# Zone UR du plan local d'urbanisme des Ulis (91692) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 91692_PLU_20240926 (plan local d'urbanisme), approuvé le 26/09/2024, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UR du règlement, 7 rubriques.

## Les 7 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement ne numérote pas ses articles : ses règles sont rangées par thème, et un même thème peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UR 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : UR 1 - TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DU SOL INTERDITS)

Les constructions de toutes natures et les installations classées à l’exception de celles autorisées sous conditions particulières à l’article UR2. Le stationnement des caravanes et les installations de camping soumises à autorisation préalable. L'ouverture et l'exploitation des carrières.

UR 2 - TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DU SOL AUTORISES SOUS CONDITIONS PARTICULIERES

a) Prescriptions particulières

En application de l’arrêté interministériel du 06 octobre 1978 et l’arrêté préfectoral n°86-1792 du 06 juin 1986, l’A 10, la RN 118, la RN 188, la RD 35 ont été classées en voies de type I (nuisances sonores importantes) et la RD 218 en voie de type II (nuisances sonores moins importantes) sur la commune des Ulis

A l’intérieur des secteurs délimités en bordure de l’A 10, la RN 118, la RN 188, la RD35, et la RD 218 aux documents graphiques, les façades des constructions nouvelles à usage d’habitation doivent bénéficier d’un isolement acoustique suffisant, conformément aux dispositions de l’arrêté du 06 octobre 1978.

Cette zone est concernée par une orientation d’aménagement et de programmation.

b) Règles

Sont autorisés sous conditions particulières :

Les constructions et installations à vocation d’activités de services et de commerce Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration préalables si elles constituent des équipements nécessaires au fonctionnement des infrastructures routières. Les constructions et installations légères liées aux activités sportives, de récréation et à l’information du public Les ouvrages et installations techniques nécessaires aux concessionnaires de réseaux

Les installations et infrastructures liées à l’implantation d’un transport en commun en site propre. Les aires de stationnement ou les constructions à usage de stationnement, de type « parking de rabattement », liées à ce transport en commun et aux vélos. Les constructions et ouvrages liés à la réalisation, à l’aménagement ou au fonctionnement des équipements d’infrastructures. L’extension mesurée des constructions existantes à usage d’habitation, si elle permet d’en améliorer l’hygiène et l’habitabilité. Les installations et travaux divers visés aux articles R. 421-19 à R. 421-25 et R. 425-24 à R. 425-28 du code de l’urbanisme suivants : les affouillements et exhaussements du sol lorsqu’ils sont liés à un projet d’aménagement paysager, à la réalisation ou au fonctionnement d’infrastructures ou à un projet de construction. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif sont autorisées dans l’ensemble de la zone et les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages sont donc également autorisés pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.

Zone UR

### Rubrique UR 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : UR 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

a) Règle générale

Les constructions doivent être implantées à la limite de l’emprise de la voie ou en retrait de minimum 6 mètres de celle-ci.

b) Exceptions

Les ouvrages et installations techniques nécessaires aux concessionnaires de réseaux, ainsi que les constructions liées à la réalisation ou au fonctionnement des équipements d’infrastructure et au stationnement des bicyclettes ne sont pas assujettis à la règle N6.

Zone UR

UR 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

a) Règle générale

Les constructions doivent être implantées à une distance des limites séparatives au moins égale à 6 mètres.

b) Exceptions

Les ouvrages et installations techniques nécessaires aux concessionnaires de réseaux, ainsi que les constructions liées à la réalisation ou au fonctionnement des équipements d’infrastructure et au stationnement des bicyclettes ne sont pas assujettis à la règle N 7.

UR 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE Non réglementé.

### Rubrique UR 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : UR 9 - EMPRISE AU SOL)

a) Définition

C’est la projection au sol du volume de la construction. Cette projection ne prend pas en compte les balcons saillants et les éléments de modénature.

b) Règles

L’emprise au sol des constructions ne devra pas excéder 30% du terrain d’assiette.

UR 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS La hauteur des constructions ne pourra pas dépasser 10 mètres. Il peut être dérogé à la hauteur mentionnée ci-dessus pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dans l’ensemble de la zone, sous réserve que cela réponde à des exigences fonctionnelles et/ou techniques impératives.

