# Zone UL du plan local d'urbanisme du Vésinet (78650) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 78650_PLU_20251229 (plan local d'urbanisme), approuvé le 29/12/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UL du règlement, 14 articles.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : ULa. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Ce que le règlement répond

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article UL 6)

> - Pour les terrains limitrophes de la zone N (y compris lorsqu’ils sont séparés par une voie), il est exigé un recul minimum de 10 m à compter de l’alignement.

### Distance aux limites (article UL 7)

> Il est exigé un recul minimum de 10 m à compter de l’alignement pour les terrains limitrophes de la zone N (hors secteurs Na et Nb) même lorsque ces terrains sont séparés de ladite zone par une voie.

### Emprise au sol (article UL 9)

> Les taux d’emprise au sol et en sous-sol maximum des constructions varient en fonction de la taille des terrains : - Pour les terrains d’une superficie inférieure à 800 m², les taux d’emprise au sol et en sous-sol ne peuvent excéder 60 % de la superficie du terrain d’assiette ;

### Hauteur (article UL 10)

> Règle générale - La hauteur maximale des constructions est limitée à 10 m à l’égout du toit ou à l’acrotère en cas de toiture terrasse et 13,50 m au faîtage ;

### Stationnement (article UL 12)

> Les accès et les surfaces de stationnement extérieures non couvertes devront être traités par des matériaux perméables et plantés d’au moins un arbre pour deux places ou par tranche de 50 m² de surface.

### Espaces verts (article UL 13)

> Règle générale Des espaces verts de pleine terre doivent être aménagés sur au moins 25 % de la superficie du terrain.

## Les 14 articles du règlement, mot pour mot

### Article UL 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes : - Les constructions, ouvrages ou travaux à destination d’industrie, de bureaux, d’artisanat, de commerce,
d’hébergement hôtelier, d’entrepôt et d’exploitations agricoles ou forestières sauf celle autorisée à l’article UL2; - Les constructions, ouvrages ou travaux à destination d’habitat autres que ceux autorisés à l’article UL2 ; - Les dépôts de véhicules à l’exception de ceux liés au fonctionnement d’un service public ou d’intérêt collectif ; - L’aménagement de terrains de camping destinés à l’accueil de tentes, caravanes, de résidences mobiles de loisirs, d’habitations légères de loisirs ; - L’aménagement de terrains destinés au stationnement des caravanes et des résidences mobiles de loisirs ; - Les dépôts couverts ou non couverts de matériaux, ferrailles, machines, combustibles solides, déchets, y compris les carrières ; - Les installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation, à enregistrement ou à déclaration, en application des dispositions des articles L.511-1 et suivants du code de l’environnement, à l’exception de celles liées à des besoins nécessaires à la vie et à la commodité des usagers de la zone, tels que chaufferies, climatisations, …; - Les affouillements et exhaussements du sol naturel autres que ceux évoqués à l’article UL 2.

### Article UL 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES)

Sont admises, sous conditions, les occupations et utilisations du sol suivantes : - Sous réserve de respecter les autres dispositions du PLU et sauf dispositions contraires du SPR. - Les constructions à usage d’habitations destinées aux personnes dont la présence est indispensable au
fonctionnement ou au gardiennage des activités autorisées ; - Uniquement dans les linéaires commerciaux dans l’enveloppe des bâtiments existants à la date
d’approbation du PLU), les constructions, ouvrages ou travaux à destination de bureaux, d’artisanat, de commerce à condition de ne pas créer de nuisances pour les riverains et les usagers ; - Les affouillements et exhaussements du sol naturel à condition d’être nécessaires aux fondations des constructions ou à la réalisation de cours anglaises et de ne pas générer de buttes au-dessus du niveau du terrain naturel.

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### Article UL 3 - Accès et voirie (intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES AUX)

VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Règle générale Pour être constructible, tout terrain doit être desservi par une voie de desserte publique ou privée en bon état de viabilité. Les accès de véhicules motorisés doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Leurs caractéristiques doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : réseaux divers, défense contre l’incendie, accessibilité aux personnes à mobilité réduite, protection civile, brancardage, ramassage des ordures ménagères, etc… La largeur des accès et voies nouvelles (emprise aménagée pour le passage de véhicules et distribuant plusieurs lots ou constructions sur un même terrain) doit mesurer :
 En secteur 1 du SPR : au maximum 4m pour une voie à sens unique et au maximum 5m pour une voie à double sens ;
 En secteur 2 du SPR : au maximum 4 m ;  Hors secteur SPR : au moins 3,50 m et au maximum 4 m pour une voie à un seul sens de circulation et
jusqu’à 5 m pour une voie à deux sens de circulation.
Lorsqu’un terrain est riverain de plusieurs voies, il peut bénéficier de plusieurs accès par voie. Un accès qui présenterait une gêne ou un risque peut être interdit.
Aucun accès aux véhicules motorisés n’est autorisé s’il débouche en zone N.
L’emplacement des nouveaux accès des véhicules motorisés doit tenir compte :
- Du risque éventuel pour la circulation et la sécurité des usagers ou des personnes utilisant ces accès. La sécurité des usagers doit être appréciée compte tenu de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic ;
- Des alignements d’arbres sur la voie publique et autres espaces verts (banquettes anglaises notamment) et assurer le maintien de leur bon état phytosanitaire ;
- Des dispositifs de signalisation, d’éclairage public, de supports de réseaux ou de tout autre élément de mobilier urbain situé sur l’emprise de la voie ;
- Des accès des parcelles limitrophes, afin d’éviter l’implantation d’accès contigus pour 2 terrains mitoyens.
Les nouveaux accès devront respecter le linéaire de clôture ancien ainsi que les rythmes instaurés par les éléments maçonnés de la clôture.
2. Dispositions particulières Les travaux d’aménagement, de requalification, d’extension, d’une construction existante à la date d’approbation du PLU, soit le 13 février 2014, dont les accès ne répondent pas aux largeurs exprimées cidessus sont autorisés, sous réserve de l’accord du service de secours et incendie lorsque l’accès est inférieur aux largeurs minimales exigées à l’article UL 3.1.

