# Zone 2AU du plan local d'urbanisme intercommunal des Ulmes (49359) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 200071876_PLUi_20260205_C (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 05/02/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre 2AU du règlement, 6 articles.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article 2AU 6)

> Dispositions Applicables à la Zone 2AU Par rapport aux autres routes départementales, aux autres voies et aux autres emprises publiques : Expression de la règle : Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 10 mètres de l’alignement des autres routes départementales.

### Distance aux limites (article 2AU 7)

> - soit en retrait des limites séparatives, avec un recul minimal de 2 mètres.

## Les 6 articles du règlement, mot pour mot

### Article 2AU 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Dans l’ensemble de la zone 2AU (secteurs et sous-secteurs compris), sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol qui ne sont pas mentionnées à l’article 2/2AU.

### Article 2AU 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Rappels :

OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES

1 - Doit faire l’objet d’une déclaration préalable, sur l’ensemble du territoire intercommunal, l’édification d’une clôture en application de l’article R.421-12-d) du code de l’urbanisme, conformément à la délibération prise par le conseil communautaire.

II. Expression de la règle :

• A condition qu’ils ne compromettent pas un aménagement ultérieur et cohérent de la zone, sont admis dans l'ensemble de la zone 2AU (secteurs et sous-secteurs compris) :

- Les constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit à des équipements et des services publics, collectifs ou d’intérêt général (voirie, réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité, station de pompage, bassins de rétention, ...) qui ne sauraient être implantés en d’autres lieux ou nécessaires dans le cadre de l’urbanisation d’une zone 1AU contiguë.

- Les affouillements et exhaussements de sol à condition qu’ils soient commandés par la déclivité du terrain ou rendus nécessaires pour la réalisation d’une opération autorisée dans la zone.

• En outre, est admis uniquement en zones 2AUc et 2AUy :

- L’installation de panneaux solaires ou photovoltaïques, uniquement en toitures ou en façades des bâtiments, ou en ombrières sur les espaces de stationnement nécessaires. En cas d’impossibilité(s) technique(s) justifiée(s) et démontrée(s), l'installation de panneaux solaires ou photovoltaïques au sol pourra être exceptionnellement autorisée dans la limite de 500 m² d’emprise totale au sol.

Section 2 - Conditions de l'occupation du sol

Les articles 3, 4, 8, 9, 10, 11, 12 et 13 de la zone 2AU ne sont pas réglementés.

### Article 2AU 5 - Superficie minimale des terrains

Article supprimé suite à la loi ALUR du 24 mars 2014.

### Article 2AU 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

Par rapport à la RD960 (cf. figuré au Règlement – Documents graphiques) :

Expression de la règle :

Conformément aux dispositions figurant au Règlement – Documents Graphiques, les constructions et installations doivent être implantées avec un retrait minimum de 75 mètres de l’axe de la RD960.

Exceptions :

Cette interdiction ne s'applique pas :

83 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

Chaîne d'intégrité du document : 03 A3 4E 3D C0 DC 13 8B FB 11 5D C3 B3 94 10 9D AR préfecture : 049-200071876-20260205-2026-018-DC-DE

Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930

Page 87/138

Dispositions Applicables à la Zone 2AU

- aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ;

- aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières ;

- aux réseaux d'intérêt public.

84 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

Chaîne d'intégrité du document : 03 A3 4E 3D C0 DC 13 8B FB 11 5D C3 B3 94 10 9D AR préfecture : 049-200071876-20260205-2026-018-DC-DE

Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930

Page 88/138

Dispositions Applicables à la Zone 2AU

Par rapport aux autres routes départementales, aux autres voies et aux autres emprises publiques :

Expression de la règle : Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 10 mètres de l’alignement des autres routes départementales.

Les constructions peuvent être implantées à l’alignement des autres voies et emprises publiques, à condition qu’il n’y ait pas de risque en matière de sécurité routière, ou avec un retrait minimum de 5 mètres dudit alignement.

Exceptions : L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit à des équipements et des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité, station de pompage, bassins de rétention, ...) qui ne sauraient être implantés en d’autres lieux ou nécessaires dans le cadre de l’urbanisation d’une zone 1AU contiguë, peut, pour un motif d’ordre technique, s’effectuer dans les marges de recul définies précédemment à condition qu’il n’y ait pas de risque en matière de sécurité routière.

