# Zone UC du plan local d'urbanisme intercommunal des Ulmes (49359) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 200071876_PLUi_20260205_C (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 05/02/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UC du règlement, 16 articles.

## Les réponses du règlement

Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas.

### Distance aux limites (article UC 7)

> - soit en retrait des limites séparatives, avec un recul minimal de 2 mètres.

### Emprise au sol (article UC 9)

> Non réglementé.

### Hauteur (article UC 10)

> Expression de la règle : Dans l’ensemble de la zone UC (secteurs et sous-secteurs compris), la hauteur maximale des constructions est fixée à 8 mètres au faîtage ou au sommet de l’acrotère.

## Les 16 articles du règlement, mot pour mot

### Article UC 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol qui ne sont pas mentionnées à l’article 2/UC.

### Article UC 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Rappels :

OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES

1- Doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, les travaux, installations et aménagements listés à l’article R.421-23 du code de l’urbanisme, et notamment à ce titre tous travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage (patrimoine végétal) identifié en application de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme.

2- Doit faire l’objet d’une déclaration préalable, sur l’ensemble du territoire intercommunal, l’édification d’une clôture en application de l’article R.421-12-d) du code de l’urbanisme, conformément à la délibération prise par le conseil communautaire.

II. Expression de la règle :

Sous réserve :

• dans l’ensemble de la zone : -de ne présenter aucun danger ni entraîner aucune nuisance ou insalubrité, pouvant causer des dommages ou troubles importants aux personnes, aux biens et aux éléments naturels,

- de ne pas porter atteinte aux paysages urbains, -de rester compatibles, dans leur conception et leur fonctionnement, avec les infrastructures publiques existantes, sans remettre en cause le fonctionnement de celles-ci ou leurs capacités,

• pour les terrains concernés par l’existence d’une entité ou d’un site archéologique recensé (cf. délimitation au Règlement- Document graphique), de respecter les dispositions applicables en matière d’archéologie,

Ne sont admis dans l’ensemble de la zone UC (secteurs et sous-secteurs compris), que les occupations et utilisations du sol suivantes :

- Les constructions et installations à usage d'activités commerciales, artisanales, de bureaux, de services, d’équipements, de loisirs, d’entrepôts commerciaux et d’hôtellerie-restauration.

- Les changements destination de constructions existantes pour usage d'activités commerciales, artisanales, de bureaux, de services, d’équipements, de loisirs, d’entrepôts commerciaux et d’hôtellerie-restauration.

- L’extension des constructions liées à l’activité agricole dont le caractère commercial est nettement marqué.

- Les parcs de stationnement de véhicules.

- Les aires de stockage à ciel ouvert liées à une activité implantée dans la zone. - Les constructions à usage d'habitation à condition qu'elles soient strictement nécessaires à la direction, la surveillance ou le gardiennage des activités implantées dans la zone et qu’elles s’inscrivent dans le volume d’un bâtiment à usage d’activités. - L’extension des constructions à usage d’habitation existantes et la construction d’annexes.

- Les reconstructions après sinistre dans le respect des dispositions de l’article 11 du PLUi.

- Les dépôts de véhicules liés à une activité professionnelle. - Les affouillements et exhaussements de sol à condition qu’ils soient commandés par la déclivité du terrain ou rendus nécessaires pour la réalisation d’une opération autorisée dans la zone.

- Les constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires soit à la réalisation d’infrastructures publiques, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs,…).

- L’installation de panneaux solaires ou photovoltaïques, uniquement en toitures ou en façades des bâtiments, ou en ombrières sur les espaces de stationnement nécessaires. En cas d’impossibilité(s) technique(s) justifiée(s) et démontrée(s), l'installation de panneaux solaires ou photovoltaïques au sol pourra être exceptionnellement autorisée dans la limite de 500 m² d’emprise totale au sol. 46

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Dispositions Applicables à la Zone UC

Section 2 - Conditions de l'occupation du sol

### Article UC 3 - Accès et voirie

1 - Accès : Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins, ou éventuellement obtenu en application de l’article 682 du Code Civil. L’accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration, de la nature et de l’intensité du trafic ainsi que de la nature du projet. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte notamment en ce qui concerne la défense contre l’incendie et la protection civile.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

En outre, les dispositions figurant au Règlement – Document graphique, en termes de création d’accès automobile direct interdite, doivent être respectées.

