# Zone UJ du plan local d'urbanisme intercommunal des Ventes (27678) : ce que le règlement autorise

**zone urbaine de jardins** : Les jardins et les secteurs naturels insérés dans la ville : tout y est interdit sauf ce que le chapitre autorise sous conditions ; plafond de 5 m hors équipements d'intérêt collectif, emprise de 10 %, 80 % du terrain végétalisé.

Document en vigueur : 200071454_PLUi_20251216 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 16/12/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre UJ du règlement, 10 rubriques.

## Les règles en clair

Compilées une fois depuis le document, chaque valeur adossée à la phrase du règlement qui la porte. Une valeur sans sa condition est fausse : la condition fait partie de la réponse.

### Constructions autorisées (rubrique UJ 1, « – DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITE »)

- **Tout interdit, sauf ce que le chapitre autorise sous conditions**
  > 1 - Destinations, usages et affectations des sols et types d'activités interdits 1.1. Toutes les constructions à l'exception des celles autorisées sous conditions à l'article 2
- **Affouillements et exhaussements de plus de 2 m sur plus de 100 m² interdits** : sauf ceux nécessités par les constructions, les espaces paysagers ou la protection contre les nuisances
  > 1.2. Les affouillements et exhaussements du sol de plus de 2 mètres et d'une surface de plus de 100 mètres carrés, exceptés ceux nécessités par l'implantation de constructions, la création ou l'amélioration d'espaces paysagers ou la protection contre les nuisances. susceptible de porter atteinte à une zone humide repérée sur le plan de zonage.
- **Construction nouvelle ou changement de destination interdits tant que le risque n'est pas écarté** : dans les zones de risque d'effondrement repérées au plan de zonage
  > 1.6. Dans les secteurs des zones de risque d'effondrement, repérés au plan de zonage par une trame, toute construction nouvelle ou changement de destination sera interdite tant que la présence du risque ne sera pas écartée.
- **Équipements sportifs de plein air et aires de camping-car admis** : sous réserve de préserver le paysage ouvert
  > 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières [...] 2.3. Les équipements sportifs de plein air, les aires de stationnements de camping-car et les constructions nécessaires à leur fonctionnement sous réserve de préserver le paysage ouvert.
- **Locaux techniques des administrations admis** : nécessaires aux services publics et au fonctionnement de la zone
  > 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières 2.1. Les locaux techniques des administrations publiques et assimilées sous réserve qu'ils soient nécessaires aux services publics et au fonctionnement de la zone.
- **Équipements d'intérêt collectif admis** : sans gêne pour le voisinage ni renforcement des réseaux ou de la voirie
  > 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières [...] 2.5. Les équipements d'intérêt collectif, sous conditions de ne pas engendrer de gêne pour le voisinage, de nécessiter de renforcer les réseaux ou voirie.
- Note : Les interdictions 1.3 à 1.5 du chapitre (stationnement de caravanes isolées, dépôts et décharges, comblement des mares et atteinte à une zone humide repérée) ne sont pas servies : le texte en base les range sous un autre article du chapitre, et une partie en manque.

### Hauteur maximale (rubrique UJ 4, « Article UJ 8 : Hauteur des constructions »)

- **5 m**
  > Les constructions sont limitées par une hauteur plafond fixé à 5 mètres.
- **Non applicable aux équipements d'intérêt collectif**
  > Les prescriptions du présent article ne sont pas applicables aux équipements d'intérêt collectif et de services publics.

### Emprise au sol (rubrique UJ 5, « Article UJ 7 : Emprise au sol des constructions »)

- **10 % de l'unité foncière**
  > L'emprise au sol est limitée à 10% de l'unité foncière.