### Article 2AU 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES)

Expression de la règle : Les constructions doivent être implantées,

- soit sur limite(s) séparative(s),

- soit en retrait des limites séparatives, avec un recul minimal de 2 mètres.

Exceptions :

L’implantation par rapport aux limites séparatives des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit à des équipements et des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité, station de pompage, bassins de rétention, ...) qui ne sauraient être implantés en d’autres lieux ou nécessaires dans le cadre de l’urbanisation d’une zone 1AU contiguë, ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Section 3 - Possibilités maximales d'occupation du sol

### Article 2AU 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL)

Article supprimé suite à la loi ALUR du 24 mars 2014.

Section 4 – Performances énergétiques / environnementales et infrastructures/réseaux de communication électroniques

Les articles 15 et 16 de la zone 2AU ne sont pas réglementés.

85 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

Page 89/138

Chaîne d'intégrité du document : 03 A3 4E 3D C0 DC 13 8B FB 11 5D C3 B3 94 10 9D AR préfecture : 049-200071876-20260205-2026-018-DC-DE

Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930

Chapitre 1 : Dispositions applicables à la zone A

Titre 4 - Dispositions Applicables aux Zones Agricoles

TITRE 4 DISPOSITIONS APPLICABLES

AUX ZONES AGRICOLES

86 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

p. 86

Chaîne d'intégrité du document : 03 A3 4E 3D C0 DC 13 8B FB 11 5D C3 B3 94 10 9D AR préfecture : 049-200071876-20260205-2026-018-DC-DE

Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930

Page 90/138

CHAPITRE 1 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE A

Dispositions Applicables à la Zone A

EXTRAIT DU RAPPORT DE PRESENTATION

Identification :

La zone A est constituée par les parties du territoire à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

Un secteur Ap est créé, pour identifier des espaces nécessitant d’être plus restrictif que ce que permet le règlement de la zone A générique (notamment au niveau des constructions et installations nécessaires aux exploitations agricoles), compte tenu de 2 motifs non cumulatifs :

- Une sensibilité paysagère très forte (Coteaux du Layon, abords du village de Rochemenier, butte d’Argentay (Les Verchers-sur-Layon), approche Est du village de Meigné, franges sud et nord-ouest de l’agglomération de Douéla-Fontaine, et terrain au 1er plan en léger surplomb entre la route de Saumur et la déviation de Doué-laFontaine ;

- Un potentiel de développement urbain à plus long terme nécessitant qu’il n’y ait pas de bâtiment agricole qui viennent s’implanter : entrée Est de la ville de Doué-la-Fontaine entre l’extension de la ZA de La Saulaie et la rue d’Anjou.

Un secteur Avp est créé, pour identifier des espaces nécessitant d’être plus restrictif que ce que permet le règlement de la zone A générique (notamment au niveau des constructions et installations nécessaires aux exploitations agricoles), dans la mesure où il s’agit de terroirs viticoles de très grande qualité qu’il convient de préserver au maximum de toute artificialisation (AOC Coteaux de Saumur, Coteaux du Layon et Anjou-Villages). Au niveau des Coteaux du Layon, les terroirs viticoles de très grande qualité présentant également un intérêt paysager fort sont directement intégrés au secteur Ap, qui recouvre de toute façon le même niveau de prescriptions réglementaires que le secteur Avp.

Un secteur Av est créé, pour identifier les autres terroirs viticoles (AOC Anjou et AOC Saumur). Il n’y a pas d’incidence en termes d’occupations et d’utilisations du sol autorisées dans ce secteur par rapport au règlement de la zone A générique, mais cet affichage permet de prendre immédiatement conscience de l’intérêt agronomique des parcelles concernées.

Un secteur As est créé pour identifier sur la frange sud de l’agglomération de Doué-la-Fontaine un secteur agricole spécifique, permettant éventuellement de répondre à des besoins de délocalisation de sièges localisés aujourd’hui au cœur de l’agglomération et se trouvant limités dans leurs perspectives de développement.