### Article UL 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ELECTRICITE, D’ASSAINISSEMENT)

1. Alimentation en eau potable Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau de distribution d’eau potable. Les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense incendie conforme aux normes en vigueur.
2. Assainissement À l’intérieur d’un même terrain, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément. Les installations d’assainissement doivent être réalisées dans le respect des prescriptions en vigueur et de l’ensemble des caractéristiques du réseau prévues dans le règlement d’assainissement communal mis à jour le 17 mars 2011.

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2.1 Eaux usées Toute construction ou installation nouvelle ou existante, engendrant une production d’eaux usées, doit être raccordée par une canalisation souterraine au réseau collectif d’assainissement en respectant ses caractéristiques et conformément à la réglementation en vigueur.
Toute installation d’assainissement dite autonome ou non collective est interdite. Les collecteurs d’eaux usées ne doivent transporter que des eaux domestiques, qui comprennent les eaux ménagères et les eaux vannes.
Les eaux usées issues d’activité ne peuvent être rejetées dans le réseau que sur autorisation de la commune :
- Les restaurants et cuisines collectives doivent être équipés de bacs dégraisseurs ;
- Les eaux issues d’activités artisanales doivent être prétraitées et ne peuvent être rejetées dans le réseau public que sous réserve de l’accord préalable du service en charge de l’assainissement.
2.2 Eaux pluviales L’eau de ruissellement doit être maîtrisée à la source, en limitant le débit de ruissellement généré par l’opération d’aménagement ou de construction. Les aménagements réalisés doivent permettre le libre écoulement des eaux sur le terrain par des dispositifs adaptés à la construction, à la topographie du terrain et à la nature du sous-sol.
L’imperméabilisation et le ruissellement engendrés pour chaque projet doivent être quantifiés afin de mesurer les volumes d’eau de rejet devant faire l’objet d’une technique de rétention ou de non imperméabilisation des sols, adaptée aux composantes du site.
Afin de limiter les apports et le débit de fuite des eaux pluviales provenant de surfaces imperméabilisées vers le réseau public, des techniques dites alternatives doivent être mises en œuvre en priorité sur le terrain (noues, chaussées réservoirs, fossés drainants, bassins, rétention d’eau en terrasse, récupération).
Dans le périmètre de protection rapprochée de la nappe phréatique de Croissy, les puisards sont formellement interdits et certaines techniques alternatives de traitement ou prétraitement sont soumis préalablement à l’Agence Régionale Sanitaire (ARS).
Les rejets dans le réseau collecteur d’eaux pluviales doivent respecter les normes quantitatives et qualitatives du règlement d’assainissement en vigueur.
A la date d’approbation du PLU, le débit de fuite généré à la parcelle, ne doit pas excéder, pour une pluie de retour décennal :
- 2l/s/ha en cas de rejet dans un réseau unitaire (chiffres à vérifier…) - 1l/s/ha en cas de rejet dans un réseau d’eaux pluviales, sauf dispositions locales particulières
(notamment en raison d’insuffisance hydraulique locale ou exutoire aval constitué d’un réseau unitaire).
Tout rejet d’eau provenant des balcons, loggias et terrasses est interdit sur le domaine public. Les ouvrages de type gargouille ouverte, dauphin, «pissettes»… surplombant le domaine public sont interdites.
Tout aménagement susceptible d’être souillé par des substances polluantes, particulièrement les aires de stationnement, doit être doté, après avis préalable de la Ville, d’un dispositif de prétraitement avant rejet adapté pour garantir une protection efficace de la qualité des eaux.
Afin d’éviter des infiltrations d’eaux pluviales, à proximité des fondations de toute nouvelle construction ou extension située en zones d’aléa fort retrait-gonflement des argiles, une vérification de l’écoulement des eaux et de l’infiltration des eaux pluviales dans le milieu naturel seront exigées (voir carte des aléas retrait gonflement des argiles dans le rapport « 4. Annexes » du dossier de PLU).
NOTA : La récupération et l’utilisation des eaux pluviales, ainsi que les eaux de toutes autres origines, doivent respecter les exigences de la législation et de la réglementation en la matière, notamment :
o L’arrêté du 21 août 2008, relatif à la récupération des eaux de pluie et à leur usage à l’intérieur et à l’extérieur des bâtiments, celui du 17 décembre 2008 relatif au contrôle des installations privatives de distribution d’eau potable, des ouvrages de prélèvement, puits et forages et des ouvrages de récupération des eaux de pluie, et la circulaire du 9 novembre 2009 relative à la mise en œuvre du contrôle des ouvrages de prélèvement, puits et forages, des ouvrages de récupération des eaux de pluie ainsi que des installations privatives de distribution d’eau potable en application de l’arrêté du 17 décembre 2008
o L’article 3.4 du contrat de délégation de service public pour la gestion du service de production et de distribution d’eau potable, et les articles 18 et 21 du règlement du service du syndicat des eaux d’ile-de-france.

