# Zone UA du plan local d'urbanisme intercommunal des Ulmes (49359) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 200071876_PLUi_20260205_C (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 05/02/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UA du règlement, 16 articles.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Recul sur la voie (article UA 6)

> Par rapport à la voie de desserte à créer, les constructions seront implantées à l’alignement ou en respectant un retrait minimal de 2 mètres dudit alignement.

### Distance aux limites (article UA 7)

> Elle doit alors s’effectuer sur au minimum 4 mètres de façade et le retrait sera au minimum de 2 mètres.

### Hauteur (article UA 10)

> Dans le secteur UA(p) centre-ville de Doué-la-Fontaine, la hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres à l’égout du toit, ou au sommet de l’acrotère.

### Stationnement (article UA 12)

> - 2 places de stationnement par logement créé d’une surface de plancher supérieure à 60m² ;

## Les 16 articles du règlement, mot pour mot

### Article UA 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Pour les terrains identifiés au Règlement – Document graphique au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol, à l’exception de celles expressément visées à l’article 2/UA.

Pour les terrains identifiés en parcs et jardins protégés ou en terrains cultivés à protéger au Règlement – Document graphique au titre de l’article L.151-23 du code de l‘urbanisme, sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol, à l’exception de celles expressément visées à l’article 2/UA.

Pour les immeubles avec une façade sur rue portée au Règlement – Document graphique en violet, est interdit le changement de destination de commerce ou service, en habitation ou en garage.

Dans le reste de la zone UA (secteurs et sous-secteurs compris), sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

- Les constructions et installations nouvelles à usage d’activités industrielles.

- Les constructions et installations nouvelles à usage d’activités d’entrepôts non liées à une activité commerciale ou artisanale implantée dans la zone.

- Les constructions et installations à usage d’activités agricoles qui ne seraient pas liées à une exploitation agricole déjà implantée dans la zone.

- Les constructions et installations à usage d’activités artisanales générant des nuisances incompatibles avec la proximité immédiate d’habitations.

- L’aménagement de terrains de camping et de parcs résidentiels de loisirs, en application de l’article L. 443-1 du Code de l’urbanisme.

- Les carrières.

- Les affouillements et exhaussements de sol qui ne seraient pas commandés par la déclivité du terrain ou rendus nécessaire pour la réalisation d’une occupation ou utilisation du sol autorisée dans la zone.

- Les dépôts de véhicules usagés, de vieilles ferrailles et les décharges d’ordures, ainsi que les dépôts de matériaux de toute nature.

En outre, dans le secteur UA (p) Centre-Ville de Doué et le sous-secteur UAa(p) Village de Rochemenier, sont également interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

- Le stationnement à ciel ouvert de caravanes en dehors du terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur.

- L’aménagement de terrains pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs et les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, ainsi que les résidences démontables à usage d’hébergement touristique, et les résidences mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

En outre, dans le secteur UAh villages de Douces, La Chapelle et Soulanger, sont également interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

- Les constructions à usage d’activités commerciales et d’activités d’hôtellerie-restauration, à l’exception des cas visés à l’article UA2.

### Article UA 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Rappels :

OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES

1- Doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, les travaux, installations et aménagements listés à l’article R.421-23 du code de l’urbanisme, et notamment à ce titre tous travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage (patrimoine végétal) identifié en application de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme. 11

PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

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Dispositions Applicables à la Zone UA

2- Doit faire l’objet d’une déclaration préalable, sur l’ensemble du territoire intercommunal, l’édification d’une clôture en application de l’article R.421-12-d) du code de l’urbanisme, conformément à la délibération prise par le conseil communautaire.

II. Expression de la règle :

Sous réserve * :

• dans l’ensemble de la zone : -de ne présenter aucun danger ni entraîner aucune nuisance ou insalubrité, pouvant causer des dommages ou troubles importants aux personnes, aux biens et aux éléments naturels, - de ne pas porter atteinte aux paysages urbains, -de rester compatibles, dans leur conception et leur fonctionnement, avec les infrastructures publiques existantes, sans remettre en cause le fonctionnement de celles-ci ou leurs capacités,

• pour les terrains concernés par l’existence de site ou entité archéologique recensé (cf. délimitation au Règlement- Document graphique), de respecter les dispositions applicables en matière d’archéologie,

• pour le secteur UA/OAP-DO-7 (La Perception / Doué-la-Fontaine) :

- de respecter les dispositions figurant aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3) ; - de correspondre à une opération réalisée d’un seul tenant comprenant au minimum 18 logements ;

• pour le secteur UA/OAP-DO-13 (Soulanger / Doué-la-Fontaine) :

- de respecter les dispositions figurant aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3), et notamment d’intégrer la démolition du bâtiment existant à ce jour en application de l’article L.151-10 du code de l’urbanisme ;

- de correspondre à une opération réalisée d’un seul tenant comprenant au minimum 6 logements ;

• pour le secteur UA/OAP-DO-14 (rue de Cholet – avenue St-Exupéry / Doué-la-Fontaine) :

- de respecter les dispositions figurant aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3), et notamment d’intégrer la démolition du bâtiment existant à ce jour en application de l’article L.151-10 du code de l’urbanisme ;

- de correspondre à une opération réalisée d’un seul tenant comprenant au minimum 6 logements ;

• pour le secteur UA/OAP-BR-1 (rue de la Croix Blanche / Brigné) :

- de respecter les dispositions figurant aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3) ; - de correspondre à une opération réalisée d’un seul tenant comprenant au minimum 5 logements ;

• pour le secteur UA/OAP-DE-1 (Les Mousseaux / Dénezé-sous-Doué) :

- de respecter les dispositions figurant aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3) ; - de correspondre à une opération réalisée d’un seul tenant comprenant au minimum 7 logements ;

• pour le secteur UA/OAP-FO-2 (Rue de la Chenevôtière / Forges) :

- de respecter les dispositions figurant aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3) ; - de correspondre à une opération réalisée d’un seul tenant comprenant au minimum 2 logements ;

• pour le secteur UA(t)/OAP-GE-4 (Rue du Canal de Monsieur / St-Georges-sur-Layon) :

- de respecter les dispositions figurant aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3) ; - de correspondre à une opération réalisée d’un seul tenant comprenant au minimum 4 logements ;

* Le nombre minimum de logements ainsi définis au niveau de chaque site faisant l’objet d’OAP pourra être revu à la baisse, si le programme de l’opération intègre un autre usage que de l’habitat (ex. : équipement ou activité compatible avec la proximité immédiate d’habitations.

Ne sont admis pour les terrains identifiés au Règlement – Document graphique au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, que : - l’extension mesurée des bâtiments existants à la date d’approbation du PLUi, dans la limite de 30 m² d’emprise au sol*, - les constructions accessoires à la construction principale telles qu’abris de jardin, garage …, dans la limite de 30 m² d’emprise au sol par unité foncière à la date d’approbation du PLUi*, - les aires de jeux, bassins et piscines,

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Dispositions Applicables à la Zone UA

- la création d’accès, l’aménagement d’une liaison douce, - dans le cadre d’un projet de mise en valeur d’un troglodyte, les constructions en appui sur la façade troglodytique sont autorisées, sous réserve de justifier d’une qualité architecturale participant à la valorisation du paysage troglodytique. - les constructions, installations et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit à des services publics (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité, ...) qui ne sauraient être implantés en d’autres lieux. * La régularisation d’une construction édifiée précédemment sans autorisation entre dans la prise en compte des 30 m² autorisés à compter de la date d’approbation du PLUi.

