# Les 7 Fontaines, 35630 Hédé-Bazouges : zone du PLU et règles de construction

Au droit de cette voie, le plan de zonage porte la zone **N**, zone naturelle.
La voie longe aussi A (Zone agricole) à moins de 120 m : la zone se lit à la parcelle, pas à la rue.
Document en vigueur : 243500733_PLUi_20241216 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 16/12/2024, déposé au Géoportail de l'urbanisme.

## Espaces protégés et bruit d'aérodrome, au point

Aucun espace protégé ni plan de bruit au point, sur onze couches de l'INPN et celle de la DGAC.

## Les règles en clair

Compilées une fois depuis le document, chaque valeur adossée à la phrase du règlement qui la porte. Une valeur sans sa condition est fausse : la condition fait partie de la réponse.

Ce document a été relu à la main, par un lecteur qui ne l'avait pas compilé. Comment les règles sont relues : https://edifiable.fr/fiabilite

### Constructions autorisées (rubrique N 1, « OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL »)

- **L'extension des habitations existantes, si elle ne crée pas de logement supplémentaire** : Logement, en secteur N, dans la liste fermée des projets autorisés
  > N Nf HABITATION Logement V* X Conditions : Sont exclusivement autorisés : - l'extension des habitations existantes si elle ne crée pas de logement supplémentaire,
- **La création d'annexes des habitations existantes, y compris dans une autre zone que l'habitation, à condition qu'elle ne crée pas de logement supplémentaire** : Logement, en secteur N, dans la liste fermée des projets autorisés
  > N Nf HABITATION Logement V* X Conditions : Sont exclusivement autorisés : [...] - la création d'annexes des habitations existantes, y compris dans une autre zone que l'habitation, à condition qu'elle ne crée pas de logement supplémentaire,
- **Le changement de destination des constructions repérées au règlement graphique** : Logement, en secteur N, dans la liste fermée des projets autorisés
  > N Nf HABITATION Logement V* X Conditions : Sont exclusivement autorisés : [...] - le changement de destination d'une construction repérée au règlement graphique.
- **Le projet ne doit pas compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site** : Logement, en secteur N
  > N Nf HABITATION Logement V* X Conditions : [...] Le projet ne doit pas compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.
- **Le projet de changement de destination doit être situé à une distance minimum de 100m des bâtiments agricoles, en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de deux ans, générant un périmètre sanitaire** : Changement de destination vers le logement, en secteur N
  > N Nf HABITATION Logement V* X Conditions : ... à une distance minimum de 100m des bâtiments agricoles, en activité ou dont l'activité a cessé depuis moins de deux ans, générant un périmètre sanitaire.
- Note : L'article N 1 fixe par un tableau, secteur par secteur, les destinations interdites, autorisées ou soumises à conditions. Il interdit notamment les carrières, l'habitat léger permanent et le stationnement isolé de caravanes de plus de trois mois, et soumet à conditions les installations photovoltaïques.

### Hauteur maximale (rubrique N 4, « HAUTEUR »)

- **Non limitée** : Bâtiments des activités autorisées dans la zone, hors annexes et extensions des habitations, hors équipements collectifs et services publics
  > La hauteur des bâtiments pour les activités autorisées dans la zone n'est pas limitée.
- **Hauteur pouvant être autorisée ou imposée au regard de la hauteur des bâtiments voisins** : Hors équipements collectifs et services publics
  > Ainsi, la hauteur des constructions peut être autorisée ou imposée au regard de la hauteur des bâtiments voisins.
- **3,5 mètres à l'égout du toit ou au sommet de l'acrotère et 5m au faîtage** : Annexes des habitations, hors équipements collectifs et services publics
  > Annexes des habitations > Hauteur maximale : 3,5 mètres à l'égout du toit ou au sommet de l'acrotère et 5m au faitage.
- **7 mètres à l'égout du toit ou au sommet de l'acrotère et 11m au faîtage** : Extensions des habitations, hors constructions existantes qui dépassent déjà ces hauteurs, hors équipements collectifs et services publics
  > Extension des habitations > Hauteur maximale : 7 mètres à l'égout du toit ou au sommet de l'acrotère et 11m au faitage. > Lorsque le projet d'extension ne comporte pas de surélévation de la construction principale, la hauteur de l'extension horizontale ne peut être supérieure à celle de la construction principale. > Dans le cas de constructions existantes à la date d'approbation du PLUi ne respectant pas les présentes règles de hauteur, leur extension est ...
- **Pas plus haute que la construction principale** : Extension horizontale sans surélévation de la construction principale, hors équipements collectifs et services publics
  > ... du toit ou au sommet de l'acrotère et 11m au faitage. > Lorsque le projet d'extension ne comporte pas de surélévation de la construction principale, la hauteur de l'extension horizontale ne peut être supérieure à celle de la construction principale. > Dans le cas de constructions existantes à la date d'approbation du PLUi ne respectant pas les présentes règles de hauteur, leur extension est possible sans que la hauteur ne soit supérieure à celle de la ...
- **Pas plus haute que la construction existante** : Extension des constructions existantes à la date d'approbation du PLUi qui ne respectent pas ces hauteurs, hors équipements collectifs et services publics
  > ... principale. > Dans le cas de constructions existantes à la date d'approbation du PLUi ne respectant pas les présentes règles de hauteur, leur extension est possible sans que la hauteur ne soit supérieure à celle de la construction existante. est destiné à préserver l'intimité des terrasses, perpendiculaire au bâti, et sur un linéaire n'excédant pas 4m, toutes limites confondues.
- Note : L'article N 2 ne s'applique pas aux constructions, bâtiments et installations nécessaires aux équipements collectifs et services publics, à condition d'assurer une parfaite intégration du projet dans son environnement bâti.

