# Zone 2AU du plan local d'urbanisme intercommunal du Mesnil-Esnard (76429) : ce que le règlement autorise

**zone à urbaniser fermée 2AU** : Zone à urbaniser fermée, dont l'ouverture attend les voies et les réseaux : seules de petites annexes légères et la réhabilitation de l'existant y sont admises, le secteur indicé « ir » étant réservé aux projets routiers ; volumétrie écrite pour l'urbanisation future.

Document en vigueur : 200023414_PLUi_20260504 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 04/05/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 2AU du règlement, 10 rubriques.

## Les règles en clair

Compilées une fois depuis le document, chaque valeur adossée à la phrase du règlement qui la porte. Une valeur sans sa condition est fausse : la condition fait partie de la réponse.

Ce document n'a pas encore été relu à la main : chaque valeur est vérifiée mécaniquement contre sa phrase, ce qui écarte la valeur inventée, mais personne n'a encore jugé qu'elle résume bien cette phrase.

### Constructions autorisées (rubrique 2AU 1, « DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES »)

- **Occupations et utilisations du sol interdites si elles ne sont pas admises sous conditions**
  > 1.1. Usages et affectations des sols, types d'activités, destinations et sous-destinations interdits Toutes les occupations et utilisations du sol non autorisées sous condition à l'article 1.2 sont interdites.
- **Ouverture à l'urbanisation subordonnée à la réalisation des voies et des réseaux de capacité suffisante**
  > 1.2. Types d'activités, destinations et sous-destinations autorisés sous conditions L'ouverture à l'urbanisation de la zone est conditionnée à la réalisation des voies ouvertes au public et des réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement, d'une capacité suffisante pour desservir les futures constructions à implanter dans l'ensemble de la zone.
- **Annexes légères admises jusqu'à 5 m² de surface de plancher et 3 m de hauteur**
  > Peuvent néanmoins être autorisés : [...] environnant. ­ Les annexes d'une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m² et d'une hauteur inférieure ou égale à 3 m et à condition qu'il s'agisse de constructions légères. ­ La réhabilitation des constructions existantes à la date d'approbation du PLU.
- **Réhabilitation des constructions existantes admise**
  > ... surface de plancher inférieure ou égale à 5 m² et d'une hauteur inférieure ou égale à 3 m et à condition qu'il s'agisse de constructions légères. ­ La réhabilitation des constructions existantes à la date d'approbation du PLU.
- **Tout est interdit, sauf les occupations que l'article admet dans ce secteur** : dans le secteur indicé « ir »
  > Dans le secteur indicé « ir » sont interdits tous types d'occupation et d'utilisation du sol, à l'exception de ceux visés à l'article 1.2.
- **Projets routiers et autoroutiers déclarés d'utilité publique admis** : dans le secteur indicé « ir »
  > Dans le secteur indicé « ir » sont seuls autorisés : - Les projets routiers et autoroutiers déclarés d'utilité publique dès lors que leur conception, leur localisation et leurs dimensions, assurent leur insertion en compatibilité avec le tissu urbain environnant.

### Hauteur maximale (rubrique 2AU 4, « 3.5. Hauteur des constructions »)

- **17 m en tout point du bâtiment**
  > La hauteur maximale autorisée est fixée à 17m en tout point du bâtiment.
- **R+3+C ou attique, cumulé avec la hauteur en mètres**
  > La hauteur maximale exprimée en niveaux est de R+3+C ou attique.

### Emprise au sol (rubrique 2AU 5, « 3.4. Emprise au sol »)

Le règlement dit lui-même qu'il ne fixe rien ici. La loi ne comble pas ce silence (article R.111-1 du code de l'urbanisme) ; les dispositions communes du règlement et les servitudes annexées s'appliquent quand même.


### Recul sur la voie (rubrique 2AU 3, « Volumétrie et implantation des constructions »)

- **À l'alignement ou à 3 m au moins de l'alignement**
  > ... des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies Les constructions doivent s'implanter soit à l'alignement, soit à une distance minimale de 3 m de l'alignement.