Ne sont admis pour les terrains identifiés en parcs et jardins protégés ou en terrains cultivés à protéger au Règlement – Document graphique au titre de l’article L.151-23 du code de l‘urbanisme que :

- Les abris de jardin, d’une emprise au sol n’excédant pas 10 m², et à condition que leur couverture soit de teinte schiste et leurs façades en bois de teinte foncée.

- Les constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit à des équipements et des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité, ...) qui ne sauraient être implantés en d’autres lieux.

Dans le reste de la zone UA, hors secteur UA(p) Centre-Ville de Doué et secteur UAa(p) Village de Rochemenier, sont admis :

- Le stationnement à ciel ouvert de caravanes en dehors du terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur, ainsi que l’aménagement de terrains pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs et les résidences démontables à usage d’hébergement touristique, et les résidences mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, sous réserve qu’ils ne soient pas visibles depuis l’espace public, ni depuis un monument protégé au titre des monuments historiques.

Dans le secteur UAh villages de Douces, La Chapelle et Soulanger, sont admis :

- L’extension des commerces et des activités d’hôtellerie-restauration existants.

Dans le secteur UAhto Impasse des Lauriers, sont admis :

- La création d’activités d’hôtellerie-restauration.

Dans le reste de la zone UA, sont également admis tous les types d’occupations et d’utilisations du sol non expressément mentionnés à l’article 1/UA.

En outre dans l’ensemble de la zone UA (secteurs et sous-secteurs compris), compte tenu de l’intérêt patrimonial reconnu au titre de l’article L.153-19 du Code de l’urbanisme, tous travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction doivent être précédés d’un permis de démolir en application de l’article R. 421-28-e) du Code de l’urbanisme.

Section 2 - Conditions de l'occupation du sol

### Article UA 3 - Accès et voirie

1 - Accès : Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins, ou éventuellement obtenu en application de l’article 682 du Code Civil. L’accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration, de la nature et de l’intensité du trafic ainsi que de la nature du projet. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte notamment en ce qui concerne la défense contre l’incendie et la protection civile.

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Dispositions Applicables à la Zone UA

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

En outre, les dispositions figurant au Règlement – Document graphique, en termes de création d’accès automobile direct interdite, doivent être respectées.

2 - Voirie : Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée de caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagée, et adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie.

Les voies nouvelles destinées à la circulation automobile doivent présenter une largeur minimale de 4 mètres d’emprise, qui peut être réduite à 3.50 mètres dans le cas d’une voie à sens unique. L’emprise totale des voies nouvelles doit être adaptée à leur statut (voirie primaire, secondaire ou tertiaire).

En outre dans le secteur UA/OAP-DO-7 (La Perception / Doué-la-Fontaine), la desserte de l’opération s’effectuera à partir d’une voie à créer depuis l’allée Jeanne Bernard, comme le principe en est indiqué aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3).

En outre dans le secteur UA/OAP-DO-13 (Soulanger / Doué-la-Fontaine), la desserte de l’opération s’effectuera à partir d’une voie à créer depuis l’allée des Géraniums, comme le principe en est indiqué aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3).

En outre dans le secteur UA/OAP-DO-14 (rue de Cholet – avenue St-Exupéry / Doué-la-Fontaine), la desserte de l’opération s’effectuera à partir d’une voie à créer depuis l’avenue St-Exupéry, comme le principe en est indiqué aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3).

En outre dans le secteur UA/OAP-BR-1 (rue de la Croix Blanche / Brigné), la desserte de l’opération s’effectuera à partir d’une voie à créer depuis la rue de la Croix Blanche, comme le principe en est indiqué aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3). Le positionnement du débouché de cette voie à créer sur la rue de la Croix Blanche devra être choisi afin de permettre d’assurer des conditions de sécurité aux usagers.

En outre dans le secteur UA/OAP-DE-1 (Les Mousseaux / Dénezé-sous-Doué), la desserte de l’opération s’effectuera à partir d’une voie à créer depuis la rue Principale (RD69), comme le principe en est indiqué aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3).

En outre dans le secteur UA/OAP-FO-2 (Rue de la Chenevôtière / Forges), les constructions seront desservies depuis la rue de la Chenevôtière, comme le principe en est indiqué aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3).

En outre dans le secteur UA(t)/OAP-GE-4 (Rue du Canal de Monsieur / St-Georges-sur-Layon), la desserte de l’opération s’effectuera à partir d’une voie à créer depuis la rue du Canal de Monsieur, comme le principe en est indiqué aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3) ; cette voie devant également permettre de désenclaver un bâtiment d’activité en cœur d’îlot.

### Article UA 4 - Desserte par les réseaux

1 - Alimentation en eau potable : Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l’eau potable doit être raccordée au réseau public de distribution.

2 - Assainissement :

2.1 Eaux usées : Dans le secteur UAa, les constructions nécessitant un dispositif d’assainissement doivent être équipées d’un dispositif d’assainissement non collectif conforme à la réglementation en vigueur.

Dans le reste de la zone UA, Le branchement au réseau collectif d’assainissement est obligatoire pour toute construction ou installation qui requiert un dispositif d’assainissement. Le rejet au réseau public d’effluents non domestiques (eaux résiduaires liées à certaines activités) est soumis à autorisation préalable du service gestionnaire du réseau et peut être subordonné à la réalisation d’un traitement ou d’un prétraitement approprié.

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Dispositions Applicables à la Zone UA

Dans le cas où le réseau collectif d’assainissement n’est pas encore réalisé, toute construction produisant des eaux usées doit être équipée d’un dispositif d’assainissement non collectif conforme à la règlementation en vigueur.

2.2 Eaux pluviales : Au sein de la zone UA sur la commune de Doué-la-Fontaine, les dispositions du Zonage Eaux Pluviales de la commune devront être respectées. Ainsi, conformément au Zonage Eaux Pluviales, les eaux pluviales seront :

- soit rejetées vers le milieu naturel de surface avec mise en place d’ouvrages de rétention et/ou de prétraitement ;

- soit impérativement infiltrées sur la parcelle. Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du constructeur qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain conformément à la réglementation en vigueur. S’il existe une impossibilité technique à réaliser ces aménagements et que le terrain est desservi par le réseau de collecte des eaux pluviales, les eaux pluviales pourront être rejetées à ce réseau dans la limite du débit naturel avant aménagement.

Dans le reste de la zone UA, sont susceptibles d’être déversées dans le réseau pluvial (réseau de canalisations, fossé ou caniveau), lorsque celui-ci existe :

- si l’infiltration n’est techniquement pas possible, les eaux pluviales des voiries, parkings et toitures après prétraitement et rétention,

- les eaux autres que pluviales ayant fait l’objet d’une autorisation spéciale de déversement.

Tout autre déversement que ceux cités précédemment sont interdits (notamment les vidanges de toute nature, les divers déchets, les liquides ou vapeurs corrosifs, les solvants, les rejets thermiques et tous autres produits…).