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3. Réseaux divers
3.1 Energies Pour toute construction nouvelle, les réseaux de distribution d'énergie (électricité, gaz), de télécommunication (téléphone, câble) doivent être conçus en souterrain sur le terrain, jusqu’au point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété.
Doivent être prévues dans les façades ou les clôtures, les réservations pour les coffrets (EDF, GDF), pour l’éclairage public éventuellement et pour les réseaux de télécommunication.
Les dispositifs techniques permettant l’utilisation d’énergies renouvelables sont autorisés en veillant à ce que leur positionnement et les matériaux utilisés assurent une bonne insertion à la construction et limitent leur impact phonique.
Pour toute construction nouvelle, ainsi qu’en cas d’extension ou d’aménagement d’une construction existante, les antennes et paraboles doivent être localisées de façon à être le moins possible visibles depuis l’espace public, l’implantation de paraboles en façade sur rue étant interdite.
 Dans les secteurs hors SPR :
Les dispositifs techniques permettant l’utilisation d’énergies renouvelables sont autorisés en veillant à ce que leur positionnement et les matériaux utilisés assurent une bonne insertion à la construction et limitent leur impact phonique.
 Dans les secteurs concernés par le SPR :
Se reporter au paragraphe 7.2 « Les énergies renouvelables » de l’article UF 11 « Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords – Protection des éléments de paysage ».
3.2 Déchets A l’exception des nouvelles constructions à destination d’habitation comportant un seul logement et des extensions de constructions existantes à la date d’approbation du PLU, toutes les constructions doivent être pourvues de locaux facilement accessibles destinés au stockage des déchets adaptés à leur activité, dont les dimensions devront permettre un tri sélectif de ces déchets (cf. annexe 4 du règlement) et dont les accès devront faciliter la manipulation des containers. Seules les constructions existantes à la date d’approbation du PLU, soit le 13 février 2014, pour lesquelles il existerait des impossibilités techniques majeures à aménager de tels locaux, peuvent être exemptées de cette disposition.

### Article UL 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES)

Il n’est pas fixé de règle.

### Article UL 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

1. Champ d’application Les dispositions du présent article s’appliquent aux constructions implantées le long des voies de desserte publiques et des emprises publiques.
Pour les secteurs concernés par le SPR, les travaux sur les constructions existantes et les constructions nouvelles/extensions devront respecter le règlement du SPR.
Dans le calcul de la distance minimale de recul, ne sont pas pris en compte, pour l’application de cet article, uniquement sur les constructions existantes à la date d’approbation du PLU : les marquises d’entrée, les éléments d’architecture et les éléments techniques de moins de 0,50 m d’épaisseur sur façade (tels que garde-corps, débords de toitures, oriels, corniches …), les éléments techniques des procédés d’isolation extérieure de moins de 0,30 m, les parties enterrées des constructions et les rampes d’accès aux personnes à mobilité réduite.
2. Dispositions générales Les constructions doivent être implantées :

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 Pour les terrains d’une largeur de façade égale ou inférieure à 18 m : en recul minimum de 6 m ou à l’alignement, mais sans que les parties à l’alignement ne concernent plus des deux tiers (2/3) de la largeur de façade de terrain sur l’emprise publique ;
- Pour les terrains de plus de 18 m de largeur de façade : en respectant un recul minimum de 8 m par rapport à l’alignement. Dans ce cas, toute modification du niveau du sol est interdite dans la marge de recul.
- Pour les terrains limitrophes de la zone N (y compris lorsqu’ils sont séparés par une voie), il est exigé un recul minimum de 10 m à compter de l’alignement. Dans ce cas, toute modification du niveau du sol est interdite dans la marge de recul.
3. Dispositions particulières Pour les constructions existantes hors annexes : lorsqu’il s’agit de travaux d’extension, ou de modification de l’aspect de constructions existantes à la date d’approbation du PLU soit le 13 février 2014 dont l’implantation ne respecte pas les règles mentionnées ci-dessus, et notamment lorsqu’elles sont implantées à une distance inférieure à la distance minimale exigée, ces travaux ne peuvent être réalisés que dans la mesure où ils sont rendus obligatoires par l’application d’une règle de sécurité ou d’accessibilité et qu’aucune autre solution technique n’est possible.

