# Zone N du plan local d'urbanisme intercommunal de Marboué (28233) : ce que le règlement autorise

Document en vigueur : 200069961_PLUi_20260612 (plan local d'urbanisme intercommunal), approuvé le 12/06/2026, déposé au Géoportail de l'urbanisme.
Chapitre N du règlement, 9 rubriques.
Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : Nl. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur.

## Les 9 rubriques du règlement, mot pour mot

Ce règlement suit la nomenclature postérieure à 2015, qui ne numérote pas les articles : ses règles sont rangées par rubrique, et une même rubrique peut répondre à plusieurs questions.

### Rubrique N 1 - Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions (intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES)

Dispositions relatives aux bâtiments pouvant faire l’objet d’un changement de destination
En zone N
Plusieurs bâtiments ont été identifiés dans les zones N au titre de l’article L.151-11 du code de l’urbanisme.
Seuls les bâtiments identifiés sur le plan de zonage peuvent faire l’objet d’un changement de destination en zones N et sous réserve de ne pas être contraire aux Servitudes d’Utilité Publique.
Pour ces éléments, le changement de destination doit respecter le caractère traditionnel de la construction.
« Conformément à l’article L151-11 du code de l’urbanisme, le changement de destination est soumis à l'avis conforme :
- de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces agricoles, Naturels et Forestiers (CDPENAF) en zone Agricole ;
- de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites (CDNPS) en zone Naturelle. »
Extrait du rapport de présentation

Interdiction et limitation de certains usages et affections des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations
Toute occupation ou utilisation du sol qui n’est pas explicitement autorisée dans le tableau suivant est interdite.
Les tableaux suivants précisent les destinations et sous destinations autorisées et autorisées sous réserve :
- Du respect des conditions particulières précisées à la suite du tableau pour les destinations et sous-destinations autorisées sous conditions,
- Des interdictions et limitations précisées à la suite des tableaux selon les numéros indiqués.
Dispositions particulières relatives à l’arrachage des haies en zone A et N sur La Bazoche-Gouët
En plus des dispositions règlementaires en vigueur la commune de La Bazoche-Gouët demande que tout arrachage de haies soit soumis à une autorisation préalable. La demande sera examinée par une commission composée de 50% d’élus et de 50% d’agriculteurs tirés au sort. La commission, en fonction de la demande autorisera ou non l’arrachage de haies et pourra imposer des mesures de compensation au pétitionnaire.
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• En zone naturelle

Destination

Sous-destination

Exploitation agricole et forestière Habitation
Commerce et activités de
services
Equipements d’intérêt collectif et services publics
Autres activités des secteurs

Exploitation agricole Exploitation forestière
Logement
Hébergement
Artisanat et commerce de détail
Restauration
Commerce de gros Activités de services où s’effectue l’accueil d’une
clientèle Hôtels
Autres hébergements touristiques Cinéma
Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
Établissements d'enseignement, de santé et d’action sociale
Salles d'art et de spectacles
Équipements sportifs
Lieux de culte
Autres équipements recevant du public Industrie Entrepôt

Autorisé X

En zone N Autorisé sous
conditions N
(4) (1)
(6) (6)

L’évolution de
l’existant et annexes
(2) (3)

En zone Nl

En zone Nl1

En zone Nj

En zone Nenr

Autorisé ou autorisé sous conditions

(5)

(5)

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

En zone Ng

Changement de destination pour les
bâtiments étoilés

Autorisé à condition que la capacité des réseaux le permet

X

X

X

X

X

X

X

X

X X
Destination
primaire, secondaire ou
tertiaire

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Sous-destination
Bureau Centre de congrès et d'exposition Cuisine dédiée à la vente en ligne

Autorisé

En zone N
Autorisé sous conditions N

L’évolution de
l’existant et annexes

En zone Nl

En zone Nl1

En zone Nj

En zone Nenr

Autorisé ou autorisé sous conditions X

En zone Ng

Changement de destination pour les
bâtiments étoilés

Autorisé à condition que la capacité des réseaux le permet

X

Sont autorisés dans toute la zone N :
Les reconstructions à l'identique après démolition/sinistre sont autorisées, sous réserve que le sinistre ne soit pas lié à un risque naturel référencé dans les documents graphiques du règlement et/ou mis en annexes du PLUiH.
Les aménagements légers liés à la protection et à la découverte des espaces naturels, les travaux de restauration et d'aménagements des cours d'eau et des berges, et les travaux permettant de rétablir les continuités piscicoles et hydrauliques sont autorisés.
Les affouillements et exhaussements de sols à condition qu’ils répondent à une destination autorisée, directement liées aux travaux des constructions autorisées ou liés aux équipements d’infrastructures, de transport d’énergie, ou de gestion des eaux et pour les équipements d’intérêt général ou déclarés d’utilité publique.