UR 11 - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS Par leur aspect extérieur, les constructions et autres occupations du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage. Elles devront être particulièrement étudiées pour s’intégrer dans un paysage naturel.

a) Antennes de radiotéléphonie Dans la mesure du possible, l’impact visuel des antennes de radiotéléphonie devra être minimisé (intégration à la façade, faible visibilité depuis l’espace public, etc.) La construction de supports spécifiques du type mats ou pylônes indépendants des constructions est interdite

b) Clôtures

Des clôtures légères permettant le passage de la petite faune, avec un espace libre de 15 à 20 cm entre le bas de la clôture et le sol, sont préconisées afin de favoriser les continuités écologiques.

Zone UR

### Rubrique UR 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : UR 13 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS)

a) Espaces boisés

Les espaces boisés classés figurant au plan sont soumis aux dispositions des articles L.113 et suivants et R.130 1 et suivants du code de l’urbanisme. Ils sont indiqués au plan par des hachures quadrillées et font l’objet de prescriptions mentionnées aux dispositions générales du présent règlement.

Zone UR

b) Obligation de planter

Les plantations doivent participer de façon réfléchie à la constitution d’une trame verte et assurer une continuité paysagère le long des voiries principales.

A l’exception des alignements d’arbres qui supposent une certaine homogénéité, il est imposé une diversité d‘espèces plantées tant en terme de taille, que de forme, de feuillage, de type et de période de floraison. Ainsi, il est intéressant de varier le port des espèces choisies (port fastigié, globuleux, élancé ou conique).

c) Conditions de plantation

Les arbres de haute tige doivent être plantés à au moins 2 mètres des clôtures et des réseaux et au minimum à 1.10 mètres des bordures de voiries. Ils doivent bénéficier d’une fosse de plantation de 5 m3 minimum.

Il est préconisé de planter des espèces floristiques issues de la palette végétale locale. Le guide des plantations dans les Espaces Naturels Sensibles de l’Essonne préconise notamment les espèces suivantes : alisiers, châtaignier, sorbiers, érable, hêtre, prunus, ormes, poirier, pommier, tilleul, tremble, aubépines, ajoncs, bourdaine, cassissier, cornouillers, épine-vinette, fusain, groseillier, houx, néflier, nerprun, saules, sureau, viornes, bruyère, callune, daphné, églantier, fragon, rosiers.

La plantation de plantes à racines traçantes (telles que les peupliers, les acacias également appelés robiniers) sont interdites à moins de 50 mètres des constructions, des aménagements de voiries et des différents réseaux car leur système de racines drainantes et leurs rhizomes provoquent de nombreux dégâts aux voiries (soulèvements de revêtements), aux canalisations (obstruction) et aux murs (fissures).

Les espèces végétales susceptibles de déclencher ou d'amplifier des allergies respiratoires (bouleaux, charmes, aulnes, noisetiers, cyprès, frênes, oliviers, platanes, chênes, troënes et genévriers, par exemple) sont déconseillées.

d) Aménagement paysager des espaces de stationnement

Afin de limiter l’imperméabilisation des sols et permettre l’infiltration des eaux pluviales, il est conseillé de réaliser les stationnements et voiries avec des matériaux semi-perméables tels que des enrobés drainants, pavés à joints creux, pavés enherbés, dalles alvéolées ou gazon-béton, ou de prévoir des ouvrages d’infiltration tels que des noues ou bassins de rétention.

Les zones de stationnement extérieures doivent être plantées de la façon suivante : des arbres de haute tige devront être plantés avec un intervalle équivalent à une largeur de quatre places de stationnement (soit une distance de 10 mètres environ).

Dans les espaces de stationnement, les passages piétons devront bénéficier d’un accompagnement végétal.

e) Plantations à conserver, à conforter ou à réaliser

Les accompagnements végétaux des voiries identifiés au plan de zonage doivent être maintenus dans la mesure du possible et s’ils ne gênent pas les aménagements de l’espace public ou la création de nouveaux accès aux terrains.

UR 14 - COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL

Non réglementé.