Comme le permet l’article L.151-13 du code de l’urbanisme, la zone A fait l’objet de « Secteurs de Taille Et de Capacité d’Accueil Limitées » (STECAL), afin de tenir compte de la réalité des lieux et de projets connus :

 secteur At : STECAL activités et /ou hébergement touristiques pour lesquels un règlement très ciblé est mis en place

At1 Hébergement en roulotte à Cru (Meigné)

At2 Le Village de Forges (Dénezé)

At3 Projet d’hébergements touristiques insolites à Linière (Brigné)  secteur Ab : STECAL reconnaissant des sites existants de sédentarisation des gens du voyage

Ab1 Rte des Verchers (Doué), La Cerisaie (Les Verchers)

Ab2 Montfief (Doué)

 secteur Ac : STECAL autorisant les carrières au niveau d’un site aujourd’hui non exploité mais présentant un potentiel très intéressant pour une ressource désormais rare sur le territoire, les blocs de grison utilisés en réhabilitation du bâti traditionnel douessin

Le Clos Melon (Doué)

87 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

Chaîne d'intégrité du document : 03 A3 4E 3D C0 DC 13 8B FB 11 5D C3 B3 94 10 9D AR préfecture : 049-200071876-20260205-2026-018-DC-DE

Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930

Page 91/138

Dispositions Applicables à la Zone A

 secteur Ah : STECAL hameau avec possibilités d’évolution encadrées du bâti.

Il s’est agi de trouver un équilibre entre les zones constructibles des bourgs répondant à l’objectif de recentrage de l’urbanisation au plus près des équipements, services, voire commerces, et la protection de la zone A générique qui ne permet qu’une évolution très limitée des habitations existantes. Or la configuration du territoire, avec de nombreux hameaux qui pour nombre d’entre eux étaient constructibles aux documents d’urbanisme antérieurs, a conduit à définir un statut intermédiaire avec le STECAL Ah dont la finalité est de permettre le maintien d’une vie dans ces hameaux à travers la réappropriation du bâti existant ; objectif en lien direct avec l’axe du PADD mettant au cœur du projet la valorisation du patrimoine bâti. Dès lors le règlement est assoupli au niveau des extensions possibles, des changements de destination, de l’édification d’annexes …, tant pour l’habitat que les activités, le périmètre du secteur Ah définissant spatialement le champ du possible. En revanche la création ex-nihilo en neuf d’une nouvelle habitation ou d’une nouvelle activité artisanale n’est pas possible.

Le choix des hameaux classés en Ah repose à la fois sur l’existence d’une structure de hameau (cela n’a pas été reconnu pour de l’habitat épars, 3-4 maisons, au sein de la zone A) et sur l’absence d’enjeux agricoles forts au sein même du hameau, notamment en termes de présence d’activités d’élevage. Le but est bien de maintenir une mixité fonctionnelle au sein de ces hameaux (habitat, activités agricoles compatibles avec la proximité d’habitations, activités artisanales, de services, de bureaux).

Les Moulins et Linières (Brigné), Villeneuve, Saugré, La Rue et La Carte (Dénezé), Cru (Meigné), Lande Elevée, La Chenevôtière et La Marsonnière (Forges), Le Moulin Cassé et La Motelle (Les Ulmes), Baugé, Les HautesFontaines, Les Basses-Fontaines, Artenay, Argentay, La Trotinière, Beauvais, Ligné, L’Aveau et Savonnière (Les Verchers), Les Rochettes et Cossé (Concourson), Méa et La Raguenière (St-Georges)

 secteur Ak : STECAL aire d’accueil existant et projet de terrain de passage des gens du voyage (Doué)

 secteur Ay : STECAL activités reconnaissant des sites existants pour lesquels il convient de permettre un minimum d’évolution, tout en restant compatible avec la vocation agricole de la zone Boulanger (St-Georges-sur-Layon), entreprise de TP (Concourson-sur-Layon), silos (Dénezé-sous-Doué, StGeorges-sur-Layon, Louresse-Rochemenier), entreprise de matériel agricole (Doué-la-Fontaine), entreprise de sérigraphie (Les Ulmes)

 sous-secteur Ayb(t) : STECAL limité à la seule activité de brocante-cabaret Brocante-Cabaret (St-Georges-sur-Layon)

 secteur Az : STECAL équipement public (station d’épuration …)

Cette zone intègre également des bois, parcs et jardins, haies, des alignements d’arbres et des arbres isolés qui participent de la trame verte et bleue et de la qualité des paysages naturels notamment en aidant à l’intégration d’éléments bâtis.