Occupations et utilisations du sol autorisées sous conditions :
En zone naturelle de loisirs (Nl et Nl1), sont autorisés :
- Les changements de destination ; - Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt
collectif liées aux loisirs sous réserve qu’elles s’intègrent dans l’environnement et qu’elles soient compatibles avec le caractère de la zone ; - Les constructions nécessaires aux pratiques touristiques et de loisirs ainsi que les installations et équipements nécessaires à la gestion technique et administrative des sites recevant du public de loisirs, sous réserve qu’ils s’intègrent dans
l’environnement naturel ; - Les constructions de logements pour le personnel présent sur le site, en lien avec
les activités développées, - Les exhaussements et affouillements liés à la création d’espaces paysagers et de
loisirs ; - Les parcs de stationnement paysagers ; - Les aires de jeux et les équipements légers de loisirs.
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Sont de plus autorisés en zones Nl1 :
- l’extension de terrains de camping ou de stationnement de caravanes existants ainsi que, sous réserve des dispositions prévues par le PPRI, les équipements destinés aux services communs de ces installations ;
- les constructions et installations destinées aux activités de campings ; - Les parcs résidentiels de loisirs, limités en matière d’habitation : aux habitations
légères de loisirs et aux résidences mobiles de loisirs.
En zone naturelle de jardin (Nj), sont autorisés, les constructions légères liées au stockage du matériel de jardinage, les clôtures et les cabanes à outils, les bâtiments d’accueil, d’hygiène et d’animation liés à l’utilisation de jardins collectifs familiaux.
En Zone Ng, sont autorisés :
- Les changements de destination ; - Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation du golf ; - Les exhaussements et affouillements nécessaires à la création du parcours de golf ; - Les parcs de stationnement paysagers - Les aires de jeux et les équipements légers de loisirs.
En zone naturelle dédiée aux mesures compensatoires (Nmc), seuls les aménagements suivants sont autorisés :
- - les aménagements liés à l’instauration des mesures de compensation, - - la mise en place d’aménagements légers contribuant à la valorisation du site.
(1) Les constructions/extensions destinées à l’habitation nécessaires au bon fonctionnement des exploitations agricoles sous réserve :
- De justifier une présence permanente et rapprochée pour le fonctionnement de l’exploitation agricole,
- D’être situées à proximité des installations nécessitant une surveillance.
(2) Sous réserve de ne pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site, l’aménagement et l’extension limitée des habitations existantes, ainsi que la création de locaux annexes (dont piscine enterrée), sont autorisées sur les unités foncières accueillant une construction principale à usage d’habitation, dans les limites et les conditions définies dans le chapitre « règles de volumétrie et d’implantation des constructions ».

(3) Sous réserve de ne pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site, les annexes à usage d’abris pour animaux (hors activité agricole principale) accompagnant une habitation est autorisée, dans les limites et les conditions définies dans le chapitre « règles d’implantation et de densité ».
(4) Les nouvelles constructions, extensions et annexes nécessaires aux exploitations agricoles (dont ICPE) à condition d’être existantes à la date d’approbation du PLUiH.
(5) Les constructions/extensions destinées à l’habitation à condition : - D’héberger les personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la gestion, la surveillance et l’entretien des établissements autorisés, - d’être limitées au nombre de logements nécessaires au fonctionnement des établissements autorisés.
(6) Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif à condition de ne pas être incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et de ne pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. De plus, les installations de production d'énergie photovoltaïque devront respecter les dispositions du décret et de l’arrêté du 29 décembre 2023, de même que les dispositions de l'arrêté portant le document cadre mentionné à l’article L111-29 (art. R111-56 à R.111-61-1) du Code de l’urbanisme.
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### Rubrique N 3 - Implantation des constructions (intitulé du document : Implantation des constructions sur le terrain)

L’implantation des constructions : - doit être cohérente avec l'implantation du bâti environnant et d'architecture traditionnelle, - doit permettre l'intervention sans gêne des véhicules de secours ou d'urgence, - ne doit pas entraîner de problème de sécurité routière, notamment en matière de visibilité. En cas d'ouvertures de baies en vis-à-vis, une distance minimale de 4m est obligatoire entre les constructions sur une même parcelle.
La construction principale doit être implantée perpendiculairement à la pente (dans le sens des lignes de pente).