### Article UL 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES)

1 Champ d’application Les dispositions du présent article régissent l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives du terrain, c’est-à-dire les limites latérales et de fond du terrain.
Pour les secteurs concernés par le SPR, les travaux sur les constructions existantes et les constructions nouvelles/extensions devront respecter le règlement du SPR.
Ne sont pas pris en compte, pour l’application de cet article, uniquement sur les constructions existantes ou à créer : les marquises d’entrée, les éléments d’architecture et les éléments techniques de moins de 0,50 m de profondeur sur façade (tels que garde-corps, débords de toitures, oriels, corniches …), les éléments techniques des procédés d’isolation extérieure de moins de 0,30 m, les parties enterrées des constructions et les rampes d’accès aux personnes à mobilité réduite.
2. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Les constructions doivent être implantées en retrait.
Il est exigé un recul minimum de 10 m à compter de l’alignement pour les terrains limitrophes de la zone N (hors secteurs Na et Nb) même lorsque ces terrains sont séparés de ladite zone par une voie.
Les annexes peuvent être implantées sur les limites séparatives latérales et de fond de terrain sauf si la limite latérale en question fait face à la zone N (même séparée par une voie). En cas de retrait, celui-ci doit être réalisé dans le respect des distances prévues au paragraphe 7.3.
3. Calcul des retraits Le retrait est mesuré perpendiculairement à compter de tout point de chaque façade jusqu’au point de la limite séparative qui en est le plus proche.
Pour un terrain d’une largeur de façade sur voie publique inférieure ou égale à 25 m : en tout point d’une façade, le retrait doit être au moins égal à une distance correspondant :
- A la hauteur de la construction avec un minimum de 5 m en cas de façade avec baie ; - A la moitié de la hauteur de la construction avec un minimum de 3 m en cas de façade sans baie.
Pour un terrain d’une largeur de façade sur voie publique supérieure à 25 m : en tout point d’une façade, le retrait doit être au moins égal à une distance correspondant :
- A la hauteur de la construction avec un minimum de 6 m en cas de façade avec baie ; - A la moitié de la hauteur de la construction avec un minimum de 4 m en cas de façade sans baie.
En cas de retrait, les annexes en retrait seront implantées à 3 m minimum des limites séparatives.
Pour le calcul des retraits :

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- La hauteur désigne la différence d’altitude entre le point de la construction concernée et le point de la limite séparative le plus proche pris au niveau du fonds voisin. Pour les constructions à toiture terrasse, la hauteur est mesurée à l’acrotère et pour les constructions à toiture à pente(s), la hauteur est mesurée à l’égout du toit ou à la partie supérieure de la baie la plus haute si elle dépasse l’altitude de l’égout du toit.
4. Dispositions particulières Le calcul des retraits peut être différent dans les cas suivants :
- Pour les constructions existantes hors annexes : lorsqu’il s’agit de travaux d’extension ou de modification de l’aspect d’une construction existante à la date d’approbation du PLU soit le 13 février 2014 implantée sur limite séparative ou avec un retrait moindre, ceux-ci peuvent être réalisés dans le prolongement du ou des mur(s) existant(s) de la construction ou sans les dépasser. Toutefois, aucune baie nouvelle ou agrandissement de baie existante ne peut être réalisé sans respecter les retraits prévus ci-dessus.
- Lorsqu’il s’agit de constructions et installations nécessaires à la voirie, à la gestion des eaux, à la distribution d’énergie ou lorsqu’il s’agit d’un local de moins de 5 m² destiné au stockage des déchets, celles-ci peuvent être implantées en tout ou partie sur les limites séparatives ou en respectant un retrait minimum de 3 m.

### Article UL 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE)

1 Champ d’application Les dispositions du présent article sont applicables dans le cas de l’implantation de plusieurs constructions non contigües sur un même terrain.
Pour les secteurs concernés par le SPR, les travaux sur les constructions existantes et les constructions nouvelles/extensions devront respecter le règlement du SPR.
Ne sont pas pris en compte, pour l’application de cet article, uniquement sur les constructions existantes ou à créer : les marquises d’entrée, les éléments d’architecture et les éléments techniques de moins de 0,50 m d’épaisseur sur façade (tels que garde-corps, débords de toitures, oriels, corniches …), les éléments techniques des procédés d’isolation extérieure de moins de 0,30 m, les parties enterrées des constructions et les rampes d’accès aux personnes à mobilité réduite.
2. Règle générale En tout point de chaque façade de construction, la distance la séparant du point le plus proche de la façade d'une autre construction doit respecter les marges minimales suivantes :
- Dans le cas où l’une au moins des deux façades concernées comporte des baies, la distance minimale à respecter correspond à la hauteur de la construction la plus haute, avec un minimum de 10 m.
En secteur ULa, la distance minimale à respecter correspond à la hauteur de la construction la plus haute, diminuée de 3 m, avec un minimum de 10 m ;
- Dans le cas où aucune des façades concernées ne comporte de baie, la distance minimale à respecter correspond à la moitié de la hauteur de la construction la plus haute, avec un minimum de 4 m ;
- Dans le cas d’une annexe, la distance minimale à respecter est de 2 m au minimum.
Pour le calcul des retraits : - Pour les constructions à toiture terrasse, la hauteur est mesurée à l’acrotère ;
- Pour les constructions à toiture à pente(s), la hauteur est mesurée à l’égout du toit ou à la partie supérieure de la baie la plus haute si elle dépasse l’altitude de l’égout du toit.
3. Dispositions particulières
Lorsqu’il s’agit de travaux d’extension, ou de modification de l’aspect d’une construction existante à la date d’approbation du PLU, soit le 13 février 2014, implantée avec une distance moindre, ceux-ci sont autorisés dès lors que :