En l’absence de réseau d’eaux pluviales ou de possibilité d’extension de ce réseau, et si l’infiltration n’est pas possible, les eaux pluviales seront rejetées vers les eaux superficielles (réseau de fossés, cours d’eau).

Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales ou visant à la limitation des débits sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser des dispositifs adaptés à l'opération et au terrain.

Les techniques d’aménagement peu imperméabilisantes (parkings enherbés, toitures végétalisées, allée gravillonnée), de même que les dispositifs de collecte non étanches (noues, fossés) seront privilégiés.

Dans l’ensemble de la zone UA (secteurs et sous-secteurs compris), les équipements de récupération d’eau de pluie doivent être conçus et réalisés de manière à empêcher toute interconnexion entre les réseaux d’eau de pluie et ceux distribuant l’eau destinée à la consommation humaine. Conformément aux dispositions de l’arrêté interministériel du 21 août 2008, l’usage de l’eau de pluie n’est autorisé à l’intérieur des habitations que pour le lavage des sols et l’évacuation des excrétas.

2.3 Eaux de piscine : Les eaux de vidange ou de débordement des piscines seront déversées dans le milieu naturel, après neutralisation des excès de produits de traitement, soit directement, soit par le réseau d’eaux pluviales. Le pétitionnaire devra s’informer préalablement des précautions à prendre (notamment en matière de débit) auprès du service de police de l’eau ou du gestionnaire de réseau d’eaux pluviales.

3 - Réseaux divers : Les nouveaux réseaux divers de distribution (électricité, téléphone …), ainsi que les raccordements doivent être souterrains, sauf impossibilité technique.

4 - Déchets : Pour les voies en impasse, un point de collecte mutualisé sera aménagé à l’entrée de l’impasse, afin que la collecte s’effectue sur le réseau principal.

En outre pour les opérations de logements collectifs, il devra obligatoirement être aménagé un espace pour le stockage des déchets adapté aux modalités de collecte définies par l’autorité compétente.

### Article UA 5 - Superficie minimale des terrains

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Article supprimé suite à la loi ALUR du 24 mars 2014.

Dispositions Applicables à la Zone UA

### Article UA 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

L’ensemble des dispositions de cet article s’applique même dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance.

Dans le secteur UA/OAP-DO-7 (La Perception / Doué-la-Fontaine)

Expression de la règle : Par rapport aux voies existantes, les constructions seront implantées en retrait. Par rapport à la voie de desserte à créer, les constructions seront implantées à l’alignement ou en respectant un retrait minimal de 2 mètres dudit alignement.

Exceptions :

L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Dans le secteur UA/OAP-DO-13 (Soulanger / Doué-la-Fontaine)

Expression de la règle : Par rapport à la voie de desserte à créer, DES constructions devront être implantées à l’alignement pour structurer l’espace public. Les constructions implantées en retrait devront respecter un retrait minimal de 2 mètres par rapport à l’alignement.

Exceptions : L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Dans le secteur UA/OAP-DO-14 (rue de Cholet – avenue St-Exupéry / Doué-la-Fontaine)

Expression de la règle : Par rapport à la rue de Cholet, les constructions seront implantées à l’alignement. Par rapport à la voie de desserte à créer, DES constructions devront être implantées à l’alignement pour structurer l’espace public. Les constructions implantées en retrait devront respecter un retrait minimal de 2 mètres par rapport à l’alignement.

Exceptions : L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Dans le secteur UA/OAP-BR-1 (rue de la Croix Blanche / Brigné)

Expression de la règle : Par rapport à la rue de la Croix Blanche, les constructions seront implantées en retrait. Par rapport à la voie de desserte à créer, DES constructions devront être implantées à l’alignement pour structurer l’espace public. Les constructions implantées en retrait devront respecter un retrait minimal de 2 mètres par rapport à l’alignement.

Exceptions : 16

PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

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Dispositions Applicables à la Zone UA

L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Dans le secteur UA/OAP-DE-1 (Les Mousseaux / Dénezé-sous-Doué)

Expression de la règle : Par rapport à la voie de desserte à créer, DES constructions devront être implantées à l’alignement pour structurer l’espace public. Les constructions implantées en retrait devront respecter un retrait minimal de 2 mètres par rapport à l’alignement.

Exceptions : L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Dans le secteur UA/OAP-FO-2 (Rue de la Chenevôtière / Forges)

Expression de la règle : Par rapport aux voies et emprises publiques existantes ou à élargir, les constructions seront implantées à l’alignement ou en respectant un retrait minimal de 2 mètres dudit alignement.

Exceptions : L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Dans le secteur UA(t)/OAP-GE-4 (Rue du Canal de Monsieur / St-Georges-sur-Layon)

Expression de la règle : Par rapport aux voies existantes, les constructions seront implantées à l’alignement ou en respectant un retrait minimal de 2 mètres dudit alignement. Par rapport à la voie de desserte à créer, les constructions seront implantées à l’alignement.

Exceptions : L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Dans le reste de la zone UA

Expression de la règle : Dans le secteur UAa et le sous-secteur UAa(t), les constructions nouvelles doivent être édifiées, pour tous leurs niveaux, à l’alignement des voies et emprises publiques, ou sur l’une des voies lorsque la parcelle donne sur deux voies ou emprises publiques. En cas d’alignement partiel, il doit s’effectuer sur au minimum 4 mètres de façade et le retrait sera au minimum de 2 mètres.

Dans le reste de la zone UA, dans le but de préserver le caractère du milieu bâti, les constructions nouvelles doivent être édifiées, pour tous leurs niveaux, à l’alignement des voies et emprises publiques, ou sur l’une des voies ou emprises publiques lorsque la parcelle donne sur deux voies ou emprises publiques. 17

PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

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Dispositions Applicables à la Zone UA

En outre, les dispositions figurant au Règlement – Documents graphiques, en termes de marge de recul minimale de 20 mètres à respecter pour les constructions nouvelles à usage d’habitation et les piscines, doivent être respectées.

Exceptions :

Pour la rue Foullon au sein du secteur UA(p) (Doué-la-Fontaine), conformément aux dispositions particulières inscrites sur le document graphique (marge de recul), une marge de recul est imposée pour les rez-de-chaussée ; les niveaux supérieurs doivent en revanche être obligatoirement à l’alignement des constructions existantes.

Dans le secteur UAa, le sous-secteur UAa(t) et le reste de la zone UA, une implantation en retrait de l’alignement peut être autorisée dans les cas suivants :

- en cas de réfection, transformation, extension ou surélévation de constructions existantes ne respectant pas la règle définie ci-dessus, l’alignement dans ce cas se fera avec le même retrait que celui de la construction existante ;

- 2.50 mètres dans le secteur UA(p) du centre-ville de Doué-la-Fontaine qui assure déjà la continuité visuelle de la rue ; cette hauteur minimale étant rapportée à 1.80 mètre dans le reste de la zone UA. Si le mur ancien existant ne remplit pas les conditions précitées, il est exigé qu’il soit réhaussé à la hauteur demandée ou rallongé. Celui-ci devra reprendre les caractéristiques du mur ancien en pierre.