### Emprise au sol (rubrique N 5, « EMPRISE AU SOL »)

- **50 m² au plus, en cumul des extensions réalisées depuis l'entrée en vigueur du PLUi** : Extensions des habitations, hors équipements collectifs et services publics
  > Extension des habitations L'emprise au sol cumulée des extensions d'habitation, réalisées à compter de la date d'entrée en vigueur du présent PLUi, ne dépasse pas 50 m².
- **60 m² au plus, en cumul des annexes existantes avant l'approbation du PLUi et créées depuis, piscines comprises** : Annexes des habitations existantes, hors équipements collectifs et services publics
  > ... des annexes existantes avant l'approbation du PLUi et créées depuis son entrée en vigueur) des habitations existantes (piscines comprises) n'excède pas 60 m².
- Note : Le règlement ne fixe pas de coefficient d'emprise au sol pour les autres constructions de la zone.

### Recul sur la voie (rubrique N 3, « IMPLANTATION »)

Le règlement dit lui-même qu'il ne fixe rien ici. La loi ne comble pas ce silence (article R.111-1 du code de l'urbanisme) ; les dispositions communes du règlement et les servitudes annexées s'appliquent quand même.

- **Non réglementé**
  > Aucune disposition n'est applicable sur l'implantation des constructions pour répondre aux besoins de chaque projet.
- Note : L'article N 2 ne fixe pas de recul par rapport aux voies et emprises publiques.

### Distance aux limites séparatives (rubrique N 3, « IMPLANTATION »)

- **Non réglementé** : Hors extensions et annexes des habitations
  > Aucune disposition n'est applicable sur l'implantation des constructions pour répondre aux besoins de chaque projet.
- **Sur la limite séparative ou en retrait d'au moins 2 mètres** : Extensions des habitations, hors bâtiments existants non conformes, hors équipements collectifs et services publics
  > Extension des habitations > Les constructions s'implantent sur la limite séparative ou en retrait d'au moins 2 mètres. > Dans le cas de bâtiments existants à la date d'approbation du PLUi ne respectant pas les présentes règles d'implantation, leur extension est autorisée dans le prolongement de l'implantation initiale, afin de permettre une meilleure continuité de volume avec la construction principale.
- **Extension autorisée dans le prolongement de l'implantation initiale** : Extension des bâtiments existants à la date d'approbation du PLUi qui ne respectent pas ces règles d'implantation, hors équipements collectifs et services publics
  > ... d'au moins 2 mètres. > Dans le cas de bâtiments existants à la date d'approbation du PLUi ne respectant pas les présentes règles d'implantation, leur extension est autorisée dans le prolongement de l'implantation initiale, afin de permettre une meilleure continuité de volume avec la construction principale.
- **Sur la limite séparative ou en retrait d'au moins 1 mètre** : Annexes des habitations, hors équipements collectifs et services publics
  > Annexes des habitations > Les constructions annexes s'implantent sur la limite séparative ou en retrait d'au moins 1 mètre.
- **Implantation en limite séparative ou dans le prolongement des constructions existantes pouvant être autorisée ou imposée, notamment pour des raisons d'architecture ou d'unité d'aspect** : Extensions et annexes des habitations, hors équipements collectifs et services publics
  > Règles alternatives > L'implantation de la construction en limite séparative ou dans le prolongement des constructions existantes peut être autorisée ou imposée, notamment pour des raisons d'architecture ou d'unité d'aspect.
- Note : L'article N 2 implante les annexes des habitations à 20 mètres au plus du bâtiment principal, sauf extension d'annexes existantes. Il ne s'applique pas aux constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs et services publics.