2 - Voirie : Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée de caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagée, et adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie.

### Article UC 4 - Desserte par les réseaux

1 - Alimentation en eau potable : Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l’eau potable doit être raccordée au réseau public de distribution.

2 - Assainissement :

2.1 Eaux usées : Dans l’ensemble de la zone UC (secteurs et sous-secteurs compris), Le branchement au réseau collectif d’assainissement est obligatoire pour toute construction ou installation qui requiert un dispositif d’assainissement. Le rejet au réseau public d’effluents non domestiques (eaux résiduaires liées à certaines activités est soumis à autorisation préalable du service gestionnaire du réseau et peut être subordonné à la réalisation d’un traitement ou d’un prétraitement approprié. Dans le cas où le réseau collectif d’assainissement n’est pas encore réalisé, toute construction produisant des eaux usées, pour être autorisée, doit être équipée d’un dispositif d’assainissement non collectif conforme à la réglementation en vigueur.

2.2 Eaux pluviales : Dans le secteur UC de la route de Saumur à Doué-la-Fontaine, conformément aux dispositions du Zonage Eaux Pluviales de la Ville de Doué-la-Fontaine, les eaux pluviales doivent être rejetées vers le milieu naturel de surface avec mise en place d’ouvrages de rétention et/ou de prétraitement.

Dans le secteur UC de La Petite Champagne à Doué-la-Fontaine, conformément aux dispositions du Zonage Eaux Pluviales de la Ville de Doué-la-Fontaine, les eaux pluviales doivent impérativement être infiltrées sur la parcelle.

Dans le reste de la zone UC, sont susceptibles d’être déversées dans le réseau pluvial (réseau de canalisations, fossé ou caniveau), lorsque celui-ci existe :

- si l’infiltration n’est techniquement pas possible, les eaux pluviales des voiries, parkings et toitures après prétraitement et rétention, 47 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

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Dispositions Applicables à la Zone UC

- les eaux autres que pluviales ayant fait l’objet d’une autorisation spéciale de déversement. Tout autre déversement que ceux cités précédemment sont interdits (notamment les vidanges de toute nature, les divers déchets, les liquides ou vapeurs corrosifs, les solvants, les rejets thermiques et tous autres produits…). En l’absence de réseau d’eaux pluviales ou de possibilité d’extension de ce réseau, et si l’infiltration n’est pas possible, les eaux pluviales seront rejetées vers les eaux superficielles (réseau de fossés, cours d’eau). Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales ou visant à la limitation des débits sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser des dispositifs adaptés à l'opération et au terrain. Les techniques d’aménagement peu imperméabilisantes (parkings enherbés, toitures végétalisées, allée gravillonnée), de même que les dispositifs de collecte non étanches (noues, fossés) seront privilégiés.

Dans l’ensemble de la zone UC (secteurs et sous-secteurs compris), les équipements de récupération d’eau de pluie doivent être conçus et réalisés de manière à empêcher toute interconnexion entre les réseaux d’eau de pluie et ceux distribuant l’eau destinée à la consommation humaine.

### Article UC 5 - Superficie minimale des terrains

Article supprimé suite à la loi ALUR du 24 mars 2014.

### Article UC 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES)

Expression de la règle :

Sauf disposition contraire figurant au Règlement – Documents graphiques, les constructions doivent être implantées à l’alignement des voies et emprises publiques existantes, à élargir ou à créer, à condition qu’il n’y ait pas de risque en matière de sécurité routière, ou avec un retrait minimum de 2 mètres dudit alignement.