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- Il s’agit de permettre une meilleure isolation thermique par l’extérieur, dans la limite d’une épaisseur maximum de 0,30 m ;
- L’extension n’est pas en continuité d’une façade implantée avec un recul ou retrait inférieur à la norme exigée (articles UL 6 ou UL 7) ;
- Les surélévations peuvent être réalisées sans augmentation de l’emprise au sol. Toutefois, aucune baie nouvelle ou agrandissement de baie existante ne peut être réalisé sans respecter une distance égale à la hauteur de la maison qui se surélève (à l’égout du toit ou à l’acrotère).

### Article UL 9 - Emprise au sol (intitulé du document : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS)

Les taux d’emprise au sol et en sous-sol maximum des constructions varient en fonction de la taille des terrains :
- Pour les terrains d’une superficie inférieure à 800 m², les taux d’emprise au sol et en sous-sol ne peuvent excéder 60 % de la superficie du terrain d’assiette ;
- Pour les terrains d’une superficie comprise entre 800 m² et 960 m², l’emprise au sol et en sous-sol de la construction ne pourra excéder 480 m² ;
- Pour les terrains d’une superficie comprise entre 961 m² et inférieur à 1400 m², le taux d’emprise au sol ne peut excéder 50 % de la superficie du terrain d’assiette, sous-sol inclus ;
- Pour les terrains d’une superficie comprise entre 1400 m² et 2000 m², l’emprise au sol et en sous-sol de la construction ne pourra excéder 700 m² ;
- Pour les terrains d’une superficie supérieure à 2000 m², les taux d’emprise au sol et en sous-sol ne peuvent excéder 35 % de la superficie du terrain d’assiette.
En secteur ULa, les taux d’emprise au sol et en sous-sol ne peuvent excéder 35 % de la superficie du terrain d’assiette. Les règles exposées ci-dessus ne s’appliquent pas aux installations, ouvrages et équipements techniques liés aux réseaux des services publics ou d’intérêt collectif (tels que poteaux, pylônes, candélabres, ouvrages de génie civil divers, coffrets concessionnaires, transformateurs compacts, relais, boîtiers de raccordement, etc…). Ils doivent être implantés de manière à ne pas porter atteinte aux constructions voisines et/ou à la qualité des lieux.
Des travaux d’extension, ou de modification de l’aspect d’une construction existante dont l’emprise, à la date d’approbation du PLU, soit le 13 février 2014, est supérieure à l’emprise maximum autorisée peuvent être réalisés dans la limite de l’emprise de ladite construction avant travaux.

### Article UL 10 - Hauteur maximale des constructions

1. Champ d’application La hauteur maximale des constructions est mesurée à compter du terrain naturel avant travaux jusqu’au point le plus haut de la construction. Les ornements de toiture notamment de type épis de faîtage, girouette, points cardinaux, frise de faitière, clocheton ne sont pas comptés dans le calcul des hauteurs.
2. Règle générale - La hauteur maximale des constructions est limitée à 10 m à l’égout du toit ou à l’acrotère en cas de toiture terrasse et 13,50 m au faîtage ;
- Pour les annexes, la hauteur maximale est limitée à 3,50 m en cas d’une toiture à pentes et à 2,80 m en cas d’une toiture terrasse ou de toiture à un pan ;
- Ne sont pas comptés les ouvrages situés en toiture tels que souches de cheminée et de ventilation, antenne, dispositifs de production d’énergie renouvelable … dès lors qu’ils n’excèdent pas une hauteur 3 m et qu’ils sont implantés en retrait de 3 m minimum des façades.
3. Dispositions particulières Des travaux d’extension, ou de modification de l’aspect d’une construction existante dont la hauteur, à la date d’approbation du PLU, soit le 13 février 2014, est supérieure à la hauteur maximale définie à l’article UL 10 peuvent être réalisés dans la limite de la hauteur de ladite construction avant travaux, sous réserve de respecter les autres dispositions du PLU et sauf dispositions contraires au SPR.