Cette zone recèle une spécificité propre aux 3 communes du Layon (Les Verchers-sur-Layon, Concourson-sur-Layon et St-Georges-sur-Layon) en termes de matériau de couverture : l’usage de la tuile canal ou « tige de botte » ; ce qui induit la création d’un indice (t) pour les zones et secteurs concernés.

Cette zone est concernée par la présence d’entités ou sites archéologique.

Cette zone est très partiellement concernée par le risque d’inondation lié au Layon au niveau des parties basses des villages de Les Verchers-sur-Layon, Concourson-sur-Layon et St-Georges-sur-Layon (cf. trame reportée au Règlement – Document graphique).

Cette zone est en grande partie concernée par la présence de zones sous-cavées justifiant un classement en aléa mouvement de terrain dans l’Atlas des Cavités Souterraines de la Région Saumuroise établi par le Laboratoire Régional des Ponts et Chaussées d’Angers en septembre 2010. Cette connaissance n’étant pas exhaustive, il est donc fortement conseillé d’effectuer une étude préalable du sous-sol pour définir des dispositions constructives adaptées.

Cette zone est concernée par le risque de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des 88

PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

Chaîne d'intégrité du document : 03 A3 4E 3D C0 DC 13 8B FB 11 5D C3 B3 94 10 9D AR préfecture : 049-200071876-20260205-2026-018-DC-DE

Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930

Page 92/138

Dispositions Applicables à la Zone A sols ; avec notamment un aléa fort pour certains bourgs ou parties de bourg : Louresse (partie nord), Forges (partie sud), les Verchers sur Layon (partie nord), Doué la Fontaine (de façon très marginale) – cf. carte figurant au Rapport de Présentation / T2 Etat initial de l’environnement).

89 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

Chaîne d'intégrité du document : 03 A3 4E 3D C0 DC 13 8B FB 11 5D C3 B3 94 10 9D AR préfecture : 049-200071876-20260205-2026-018-DC-DE

Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930

Page 93/138

Dispositions Applicables à la Zone A

Les constructeurs d’ouvrages se doivent de respecter des obligations et des normes de construction dans les zones susceptibles d’être affectées par ces risques (article 1792 du Code civil, article L.111-13 du code de la construction et de l’habitation) afin d’en limiter les conséquences. Il est ainsi fortement conseillé d’effectuer une étude préalable du sol afin de pouvoir prendre des dispositions particulières pour adapter les fondations de la construction aux caractéristiques du sol.

Le risque sismique est également à prendre en compte (zone de sismicité faible pour les communes de Dénezé-sousDoué, Forges, Meigné, Montfort, Les Ulmes / zone de sismicité modérée pour les communes de Brigné, Concoursonsur-Layon, Doué-la-Fontaine, Louresse-Rochemenier, St-Georges-sur-Layon et Les Verchers-sur-Layon). Les constructions concernées par les règles de construction parasismique nationales s’appliquant depuis le 1er mai 2011 devront s’y soumettre.

Cette zone est partiellement concernée par la présence de zones humides pré-localisées par la DREAL ou le SAGE LayonAubance. Cependant, ces zones humides reportées sur un plan figurant en annexe du dossier de PLUi ne sauraient constituer un recensement exhaustif. Il est donc nécessaire avant tout projet de s’assurer qu’il ne porte pas atteinte à une zone humide au sens de l’arrêté du 1er octobre 2009 modifiant l’arrêté du 24 juin 2008 et précisant les critères de définition des zones humides. Dans le cas contraire, dès lors que la mise en oeuvre d’un projet conduit, sans alternative avérée, à la disparition de zones humides, les mesures compensatoires proposées par le maître d’ouvrage doivent prévoir, dans le même bassin versant, la recréation ou la restauration de zones humides équivalentes sur le plan fonctionnel et de la qualité de la biodiversité. A défaut, la compensation porte sur une surface au moins égale à 200 % de la surface supprimée. La gestion et l’entretien de ces zones humides doivent être garantis à long terme.