### Recul sur la voie (rubrique UJ 3)

- **Recul de 5 m au moins**
  > 4.2. Toute construction nouvelle doit être implantée avec un recul au minimum de 5 mètres.
- **Dans la bande définie par les deux alignements** : en cas de rupture d'alignement
  > En cas de rupture d'alignement, la nouvelle construction peut s'implanter dans la bande définie par les deux alignements ; Dans le cas de bâtiments existants qui ne respectent pas la règle, les extensions, aménagements et modifications peuvent être réalisées soit en continuité de la construction existante, soit à l'alignement.
- **Non applicable aux équipements d'intérêt collectif**
  > Les prescriptions du présent article ne sont pas applicables aux équipements d'intérêt collectif et de services publics.
- **En continuité de la construction existante, ou à l'alignement** : pour l'extension, l'aménagement ou la modification d'un bâtiment existant qui ne respecte pas la règle
  > En cas de rupture d'alignement, la nouvelle construction peut s'implanter dans la bande définie par les deux alignements ; Dans le cas de bâtiments existants qui ne respectent pas la règle, les extensions, aménagements et modifications peuvent être réalisées soit en continuité de la construction existante, soit à l'alignement.

### Distance aux limites séparatives (rubrique UJ 3)

- **Recul égal à la hauteur, et de plus de 5 m**
  > 5. Article UJ 5 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Toute construction nouvelle doit être implantée avec un recul égal à la hauteur de la construction et supérieur à 5 mètres.
- **Non applicable aux équipements d'intérêt collectif**
  > Les prescriptions du présent article ne sont pas applicables aux équipements d'intérêt collectif et de services publics.

### Places de stationnement (rubrique UJ 8, « Le stationnement de caravanes isolées. »)

- **Places réalisées en dehors des voies publiques, et perméables**
  > 15. Article UJ-15 : Obligation de réalisation d'aires de stationnement Les aires de stationnement seront réalisées en dehors des voies publiques et perméables.
- **Aires extérieures masquées par une haie à partir de quatre places**
  > 1.4. Les dépôts et décharges de toute nature. masquées par une haie arbustive à feuillage persistant à partir de quatre places de stationnement.
- Note : Le chapitre ne fixe pas de nombre de places : il demande que les places soient faites hors des voies publiques et perméables.

### Espaces libres et plantations (rubrique UJ 7, « Les espaces libres situés aux abords immédiats du bâtiment doivent recevoir un traitement de qualité, approprié à ses caractéristiques architecturales. »)

- **80 % du terrain végétalisé**
  > 12.2. Obligations de végétalisation Surfaces végétalisées 80% de la surface de l'unité foncière doit être végétalisée.
- **Plantations existantes à préserver**
  > Obligations paysagères Il est demandé de préserver les plantations existantes. nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

## Les 10 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique UJ 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : – DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITE)

1. Article UJ 1 – Destinations, usages et affectations des sols et types d’activités interdits

1.1. Toutes les constructions à l’exception des celles autorisées sous conditions à l’article

2

1.2. Les affouillements et exhaussements du sol de plus de 2 mètres et d'une surface de plus de 100 mètres carrés, exceptés ceux nécessités par l'implantation de constructions, la création ou l'amélioration d'espaces paysagers ou la protection contre les nuisances.

susceptible de porter atteinte à une zone humide repérée sur le plan de zonage.

1.6. Dans les secteurs des zones de risque d’effondrement, repérés au plan de zonage par une trame, toute construction nouvelle ou changement de destination sera interdite tant que la présence du risque ne sera pas écartée.

2. Article UJ 2 – Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières

2.1. Les locaux techniques des administrations publiques et assimilées sous réserve qu’ils soient nécessaires aux services publics et au fonctionnement de la zone.

2.2. Les aménagements légers et les objets mobiliers destinés à l’accueil ou à l’information du public s’ils sont nécessaires à la gestion, à l’ouverture au public, à la condition que leur localisation et leur aspect ne détériore pas le caractère des sites et ne porte pas atteinte à la préservation des lieux.

2.3. Les équipements sportifs de plein air, les aires de stationnements de camping-car et les constructions nécessaires à leur fonctionnement sous réserve de préserver le paysage ouvert.