### Distance aux limites séparatives (rubrique 2AU 3, « Volumétrie et implantation des constructions »)

- **Implantation possible sur les limites séparatives**
  > 3.2. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Les constructions peuvent s'implanter sur les limites séparatives.
- **En retrait : au moins la moitié de la hauteur maximale, avec un minimum de 3 m**
  > En cas de retrait, elles doivent observer une distance au moins égale à la moitié de la hauteur maximale de la construction, avec un minimum de 3 m vis-à-vis de la limite séparative (soit L≥H/2 et ≥ 3 m).

### Places de stationnement (rubrique 2AU 8, « Stationnement »)

Le règlement dit lui-même qu'il ne fixe rien ici. La loi ne comble pas ce silence (article R.111-1 du code de l'urbanisme) ; les dispositions communes du règlement et les servitudes annexées s'appliquent quand même.


### Espaces libres et plantations (rubrique 2AU 7, « Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions »)

- **Espèces végétales envahissantes interdites**
  > 5.1. Traitement des espaces libres Les espèces végétales envahissantes (de type Renouée du Japon, Griffe de Sorcière, Berce du Caucase, etc.) sont interdites.
- **Arbres existants non maintenus remplacés en nombre au moins égal**
  > Ceux qui ne peuvent être maintenus doivent être remplacés par un nombre au moins égal d'arbres.
- Note : La part minimale de surfaces non imperméabilisées n'est pas réglementée.

## Les 10 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement ne numérote pas ses articles : ses règles sont rangées par thème, et un même thème peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique 2AU 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES)

ARTICLE 1 - Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités

1.1. Usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous-destinations interdits

Toutes les occupations et utilisations du sol non autorisées sous condition à l’article 1.2 sont interdites.

Dans le secteur indicé « ir » sont interdits tous types d’occupation et d’utilisation du sol, à l’exception de ceux visés à l’article 1.2.

1.2. Types d’activités, destinations et sous-destinations autorisés sous conditions

L’ouverture à l’urbanisation de la zone est conditionnée à la réalisation des voies ouvertes au public et des réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement, d’une capacité suffisante pour desservir les futures constructions à implanter dans l'ensemble de la zone. Peuvent néanmoins être autorisés :

­ Les exhaussements et affouillements du sol à condition qu’ils ne portent pas atteinte à l’environnement et à l’aspect paysager et qu’ils soient rendus nécessaires : o Pour une occupation du sol admise ou nécessaire à l’urbanisation, dans la mesure où les aménagements ou les constructions sont adaptés par leur type ou leur conception à la topographie du sol existant avant travaux.

o Ou pour la recherche ou la mise en valeur d’un site ou de ses vestiges archéologiques ;

o Ou pour la réalisation d’ouvrages hydrauliques ; o Ou pour des raisons de raccordement aux réseaux ;

­ Les ouvrages d'infrastructure terrestre et fluviale ainsi que les outillages, les équipements et les installations techniques directement liés à leur fonctionnement, à leur exploitation ou au maintien de la sécurité fluviale, ferroviaire et routière, dès lors que leur conception, leur localisation et leurs dimensions, assurent leur insertion dans le tissu urbain environnant.

­ Les annexes d’une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m² et d’une hauteur inférieure ou égale à 3 m et à condition qu’il s’agisse de constructions légères.

­ La réhabilitation des constructions existantes à la date d’approbation du PLU.

Dans le secteur indicé « ir » sont seuls autorisés : - Les projets routiers et autoroutiers déclarés d’utilité publique dès lors que leur conception, leur localisation et leurs dimensions, assurent leur insertion en compatibilité avec le tissu urbain environnant. - Toutes les créations et tous les rétablissements routiers liés à ces projets. - Tout équipement, tout ouvrage, tout affouillement, tout exhaussement, tout bâtiment, toute construction ou tout aménagement lié à la création, à lexploitation, ou à la gestion de ces infrastructures. - Pour les constructions existantes les travaux d’entretien et de confortement concernant les façades et huisseries, les toitures et les clôtures. - Pour les constructions à usage d’activités économiques et aux infrastructures nécessaires au fonctionnement de ces activités sous réserve qu’elles n’obèrent pas la réalisation du contournement Est – Liason A28/A13.