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### Article UL 11 - Aspect extérieur (intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS)

PROTECTION DES ELEMENTS DE PAYSAGE
1. Règle générale En référence à l’article R.111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont
De nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».
Pour les secteurs concernés par le SPR, les travaux sur les constructions existantes et les constructions nouvelles/extensions devront respecter le règlement du SPR.
Les choix architecturaux ainsi que les éléments de délimitation des terrains (clôtures) seront réalisés en tenant compte de la grande qualité paysagère du site.
2. Aménagement des constructions existantes
2.1 Principes généraux Dès lors qu’une construction présente un intérêt architectural au regard notamment de son ancienneté, des matériaux constructifs employés, de sa composition, de son ordonnancement, tous travaux réalisés, y compris les ravalements, doivent mettre en valeur les caractéristiques de ladite construction Toutefois, cela ne fait pas obstacle à la réalisation d’extension de conception architecturale contemporaine.
2.2 Matériaux et aspect des façades Les pierres de taille, les meulières ou les briques pleines ne peuvent être recouvertes d’enduit ou de peinture, sauf si des contraintes techniques le justifient.
Les matériaux bruts (parpaings, béton, carreaux de plâtre, briques creuses…) destinés à être recouverts d’un parement ou d’enduit ne peuvent pas être laissés apparents. Les couvertures d’aspect tôle ondulée, papier goudronné ou fibrociment sont interdites.
Les éléments d’ornementation existants (modénatures, encadrements, corniches, volets battants, céramique de façade, …) doivent être conservés et restaurés.
En cas d’extension d’une construction dont les ouvertures comportent des volets battants, les ouvertures réalisées dans le cadre de l’extension doivent également être dotées de volets battants.
Les coffrets de volets roulants ne doivent pas être visibles en façade.
3. Constructions nouvelles
3.1 Façades et pignons Toutes les façades des constructions, y compris les murs pignons créés ou découverts, doivent être traitées avec le même soin que les façades principales et en harmonie avec leur contexte.
Les matériaux bruts (parpaings, béton, carreaux de plâtre…), destinés à être recouverts d’un parement ou d’enduit ne peuvent pas être laissés apparents.
Les coffrets de volets roulants ne doivent pas être visibles en façade.
3.2 Toitures Les matériaux d’aspect tôle ondulée, papier goudronné, plastique ondulé et fibrociment sont interdits.
La toiture d’une construction ne comportant qu’un seul niveau (rez-de-chaussée) devra être traitée en terrasse accessible ou végétalisée, sans aucun édicule technique. Les autres toitures terrasses seront traitées avec des matériaux apparents autres qu’une protection d’étanchéité, et des végétalisations sont à favoriser (plantations, gazon…).
4. Clôtures
4.1 Traitement entre l’espace public et les constructions L’espace compris entre la construction et l’alignement doit être traité de façon à participer à la composition du paysage urbain.

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4.2 Clôtures Les clôtures participent fortement à la qualité des espaces urbains. A ce titre, le choix des matériaux, les couleurs doivent faire l’objet d’une attention particulière en respectant une harmonie avec les clôtures existantes à proximité. Elles doivent être traitées sobrement, sans éléments de décors ajoutés, en présentant une simplicité de forme et de matériaux. Les matériaux offrant l’aspect de nattes et de canisses plastifiées ou de bambous, de brandes de bruyères, de fils barbelés, de tôles ondulées ou de PVC sont proscrits.
 Clôtures existantes donnant sur l’espace public
En zone UL, les clôtures traditionnelles correspondant aux modèles de la Ville-Parc sont à conserver et à restaurer, en fonction de leurs matériaux constitutifs. Les clôtures non traditionnelles, dont l'aspect nuit à la bonne lecture de l'environnement doivent, à l'occasion de travaux, être retraitées afin que leur aspect se rapproche de celui des clôtures traditionnelles.
Les murs pleins d’une hauteur supérieure à 2 m et continus sur plus de 10 m peuvent, lors de travaux, être rabaissés à une hauteur maximale de 0,70 m ou être séquencés tous les 10 m par une baie, d’une largeur de 4 m, permettant d’instaurer des vues sur les jardins ou sur des écrans de végétation attenants à la clôture. Les murs rabaissés doivent être surmontés d’une grille, la hauteur totale de la clôture étant limitée à 2 m par rapport au niveau du trottoir.
En zone ULa (terrain de l’Hôpital), le mur d’origine (haut mur de moellons beurrés à fleur) doit être maintenu dans son intégralité architecturale, la création d’un certain nombre d’accès supplémentaires est autorisée sous réserve que ceux-ci soient fortement justifiés par la nécessité du projet et en évitant toute surenchère de percements.
 Clôtures nouvelles donnant sur l’espace public
Les portails doivent être simples, en adéquation avec la clôture. Les pilastres ne pourront avoir un écartement supérieur à 3,50 m pour un accès simple et 5 m en cas de double sens.
En zone UL, les clôtures ne peuvent avoir une hauteur supérieure à 2 m par rapport au niveau du trottoir ou du terrain naturel. Elles peuvent comporter des parties pleines, à condition que celles-ci ne dépassent pas une hauteur supérieure à 0,70 m mesurée à partir du niveau du trottoir. Toutefois, les pilastres encadrant les entrées charretières ou piétonnes peuvent avoir une partie pleine d’une hauteur maximale de 2,20 m par rapport au niveau du trottoir ou du terrain naturel et seront en adéquation avec les clôtures.
Si le linéaire de la parcelle est supérieur à 30 m, les clôtures peuvent comporter des parties pleines, à condition que celles-ci ne dépassent pas une hauteur supérieure à 0,70 m mesurée à partir du niveau du trottoir ou du terrain naturel. Elles peuvent atteindre une hauteur de 2,50 m et, dans ce cas, les pilastres ne peuvent dépasser une hauteur de 2,80 m. Toutes les clôtures seront doublées d’une haie vive d’essences locales.
En secteur ULa (terrain de l’Hôpital) : Les clôtures seront constituées d’une grille à claire-voie et leur hauteur maximale est fixée à 3 m par rapport au niveau du trottoir ou du terrain naturel. Toutefois les pilastres encadrant les entrées charretières ou piétonnes pourront avoir une hauteur maximale de 3,50 m par rapport au niveau du trottoir ou du terrain naturel et seront en adéquation avec les clôtures. Celles-ci seront doublées d’une haie vive d’essences locales.
 Clôtures situées sur limites séparatives
En zone UL, elles auront une hauteur maximale de 1,90 m par rapport au terrain naturel ou au trottoir. En secteur ULa, elles auront une hauteur maximale de 3 m par rapport au terrain naturel ou au trottoir. Dans tous les cas, elles seront doublées d’une haie vive d’essences locales.
5. Patrimoine bâti à protéger (art. L.151-19° du code de l’urbanisme)
Tous les travaux réalisés sur des maisons et constructions à protéger repérées sur le document graphique et la liste annexés au règlement ou sur le plan de zonage, faisant l’objet d’une protection au titre de l’article L.151-19° du code de l’urbanisme doivent être conçus dans le respect des caractéristiques à préserver de ladite construction. La démolition, totale ou partielle, de telles maisons ou constructions à protéger est interdite sans autorisation préalable dûment motivée.