- lorsque la présence d’une zone sous-cavée avérée ne permet pas une implantation à l’alignement dans des conditions de sécurité satisfaisante :

• dans ce cas la continuité bâtie sur rue sera assurée par l’édification d’un mur d’une hauteur minimale de 2.50 mètres dans le secteur UA(p) du centre-ville de Doué-la-Fontaine ou d’une hauteur minimale de 1.80 mètre dans les autres cas ; les caractéristiques du mur devront répondre aux obligations de l’article 11 ;

• Aucune règle particulière n’est prescrite dans le secteur UAhto ; - dans le cadre de la réalisation d'un équipement public, si le parti architectural et urbanistique le justifie ;

- dans le cadre de la réalisation d’une annexe à l’habitation ou d’une piscine ; - pour s’harmoniser avec le bâti existant, l’implantation dans ce cas pourra se faire dans l’alignement des constructions existantes sur les deux parcelles voisines.

Une implantation en retrait de l’alignement peut également être autorisée si un élément de paysage identifié au Règlement – Document graphique, en application de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, ne permet pas une implantation à l’alignement.

L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Les constructions d’habitations en second rang sont possibles, sans être alignées à la voie, si la continuité visuelle de la rue est assurée par des habitations ou des bâtiments en premier rang, de murs ou de portail à l’alignement de la rue, sur l’unité foncière faisant l’objet d’une division en vue de bâtir.

### Article UA 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES)

L’ensemble des dispositions de cet article s’applique même dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance.

Dans l’ensemble de la zone UA, Expression de la règle : Pour les implantations sur limite séparative imposées ci-après, une implantation partielle sur limite séparative est possible. Elle doit alors s’effectuer sur au minimum 4 mètres de façade et le retrait sera au minimum de 2 mètres.

Dans les secteurs UA/OAP-DO-13 (Soulanger / Doué-la-Fontaine), UA/OAP-DO-14 (rue de Cholet – avenue St-Exupéry / Doué-la-Fontaine), UA/OAP-BR-1 (rue de la Croix Blanche / Brigné), UA/OAP-DE-1 (Les Mousseaux / Dénezé-sousDoué), UA/OAP-FO-2 (Rue de la Chenevôtière / Forges), UA(t)/OAP-GE-4 (rue du Canal de Monsieur / St-Georges-surLayon)

Expression de la règle : Les constructions doivent être implantées au moins sur une limite séparative, qu’elle soit latérale ou de fond de parcelle.

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Dispositions Applicables à la Zone UA

La marge de recul minimale à respecter en cas d’implantation en retrait d’une limite séparative est de 2 mètres par rapport à cette limite.

Exceptions : Il peut être autorisé une implantation en retrait de toutes limites séparatives, tout en respectant le recul minimal de 2 mètres, si la construction est implantée à l’alignement d’une voie.

L’implantation par rapport aux limites séparatives des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Dans le secteur UA/OAP-DO-7 (La Perception / Doué-la-Fontaine)

Expression de la règle : Les constructions doivent être implantées sur limite(s) séparative(s), ou en respectant un retrait minimal de 2 mètres par rapport au(x) limite(s) séparative(s).

Exceptions : L’implantation par rapport aux limites séparatives des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Dans le reste de la zone UA

Expression de la règle : Sauf disposition contraire figurant au Règlement – Documents graphiques, les constructions doivent être implantées au moins sur une limite séparative latérale. Lorsque la construction n’est pas implantée sur les 2 limites séparatives latérales, l’implantation en retrait d’une limite séparative latérale n’est autorisée qu’à condition de respecter un recul minimal de 2 mètres par rapport à cette limite. Dans ce cas, la continuité du bâti sur rue sera assurée par des éléments de substitution tels qu’un mur de clôture de plus de 1.80 mètre de hauteur, un porche, un portail … et le traitement de ces éléments (matériaux, couleur, aspect …) sera identique à la construction qu’ils prolongent.

Par rapport aux autres limites séparatives (fond de parcelle), l’implantation pourra se faire soit sur limite, soit en respectant un recul minimal de 2 mètres.

En outre, les dispositions figurant au Règlement – Documents graphiques en termes de marge de recul minimale de 20 mètres à respecter pour les constructions nouvelles à usage d’habitation et les piscines doivent être respectées.

Exceptions : Dans le cas d’une construction existante ne respectant pas les règles ci-avant (tant par rapport aux limites séparatives latérales qu’aux autres limites séparatives), en cas de réfection, transformation, extension et surélévation, celle-ci pourra se faire :

- dans tous les cas, dans l’alignement de l’ancienne construction ; - dans le cas d’une extension, le respect d’un recul minimal de 2 mètres est également autorisé par rapport aux limites séparatives latérales.

En raison de la présence de cavités, l’obligation d’implantation sur au moins une limite séparative latérale peut être supprimée pour une construction nouvelle ou une extension.

Dans le cas d’un équipement public une implantation différente pourra être autorisée, si le parti architectural et urbanistique le justifie.

En cas de construction d’une piscine, le bassin pourra être implanté avec un recul minimal de 2 mètres par rapport aux limites séparatives.

Pour les annexes et les abris de jardin d’une emprise au sol inférieure à 12 m², il n’est pas fixé de règle.

L’implantation par rapport aux limites séparatives des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou 19

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Dispositions Applicables à la Zone UA nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

Les dispositions listées ci-dessus ne s'appliquent pas aux annexes inférieures à 20 m² d'emprise au sol.

### Article UA 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

### Article UA 9 - Emprise au sol

EMPRISE AU SOL

### Article UA 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS)

Définition : Les éléments de modénatures, les cheminées, les lucarnes et autres éléments annexes à la construction et reconnus comme indispensables ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur.

La hauteur d’une construction est mesurée, dans l’axe de la façade ouvrant sur le domaine public, depuis le sol naturel avant tout remaniement. Dans le cas particulier d’un bâtiment implanté au niveau inférieur par rapport au terrain naturel environnant (cas des espaces de carries donnant accès aux troglodytes de plaine), le calcul de la hauteur s’effectue selon le schéma ci-après.

Expression de la règle :

Dans l’ensemble de la zone UA (secteurs et sous-secteurs compris), la hauteur d’une construction nouvelle doit être définie de manière à permettre une intégration satisfaisante dans l’environnement bâti existant (respect de l’alignement des corniches …). L’extension des bâtiments existants ne respectant pas les règles de hauteur ci-dessous pourra être autorisée dans la limite de la hauteur du bâtiment initial. Les bâtiments annexes doivent être de hauteur inférieure au bâtiment principal.

Dans le secteur UA(p) centre-ville de Doué-la-Fontaine, la hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres à l’égout du toit, ou au sommet de l’acrotère. Toutefois si la construction doit s’édifier dans un ensemble d’immeubles existants, mesurant plus de 12 mètres à l’égout de toiture, l’alignement des corniches est autorisé.

Dans le secteur UAh villages de Douces, Soulanger, La Chapelle, le secteur UAh(t) centre-bourg de Concourson, la hauteur maximale des constructions est fixée à 9 mètres à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

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Dispositions Applicables à la Zone UA

Toutefois si la construction doit s’édifier dans un ensemble d’immeubles existants, mesurant plus de 9 mètres à l’égout de toiture, l’alignement des corniches est autorisé.