### Rubrique 2AU 2 - Mixité fonctionnelle et sociale

Article non réglementé

### Rubrique 2AU 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : Volumétrie et implantation des constructions)

3.1. Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies

Les constructions doivent s’implanter soit à l’alignement, soit à une distance minimale de 3 m de l’alignement.

3.2. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions peuvent s’implanter sur les limites séparatives. En cas de retrait, elles doivent observer une distance au moins égale à la moitié de la hauteur maximale de la construction, avec un minimum de 3 m vis-à-vis de la limite séparative (soit L≥H/2 et ≥ 3 m).

3.3. Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété

Article non réglementé

### Rubrique 2AU 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : 3.5. Hauteur des constructions)

La hauteur maximale autorisée est fixée à 17m en tout point du bâtiment. La hauteur maximale exprimée en niveaux est de R+3+C ou attique. Ces deux règles sont cumulatives.

### Rubrique 2AU 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : 3.4. Emprise au sol)

Article non réglementé

### Rubrique 2AU 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

4.1. Caractéristiques des façades, des toitures et des clôtures

4.1.1. Clôtures

Objectifs et principes généraux pour l’ensemble des clôtures implantées le long des voies, emprises publiques et limites séparatives

Principe d’adaptation au contexte environnant La clôture doit participer à conserver l’unité paysagère de la rue et du quartier. Elle doit avoir une conception d’ensemble et être traitée en harmonie avec la construction principale édifiée sur le terrain et avec le contexte urbain environnant et notamment les clôtures adjacentes. Elle participe à la préservation de l’identité de la rue et du quartier en s’harmonisant avec les clôtures environnantes. Les murs de soutènements ne sont pas qualifiés de clôture.

Le végétal Les haies végétales existantes doivent être préservées et maintenues, sauf s’il s’agit de remplacer des végétaux dont l’état sanitaire le justifie ou s’il s’agit de remplacer une haie par des essences locales ou pour permettre la création d’accès. Pour les nouvelles clôtures à édifier, les compositions végétales sont à privilégier ainsi que les clôtures perméables. Les haies végétales doivent être constituées d’essences locales conformément à la liste en annexe réglementaire. La haie devra être implantée à une distance minimale de 50 cm par rapport au domaine public.

Les clôtures anciennes patrimoniales Les murs, murets et portails attenants existants ayant un intérêt architectural et patrimonial (en brique, pierre, moellon, murets surmontés de grille en fer forgé...) sont protégés. Ils pourront faire l’objet d’adaptations, voire de démolitions partielles, dès lors que n’est pas remis en cause la qualité de l’ouvrage existant (par exemple pour la création d’accès à la parcelle en cas de construction). Ces dispositions s’appliquent, sauf dans le cas de désordres structurels irréversibles constatés (par exemple en cas d’affaissement du mur).

L’aspect et les matériaux Les clôtures existantes présentant un intérêt architectural et patrimonial (matériaux qualitatifs) doivent être maintenues et peuvent être prolongées avec les mêmes caractéristiques.

### Rubrique 2AU 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions)

5.1. Traitement des espaces libres

Les espèces végétales envahissantes (de type Renouée du Japon, Griffe de Sorcière, Berce du Caucase, etc.) sont interdites. Les essences locales doivent être privilégiées (cf liste en annexe du règlement écrit pièce n°4.1.2.2).

L’implantation des constructions doit respecter les arbres existants sur le terrain. Ceux qui ne peuvent être maintenus doivent être remplacés par un nombre au moins égal d’arbres.

5.2. Part minimale de surfaces non imperméabilisées

Article non réglementé

### Rubrique 2AU 8 - Stationnement

Article non réglementé

### Rubrique 2AU 9 - Desserte par les voies publiques ou privées

Article non réglementé

### Rubrique 2AU 10 - Desserte par les réseaux

Article non réglementé

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200023414_PLUi_20260504.
Page : https://edifiable.fr/plu/le-mesnil-esnard-76429/2au
La commune : https://edifiable.fr/plu/le-mesnil-esnard-76429.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/76429/zone/2au