# Zone UB4 du plan local d'urbanisme d'Issenheim (68156) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 68156_PLU_20260212 (plan local d'urbanisme), approuvé le 12/02/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre UB4 du règlement, 4 rubriques. ## Les 4 rubriques du règlement, mot pour mot Ce règlement ne numérote pas ses articles : ses règles sont rangées par thème, et un même thème peut répondre à plusieurs questions. ### Rubrique UB4 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions Dans la zone bleue du PPRi : sont interdites toutes les occupations du sol autres que celles admises sous conditions à l’article 2.7. UB4 2 : Occupations et utilisations du sol admises sous conditions particulières 2.1 La démolition de tout ou partie d’une construction est soumise à l’obtention d’un permis de démolir. 2.2 Pour des motifs d’ordre esthétique ou sanitaire, l’autorisation de construire pourra être subordonnée à la démolition de tout ou partie de bâtiments existants sur le terrain où l’implantation de la construction est envisagée. 2.3 Le changement de destination des constructions à usage principal d’habitation vers la destination de bureaux est admis à condition de ne pas générer de nuisance incompatible avec le voisinage d’habitation. 2.4 Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, à condition d’être compatibles avec la dominante résidentielle du secteur. 2.5 La cote de plancher du premier niveau des constructions sera fixée à un niveau supérieur au terrain naturel et à la cote de hautes eaux. Tout ou partie d’immeuble situé en dessous de cette cote est réputée non aménageable. Ces dispositions ne s'appliquent pas aux constructions annexes : abris de jardin, piscines, terrasses. 2.6 Les constructions d’habitation et de bureaux implantées à moins de 100 mètres de l’axe de la voie des RD3b et RD5, et celles implantées à moins de 250 mètres de celui de la RD430 et de la RN 83 doivent faire l’objet d’une isolation acoustique adaptée. 2.7 De plus, dans la zone bleue du PPRi : 2.7.1 Les parkings extérieurs, à condition que la topographie naturelle du terrain ne soit pas modifiée et que ces parkings ne soient pas situés dans une dépression. 2.7.2 Les espaces verts, les aires de jeux et de sports, ainsi que les constructions et installations liées et nécessaires à ces équipements, à condition que : - le premier plancher des bâtiments liés et nécessaires à ces équipements soit réalisé au-dessus de la cote de référence, - les installations d’accompagnement soient fixées de manière à résister aux effets d’entraînement de la crue centennale. ADAUHR 2024 Commune d’Issenheim – Modification du PLU 18 ### Rubrique UB4 4 - Hauteur et volumétrie des constructions La hauteur maximale des constructions annexes est fixée à 3 mètres. 10.3 Les constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif sont exemptées de règles de hauteur. 10.5 Définition de l’attique : Est considéré comme attique tout dernier niveau placé au sommet d’une construction et situé en retrait par rapport au rang précédent. Cet attique sera obligatoirement en recul d'une ou plusieurs façade(s) d'au minimum 150 cm de cette ou ces dernière(s). UB4 11 : Aspect extérieur 11.1 Dispositions générales 11.1.1. Tout projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. 11.2 Dispositions particulières 11.2.1 Bâtiments et constructions Les constructions devront présenter un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants, du site et des paysages. Les constructions annexes devront être en harmonie avec les constructions principales. 11.2.3 Matériaux Les matériaux ne présentant pas, par eux-mêmes, un aspect suffisant de finition doivent être enduits ou recouverts d’un revêtement approprié. 11.2.4 Clôtures Les éventuelles clôtures sur rue n’excéderont pas 1,50 mètre. Les éventuelles clôtures sur limites séparatives n’excéderont pas 2 mètres. ADAUHR 2024 Commune d’Issenheim – Modification du PLU 22 Dans tous les cas les clôtures ne devront pas restreindre le librement écoulement des eaux de ruissellement. 11.2.5 Toitures Pour les constructions présentant des toitures en pente : Les toitures des constructions principales doivent avoir une pente comprise entre 35° et 45°, et recevoir une couverture de tuiles, de teinte rouge terre cuite ou rouge vieilli. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions qui présentent un attique en dernier niveau, et qui pourront de fait comprendre une toiture plate ou en très faible pente. 11.2.6 Coffrets techniques (climatisation, chauffage, ventilation, etc.) Ces coffrets devront être le moins visibles depuis l’espace public. 