Exceptions : Les constructions peuvent être implantées à moins de 2 mètres de l’alignement des voies et emprises publiques existantes, à élargir ou à créer, à condition qu’il n’y ait pas de risque en matière de sécurité routière, en cas de réfection, transformation, extension et surélévation de constructions existantes, implantées dans les marges de recul définies ciavant, qui peuvent s’effectuer parallèlement à la voie ou l’emprise publique dans l’alignement des anciennes constructions ou en retrait de celles-ci.

L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), peut, pour un motif d’ordre technique, s’effectuer dans les marges de recul définies précédemment à condition qu’il n’y ait pas de risque en matière de sécurité routière.

### Article UC 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES)

Expression de la règle : Sauf disposition contraire figurant au Règlement – Documents graphiques, les constructions doivent être implantées,

- soit sur limite(s) séparative(s),

- soit en retrait des limites séparatives, avec un recul minimal de 2 mètres.

Exceptions : Les constructions peuvent être implantées à moins de 2 mètres de la limite séparative en cas de réfection, transformation, extension et surélévation d’un bâtiment existant parallèlement à la limite séparative dans l’alignement de l’ancienne construction ou en retrait de celle-ci.

L’implantation par rapport aux limites séparatives des constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...), ne doit pas porter atteinte à la forme urbaine existante, à la sécurité, à l’environnement et à la qualité du paysage. Elle peut, pour des raisons techniques, ne pas respecter les règles précédentes.

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### Article UC 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Dispositions Applicables à la Zone UC

IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

### Article UC 9 - Emprise au sol

Non réglementé.

### Article UC 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS)

Définition : Les éléments de modénatures, les cheminées, les lucarnes et autres éléments annexes à la construction et reconnus comme indispensables ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur.

La hauteur d’une construction est mesurée, dans l’axe de la façade ouvrant sur le domaine public, depuis le sol naturel avant tout remaniement. Dans le cas particulier d’un bâtiment implanté au niveau inférieur par rapport au terrain naturel environnant (cas des espaces de carries donnant accès aux troglodytes de plaine), le calcul de la hauteur s’effectue selon le schéma ci-après.

Expression de la règle :

Dans l’ensemble de la zone UC (secteurs et sous-secteurs compris), la hauteur maximale des constructions est fixée à 8 mètres au faîtage ou au sommet de l’acrotère.

Exception : Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...).

### Article UC 11 - Aspect extérieur

1. Généralités

L’autorisation de construire peut être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages urbains ou ruraux, et à la conservation des perspectives monumentales.

Pour les constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit au fonctionnement des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité ...)…, les règles édictées ci-après peuvent ne pas être respectées, sous réserve de ne pas porter atteinte à la cohérence architecturale du bâti environnant, à la forme urbaine existante, à l’environnement et à la qualité du paysage.

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Dispositions Applicables à la Zone UC

Dans le cas d'un projet d'ensemble, il est possible de s'exonérer des règles d'aspect extérieur sous réserve d'une bonne insertion dans l'environnement.

2. Façades L’emploi brut en parement extérieur de matériaux fabriqués en vue d’être recouverts d’un enduit est interdit (briques creuses, agglomérés, parpaings…).

Les façades doivent être traitées soit en matériaux enduits, soit en pierres locales (grison ou tuffeau), soit en bardages.

Quels que soient les matériaux utilisés, il conviendra d’opter pour des colorations plutôt neutres afin de faciliter l’intégration du bâti dans son environnement, dans le respect du nuancier de Maine-et-Loire. Cependant les bardages bois peuvent conserver leur teinte naturelle. Pour les volumes importants, il est exigé l’utilisation des couleurs les plus foncées du nuancier de Maine-et-Loire. L’utilisation d’un dégradé de couleurs peut être un élément de composition permettant d’alléger les volumes. Ponctuellement, il pourra être autorisé de recourir à une couleur ne figurant pas dans le nuancier de Maine-et-Loire, sous réserve d’un parti architectural justifié.