2.4. En secteur de risque inondation identifié au plan de zonage, toute construction et installation peuvent être soumises à des prescriptions visant à prendre en compte le risque inondation.

2.5. Les équipements d’intérêt collectif, sous conditions de ne pas engendrer de gêne pour le voisinage, de nécessiter de renforcer les réseaux ou voirie.

### Rubrique UJ 2 - Mixité fonctionnelle et sociale (intitulé du document : Article UJ 3 : Conditions particulières en faveur de la mixité sociale et fonctionnelle)

Sans objet

### Rubrique UJ 3 - Implantation des constructions

4. Article UJ 4 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et voies

4.1. Champs d'application

Les dispositions du présent article s'appliquent aux emprises publiques et aux voies ouvertes à la circulation, existante ou créées à l’occasion du projet considéré, que celles-ci soient de statut public ou privé.

4.2. Toute construction nouvelle doit être implantée avec un recul au minimum de 5 mètres.

4.3. Dispositions particulières

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus sont autorisées, afin de préserver l’homogénéité d’un front bâti caractérisé par la régularité de l’alignement ou l’existence de retraits apportant un rythme à l’alignement. En cas de rupture d’alignement, la nouvelle construction peut s’implanter dans la bande définie par les deux alignements ;

Dans le cas de bâtiments existants qui ne respectent pas la règle, les extensions, aménagements et modifications peuvent être réalisées soit en continuité de la construction existante, soit à l’alignement.

Les prescriptions du présent article ne sont pas applicables aux équipements d’intérêt collectif et de services publics.

5. Article UJ 5 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Toute construction nouvelle doit être implantée avec un recul égal à la hauteur de la construction et supérieur à 5 mètres.

Les prescriptions du présent article ne sont pas applicables aux équipements d’intérêt collectif et de services publics.

6. Article UJ 6 : Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété

Non réglementé récupération des eaux pluviales est encouragée, notamment lors de toute opération de constructions nouvelles.

### Rubrique UJ 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : Article UJ 8 : Hauteur des constructions)

La hauteur des constructions est la plus grande distance mesurée verticalement entre tout point d’un bâtiment et le terrain naturel.

Les constructions sont limitées par une hauteur plafond fixé à 5 mètres.

Les prescriptions du présent article ne sont pas applicables aux équipements d’intérêt collectif et de services publics.

### Rubrique UJ 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : Article UJ 7 : Emprise au sol des constructions)

L’emprise au sol est limitée à 10% de l’unité foncière.

### Rubrique UJ 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (intitulé du document : – CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE DES CONSTRUCTIONS)

9. Article UJ 9 : Aspect extérieur des constructions et des clôtures

9.1. Dispositions générales

Les constructions, bâtiments et ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, du fait de leur situation, de leur architecture, de leurs dimensions ou de leur aspect extérieur

9.2. Toitures

Forme et couverture

Les matériaux de couverture seront adaptés en fonction des pentes des toitures. Celles-ci devront s’intégrer de façon harmonieuse dans le contexte architectural, urbain et paysager environnant.

Les toitures deux pentes, avec une pente minimale de 35° seront privilégiées, les toitures terrasses sont cependant autorisées si elles s’inscrivent dans un projet harmonieux.

Traitement de la couverture.

Les toitures et les émergents doivent faire l’objet d’un traitement soigné. Les ouvrages doivent être regroupés, organisés selon un schéma général. Les gaines doivent être intégrées au volume de la construction.

Les toitures terrasses doivent être végétalisées sur au moins 80% de leur surface.

9.3. Façades

Aspect

Les matériaux et les couleurs employés pour les constructions devront s’harmoniser entre eux et avec le paysage bâti ou naturel environnant. Les enduits des façades doivent recevoir une finition grattée ou talochée fin. Les enduits écrasés sont interdits.