Dans le reste de la zone UA, la hauteur maximale des constructions est fixée à 7 mètres à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère. Toutefois si la construction doit s’édifier dans un ensemble d’immeubles existants, mesurant plus de 7 mètres à l’égout de toiture, l’alignement des corniches est autorisé.

Exception : Une hauteur supérieure pourra exceptionnellement être autorisée dans le cas de la restauration d’un ancien moulin cavier, avec remise en place de la hucherolle.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...).

### Article UA 11 - Aspect extérieur

1. Généralités.

L’autorisation de construire peut être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages urbains ou ruraux, et à la conservation des perspectives monumentales.

La conservation des constructions traditionnelles anciennes, présentant un intérêt pour la préservation d’un patrimoine bâti de caractère, doit être recherchée. Leur restauration doit conserver leur caractère d’origine : volumétrie, matériaux, éléments de modénature (corniches, encadrements ...), dimension des ouvertures, menuiseries (volets battants, découpage des parties en verre).

Les pastiches d’une architecture archaïque ou étrangère à la région sont interdits.

Pour les constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...)…, ainsi que pour les équipements publics lorsque le parti pris architectural est justifié, les règles édictées ci-après peuvent ne pas être respectées, sous réserve de ne pas porter atteinte à la cohérence architecturale du bâti environnant, à la forme urbaine existante, à l’environnement et à la qualité du paysage.

Les résidences démontables et les résidences mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, lorsqu’elles sont autorisées dans la zone (cf. application des articles 1 et 2), ne sont pas concernées par les dispositions ci-après (sauf pour 8. Clôtures). Elles doivent cependant respecter le paragraphe 1 du présent chapitre (« l’autorisation de construire peut être refusée … »).

Dans le cas d'un projet d'ensemble, il est possible de s'exonérer des règles d'aspect extérieur sous réserve d'une bonne insertion dans l'environnement.

2. Adaptation au sol.

La construction doit s’adapter à la topographie du terrain. Les buttes de terre rapportées au pied d’une construction en vue d’en dissimuler le soubassement sont interdites.

3. Façades.

Les façades latérales et postérieures de la construction, visibles ou non depuis la voie publique, doivent être traitées avec le même soin que la façade principale.

L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings,...) est interdit.

Seuls sont autorisés pour tous les bâtiments : • les enduits à la chaux de finition sobre sans effet de relief reprenant la teinte des enduits traditionnels (aucune teinte dominante ne doit être plus claire que le sable de la région)*, • les parements en pierre de taille plate apparente respectant les proportions régionales notamment dans leur hauteur (0,27 mètre à 0,33 mètre) ; les joints doivent être de la couleur de la pierre utilisée et être exécutés au nu 21

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Dispositions Applicables à la Zone UA

• les murs en grison,

• les bardages bois en association avec un des trois matériaux précités, sous réserve de rester naturel et d’être posés à lames verticales larges jointes.

* La teinte des enduits doit respecter le nuancier de Maine-et-Loire.

En dehors des matériaux énumérés ci-dessus, l’emploi d’autres matériaux tels que le verre, le métal, le béton, la terre … n’est possible que sous réserve de ne pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, et aux paysages naturels ou urbains, et à condition que le parti architectural de la construction soit justifié dans le cadre d’une architecture contemporaine ou d’une architecture s’appuyant sur des innovations techniques (ex : architecture bioclimatique).

Dans le cadre d’une restauration d’un bâtiment existant ou d’une extension de ce dernier, l’emploi pour le même usage d’un matériau existant dans la construction d’origine est autorisé même s’il ne figure pas dans la liste ci-dessus (ex. : appareillage en brique, bardage en ardoise sur pignon, etc.).

En outre, sont également autorisés : - pour les bâtiments à usage d’activités, les bardages bois utilisés comme seul matériau de construction, sous réserve de rester naturel et d’être posés à lames verticales larges jointes, - pour les annexes et les abris de jardin d’une emprise au sol inférieure à 12 m², les bardages bois utilisés comme seul matériau de construction.

Les bardages métalliques ne sont autorisés qu’en rénovation ou extension d’un bâtiment d’activités existant régulièrement autorisé à la date d’approbation du PLUi et déjà couvert en bardage métallique ou en tôle. La teinte du bardage devra respecter le nuancier de Maine-et-Loire, et s’il s’agit d’un grand volume de choisir dans ce nuancier une teinte soutenue. Dans le cas d’une extension, la teinte du bardage pourra être la même que celle du bardage existant.

Des exceptions à ces règles pourront être admises en cas d’impossibilité(s) technique(s) justifiée(s) et démontrée(s), et sous réserves de ne pas porter atteinte au caractère du bâtiment ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

Les dispositions listées ci-dessus ne s'appliquent pas aux annexes inférieures à 20 m² d'emprise au sol.

4. Toiture.

Les couvertures doivent être :

- soit des toitures à deux pans minimum avec des pentes de 35° minimum couvertes en ardoise naturelle ou artificielle ; une pente plus faible est autorisée en extension (lorsque la volumétrie du bâtiment existant le nécessite) et en réfection d’une construction existante ne respectant pas la pente minimale de 35° ; les bâtiments annexes à un seul pan sont tolérés lorsqu’ils sont adossés à un édifice, à une limite séparative ou à un coteau (leur pente peut être inférieure à 35° minimum) ; les extensions à un seul pan sont également autorisée lorsque la volumétrie du bâtiment existant le nécessite (leur pente peut être inférieure à 35°),

- soit des toitures à la Mansard couvertes en ardoise naturelle ou artificielle, - soit en toiture-terrasse, à condition que ladite toiture-terrasse ne couvre pas plus de 1/3 de la construction (les 2 autres tiers étant constitués d’une couverture traditionnelle en pente), qu’elle soit en revêtement gravillonné, ou d’une teinte prise dans une gamme de gris, ou végétalisée, et que les éléments techniques (ex. : panneaux solaires et photovoltaïques, chauffe-eau solaire …) soient dissimulés derrière un acrotère.

L’emploi de la tuile mécanique n’est autorisé que pour des constructions couvertes à l’origine par ce matériau.

Pour les annexes et les abris de jardin, d’une emprise au sol inférieure à 12 m², ainsi que pour les bâtiments à usage d’activités, sont également autorisés des matériaux de substitution de teinte schiste et d’aspect mat, sans minimum de pente.

Pour les piscines couvertes et les vérandas, les couvertures translucides sont autorisées.

Les dispositions listées ci-dessus ne s'appliquent pas aux vérandas, aux abris de piscines et aux serres.

Des exceptions à ces règles pourront être admises en cas d’impossibilité(s) technique(s) justifiée(s) et démontrée(s), et sous réserves de ne pas porter atteinte au caractère du bâtiment ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

En outre

Dans le secteur UA(t) et les sous-secteurs UAa(t) et UAh(t) (communes de St-Georges-sur-Layon, Concourson-sur- Layon 22

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Dispositions Applicables à la Zone UA et Les Verchers-sur-Layon), l’emploi de la tuile canal (tige de bottes) en tons mélangés, ou de tuiles mécaniques d’aspect et de couleur similaires est autorisé ; dans ce cas une pente inférieure à 35° est autorisée.