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6. Dispositions diverses
6.1 Energies renouvelables Les dispositifs techniques permettant la production d’énergies renouvelables sont autorisés en veillant à leur bonne insertion à la construction.
6.2 Antennes et éléments de superstructure Les installations techniques établies en toiture (gaines, souches, antennes, machineries, caissons, canalisations, …), doivent être dissimulées, regroupées et faire l’objet d’un traitement assurant leur meilleure intégration visuelle.
Les antennes d’émission ou de réception (radios, téléphones, télévisions), y compris les paraboles, doivent être intégrées dans la conception des constructions et être installées, le cas échéant, dans le cadre d’antennes collectives. Leur installation devra s’accompagner de dispositions visant à les rendre le moins visibles possible depuis la rue.
6.3 Locaux annexes et équipements techniques Les coffrets, compteurs, boîtes aux lettres, doivent être intégrés dans les constructions ou les clôtures selon une logique de dissimulation qui tient compte des modénatures et des matériaux constructifs et doivent rester accessibles.
Les locaux techniques doivent être intégrés dans la composition architecturale des constructions et de leurs espaces extérieurs.
Les annexes doivent être traitées avec le même soin que les constructions principales et en harmonie avec les matériaux employés.
6.4Aménagement des toitures terrasses : Pour les toitures terrasses accessibles dont la distance par rapport à une emprise privée tierce (parcelle ou lot) est inférieure à la hauteur de la terrasse (hauteur calculée du terrain naturel jusqu’au niveau du sol praticable de la terrasse), la mise en place d’un dispositif de mise à distance de 2m par rapport au nu de la façade (bac planté…) est obligatoire. Le retrait doit être obligatoirement végétalisé.

### Article UL 12 - Stationnement (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT)

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies.
Lors de toute opération de construction, d'extension, d’aménagement et de changement de destination, il doit être réalisé des aires de stationnement selon les dispositions suivantes.
Les accès et les surfaces de stationnement extérieures non couvertes devront être traités par des matériaux perméables et plantés d’au moins un arbre pour deux places ou par tranche de 50 m² de surface.
1. Normes minimales de stationnement automobile pour les nouvelles constructions - 1 place par tranche entamée de 200 m² de surface de plancher pour les établissements scolaires, crèches
et petite enfance. Pour les autres équipements : 1 place pour 100 m² de surface de plancher ;
- 1 place pour 8 chambres pour les résidences d’étudiants, les résidences de personnes âgées, de personnes dépendantes et de personnes handicapées ;
- Etablissement hospitalier : 2,5 places par tranche entamée de 10 lits.
Dès lors que la destination de la construction projetée n’est pas expressément prévue par les dispositions ci-dessus, il y a lieu de retenir les normes applicables à la destination la plus proche de celle de la construction projetée.
2. Normes minimales de stationnement automobile pour les constructions existantes En cas d’extension d’une construction existante, le nombre d’aires de stationnement est celui prévu à l’article UL 12.1, en prenant en compte la superficie de l’extension.
3. Modalités de calcul et de réalisation des places de stationnement automobile Les dimensions des places de stationnement devront être conformes aux normes en vigueur (code de la construction et de l’habitation).