Les pignons et les clôtures maçonnées doivent être traités avec le même soin que les façades principales.

Les murs pignons aveugles sont interdits en façade sur rue.

Matériaux

Les matériaux ne présentant pas un aspect de finition suffisant (parpaings, briques creuses…)

doivent être enduits.

Eléments techniques

Les antennes et climatiseurs doivent être implantés en toiture ou s’ils sont sur les façades, ils ne doivent pas être vus depuis le domaine public.

La pose de capteurs solaires thermiques ou photovoltaïques est autorisée sous réserve d’être intégrés dans la construction.

9.4. Clôtures

Les clôtures ne sont pas obligatoires, si elles sont érigées, elles doivent être exclusivement composées de haies vives ou de grillage à maille large souple, d’une maille minimale de 10 cm, sans mur de soubassement et limitées à une hauteur de 2 mètres.

Les haies présentant un intérêt patrimonial (alignement de hauts jets, talus planté) doivent être restaurées et prolongées avec les mêmes caractéristiques.

10. Article UJ 10 : Conditions particulières pour le patrimoine bâti identifié

Des constructions dites « bâtiments remarquables » sont identifiés au plan de zonage. Ces constructions sont protégées en application de l’article L151-19 du code de l‘urbanisme, parce qu’ils possèdent une qualité architecturale remarquable ou constituent un témoignage de la production architecturale passée.

Se reporter à l’article 11 des dispositions générales du présent document qui en définit les règles de protection.

10.1. Leur démolition ne peut être autorisée que dans des cas exceptionnels, liés notamment à des impératifs de sécurité.

10.2. Les travaux sur un bâtiment remarquable doivent respecter et mettre en valeur les qualités structurelles du bâtiment, conformément à l’article 11 des dispositions générales. Les éléments remarquables sont listés à l’annexe 4 du présent règlement.

10.3. Les travaux sur un bâtiment remarquable doivent respecter et mettre en valeur les caractéristiques architecturales du bâtiment, notamment la forme des toitures, la modénature, les baies en façade, les menuiseries extérieures et les devantures. Les installations techniques doivent être traitées de manière à ne pas altérer sa qualité patrimoniale : proscrire la pose d’éléments extérieurs qui seraient incompatibles avec son caractère et notamment les supports publicitaires.

### Rubrique UJ 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : Les espaces libres situés aux abords immédiats du bâtiment doivent recevoir un traitement de qualité, approprié à ses caractéristiques architecturales.)

11. Article UJ 11 : Obligations de performances énergétiques et environnementales des constructions

11.1. Pour toute construction, la recherche en matière d’énergie renouvelable est encouragée au regard de trois caractéristiques :

 Une performance énergétique ;

 Un impact environnemental positif ;

 Une pérennité de la solution retenue.

Toutefois, l’installation de tout dispositif lié aux énergies renouvelables doit faire l’objet d’une insertion paysagère et respecter les dispositions du présent règlement.

11.2. En cas de travaux d’isolation sur une construction existante, le choix des matériaux privilégie une adaptation au système constructif d’origine, ainsi que leur esthétique.

non bâtis et abords de construction

Les espaces paysagers et écologiques au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme

Se reporter à l’article 11 des dispositions générales du présent règlement qui en définit les règles de protection.

12. Article UJ 12 : Obligations imposées en matière de réalisation de surfaces éco-aménageables, d’espaces libres, de plantation, d’aires de jeux et de loisirs

12.1. Principe général

Sur l’ensemble de la zone la préservation, la confortation de la couverture végétale est un objectif majeur.

12.2. Obligations de végétalisation

Surfaces végétalisées

80% de la surface de l’unité foncière doit être végétalisée.

Obligations paysagères

Il est demandé de préserver les plantations existantes.

nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Un traitement paysager de qualité des surfaces libres, adapté à l’usage de la construction doit être mis en œuvre et intégrer, si possible, des espaces végétalisés ou plantés.