Dans le reste de la zone UA, l’emploi de la tuile canal (tige de bottes) en tons mélangés, ou de tuiles mécaniques d’aspect et de couleur similaires est uniquement autorisé dans les cas suivants :

- pour la restauration et l’extension de constructions existantes déjà recouvertes en tuile canal, - pour la couverture d’annexes isolées.

Dans ce cas, une pente inférieure à 35° est autorisée.

Les dispositions listées ci-dessus ne s'appliquent pas aux vérandas, aux abris de piscines et aux serres.

Des exceptions à ces règles pourront être admises en cas d’impossibilité(s) technique(s) justifiée(s) et démontrée(s), et sous réserves de ne pas porter atteinte au caractère du bâtiment ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

5. Lucarnes, châssis de toiture, panneaux solaires ou photovoltaïques

Les lucarnes et châssis de toiture ne doivent pas, par leurs proportions et leur nombre, déséquilibrer l’harmonie de la toiture.

Lucarnes : Les lucarnes doivent être conçues avec une couverture à 2 ou 3 pans et reprendre le même matériau que celui utilisé pour la toiture.

Châssis de toiture : Les châssis de toiture doivent être réalisés en encastrés dans le plan de la toiture. Les châssis de toiture doivent être de format vertical.

Panneaux solaires ou photovoltaïques : Ces panneaux seront regroupés. Leur implantation devra se faire en respectant la composition de la façade et la géométrie des versants de toit. Leur mise en œuvre devra s’effectuer avec une intégration au plus près du nu du matériau de couverture de la toiture.

6. Ouvertures et Menuiseries.

Les travaux portants sur des édifices anciens doivent respecter l'ordonnancement des façades :

- sauf à démontrer l’impossibilité technique, la forme et la dimension des ouvertures doivent être conservées ; en cas de besoin, l'augmentation du niveau d'éclairement naturel est autorisée par création d'ouvertures nouvelles et non par agrandissement des baies d'origine, les ouvertures nouvellement créées devant respecter le rythme et les proportions des ouvertures existantes (sauf si elles ne sont pas visibles de l’espace public) ;

- en cas de pose de volets roulants visibles depuis l’espace public, les coffres doivent impérativement être posés à l'intérieur des constructions ou former linteau intégré dans la maçonnerie et les volets battants impérativement conservés.

La couleur des menuiseries (portes, fenêtres, volets) doit s’harmoniser dans ses teintes avec les matériaux qui l’environnent (murs en grison, en tuffeau ou enduits, couverture en ardoise ou en tuile, etc.).

7. Vérandas.

L’ossature des vérandas doit être constituée d’éléments fins métalliques ou en bois (ou autre matériau de même aspect) de couleur s’harmonisant avec la teinte des façades et menuiseries de la construction. Le remplissage doit être en verre.

8. Clôtures.

Les murs anciens en grison ou en tuffeau doivent être conservés. Il est cependant possible de créer de manière ponctuelle des ouvertures (portillon, portail) ou de supprimer une partie du mur pour venir implanter une construction à l’alignement de la rue. Dans le cas d’un clos faisant l’objet d’un projet d’urbanisation, le nombre d’accès pourra être limité, afin de préserver au maximum l’intégrité du clos. Dans le cas particulier des sites faisant l’objet d’Orientations d’Aménagement et de Programmation, des murs anciens existants sont protégés au Règlement-Document graphique. Ceux-ci ne peuvent faire l’objet d’ouverture ponctuelle que 23 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

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Reçu en préfecture le : 11/02/2026 Publié le : 11/02/2026 Par : Jackie GOULET CLAISSE Document certifié conforme à l'original http://publiact.fr/documentPublic/893930 lorsque le schéma de l’OAP identifie ce principe pour laisser passer une voie à créer.

Dispositions Applicables à la Zone UA

Les clôtures doivent s’intégrer dans leur environnement tant par leurs matériaux de construction que par leur proportion. La recherche d’une conception sobre des clôtures conduit à interdire toutes les formes ou structures compliquées.

Les clôtures sur voie doivent être constituées : • soit d’un mur plein d’une hauteur minimale de 1,50 mètre*, • soit d’un mur bahut surmonté d’une grille en serrurerie, l’ensemble devant faire une hauteur minimale d’1,50 mètre, • soit d’un grillage de teinte noire ou vert foncé avec des piquets de même teinte ou des poteaux bois ; ce grillage sera obligatoirement doublé d’une haie d’essences mixtes (à l’exception des haies monospécifiques de charmille qui sont cependant autorisées) ; la hauteur maximale du grillage ne devra pas dépasser 1.50 mètre.

* Il pourra être exigé d’édifier un mur de clôture d’une hauteur moins importante pour assurer un raccordement architectural satisfaisant aux murs voisins.

Les murs doivent être : • soit en grison ou en tuffeau, • soit recouverts d’un enduit à la chaux de finition sobre sans effet de relief reprenant la teinte des enduits traditionnels (aucune teinte dominante ne doit être plus claire que le sable de la région )*,

* La teinte des enduits doit respecter le nuancier de Maine-et-Loire.

Les clôtures en limite séparative : L’emploi de plaques en béton est interdit, sauf si elles sont utilisées en soubassement.

Dans le cas d’une clôture édifiée en limite avec une zone A ou une zone N (ou tout secteur ou sous-secteur de zone A ou N), elle devra obligatoirement être constituée d’un grillage doublé d’une haie constituée d’essences mixtes ; à l’exception des haies monospécifiques de charmille qui sont cependant autorisées.

La teinte du grillage sera noire ou vert foncé avec des piquets de même teinte ou des poteaux bois.

En outre, pour les permis groupés et les lotissements, il est exigé que le projet définisse une typologie précise des clôtures sur voie autorisées afin de conférer une identité à l’opération.

Les panneaux pleins en composite pourront être autorisés, sous réserves d’une insertion paysagère de qualité et de ne pas porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants.

### Article UA 12 - Stationnement

Dans l’ensemble de la zone UA (secteurs et sous-secteurs compris), un espace de stationnement couvert (fermé ou non) pour le stationnement des deux-roues, suffisamment dimensionné, devra être intégré pour :

- Programme de logements dont la surface de plancher est supérieure à 300 m² : 1 m² par tranche de 40 m² d’habitation ;

- Bureaux, services, artisanat : 2 m² pour 100 m² de surface de plancher de locaux ;

- Commerces : 1 m² pour 100 m² de surface de plancher de locaux, avec 2 m² minimum ;

En outre dans les secteurs UA/OAP-DO-7 (La Perception / Doué-la-Fontaine), UA/OAP-DO-13 (Soulanger / Doué-laFontaine), UA/OAP-DO-14 (rue de Cholet – avenue St-Exupéry / Doué-la-Fontaine), UA/OAP-BR-1 (rue de la Croix Blanche / Brigné), UA/OAP-DE-1 (Les Mousseaux / Dénezé-sous-Doué), UA/OAP-FO-2 (Rue de la Chenevôtière / Forges) UA(t)/OAP-GE-4 (rue du Canal de Monsieur / St-Georges-sur-Layon), il est exigé :

- 1 place de stationnement par logement créé d’une surface de plancher inférieure ou égale à 60 m² ; - 2 places de stationnement par logement créé d’une surface de plancher supérieure à 60m² ; cette norme ne s’applique pas aux logements financés au moyen d’un prêt aidé par l’Etat, pour lesquels une seule place de stationnement est requise ;

- 0.5 place de stationnement minimum par logement créé, à aménager sur l’espace public.