11.2.7 Antennes Les antennes d'émission ou de réception de signaux radioélectriques (paraboles) seront positionnées de façon à être le moins visibles depuis l’espace public. UB4 12 : Stationnement 12.1 Lors de toute opération de construction, d’extension, de création de surfaces de plancher ou de changement d’affectation de locaux, il doit être réalisé en-dehors des voies publiques un nombre d’aires de stationnement permettant l’accueil de deux véhicules (hors garage) par maison individuelle et l’accueil de deux véhicules par logement compris dans un immeuble d’habitat collectif et/ou intermédiaire. Des normes complémentaires au présent article sont définies en annexe du présent règlement, elles s’imposent comme « cadre minimal » à respecter. UB4 13 : Espaces libres et plantations 13.1 Les espaces libres non imperméabilisés doivent représenter au minimum 30% de la superficie du terrain (les parkings, circulations et pavages perméables peuvent également être compatibilisés dans les 30%). 13.3 Les haies mitoyennes et plantations en bordure des limites de propriété devront être constituées d'espèces locales ou fruitières. En limite de l'espace public, elles ne devront pas présenter de gêne pour la circulation et la sécurité des usagers. ### Rubrique UB4 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : 3.1 Desserte par les voies publiques ou privées) Les voies publiques ou privées doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir. Un projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. Les nouvelles voies ouvertes à la circulation publique en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de faire demitour. 3.2 Accès aux voies ouvertes au public Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins dans les conditions définies par l'article 682 du Code Civil. Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Un projet peut être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. Les autorisations d'occupation et d'utilisation du sol peuvent être subordonnées à la réalisation d'un aménagement particulier des accès et sorties sur voie tenant compte de l'intensité de la circulation induite par la construction. Le nombre d’accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, il peut être imposé que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. UB 4 : Desserte par les réseaux 4.1 Adduction d'eau potable Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau dans le respect des règles édictées par le service gestionnaire des réseaux. ### Rubrique UB4 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : 4.2 Assainissement) 4.2.1 Eaux usées — Zonage d’assainissement collectif (AC) Présence d’un réseau de collecte : Le branchement sur le réseau collectif d'assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle raccordable produisant des eaux usées. Celui-ci devra respecter ADAUHR 2024 Commune d’Issenheim – Modification du PLU 19 les prescriptions techniques définies par le gestionnaire du réseau et ne pourra être réalisé qu’après autorisation. Absence d’un réseau de collecte : En l’absence de réseau collectif raccordé à un dispositif de traitement, ou dans l’attente de celui-ci, un système d’assainissement non collectif est admis à condition que celuici soit conforme à la réglementation en vigueur et en adéquation avec l’aptitude des sols à recevoir un tel système. L'aménagement devra être conçu de manière à anticiper la mise en œuvre en place ultérieure d'un réseau public afin de permettre le branchement ultérieur sur le réseau. Cas spécifique des eaux usées non domestique : Les eaux usées non domestiques ne peuvent être rejetées dans le réseau public d'assainissement recueillant les eaux usées sans l'autorisation du gestionnaire du réseau, laquelle peut être subordonnée à certaines conditions, notamment à un prétraitement agréé, conformément aux réglementations en vigueur. 4.2.2 Eaux usées — Zonage d’assainissement non collectif (ANC) La mise en place d’une filière d’assainissement non collectif, conforme à la réglementation en vigueur et en adéquation avec l’aptitude des sols à recevoir un tel système est obligatoire. Les travaux ne pourront être réalisé qu'après validation de l'équipement mis en place par le SPANC. 