UR 15 : OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMÉNAGEMENTS EN MATIÈRE DE PERFORMANCES ÉNERGÉTIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

Il est demandé que les constructions prennent en compte tout ou partie des objectifs du développement durable et de la préservation de l’environnement suivants tout en s’inscrivant en harmonie avec le paysage urbain existant par :

- l’utilisation de matériaux renouvelables, récupérables, recyclables ; - l’intégration de dispositifs de récupération de l’eau de pluie ; - l’orientation des bâtiments pour favoriser la récupération des apports solaires et valoriser la lumière naturelle afin de limiter les dépenses énergétiques ;

Les équipements liés aux énergies renouvelables (capteurs solaires, panneaux photovoltaïques, vérandas…)

Zone UR doivent être intégrés et adaptés à la composition architecturale des constructions et à leur environnement patrimonial et paysager.

UR 16 : OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMÉNAGEMENTS EN MATIÈRE D’INFRASTRUCTURES ET RÉSEAUX DE COMMUNICATION ÉLECTRONIQUES

Pour toute construction ou installation nouvelle qui implique une utilisation de moyens de communication doit être prévu son raccordement au réseau de communication numérique. Dans le cas où la Commune viendrait à disposer de nouveaux réseaux de distribution, le raccordement à ces réseaux sera imposé aux bâtiments neufs.

### Rubrique UR 8 - Stationnement (intitulé du document : UR 12 - STATIONNEMENT)

Toutes dispositions devront être prises pour préserver sur chaque propriété les dégagements nécessaires aux stationnements et aux manœuvres, de façon à ce que les opérations de chargement ou de déchargement des véhicules s’effectuent à l’intérieur de la propriété.

L’aménagement des aires de stationnement doit être actualisé à chaque opération de construction ou de transformation de locaux. Leur nombre et leurs caractéristiques doivent être adaptés aux besoins des entreprises. Elles doivent toutefois répondre aux normes définies ci-dessous.

a) Automobiles

• Les dimensions minimales des places de stationnement sont définies comme suit :

Mode de stationnement stationnement en bataille stationnement en épis stationnement longitudinal

Longueur des places 5,00 mètres 5,00 mètres 6,00 mètres

Largeur des places 2,50 mètres 2,30 mètres 2,20 mètres

Dégagement 5,00 mètres 3,20 mètres 2,50 mètres

• Largeur des accès :

sens unique double sens double sens

(- de 30 voitures) (+ de 30 voitures)

2,50 m 3,80 m 5,00 m

• Normes minimales de stationnement :

services et commerces

60 % de la surface de plancher*

Constructions et installations nécessaires au service nombre non réglementé public et d’intérêt collectif

(*) La surface forfaitaire d’une place de stationnement, y compris l’aire de dégagement, est de 25 m².

b) Cycles

Les projets doivent prévoir des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos conforme aux exigences du code de la construction et de l’habitation et du plan de déplacements urbains de la Région Ile-deFrance.

Dimension des places : 1 m² Normes minimales de stationnement :

Activités, commerces de plus de 500 m² de surface de plancher, industries et équipements publics :

a minima une place pour dix employés et une place pour trois visiteurs.

### Rubrique UR 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : UR 3 - ACCES ET VOIRIE)

Non réglementé.

### Rubrique UR 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : UR 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX)

a) Alimentation en eau potable

Toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau doit être raccordée au réseau public d’eau potable.

b) Assainissement

Toutes les constructions doivent respecter le Règlement du Service Assainissement de la Vallée de l’Yvette élaboré par le Syndicat Intercommunal de l’Aménagement Hydraulique de la Vallée de l’Yvette (S.I.A.H.V.Y.) approuvé par délibération le 26 janvier 2008 (annexé au P.L.U.).

Elles doivent notamment répondre aux obligations suivantes :

Les locaux destinés aux ordures ménagères doivent obligatoirement être équipés d’un siphon de sol raccordé au réseau d’eaux usées. Les surfaces du sol et des murs de ces espaces doivent être traitées de façon à empêcher l’infiltration des eaux de lavage dans les terrains.

