# Zone AU du plan local d'urbanisme de Jouars-Pontchartrain (78321) : ce que le règlement autorise Document en vigueur : 78321_PLU_20250925 (plan local d'urbanisme), approuvé le 25/09/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre AU du règlement, 9 rubriques. ## Les 9 rubriques du règlement, mot pour mot Ce règlement ne numérote pas ses articles : ses règles sont rangées par thème, et un même thème peut répondre à plusieurs questions. ### Rubrique AU 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions . Usage des sols et destination des constructions Vocation de la zone UA : Destinations (1) Sous destinations autorisées Sous destinations interdites Sous destinations autorisées sous conditions Exploitation agricole ou forestière Exploitation forestière Exploitation agricole Habitation Logement Hebergement Restauration Commerce de gros Artisanat et commerce de détail Activité de service où Commerces et s'effectue l'accueil activités de service d'une clientèle Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Établissements Équipements d'enseignement, de d'intérêt collectif et santé et d'action services publics sociale Cinéma Hôtels Autres hébergements touristiques Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Salles d'art et de spectacles Équipements sportifs Lieux de culte Autres équipements recevant du public Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire Entrepôt Bureau Centre de congrès et Cuisine dédiée à la d'exposition vente en ligne Industrie 1 Selon l’arrêté du 10 novembre 2016 (https://legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000033472190) UA HG I.1. Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités, destinations et sousdestinations Types d'occupation ou d'utilisation du sol, destinations et sousdestinations interdites Les destinations et sous-destinations autorisées et interdites en zone UA sont indiquées à travers le tableau ci-dessus. Les constructions autorisées sous condition doivent respecter les dispositions du 1.2 du présent règlement. Sont interdits : • L’implantation, l’extension ou la modification des installations classées pour la protection de l’environnement, au titre de la Loi du 19 juillet 1976 modifiée, soumises à autorisation, à l’exception de celles visées au paragraphe suivant ; • L’aménagement de terrains de camping ou d’aires de stationnement permanent des caravanes et des maisons mobiles isolées ou groupées (« mobil-home ») ; • L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et/ou de caravanes ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et les exhaussements du sol naturel, qui sont soumis au régime de la déclaration préalable au titre de l’article R.421-23 du Code de l’Urbanisme, et qui ne sont pas liés à des travaux d’aménagement ou de construction ; • Les carrières, décharges et dépôts de toute nature ; • Les dépôts de matériaux ou de véhicules usagés ; • Les entrepôts non liés à une activité autorisée ; • Les constructions à usage d’hébergement d’animaux ; • Toute construction implantée à moins de 10 m d’une zone agricole (A, AB et AP) ou naturelle (N) est interdite. Types d'occupation ou d'utilisation du sol, destination et sousdestinations soumis à des conditions particulières Sont autorisées, sous conditions, les occupations et utilisations du sol suivantes : • L’extension ou la modification des installations classées pour la protection de l’environnement qui sont soumises au régime de l’autorisation ou de la déclaration préfectorale préalable, existant à la date d’approbation du présent PLU, à condition qu’elles soient, par leur destination, jugées compatibles avec le caractère de la zone et qu’elles ne soient pas de nature à générer des risques (sécurité, salubrité, ...) et/ou des nuisances (bruit, odeurs, …) ; UA HG • Les dépôts liés aux activités autorisées à condition qu’ils justifient de la préservation de la qualité de l’environnement ; • L’extension et l’aménagement d’établissements ou installations existantes, dans le respect des dispositions applicables de la zones si les conditions suivantes sont respectées : o L’établissement ou l’installation existant(e) n’apporte aucune nuisance au voisinage. Dans le cas contraire, le nouveau projet doit comporter des dispositions susceptibles de les faire disparaître ; o Le projet assure une amélioration de l’aspect des constructions existantes et des espaces non construits, afin de mieux les intégrer à l’environnement. • Les affouillements et les exhaussements des sols directement liés aux travaux de construction ; • Les constructions à usage d’hébergement des animaux uniquement pour un usage non professionnel ; • Les constructions agricoles autorisées doivent relever uniquement d’une activité d’apiculture ou de maraîchage. Seule peut être autorisée la construction de serres, sous réserve d’une implantation soignée dans l’environnement bâti existant. Les destinations et sous-destinations autorisées sous condition à travers le 1.1 peuvent être interdites au regard des nuisances sonores, olfactives ou encore visuelles qu’elles peuvent générer dans un environnement résidentiel, mais également au regard des besoins en stationnement qu’elles engendrent (cf. annexe destinations et sousdestinations). Sont soumis à des conditions particulières : • Dans les périmètres des monuments historiques, des dispositions particulières pourront être prises en compte selon l’avis des Architectes des Bâtiments de France (cf. plan des servitudes – Annexe 4.B du dossier de PLU) ; • L’extension de bâtiments ou de locaux à usage d’artisanat, existants et autorisés à la date d’approbation du présent PLU et dépassant la règle d’emprise au sol fixée par le