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Les emplacements de stationnement ne sont pas admis dans les marges de recul et de retrait.
Lorsque les normes de stationnement sont exprimées par tranche, le nombre de places est calculé en proportionnalité. Dès lors que la décimale est supérieure ou égale à 5, il convient d’arrondir à l’unité supérieure.
Les surfaces de stationnement extérieures ne seront pas couvertes Les accès et les surfaces de stationnement extérieures non couvertes devront être traités par des matériaux perméables et plantés d’au moins un arbre pour deux places ou par tranche de 50 m² de surface.
Les parcs de stationnement en ouvrage doivent faire l’objet d’une attention particulière pour ce qui concerne la fonctionnalité, la praticabilité, l’accessibilité et la sécurité. Les places handicapées doivent faire l’objet d’une attention particulière pour ce qui concerne leur accessibilité et leurs liaisons avec les immeubles
Les places commandées (places nécessitant le déplacement d’un autre véhicule pour être accessibles) ne sont pas prises en compte pour le calcul réglementaire du nombre de places minimum à réaliser.
4. Le stationnement des deux roues Il est exigé une installation couverte et aisément accessible pour stationner les vélos et deux roues motorisées, dont la surface doit être au moins égale à 2,5 % de la surface de plancher réalisée sur le terrain avec un minimum de 5 m2.

### Article UL 13 - Espaces libres et plantations (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET)

DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS
1. Traitement des espaces libres Rappel : tout projet de construction doit faire l'objet d'un relevé des plantations maintenues, supprimées ou créées (article R 431-9 du code de l’urbanisme).
Les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux environnants. Cette composition privilégiera la contiguïté avec les espaces libres des terrains voisins et devra participer à son insertion dans le site en respectant l’esprit de la Ville-parc du Vésinet, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion de l’eau pluviale.
Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, terrasses, aires de stationnement…), leur traitement doit être approprié à leur fonction en tenant compte :
- De l’organisation du bâti sur le terrain afin qu’ils soient conçus comme un accompagnement des constructions ;
- De la composition des espaces libres voisins, afin de participer à une mise en valeur globale ; - De la topographie, de la géologie et de la configuration du terrain afin que leur conception soit adaptée
à la nature du terrain, notamment pour répondre à des problématiques de ruissellement et d’aménagement paysagé de qualité ; La végétalisation des espaces verts doit être conçue, tant au regard de leur composition que des espèces et de la densité des plantations, en proportion avec la dimension de l’espace aménagé, en harmonie avec la construction en prenant en compte leur développement dans le temps et leur pérennité.
A l’exception des constructions ne créant pas de nouvelle emprise au sol (par ex. une surélévation) et des constructions dites « légères » sans impact sur les systèmes racinaires (par ex. abri en bois sans dalle ciment ou terrasses sur plot…), toute construction nouvelle devra respecter une marge de recul de 5 m par rapport au collet des arbres de haute tige (base du tronc au niveau du sol).
2. Règle générale Des espaces verts de pleine terre doivent être aménagés sur au moins 25 % de la superficie du terrain.
Les surfaces aménagées en toitures- terrasses végétalisées (avec une épaisseur de substrat d’au moins 10 cm) peuvent être comptabilisées à hauteur de 50 % de leur superficie dans le calcul des superficies d’espaces verts.
Pour être comptabilisés, les espaces verts sur dalle doivent avoir une épaisseur minimale de terre végétale de 20 cm pour la plantation de gazon et de 50 cm pour toute autre plantation.

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Il doit être planté au minimum 1 arbre de haute tige par tranche complète de 200 m² de terrain libre de toute construction. La circonférence minimum du tronc de ces arbres, mesurée à la plantation et à 1 m du sol, doit être de 14 cm.
En application de l’article 671 du Code civil, les arbres doivent être plantés à 2 m au moins des limites séparatives si leur hauteur est égale ou supérieure à 2 m et à 0,50 m au moins dans le cas contraire.
3. Espaces verts à protéger Au titre de l’article L L.151-23 du code de l’urbanisme, dans les Espaces Verts à Protéger (EVP) délimités sur le document graphique annexé, il est exigé de préserver leur dominante végétale et les plantations existantes de qualité, telles que les arbres de haute tige. En cas de nécessité phytosanitaire justifiée, les plantations qui le nécessiteraient peuvent être remplacées par des espèces de qualité équivalente.
Seuls sont autorisés les travaux et aménagements ne générant pas l’abattage d’arbres de haute tige, ne compromettant pas le caractère de ces espaces et les travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en valeur : tels que l’aménagement de sentier, l’installation légère de mobiliers de jeux pour enfants, abris de jardins, kiosques, pergolas, bancs etc…
4. Arbres remarquables Les arbres remarquables identifiés sur le document graphique annexé et figurant en annexe 3 du présent règlement présentent un intérêt tant d’un point de vue esthétique et paysager qu’écologique, qui justifie de les identifier comme éléments de paysage au titre de l’article L L.151-23 du code de l’urbanisme. Aucune construction ne devra empiéter dans le périmètre du houppier (projection au sol à la verticale). Tout abattage d’arbre remarquable est interdit, sauf état phytosanitaire qui le justifierait. Toute action de taille ou d’élagage même réduite sur la ramure d’un arbre remarquable pour quelque motif que ce soit, doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

### Article UL 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS)

Il n’est pas fixé de règle.

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TITRE III ZONES NATURELLES

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 78650_PLU_20251229.
Page : https://edifiable.fr/plu/le-vesinet-78650/ul
La commune : https://edifiable.fr/plu/le-vesinet-78650.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/78650/zone/ul