Des plantations visant à dissimuler les ouvrages techniques devront être réalisées et constituées de haies ou d’arbres de demi-tige pour les équipements d’intérêt collectif ou de services publics.

13. Article UJ 13 : Obligations imposées en faveur des continuités écologiques et des éléments de paysage à protéger

Les continuités écologiques sont à préserver.

14. Article UJ 14 : Obligations imposées pour la gestion et l’écoulement des eaux pluviales

Aucun aménagement sur une propriété qui favoriserait l’écoulement des eaux pluviales sur les propriétés voisines (articles 640 et 643 du Code Civil) ne peut être réalisé.

Les eaux pluviales ne sont pas rejetées dans le réseau

Les eaux issues des surfaces de parkings supérieures à 15 places et de toutes activités pouvant produire des hydrocarbures doivent faire l’objet d’un prétraitement avant rejet dans les réseaux communautaires.

### Rubrique UJ 8 - Stationnement (intitulé du document : Le stationnement de caravanes isolées.)

1.4. Les dépôts et décharges de toute nature.

masquées par une haie arbustive à feuillage persistant à partir de quatre places de stationnement.

Dispositions particulières

15. Article UJ-15 : Obligation de réalisation d’aires de stationnement

Les aires de stationnement seront réalisées en dehors des voies publiques et perméables.

### Rubrique UJ 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : Accès)

L’accès doit être aménagé de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur une de ces voies peut être interdit.

Le nombre d’accès pour les véhicules depuis la voie publique sur un terrain est limité à un.

La localisation des accès des véhicules doit être choisie, de façon à ne pas compromettre les plantations, les espaces verts publics, les alignements d’arbres, les dispositifs de signalisation, d'éclairage public, de supports de réseaux ou de tout autre élément de mobilier urbain situés sur l'emprise de voirie.

Tout chemin d’accès à la voie publique ne peut avoir une largeur inférieure à 3,50m.

16.2. Voirie

Les caractéristiques des voies doivent être adaptées à l'importance ou à la destination des constructions projetées et doivent notamment permettre l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, des services de sécurité et de collecte des déchets.

### Rubrique UJ 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : Article UJ-17 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux)

17.1. Alimentation en eau

Le branchement sur le réseau d'eau potable public est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau.

17.2. Assainissement des eaux usées

À l'intérieur d'une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément. Ce réseau de type séparatif doit disposer d'un regard de branchement en limite de propriété obligatoirement visitable.

Le déversement des eaux usées dans les rivières, fossés ou réseaux d’eau pluviales est interdit.

Le branchement sur le réseau collectif d'assainissement est obligatoire.

L'évacuation des eaux usées, autres que domestiques, dans le réseau d’eaux usées pourra être autorisée sous réserve qu’une autorisation de rejet soit établie par la commune ou le gestionnaire du réseau. Ces eaux devront, suivant leur nature, faire l’objet d’un prétraitement avant leur rejet dans le réseau.

17.3. Communications électroniques, réseau électrique, éclairage public et autres réseaux d’énergie

Les réseaux divers tels que les lignes de télécommunication et de distribution d'énergie doivent être installés en souterrain en terrain privé. Ces ouvrages comprennent les conduites en souterrain entre les constructions et jusqu'en un point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété privée-publique. Les coffrets de branchement doivent être intégrés aux clôtures sur rue ou en façade si celle-ci est implantée à l’alignement.

Tout nouveau réseau sur domaine privé nécessaire à l’alimentation de la construction devra être réalisé en souterrain jusqu’au point de raccordement situé en limite du domaine public.

Il sera recherché, à proximité des réseaux existants et lorsque la taille de l’opération le justifie, le raccordement au réseau Très Haut Débit.

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme délivré par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200071454_PLUi_20251216.
Page : https://edifiable.fr/plu/les-ventes-27678/uj
La commune : https://edifiable.fr/plu/les-ventes-27678.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/27678/zone/uj