présent règlement, à la condition que cette extension soit limitée à 30% de la surface de plancher existante et autorisée à l’approbation du présent PLU, et soit réalisée en une seule fois ; • Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés sont autorisés sous réserve du respect et de leur intégration dans les paysages environnants ; • Tout changement de destination est interdit pour les commerces de détail existants à la date d’approbation du présent PLU s’ils sont UA HG concernés par l’application d’un linéaire commercial identifié au titre de l’article L.151-16 du Code de l’urbanisme et reporté au règlement graphique. ### Rubrique AU 2 - Mixité fonctionnelle et sociale Toute opération conduisant à la création d’au moins 3 lots en cas de division de terrains, ou 3 logements dans le cadre d’un bâtiment existant ou d’une nouvelle construction, devra comporter un pourcentage de LLS. • De 3 à 10 logements : 30 % minimum arrondi au supérieur ; • Au-delà de 10 logements : 40 % minimum de logements locatifs sociaux ; • Les lots en LLS doivent être identifiés sur la demande de permis de construire. II. Caractéristiques architecturales, urbaines et écologiques ### Rubrique AU 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : Volumétrie et implantation des constructions) Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les constructions et extensions de construction doivent être implantées soit à l’alignement, soit en recul : • En cas d’implantation en recul : o La distance de recul minimale est de 6 m ; o L’implantation en recul nécessite la présence d’un élément visuel fort garantissant une continuité visuelle au niveau de la clôture. (cf. paragraphe « clôtures »). On entend par élément fort un mur plein d’aspect traditionnel en meulière, ou un mur bahut surmonté d’une grille, ou d’une clôture végétale en alignement de la voirie existante. • Aucun surplomb ou saillance sur le domaine public ne sera autorisé. La façade principale de la construction doit être implantée parallèlement ou perpendiculairement à l’alignement. Dans le cas d’une limite non rectiligne, un alignement sur l’orientation des façades des constructions voisines doit être recherché. La continuité de l’alignement doit être assurée par des clôtures dont les caractéristiques sont précisées au paragraphe « clôtures ». UA HG Lorsqu’un jardin de devant est préexistant, il devra être conservé à minima dans sa dimension initiale. Les garages et locaux poubelles : se référer au paragraphe stockage des déchets dans les dispositions communes. Les dispositions de cet article ne s’appliquent pas : • Aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou aux équipements collectifs ; • Aux constructions à implanter à l’arrière du front bâti (deuxième rideau), sauf en cas d’aménagement d’une nouvelle voie desservant plusieurs lots ou de la création d’une servitude de passage ; • Aux équipements et installations techniques liés à la sécurité ; • Lorsqu’il s’agit de modifications, transformations de constructions existantes s’inscrivant dans la continuité du bâti ; • Travaux d’isolation : Cf Dispositions communes. Schémas d’implantations autorisées pour les constructions en zone UA par rapport aux limites d’emprises publiques – schéma illustratif, sans valeur réglementaire L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Toutes les nouvelles constructions principales seront implantées : • en cas de mur sans vues : o soit en limite(s) séparative(s) ; o soit en retrait d'au moins 3 m. Dans ce cas, les vues sont toutefois autorisées lorsqu’elles sont non ouvrantes et translucides. • en cas de façade avec vue directe sur les limites séparatives : en retrait d'au moins 4 m. UA Cas particuliers : HG • Les annexes à l’habitation peuvent être implantées en cas de mur sans vues. o en limite séparative latérale o en fond de terrain (hors bande d’inconstructibilité des fonds de jardin) • En cas d’implantation d’une annexe en retrait de la limite séparative, la marge d’isolement devra respecter un retrait d’au moins 1,5 m. • Les piscines doivent être implantées à 3 m minimum des limites séparatives. • Périmètre de protection des fonds de jardin : cf. règle indiquée en Dispositions communes au règlement. Aucune construction principale (en dehors des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif) ne pourra s’implanter à moins de 10 m d’une zone agricole (A ou AP) ou d’une zone naturelle (N). Cette distance est ramenée à 3 m pour les constructions annexes et les extensions. Ces dispositions ne s’appliquent pas : • Aux équipements d’intérêt collectif et de service public, • Lorsqu’il s’agit de modifications, transformations ou extensions de constructions existantes s’inscrivant dans la continuité du bâti dont l’implantation ne respecte pas les règles de la zone, sous réserve que les marges d’isolement existantes ne soient pas diminuées, Schémas d’implantations autorisées pour les constructions en zone UA par rapport aux limites séparatives de propriété – schéma illustratif, sans valeur réglementaire UA HG L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière Toutes nouvelles constructions principales non contiguës doivent être à une distance : • De 4 m au moins si la façade comporte des vues directes ; • De 3 m au moins avec façade sans vues directes. Occupations du sol Règles générales Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles relatives à l’emprise au sol, au coefficient de pleine terre et de sol perméable édictées ci-après sont appréciées au regard de chacun des lots issus de la division. Les dispositions suivantes ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. ### Rubrique AU 4 - Hauteur et volumétrie