Déversements interdits : Il est formellement interdit de déverser ou de rejeter: - des eaux usées domestiques dans le collecteur d'eaux pluviales et réciproquement, - des effluents divers (eaux industrielles, de refroidissement, de drainages de nappes, de géothermie, rejets de pompes à chaleur, etc...) sans l'accord préalable du Service Public Assainissement, - les déchets solides divers, tels que les ordures ménagères, (même après broyage), bouteilles, feuilles, etc… - des liquides ou vapeurs corrosifs, des acides, des cyanures, des sulfures, des produits radioactifs, des matières inflammables ou susceptibles de provoquer des explosions, - des composés cycliques hydroxylés et leur dérivés, notamment tous les carburants et lubrifiants, - des solvants chlorés, peintures, laques et blancs gélatineux… - des corps gras, huile de friture, pain de graisse, - des déchets d'origine animale (sang, poils, crins…), - des rejets susceptibles de porter l'eau des égouts à une température supérieure à 30° C, - le contenu des fosses fixes et les effluents des fosses de type dit "fosse septique", - d'une façon générale, tout corps ou produit susceptible de nuire au bon état ou au bon fonctionnement des ouvrages d'évacuation et de traitement ou au personnel exploitant ces ouvrages.

Le Service Public Assainissement se réserve le droit d'effectuer, chez tout usager et à toute époque, tout prélèvement de contrôle qu'il estimera utile. Si le prélèvement n'est pas conforme au présent règlement et à la législation en vigueur, les frais de contrôle et de mise en conformité seront à la charge de l'usager, sans préjudice des poursuites éventuelles.

• Eaux usées domestiques:

Le branchement sur le réseau public d'assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle. Les réseaux d’eaux usées devront être équipés de dispositifs empêchant le reflux des eaux usées conformément à l’article 44 du Règlement Sanitaire Départemental en vigueur. Avant tous travaux, une demande de branchement doit être déposée auprès du Service Assainissement de la Collectivité concernée (Syndicat de l’Yvette ou communes). Le réseau public d'assainissement est de type séparatif. Les eaux usées domestiques et les eaux pluviales, collectées séparément, sont évacuées par deux branchements distincts. Cependant, les eaux pluviales ne sont pas admises directement dans le réseau d’assainissement. Elles seront infiltrées, régulées ou traitées selon les cas.

Zone UR

• Eaux usées non domestiques:

Pour leur admission éventuelle dans un réseau public, les eaux provenant de forages, de drainages, les eaux de vidanges de piscine, les eaux de refroidissement sont assimilées à des eaux usées autres que domestiques. Elles doivent de ce fait, faire l’objet d’une autorisation de rejet par la collectivité et seront rejetées soit dans le réseau d’eaux usées soit dans le réseau d’eau pluviales en fonction de leur qualité et de leur température. Ces eaux devront, suivant leur nature, faire l’objet d’un pré-traitement avant leur rejet au réseau.

Le branchement des établissements commerciaux, industriels ou artisanaux au réseau public est soumis à autorisation, conformément à l’article L.1331-10 du Code de la Santé Publique. Les arrêtés d’autorisation feront référence à la convention spécifique de déversement détaillant les modalités administratives, techniques et financières du déversement (prétraitement, contrôles, redevances…).

La demande de déversement d’eaux usées non domestiques sera formulée auprès du Syndicat Intercommunal pour l’Aménagement Hydraulique de la Vallée de l’Yvette (SIAHVY) et donnera lieu à l’établissement d’une convention spécifique de déversement. Ce document nécessite une entente préalable entre les parties (Etablissement, SIAHVY et Commune).

Les réseaux d’eaux usées devront être équipés de dispositifs empêchant le reflux des eaux usées (clapets antiretour).

• Eaux pluviales et eaux de ruissellement:

Les eaux pluviales sont celles qui proviennent des précipitations atmosphériques. Elles sont en principe non polluées et peuvent rejoindre le milieu naturel (infiltration, rivière…) sans préjudice pour ce dernier et sans traitement préalable. Les eaux de pluie ayant transité sur une zone de voirie devront subir un traitement avant rejet.

Les eaux pluviales collectées à l’échelle des parcelles privées ne sont pas admises directement dans les collecteurs d’eaux pluviales et en aucun cas dans ceux des eaux usées. Elles seront, au niveau de la parcelle, infiltrées prioritairement, sinon régulées et éventuellement traitées. Dans tous les cas, la recherche de solutions permettant l’absence de rejets d’eaux pluviales sera la règle générale (Objectif « zéro rejet »). Pour cela une étude d’infiltration devra être menée. A titre dérogatoire, l’évacuation dans les réseaux d’eaux pluviales sera admise, après démonstration (études) que l’infiltration et le stockage sont impossibles.