Zone d’implantation des constructions
Les constructions des annexes aux habitations (hors abris pour animaux) doivent être implantées dans l’unité foncière, à une distance maximale de 40 mètres comptée à partir des murs extérieurs du bâtiment d'habitation principal.
Les abris pour animaux sont autorisés au sein des emprise foncières où existent déjà un bâtiment d’habitation ou d’exploitation agricole. Ces derniers doivent être implantés à l'intérieur de l'unité foncière et en retrait de 3 mètres minimum à partir des limites de l’unité foncière.
Leur implantation : - Doit être cohérente avec l’implantation du bâti environnant et d’architecture traditionnelle ; - Doit permettre l’intervention sans gêne des véhicules de secours ou d’urgence ; - Ne doit pas entrainer de problème de sécurité routière, notamment en matière de visibilité.

Implantation à privilégier

Implantation proscrite

Exemple d’organisation intérieure permettant de tirer parti du relief tout en limitant les remblais et déblais

pour 3 (33% de pente maximum).

Les remblais et les déblais doivent être réduits autant que possible, de façon à conserver au terrain un profil naturel. Les talus créés doivent respecter une pente maximale de 1
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### Rubrique N 4 - Hauteur et volumétrie des constructions (intitulé du document : Hauteur des constructions)

Pour les bâtiments à vocation agricole, la hauteur des constructions doit rester compatible avec l’environnement, ne pas porter atteinte aux constructions voisines et/ou à la qualité des lieux. De même, la hauteur doit répondre aux besoins techniques et de fonctionnement de la structure.
Pour les constructions à usage d’habitation, les constructions doivent s’inscrire dans le gabarit des constructions voisines existantes en co-visibilité avec le projet, sans pouvoir dépasser 10m au faitage et à l’acrotère. Les constructions et leurs extensions peuvent être surélevées sans pouvoir dépasser la limite de 10m au faitage et à l’acrotère.
Pour les annexes, la hauteur est limitée à 6 mètres au faîtage.
Pour les abris pour animaux hors activité agricole principale, accompagnant une habitation, la hauteur est limitée à 3,5 mètres au faitage.
En zone Nl, Nl1 et Ng, la hauteur des constructions et installations : - ne doit pas porter atteinte à la qualité des lieux et au paysage ; - doit répondre aux besoins techniques et de fonctionnement des structures ; - ne doit pas dépasser 10m au faîtage et à l’acrotère, sauf exceptions concernant les hébergements insolites/ atypiques (exemple cabanes sur pilotis) ou les aménagements particuliers (mât d’accroche de passerelles entre constructions, accrobranches, …) qui peuvent dépasser cette hauteur.
En zone Nj, la hauteur des constructions et installations est limitée à 3,5 mètres au faîtage.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Leur hauteur :
- ne doit pas porter atteinte à la qualité des lieux et au paysage ; - doit répondre aux besoins techniques et de fonctionnement de la structure.
En zone Nenr, la hauteur des constructions et installations ne devra pas dépasser 3,5 mètres. Toutefois, pour des raisons techniques justifiées en amont, certains dispositifs pourront dépasser ponctuellement cette hauteur (notamment pour les bâtiments des postes source et des transformateurs qui pourront dépasser cette hauteur).

### Rubrique N 5 - Emprise au sol et pleine terre (intitulé du document : Emprise au sol et densité)

Pour les zones N, les extensions des constructions à usage d’habitation doivent : - Être ≤ 40% de l’emprise au sol du bâtiment d’habitation principal si l’emprise au sol du bâtiment existant est ≥ 100m² et dans la limite de 40m² ; - Être ≤ 60% de l’emprise au sol du bâtiment d’habitation principal si l’emprise au sol du bâtiment existant est ≤ 100m², dans la limite de 40m².

Les dénivelés doivent être gérés par des terrasses ou murets. Toutes excavations ou plateformes importantes sont interdites. Un soin particulier doit être apporté à l'implantation des constructions dans les terrains en pente. La plantation de bosquets d'arbres participera à l'insertion dans le paysage des constructions.