Des exceptions à ces règles pourront être admises en cas d’impossibilité(s) technique(s) justifiée(s) et démontrée(s), et sous réserves de ne pas porter atteinte au caractère du bâtiment ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

Est autorisée la pose de panneaux solaires ou photovoltaïques en façades sous réserve d’être positionnés de manière harmonieuse avec les ouvertures de la façade et la volumétrie des bâtiments.

3. Toitures. La toiture doit être de teinte ardoise et d’aspect mat, sauf dans le cas d’une toiture végétalisée, d’une toiture-terrasse, de panneaux solaires ou photovoltaïques.

Des exceptions à ces règles pourront être admises en cas d’impossibilité(s) technique(s) justifiée(s) et démontrée(s), et sous réserves de ne pas porter atteinte au caractère du bâtiment ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

Est autorisée la pose de panneaux solaires ou photovoltaïques en toitures sous réserve d’être positionnés de manière harmonieuse avec les ouvertures de toiture et la volumétrie des bâtiments. En cas de toiture terrasse, les panneaux photovoltaïques devront être masqués par l’acrotère. L’inclinaison des panneaux photovoltaïques s’adaptera pour permettre à l’acrotère de les masquer sans augmenter de façon disproportionnée la hauteur des volumes bâtis.

4. Clôtures.

Si une clôture est édifiée, elle doit être constituée d’un grillage sur piquets métalliques fins ou de grilles soudées en panneaux teintés, doublés éventuellement d’une haie composée d’essences à caractère champêtre ou floral.

La teinte du grillage ou des grilles soudées en panneaux sera noire ou vert foncé avec des piquets de même teinte ou des poteaux bois.

Toute clôture sur voie ou en limite avec une emprise publique constituée d’un grillage doit être doublée d’une haie constituée d’essences mixtes ; à l’exception des haies monospécifiques de charmille qui sont cependant autorisées.

Les clôtures opaques (maçonnerie, bois) sont autorisées lorsqu’elles s’inscrivent en prolongement d’un élément bâti implanté à l’alignement ou en limite séparative, ou lorsqu’elles permettent d’occulter un espace de stockage ou des éléments techniques. Toute clôture en maçonnerie devra être enduite, avec une teinte respectant le nuancier de Maineet-Loire. Toute clôture en bois devra conserver la teinte du bois naturel (ex. : pin cryptogilé …) ou présenter l’apparence du bois vieilli (gris-brun).

La hauteur des clôtures est limitée à 2 mètres ; une hauteur supérieure pourra être autorisée si cela est justifié par un mode particulier d’utilisation du sol, des raisons de sécurité publique ou de composition architecturale.

### Article UC 12 - Stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant à la destination, l'importance et la localisation des constructions doit être assuré en dehors de la voie publique. Le nombre de places à réaliser doit répondre aux besoins nécessaires à la nature de l’activité, à son mode de fonctionnement, au nombre et aux types d’utilisateurs, à sa localisation dans la commune et aux possibilités de mutualisation existantes à proximité.

Les aires de stationnement, par leur implantation, leur localisation et leur organisation doivent s'intégrer à leur 50 PLUi du Douessin – Règlement / Modification n°3

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Dispositions Applicables à la Zone UC environnement, en veillant à limiter leur imperméabilisation, à faciliter leur intégration paysagère et à assurer le confort d’utilisation des usagers (ombre).

### Article UC 13 - Espaces libres et plantations

ESPACES BOISES CLASSES

1 - Espaces libres et plantations : Les espaces libres de toute construction doivent être traités et aménagés, notamment par la réalisation de plantations d’arbustes et d’arbres de haute tige privilégiant les essences locales, afin d’assurer l’insertion paysagère de la construction.

Les haies de conifères et les haies monospécifiques sont interdites, à l’exception des haies de charmille.

Les aires de stationnement groupé de plus de 10 véhicules doivent faire l’objet d’un traitement paysager adapté (ex. : plantation d’arbres de hautes tiges, de haies …).

2 - Espaces boisés classés : Sans objet.

3 - Eléments de paysage à protéger : Sans objet.

Section 3 - Possibilités maximales d'occupation du sol

### Article UC 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL)

Article supprimé suite à la loi ALUR du 24 mars 2014.