4.3 Eaux pluviales Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. Le raccordement systématique des eaux pluviales au réseau public n'est pas la règle. Il appartient à tout porteur de projet d'envisager d'abord une gestion des eaux pluviales à la parcelle. Elles devront être en priorité infiltrées sur la propriété bâtie moyennant un dispositif approprié à la nature du terrain, sauf impossibilité technique justifiée. En cas d'impossibilité d'infiltration, et en cas d'existence d'un réseau des eaux pluviales, le rejet pourra se faire dans le collecteur sous réserve de ne pas perturber l'écoulement des eaux pluviales dans ce réseau. Dans ce cas, des dispositifs appropriés peuvent être imposées afin de permettre la limitation des débits évacués et le traitement éventuels des eaux rejetées dans le réseau. En l'absence de collecteur ou d'exutoire naturel, l'aménagement devra être conçu de manière à anticiper la mise en œuvre en place ultérieure d'un réseau public séparatif, de manière à permettre le branchement ultérieur sur le réseau. 4.4 Électricité À l'intérieur des îlots de propriété, sauf impossibilité tenant à la configuration des lieux ou à la structure technique des réseaux d'électricité, les raccordements doivent être réalisés en souterrain. ADAUHR 2024 Commune d’Issenheim – Modification du PLU 20 4.5 Infrastructures et réseaux de communications électroniques 4.5.1 A l'intérieur des îlots de propriété, sauf impossibilité tenant à la configuration des lieux ou à la structure technique des réseaux, les réseaux de communication électronique, de télédiffusion et les raccordements doivent être réalisés en souterrain. 4.5.2 Toute opération à destination principale d’habitat devra prévoir des dispositifs permettant l’intégration de réseaux de communications numériques dans les voies à créer et dans les lots aménagés (fourreaux, gaines, etc.). 4.5.3 Les constructions neuves à usage principal d’habitat doivent être pourvues des dispositifs permettant l’intégration de réseaux communications électroniques à très haut débit pour chaque logement. 4.6 Dispositions liées au risque inondation 4.6.1 Les réseaux techniques (eau, gaz, électricité) seront équipés d’un dispositif de mise hors service automatique ou seront installés hors crue de référence. 4.6.2 Les réseaux d’eaux pluviales et d’assainissement seront équipés de clapets antiretours régulièrement entretenus. UB4 5 : Caractéristiques des terrains Article supprimé en application de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR. UB4 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques 6.1 Les constructions doivent être implantées à une distance au moins égale à 4 mètres de l’alignement des voies ouvertes à la circulation automobile. 6.2 Les dispositions de l’article 6.1 ne s'appliquent pas aux constructions et ouvrages techniques de faible emprise nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (distribution d'électricité, de gaz, de télécommunication, d’eau…), qui devront s’implanter à une distance au moins égale à 1 mètres de l’alignement des voies. UB4 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives 7.1 Sauf en cas de contiguïté avec la limite séparative, la distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à quatre mètres. 7.2 Nonobstant l’article 7.1, Des constructions peuvent être édifiées le long des limites séparatives des parcelles – sans que, pour une même propriété, plus du quart de la longueur totale des limites séparatives puisse être bordée de constructions – sous réserve :  que leur hauteur sur limite n’excède pas 3 mètres ;  que leur longueur sur limite n’excède pas 8 mètres mesurés d’un seul côté de la construction ou 15 mètres mesurés sur deux côtés consécutifs. 7.3 Le bord des bassins des piscines devra être implanté en recul d’au moins 3 mètres. 7.4 D'autres implantations sont autorisées lorsque les propriétés voisines sont liées par une servitude de cour commune ou font l’objet d’un projet architectural commun. ADAUHR 2024 Commune d’Issenheim – Modification du PLU 21 UB4 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété 8.1 Les constructions situées sur un terrain appartenant à un même propriétaire ne doivent pas faire obstacle par leurs dispositions aux interventions nécessitées par la lutte contre les incendies et la protection civile. UB4 9 : Emprise au sol 9.1 Non-règlementé. UB4 10 : Hauteur maximale des constructions 10.1 Les hauteurs maximales sont fixées à :  9 mètres au faîtage pour les toitures en pente  14 mètres au point le plus haut pour les constructions à toiture plate qui présente un attique en dernier niveau (voir article 10.5 pour la définition de l’attique). --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 68156_PLU_20260212. Page : https://edifiable.fr/plu/issenheim-68156/ub4 La commune : https://edifiable.fr/plu/issenheim-68156.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/68156/zone/ub4