En cas d’infiltration totale, le système mis en place par le pétitionnaire devra être capable d’infiltrer toutes les eaux de ruissellement produites par la parcelle. (Puits d’infiltration, tranchées drainantes, fossés, noues, etc,…). L’infiltration peut être limitée du fait de la nature du sol ou de la configuration de l’aménagement. Si la nature du sol ne permet pas une infiltration totale, il revient au propriétaire de faire réaliser, à sa charge, par un prestataire spécialisé de son choix une expertise l’attestant.

L’infiltration devra être complétée par un système de stockage à régulation de débit avant rejet dans le réseau d’eaux pluviales. Les eaux non infiltrées seront écoulées dans le réseau collecteur d’eaux pluviales.

Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux pluviales et garantir leur reversement dans le collecteur public d’eaux pluviales. L’écoulement de ces eaux doit être modulé avant de rejoindre le collecteur.

Le stockage et les ouvrages de régulation sont dimensionnés de façon à limiter au plus à 1.2 l/s par hectare de terrain aménagé le débit de pointe ruisselé, soit 500 mètres cubes à stocker pour 1 hectare imperméabilisé. La capacité de stockage est établie pour limiter ce débit de restitution pour une pluie d’occurrence vingtennale. (Le débit à l’exutoire ne devra pas excéder 1.2l/s par hectare pour une pluie de 50 mm d’occurrence 20 ans.). Des aménagements spécifiques peuvent donc être nécessaires pour les grandes surfaces de toitures ou de parkings.

Zone UR

Afin de respecter les objectifs de qualité de la rivière en vigueur, il sera demandé la mise en place à l’exutoire d’un dispositif de traitement des pollutions. Les ouvrages de régulation devront faire l’objet d’un entretien dont la fréquence d’intervention doit permettre l’efficacité de l’ouvrage. L’entretien est à la charge exclusive du propriétaire ou du maître d’ouvrage.

Toutes les eaux de ruissellement ne respectant pas les objectifs de qualité fixé par le SAGE Orge-Yvette devront faire l’objet d’un traitement spécifique. Les pollutions à maîtriser sont les hydrocarbures, les boues et les sables. Pour une pluie de période de retour 1 an, le rejet devra correspondre à une qualité « verte » selon la classification SEQ-eau, à savoir :

* MES (matières en suspension) * DBO5 (demande biochimique en oxygène à 5 jours) * DCO (demande chimique en oxygène) * O2 Dissous (oxygène dissout) * PH (acidité) compris entre *NH4 (sels amoniacaux)

< 50 mg/l < 6 mg/l < 30 mg/l > 6 mg/l (taux de saturation : 70%) 6,5 à 8,5 < 1,5 mg/l

Les eaux issues des surfaces imperméabilisées des parkings et voies privées, y compris les enrobés drainants, seront également traitées (déshuilées, débourbées). L’obligation concerne les parkings d’une taille supérieure ou égale à 10 places pour véhicules légers ou 5 places de véhicules de type poids lourds. Les ouvrages de traitement devront faire l’objet d’un entretien dont la fréquence d’intervention doit permettre l’efficacité de l’ouvrage.

Toute installation industrielle, artisanale ou commerciale non soumise à autorisation ou à déclaration au titre de la législation sur les installations classées et de la loi sur l’eau (loi n° 92-3 du 3 janvier 1992), doit être équipée d’un dispositif de traitement des eaux pluviales, adapté à l’importance et à la nature de l’activité et assurant une protection efficace du milieu naturel.

c) Réseaux divers

Les lignes de télécommunications et de distribution d'énergie électrique doivent être installées en souterrain chaque fois que les conditions techniques le permettent.

UR 5 - SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES Non réglementé.

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 91692_PLU_20240926.
Page : https://edifiable.fr/plu/les-ulis-91692/ur
La commune : https://edifiable.fr/plu/les-ulis-91692.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/91692/zone/ur