En outre, dans le reste de la zone UA, il est exigé 1 place de stationnement par logement créé, tant en construction neuve qu’en changement de destination.

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Dispositions Applicables à la Zone UA

En outre en secteur UAhto, le nombre de places devra correspondre aux besoins nécessaires à la nature de l’activité.

### Article UA 13 - Espaces libres et plantations

ESPACES BOISES CLASSES

1 - Espaces libres et plantations :

Dans l’ensemble de la zone UA (secteurs et sous-secteurs compris) : Les espaces libres de toute construction à l’intérieur d’une parcelle constructible doivent être traités et aménagés (minéral ou végétal).

Les dispositions figurant au Règlement – Documents graphiques en termes d’obligation de plantation d’une haie, s’il n’existe pas déjà une haie ou une masse boisée faisant écran par rapport au parcellaire viticole, doivent être respectées.

Les haies de conifères et les haies monospécifiques sont interdites, à l’exception des haies de charmille.

Les aires de stationnement groupé de plus de 10 véhicules doivent faire l’objet d’un traitement paysager adapté (ex. : plantation d’arbres de hautes tiges, de haies …).

En outre, dans le secteur UA/OAP-BR-1 (rue de la Croix Blanche / Brigné), comme indiqué au Règlement – Document graphique (« plantation à réaliser »), une haie bocagère doit être plantée en frange nord du site.

En outre, dans le secteur UA/OAP-DE-1 (Les Mousseaux / Dénezé-sous-Doué), comme indiqué au Règlement – Document graphique (« plantation à réaliser »), une haie bocagère doit être plantée en frange ouest du site.

En outre, dans le secteur UA/OAP-FO-2 (Rue de la Chenevôtière / Forges), comme indiqué au Règlement – Document graphique (« plantation à réaliser »), la frange Est du site doit être qualifiée par une ponctuation arborée ne créant pas un écran visuel, mais laissant plutôt à voir la silhouette bâtie.

En outre, dans le secteur UA/OAP-GE-4 (Rue du Canal de Monsieur / St-Georges-sur-Layon), comme indiqué au

Règlement – Document graphique (« plantation à réaliser »), un traitement paysager arbustif doit être réalisé en façade sur la rue de l’Ancien Commerce pour intégrer les clôtures.

2 - Espaces boisés classés : Sans objet.

3 - Eléments de paysage à protéger : Les haies identifiées, au Règlement – Documents graphiques, comme constituant des éléments de paysage à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme doivent être maintenues et préservées de tout aménagement de nature à modifier leur caractère, ou obligatoirement replantées en bordure des chemins et voies dont le profil a été rectifié.

Toutefois, des travaux ayant pour effet de modifier ou de porter atteinte à ces haies peuvent être autorisés dans le cadre d’une intervention très ponctuelle (ouverture d’accès, extension de construction etc.).

Les arbres isolés identifiés, au Règlement – Documents graphiques, comme constituant des éléments de paysage à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme doivent être maintenus et préservés de tout aménagement de nature à modifier leur caractère. Tout sujet abattu en raison de son état sanitaire devra être replanté.

Les bois, parcs et jardins identifiés, au Règlement – Documents graphiques, comme constituant des éléments de paysage à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme doivent être maintenus et préservés de tout aménagement de nature à modifier leur caractère. Des travaux ayant pour effet de modifier ponctuellement la configuration de ces bois, parcs et jardins (abattage de quelques sujets) peuvent être autorisés dans le cadre d’une intervention limitée conformément aux dispositions de l’article 2UA. Une telle autorisation ne peut être en aucun cas délivrée pour une construction principale. Cette autorisation pourra être assortie de mesures compensatoires, telle que l’obligation de replantation d’arbre(s) concourant au maintien de l’identité du bois, parc ou jardin.

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Dispositions Applicables à la Zone UA

Section 3 - Possibilités maximales d'occupation du sol

### Article UA 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL)

Article supprimé suite à la loi ALUR du 24 mars 2014.

### Article UA 15 - Performances énergétiques et environnementales

OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMENAGEMENTS, EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

### Article UA 16 - Infrastructures et réseaux de communications électroniques (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMENAGEMENTS, EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES E)

COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES

Chaque projet d’urbanisation nouvelle est à raisonner au vu de son niveau de desserte haut débit (>6 Mo/s) et très haut débit (>30 Mo/s) actuel et à venir (dans une perspective de court, moyen, long terme). Les constructions nouvelles, la création de voiries ou les programmes d’enfouissement des réseaux doivent prévoir les infrastructures (fourreaux, chambres) en nombre et de qualité suffisants pour le raccordement des locaux environnants aux réseaux de télécommunications filaires (cuivre/fibre optique…). Les réseaux ainsi construits seront nécessairement identifiés et répertoriés. Ces infrastructures, ouvertes, sont conçues de telle sorte que leur exploitation garantit aux opérateurs de télécommunication qui en feraient la demande un accès non discriminatoire au génie-civil et aux clients finaux.

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CHAPITRE 2 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UB

Dispositions Applicables à la Zone UB

EXTRAIT DU RAPPORT DE PRESENTATION

Identification :

La zone UB correspond à l’urbanisation récente en extension du centre-ville de Doué-la-Fontaine et des centres-bourgs de Brigné, Concourson-sur-Layon, Dénezé-sous-Doué, Forges (plus le secteur de La Chapelle), Louresse-Rochemenier (plus les parties récentes du village de Rochemenier et du hameau de La Bournée), Meigné, Montfort, St-Georges-surLayon, Les Ulmes et Les Verchers-sur-Layon.

Ces espaces sont à dominante d’habitat pavillonnaire, mais accueille aussi sur la ville-centre de Doué-la-Fontaine quelques immeubles collectifs ; la forme urbaine étant caractérisée par une discontinuité du bâti et une implantation en retrait des voies qui offre des possibilités de densification.

Cette zone est à vocation mixte avec le cumul des fonctions d’habitat, de services, d’équipements collectifs et d’activités peu nuisantes. La présence de commerces y est très ponctuelle.

Cette zone est dotée des équipements publics (réseaux d’eau potable, d’électricité,...) nécessaires à son urbanisation, à l’exception ponctuellement du réseau collectif d’assainissement des eaux usées, d’où :

- la création d’un secteur UBa pour des extensions urbaines des bourgs de Brigné, Forges (plus secteur de La Chapelle), Meigné, Montfort, St-Georges, Louresse, du village de Rochemenier, du hameau de La Bournée, pour lesquelles il est envisagé un maintien en assainissement non collectif ;

- l’insertion d’une disposition alternative permettant la réalisation d’un assainissement non collectif, lorsque le réseau collectif des eaux usées n’est pas encore réalisé pour certains espaces très ponctuels au sein de la zone UB.