Section 4 – Performances énergétiques / environnementales et infrastructures/réseaux de communication électroniques

### Article UC 15 - Performances énergétiques et environnementales

OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMENAGEMENTS, EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

### Article UC 16 - Infrastructures et réseaux de communications électroniques (intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMENAGEMENTS, EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES E)

COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES

Chaque projet d’urbanisation nouvelle est à raisonner au vu de son niveau de desserte haut débit (>6 Mo/s) et très haut débit (>30 Mo/s) actuel et à venir (dans une perspective de court, moyen, long terme). Les constructions nouvelles, la création de voiries ou les programmes d’enfouissement des réseaux doivent prévoir les infrastructures (fourreaux, chambres) en nombre et de qualité suffisants pour le raccordement des locaux environnants aux réseaux de télécommunications filaires (cuivre/fibre optique…). Les réseaux ainsi construits seront nécessairement identifiés et répertoriés. Ces infrastructures, ouvertes, sont conçues de telle sorte que leur exploitation garantit aux opérateurs de télécommunication qui en feraient la demande un accès non discriminatoire au génie-civil et aux clients finaux.

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CHAPITRE 4 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UE

Dispositions Applicables à la Zone UE

EXTRAIT DU RAPPORT DE PRESENTATION

Identification :

La zone UE est une zone à vocation d’équipements correspondant au pôle sportif et de loisirs de la coulée verte à Douéla-Fontaine (intégrant le camping et un potentiel de développement du pôle d’équipement vers l’ouest), au siège de la communauté de commune et aux ateliers communaux et communautaires à Doué-la-Fontaine, au pôle d’équipements du bourg de Dénezé-sous-Doué et au site accueillant d’anciens séchoirs à tabac au sud du bourg de St- Georges-sur-Layon.

Cette zone est desservie par les équipements publics nécessaires à son urbanisation.

Cette zone est partiellement concernée par la présence de zones sous-cavées justifiant un classement en aléa mouvement de terrain dans l’Atlas des Cavités Souterraines de la Région Saumuroise établi par le Laboratoire Régional des Ponts et Chaussées d’Angers en septembre 2010. Cette connaissance n’étant pas exhaustive, il est donc fortement conseillé d’effectuer une étude préalable du sous-sol pour définir des dispositions constructives adaptées.

Cette zone est concernée par le risque de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols – cf. carte figurant au Rapport de Présentation / T2 Etat initial de l’environnement). Les constructeurs d’ouvrages se doivent de respecter des obligations et des normes de construction dans les zones susceptibles d’être affectées par ces risques (article 1792 du Code civil, article L.111-13 du code de la construction et de l’habitation) afin d’en limiter les conséquences. Il est ainsi fortement conseillé d’effectuer une étude préalable du sol afin de pouvoir prendre des dispositions particulières pour adapter les fondations de la construction aux caractéristiques du sol.

Le risque sismique est également à prendre en compte (zone de sismicité faible pour la commune de Dénezé-sous- Doué / zone de sismicité modérée pour la commune de Doué-la-Fontaine). Les constructions concernées par les règles de construction parasismique nationales s’appliquant depuis le 1er mai 2011 devront s’y soumettre.

Destination :

Il s’agit d’une zone destinée à l’implantation d’équipements collectifs quel que soit le domaine : sport, loisirs, culture, enseignement, santé, social, technique …, ainsi qu’aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement d’un terrain de camping.

Objectif des dispositions réglementaires :

Permettre le confortement des pôles d’équipements constitués ou en devenir, afin de répondre aux besoins d’une population croissante, mais toujours dans une logique d’optimisation foncière.

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Dispositions Applicables à la Zone UE

Section 1 - Nature de l'occupation et de l’utilisation du sol

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Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200071876_PLUi_20260205_C.
Page : https://edifiable.fr/plu/les-ulmes-49359/uc
La commune : https://edifiable.fr/plu/les-ulmes-49359.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/49359/zone/uc