des constructions La hauteur droite fait référence au plan de façade d’une construction. Le point d’une construction le plus élevé en hauteur droite correspond ainsi à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère. L’ensoleillement des parcelles adjacentes devra être préservé. Constructions principales : Zone UA Nombre de niveaux maximum Hauteur droite maximum des constructions R+1+C 6m Hauteur maximum des constructions rapportées au faîtage 9m UA - Secteur de majoration au règlement graphique R+2+C 9m 14 m Secteur de majoration possible de la hauteur des constructions La hauteur maximale, admise pour les constructions situées dans une bande de 20 m inscrite dans le plan de zonage sur la Route du Pontel ne pourra pas excéder 9 m à l’égout du toit par rapport au terrain naturel et R+2+Combles maximum. Annexes : Zone Annexes Hauteur droite maximum des constructions 4m Annexes situées à une distance inférieure à 3 m de la limite séparative 3m UA HG Schémas des hauteurs maximales des constructions annexes en zone UA – schéma illustratif, sans valeur réglementaire UA HG Schémas des hauteurs maximales des constructions annexes en zone UA – schéma illustratif, sans valeur réglementaire Cas particuliers • En cas d’extension ou de travaux apportés à une construction existante, la construction nouvellement créée pourra s’affranchir des règles générales, à condition de ne pas dépasser la hauteur maximum de la construction existante ; • Dans le cas de terrain en pente, cette hauteur doit être prise au niveau de la façade sur la rue ; • Les sous-sols ne doivent pas dépasser de plus de 0,40 m au-dessus du terrain naturel. Ces dispositions ne s’appliquent pas : • Aux équipements d’intérêt collectif et de service public. ### Rubrique AU 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : Coefficient de pleine terre) Au moins 20% de la surface du terrain doit être laissé en pleine terre, libre de toute construction ou infrastructure. Cette surface doit être traitée en tant que zone de biodiversité et zone paysagère, aménagée et/ou plantée et ne pas être imperméabilisée. Ne sont pas comptées dans ces espaces les superficies du terrain affectées au stationnement. En cas de division foncière, cette règle s’appliquera pour chaque lot issu de la division. Coefficient de sol perméable : Le coefficient de sol perméable est fixé à 20% minimum de la superficie du terrain et a pour objet de permettre notamment le stationnement ou les accès roulants en accord avec la gestion de l’eau à la parcelle. En cas de division foncière, cette règle s’appliquera pour chaque lot issu de la division. Emprise au sol maximum des constructions L’emprise au sol des constructions y compris les annexes ne doit pas excéder 60% de la superficie du terrain. En cas de division foncière, cette règle s’appliquera pour chaque lot issu de la division. UA HG Schéma récapitulatif des règles d’occupations du sol en zone UA Schéma des règles d’occupations du sol en zone UA – schéma illustratif, sans valeur réglementaire Coefficient de biotope Pour tout projet de construction nouvelle, le pétitionnaire est incité à respecter l’application d’un principe de coefficient de biotope à maintenir sur le site du projet. L’application et le fonctionnement du coefficient de biotope sont expliqués à travers l’OAP thématique « Nature et résilience » (cf. Pièce n°5.B du dossier de PLU). Le document présente également l’outil permettant de calculer le coefficient de biotope en fonction des zones du règlement et de la superficie du site de projet. En zone UA, le coefficient de biotope attendu est de : • Pour les unités foncières de moins de 500 m2 : 0,4 • Pour les unités foncières de 500 m2 et plus : 0,6 Ces dispositions ne s’appliquent pas : • Aux équipements d’intérêt collectif et de service public. Hauteurs des constructions Règles générales Tout projet doit respecter le nombre de niveaux maximum (hors éléments techniques installés en toiture) indiqué ci-après. Les règles de hauteur fixées sont systématiquement rapportées au milieu du terrain naturel. ### Rubrique AU 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère *) Toitures secteur ABF Pente des constructions principales : 0-45° Pente des annexes : 0° - 20° Toitures secteurs hors ABF Pentes des annexes : 0 – 20° Pentes des constructions principales : - Si visible de la voirie : 35 – 45° Les constructions doivent respecter l’intérêt des lieux avoisinants et du paysage dans son ensemble. Les volumes et silhouettes doivent être simples. Se référer aux dispositions communes. UA Bâtiments anciens HG Se reporter aux dispositions communes / VII. Les prescriptions du PLU / 7.1 Dispositions pour la protection du cadre bâti, naturel et paysager. Les toitures L’intégration de nichoirs pour oiseaux et chauve-souris est vivement encouragée sur les toitures des nouvelles constructions, extensions ou annexes. Se référer aux dispositions communes. Pente des toitures : ### Rubrique AU 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions) Espaces libres et plantations ### Rubrique AU 8 - Stationnement Se reporter aux Dispositions communes de ce Règlement (Partie XI : Stationnements) * Pour plus de précisions, se reporter au règlement ci-dessous. ### Rubrique AU 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : - Si non visible de la voirie, 0°-45°) Façades - Matériaux Clôtures Voir dispositions communes de ce Règlement --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 78321_PLU_20250925. Page : https://edifiable.fr/plu/jouars-pontchartrain-78321/au La commune : https://edifiable.fr/plu/jouars-pontchartrain-78321.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/78321/zone/au