### Places de stationnement (rubrique N 8, « Le stationnement des véhicules de toute nature, correspondant aux besoins des installations et »)

- **Assuré en dehors des voies publiques ou privées, sur le terrain propre à l'opération**
  > constructions autorisées dans la zone, doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées, par la réalisation d'aires de stationnement sur le terrain propre à l'opération.
- **Stationnements ni bitumés, ni cimentés, et perméables** : En secteur N
  > En zone N : > Les stationnements ne sont ni bitumés, ni cimentés et restent perméables.
- **Imperméabilisation des sols limitée au strict minimum** : En secteur Nf
  > En zone Nf : > Les stationnements devront limiter leur imperméabilisation des sols au strict minimum.
- Note : Le règlement ne fixe pas de nombre de places dans cette zone.

### Espaces libres et plantations (rubrique N 4, « HAUTEUR »)

- **Aires de stationnement perméables** : Aires de stationnement des véhicules motorisés, hors celles créées au bénéfice d'habitations et hors équipements collectifs et services publics
  > Perméabilité des sols En dehors des aires de stationnement créées au bénéfice d'habitations, les aires de stationnement des véhicules motorisés sont perméables.
- **Surface non imperméabilisée d'au moins 50% de l'emprise du terrain d'assiette** : Hors équipements collectifs et services publics et unités foncières exemptées (petites unités foncières, aménagement existant non conforme)
  > Le projet maintient : > une surface non imperméabilisée au moins équivalente à 50% de l'emprise du terrain d'assiette. > un espace de pleine terre au moins équivalent à 30% de l'emprise du terrain d'assiette.
- **Pleine terre d'au moins 30% de l'emprise du terrain d'assiette** : Hors équipements collectifs et services publics et unités foncières exemptées (petites unités foncières, aménagement existant non conforme)
  > ... : > une surface non imperméabilisée au moins équivalente à 50% de l'emprise du terrain d'assiette. > un espace de pleine terre au moins équivalent à 30% de l'emprise du terrain d'assiette.
- **Ces règles ne s'appliquent pas, sans qu'il soit possible d'aggraver le non-respect** : Unités foncières dont l'aménagement existant à l'approbation du PLUi ne respecte pas ces règles
  > Ces dispositions ne s'appliquent pas aux unités foncières dont l'aménagement existant à l'approbation du PLUi ne respecte pas ces règles, sans qu'il soit possible d'aggraver le non-respect de ces dispositions.
- **Ces règles ne s'appliquent pas** : Unités foncières de moins de 150 m²
  > Il n'est pas non plus fait application de ces règles pour les unités foncières de moins de 150 m².
- **Limitations d'imperméabilisation pouvant être moins contraignantes pour permettre les aménagements nécessaires à la gestion forestière** : En secteur Nf
  > Disposition particulière > En zone Nf uniquement, les limitations d'imperméabilisation pourront être moins contraignants afin de permettre les aménagements nécessaires à la gestion forestière. _ARTICLE N 5_ STATIONNEMENT
- Note : L'article N 4 ne s'applique pas aux constructions, bâtiments et installations nécessaires aux équipements collectifs et services publics. Les clôtures sont réglées à l'article N 3.

## Les 6 contraintes autour, à moins de 120 m

- Prescription : Espace Boisé Classé au titre du L113-1
- Prescription : Haie identifiée comme Espace Boisé Classé au titre du L113-1
- Prescription : Cours d'eau qui font l'objet de règles spécifiques dans le règlement écrit
- Prescription : Haie identifiée comme élément de paysage classée au titre du L151-23
- Prescription : Chemin de randonnée à valoriser au titre du L151-38
- Prescription : Zone humide au titre du L151-23

Relevé à la géométrie, dans un carré de 120 m de demi-côté autour du point de la voie : ce qui touche la rue, pas le quartier.

## Pièces du permis que le terrain déclenche ici

- PCMI13 : L'attestation de respect des règles de construction parasismique (Zone de sismicité 2 ou plus)

## Risques recensés (Géorisques, au centre de la commune)

- Remontée de nappe
- Séisme
- Mouvements de terrain
- Retrait gonflement des argiles
- Feu de foret
- Radon
- Pollution des sols
- Rupture de barrage

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 243500733_PLUi_20241216.
Page : https://edifiable.fr/plu/hede-bazouges-35130/voie/les-7-fontaines
Le chapitre N en entier : https://edifiable.fr/plu/hede-bazouges-35130/n.md
La commune : https://edifiable.fr/plu/hede-bazouges-35130.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/35130/street/les-7-fontaines