte par inclusion ou construction accolée à l’habitation et permettant le stationnement de véhicules, types carports.
- Pour les EHPAD : 1 place pour 5 logements.
Les normes de stationnement applicables aux autres constructions sont celles prévues pour les constructions les plus directement assimilables. Les espaces à réserver pour le stationnement des visiteurs devront également être prévus.
Pour les constructions à usage d’habitation : un local à vélo d’une superficie minimale de 6m² est exigé pour toute opération de logement collectif de plus de 3 logements. Cette surface sera augmentée de 2m² par logement supplémentaire.
Pour les équipements publics, des supports permettant l’accrochage des vélos devront être définis en rapport avec la taille et la destination de l’équipement.

### Article 1AU 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET)

DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
D’une manière générale, pour les plantations des espaces de pleine terre, espaces verts, haies et arbres de haute tige, les espèces et essences locales conseillées par Seine et Marne Environnement et répertoriées en annexe du présent règlement seront favorisées. Une superficie au moins égale à 40% de la surface totale de la parcelle devra être aménagée en espaces de pleine terre. La surface correspondant à une piscine, dans la limite de 50m², pourra être intégrée à cette surface de 40%. Pour les jardins, seront privilégiés les arbres de vergers (pommiers, poiriers, cerisiers…) et les essences locales. Les espaces libres non bâtis et non occupés par des aires de stationnement doivent être engazonnés ou plantés d’espèces locales, à raison d’un arbre de haute tige pour 100m² de surface libre de construction. Les aires de stationnement en surface devront être plantées, à raison d’un arbre minimum pour 4 places de stationnement.
Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations conseillées par Seine-et-Marne Environnement et répertoriées en annexe.
Les haies seront mélangées, libres, et composées d’au moins trois espèces. Le mélange de plantes à feuillage caduc et persistant sera favorisé. Les essences invasives suivantes sont déconseillées : Les cotoneasters, le laurier palme, les pyracanthas (divers), le mahonia, le thuya, le sapin ou cèdre bleu, et les autres espèces recensées comme espèces invasives à proscrire listées en annexe.
SECTION III : POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DES SOLS, PERFORMANCE ENERGETIQUE ET COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES

### Article 1AU 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL)

Il n’est pas fixé de règle.

### Article 1AU 15 - Performances énergétiques et environnementales (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE PERFORMANCE ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES)

Les formes architecturales comportant des cavités permettant d’accueillir des espèces thermophiles, des oiseaux, seront recherchées. Toutes les constructions peuvent être végétalisées.

### Article 1AU 16 - Infrastructures et réseaux de communications électroniques (intitulé du document : OBLIGATIONS I MPOSEES EN MATI ERE D’IN FRAST RUC TURES ET RESEA UX DE)

COMMUNICATIONS
Lors de la création ou de la réfection de voiries, des fourreaux seront posés en prévision du développement des communications numériques.
31 CHAPITRE III
DISPOSITION APPLICABLES A LA ZONE 2AU
La zone 2AU correspond aux parties du territoire destinées à être urbanisées à long terme. Elles se situent au Nord-Est. L’ouverture à l’urbanisation de cette zone est conditionnée par une modification du PLU à l’occasion de laquelle un règlement sera établi. SECTION I : NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL

---

Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 77214_PLU_20260704.
Page : https://edifiable.fr/plu/gressy-77214/1au
La commune : https://edifiable.fr/plu/gressy-77214.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/77214/zone/1au