Bien que déjà bâtie pour sa grande majorité, cette zone recèle des espaces intéressants en termes de densification, qui font l’objet d’une identification en secteur particulier avec mise en place d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation :

- CONCOURSON / Les Petites Ouches (UB / OAP-CO-1) - CONCOURSON / Route des Verchers (UB / OAP-CO-2) - LOURESSE-ROCHEMENIER / Rue de la Chapelle (UB / OAP-LO-2) - LOURESSE-ROCHEMENIER / Rue du Parc Nord (UB / OAP-LO-6) - LOURESSE-ROCHEMENIER / Rue du Parc Sud (UB / OAP-LO-5) - LES ULMES / La Rue (UB / OAP-UL-2) - DOUE-LA-FONTAINE / Rue d’Argenton (UB / OAP-DO-9) - DOUE-LA-FONTAINE / Porte du Château (UB / OAP-DO-15) - DOUE-LA-FONTAINE / Route de Gennes (UB / OAP-DO-11) - DOUE-LA-FONTAINE / Rue des Blanchisseries (UB / OAP-DO-12) - DOUE-LA-FONTAINE / Rue de Douces / Clos des Tilleuls (UB / OAP-DO-3) - DOUE-LA-FONTAINE / Rue des Tilleuls (UB / OAP-DO-2) - DOUE-LA-FONTAINE / Rue du Moulin Cartier / Rue d’Anjou (UB / OAP-DO-5) - DOUE-LA-FONTAINE / Route de Montreuil (UB / OAP-DO-6) - DOUE-LA-FONTAINE / La Seigneurie (UB / OAP-DO-1)

Dans l’attente de l’avancement des réflexions engagées par la commune de St-Georges-sur-Layon au niveau de la revitalisation de son centre-bourg, 1 espace à l’arrière de la mairie a été identifié au titre de l’article L.151-41 5° du code de l’urbanisme.

Cette zone intègre par ailleurs des espaces non bâtis (bois, parcs, jardins, terrains cultivés) qu’il convient de préserver, car ils créent des espaces de respiration, participent de la trame verte et bleue en milieu urbain et permettent de conserver des espaces tampons avec l’espace agricole.

Cette zone intègre également des haies, des alignements d’arbres et des arbres isolés qui participent également de la trame verte et bleue et de la qualité des paysages urbains.

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Dispositions Applicables à la Zone UB

Cette zone s’inscrit pour certains villages en frange de terroirs viticoles à proximité desquels la Charte Agriculture et Urbanisme de Maine-et-Loire demande la mise en place d’une zone tampon pour limiter les problèmes de cohabitation entre habitat et viticulture.

Cette zone recèle une spécificité propre aux 3 communes du Layon (Les Verchers-sur-Layon, Concourson-sur-Layon et St-Georges-sur-Layon) en termes de matériau de couverture : l’usage de la tuile canal ou « tige de botte » ; ce qui induit la création d’un indice (t) pour les zones et secteurs concernés.

Cette zone est concernée par la présence d’entités ou sites archéologique.

Cette zone est très partiellement concernée par le risque d’inondation lié au Layon au niveau du bourg des Vercherssur-Layon (cf. trame reportée au Règlement – Document graphique).

Cette zone est partiellement concernée par la présence de zones sous-cavées justifiant un classement en aléa mouvement de terrain dans l’Atlas des Cavités Souterraines de la Région Saumuroise établi par le Laboratoire Régional des Ponts et Chaussées d’Angers en septembre 2010. Cette connaissance n’étant pas exhaustive, il est donc fortement conseillé d’effectuer une étude préalable du sous-sol pour définir des dispositions constructives adaptées.

Cette zone est concernée par le risque de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols ; avec notamment un aléa fort pour certains bourgs ou parties de bourg : Louresse (partie nord), Forges (partie sud), les Verchers sur Layon (partie nord), Doué la Fontaine (de façon très marginale) – cf. carte figurant au Rapport de Présentation / T2 Etat initial de l’environnement). Les constructeurs d’ouvrages se doivent de respecter des obligations et des normes de construction dans les zones susceptibles d’être affectées par ces risques (article 1792 du Code civil, article L.111-13 du code de la construction et de l’habitation) afin d’en limiter les conséquences. Il est ainsi fortement conseillé d’effectuer une étude préalable du sol afin de pouvoir prendre des dispositions particulières pour adapter les fondations de la construction aux caractéristiques du sol.

Le risque sismique est également à prendre en compte (zone de sismicité faible pour les communes de Dénezé-sousDoué, Forges, Meigné, Montfort, Les Ulmes / zone de sismicité modérée pour les communes de Brigné, Concoursonsur-Layon, Doué-la-Fontaine, Louresse-Rochemenier, St-Georges-sur-Layon et Les Verchers-sur-Layon). Les constructions concernées par les règles de construction parasismique nationales s’appliquant depuis le 1er mai 2011 devront s’y soumettre.

Destination :

La zone UB, destinée à associer fonction résidentielle et présence d’activités et équipements compatibles avec cet usage, doit pouvoir continuer à évoluer progressivement ; la seule restriction concerne les activités commerciales pour lesquelles seule l’extension des implantations existantes est permise, afin de ne pas affaiblir le centre-ville de Doué-laFontaine et les centres-bourgs disposant encore de commerces de proximité.

Pour le secteur à l’arrière de la mairie de St-Georges-sur-Layon identifié au titre de l’article L.151-41 5° du code de l’urbanisme, une restriction forte des constructions nouvelles est mise en place pendant 5 ans à compter de la date d’approbation du PLUi, afin que la commune puisse avancer dans sa réflexion sur le projet de revitalisation du centrebourg, en évitant des coups partis remettant en cause le potentiel représenté par ce site.

Objectifs des dispositions réglementaires :

Le règlement de la zone UB s’attache : - à permettre une densification de la trame bâtie existante tout en veillant à la prise en compte des enjeux en matière d‘ensoleillement pour les habitations voisines et de gestion de l’intimité avec les propriétés riveraines ; - à permettre une certaine liberté architecturale tout en restant dans la volumétrie du bâti existant.

Des dispositions réglementaires spécifiques sont mises en place au niveau des sites faisant l’objet d’OAP, tant en termes de programme, de desserte, d’implantations et de hauteur des constructions, que d’espaces libres et plantations, afin de permettre une densification adaptée au tissu urbain considéré, tant quantitativement que qualitativement.

Pour le secteur UBa, non desservis par le réseau collectif d’assainissement, il est imposé la mise en place d’un dispositif d’assainissement non collectif conforme à la règlementation en vigueur.

L’utilisation d’outils règlementaires spécifiques est mise en œuvre pour protéger la trame végétale participant de la 28

PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

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Dispositions Applicables à la Zone UB trame verte et bleue et de la gestion des interfaces avec l’espace agricole (L.151-23 du code de l’urbanisme), tout en tenant compte pour les propriétés bâties concernées de possibilités d’évolution encadrées. Au niveau du stationnement, l’objectif est bien de répondre au maximum aux besoins sur les parcelles privées, dans la mesure où la densité du tissu urbain de la zone UB le permet.

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Dispositions Applicables à la Zone UB

Section 1 - Nature de l'occupation et de l’utilisation du sol

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200071876_PLUi_20260205_C.
Page : https://edifiable.fr/plu/les-ulmes-49359/ua
La commune : https://edifiable.fr/plu/les-ulmes-49359.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/49359/zone/ua