En outre, des investigations de terrain ont été menées sur le site faisant l’objet d’un projet d’hébergements touristiques insolites à Linières (secteur At3 à Brigné) dans le cadre du présent PLUi, au titre des zones humides au regard des critères floristiques et pédologiques en application des arrêtés du 24 juin 2008 et 1er octobre 2009. Ces investigations ont révélé la présence d’une zone humide. Elle est donc identifiée au Règlement – Document graphique avec une trame spécifique.

Destination :

Dans la zone A, dans le respect de la Charte Agriculture et Urbanisme de Maine-et-Loire, les occupations et utilisations du sol autorisées sont limitées aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, à l’exploitation agricole, ainsi qu’à celles liées à une diversification de l’activité de l’exploitation agricole et les constructions et équipements de production d’énergies renouvelables à partir de sources renouvelables, sous réserve d’être compatibles avec la vocation agricole de la zone. Sont également permises la restauration d’éléments de petit patrimoine identifié au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme et l’édification sous conditions d’abris pour animaux ne relevant pas d’une exploitation agricole. L’évolution des habitations existantes n’ayant pas de lien avec l’activité agricole est permise de manière très encadrée. Les changements de destination contribuant à la création d’habitation nouvelle ou d’activités d’hébergement touristique sont aussi encadrés, en faisant l’objet d’une identification au Règlement – Documents graphiques.

La création même de certains secteurs, dans un but de protection des paysages ou de la richesse agronomique des sols (Ap, Avp, As), induit de facto des occupations et utilisations du sol autorisées plus restreintes qu’au sein de la zone agricole générique.

Le STECAL Ah a, comme précisé ci-avant, vocation à permettre une réappropriation du bâti existant au sein de ces hameaux pour les faire vivre dans une optique de mixité fonctionnelle. Tous les leviers sont donc utilisés (extensions, changements de destination, annexes) pour permettre une telle évolution tout en veillant à rester compatible avec la protection de l’espace agricole environnant.

Les autres STECAL définis ayant chacun des vocations très spécifiques, les occupations et utilisations des sols qui y sont autorisées sont très ciblées et très limitativement énumérées.

90 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

Chaîne d'intégrité du document : 03 A3 4E 3D C0 DC 13 8B FB 11 5D C3 B3 94 10 9D AR préfecture : 049-200071876-20260205-2026-018-DC-DE

Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930

Page 94/138

Dispositions Applicables à la Zone A

Objectifs des dispositions réglementaires : • protéger les terres et les exploitations agricoles, • permettre une diversification de l’activité agricole, • permettre la production d’énergies renouvelables, • favoriser l’intégration dans le site des constructions à usage agricole, • permettre une valorisation du patrimoine bâti existant sans compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site, à travers notamment la création des secteurs Ah au sein desquels le recours au permis de démolir est imposé compte tenu de leur intérêt patrimonial, et l’identification dans le reste de la zone A d’éléments de patrimoine à conserver, au titre de l’article L.153-9 du code de l’urbanisme, • permettre une valorisation touristique compatible avec l’activité agricole. En outre, pour le secteur At3 à Brigné au sein duquel une zone humide a été identifiée, des dispositions règlementaires spécifiques sont édictées pour assurer la préservation de la zone humide dans le cadre de la mise en œuvre du projet.

91 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

Chaîne d'intégrité du document : 03 A3 4E 3D C0 DC 13 8B FB 11 5D C3 B3 94 10 9D AR préfecture : 049-200071876-20260205-2026-018-DC-DE

Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930

Page 95/138

Dispositions Applicables à la Zone A

Section 1 - Nature de l'occupation et de l’utilisation du sol

---

Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200071876_PLUi_20260205_C.
Page : https://edifiable.fr/plu/les-ulmes-49359/2au
La commune : https://edifiable.fr/plu/les-ulmes-49359.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/49359/zone/2au