Pour les annexes des constructions d’habitation en zone N : Sur une même unité foncière, la construction d'une annexe de type bâti (garage, abri, atelier…) est autorisée dans la limite maximale de 20 m² d’emprise au sol à compter de la date d’approbation du PLUiH. La réalisation de plusieurs annexes bâties reste possible, mais leur surface cumulée ne pourra jamais dépasser 20 m² pendant la période d'application du document d'urbanisme.
La construction d'une annexe de type piscine est possible dans la limite de 40 m² d’emprise au sol à compter de la date d’approbation du PLUiH. Plusieurs piscines ou bassins peuvent être réalisés, mais leur emprise au sol cumulée ne devra pas dépasser 40 m² au total pendant la période d'application du PLUiH.
Les piscines découvertes, ainsi que celles couvertes par un abri d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, sont comptabilisées uniquement par la surface du bassin dans le calcul de l'emprise au sol. Les margelles, plages ou terrasses attenantes ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'emprise au sol.
Pour les piscines couvertes par un abri d'une hauteur supérieure ou égale à 1,80 mètre créant de la surface de plancher, la surface à prendre en compte correspond à l'équipement (bassin, abri ou local technique) qui génère le plus d’emprise au sol ou de surface de plancher.
Les abris pour animaux (hors activités agricoles), ne doivent pas dépasser 40m² d’emprise au sol.
En zones Nl, la surface de plancher supplémentaire autorisée (en constructions nouvelles et/ou en extensions) par rapport à l’existant est plafonnée à :
- 1000 m² à partir de la date d’approbation du PLUi, sauf pour la sous-zone Nl1 où celle-ci est plafonnées à 1500 m² ;

Dispositions applicables aux zones naturelles | Zone N

### Rubrique N 6 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Les constructions, de quelque nature qu’elles soient, doivent respecter l’harmonie créée par les bâtiments existants et le site. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux compatibles avec la bonne économie de la construction.
Tout pastiche d’une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit.
Pour les constructions agricoles :
Une annexe au présent règlement intitulé « Guide pour la construction de bâtiments agricoles » énonce des recommandations architecturales concernant l'aspect extérieur des constructions à vocation agricole.
Toitures pour les constructions agricoles
Toutes les formes de toit sont autorisées. Les toits plats et toits terrasses sont autorisés à condition de ne pas porter atteinte à l’harmonie des bâtiments existants et du site.
L’implantation de panneaux photovoltaïques sur les bâtiments agricoles est autorisée et fortement recommandée.
Les matériaux de couvertures doivent se rapprocher des tons et de l’aspect des matériaux traditionnels utilisés dans la région et en cohérence avec l'environnement proche (constructions environnantes, caractères des lieux).
Pour les constructions à usage agricole, les couvertures sont de couleurs foncées (tel que le gris ou les couleurs bleu ardoise). Les couleurs vives et brillantes sont interdites.
Pour les annexes, tels qu’ateliers, hangars, sont autorisés tout matériau présentant un aspect (forme, nature, couleur) en harmonie avec les constructions avoisinantes.
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### Rubrique N 7 - Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis (intitulé du document : Espace libre et plantations)

Une annexe au présent règlement intitulé « Guide pour la construction de bâtiments agricoles » énonce des recommandations en matière d’intégration paysagère des constructions à vocation agricole.
Les aires de stationnement des véhicules motorisés doivent faire l'objet d'un traitement paysager d'ensemble et contribuer à la qualité des espaces libres, notamment grâce à l'emploi de plantations d'accompagnement.
L'implantation des constructions doit être étudiée de manière à rechercher une valorisation des végétaux existants et notamment des arbres de hautes tiges.
Pour les plantations situées en limite de propriété, des végétaux d'essences locales doivent être obligatoirement utilisés. La liste des végétaux d’essences interdits est jointe en annexe. Les essences invasives ou allergènes sont interdites (cf liste en annexe).
Des parcelles accueillant des constructions agricoles : De manière générale, la végétation doit être utilisée pour masquer les aires de stockage.
Pour les constructions d’habitations en zones Naturelles, des espaces perméables de minimum 70% de l’unité foncière sont à conserver.

### Rubrique N 8 - Stationnement (intitulé du document : Le stationnement)

Généralités :
Seuls les espaces de stationnements perméables sont autorisés (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/pierres par exemple). Les espaces de stationnement doivent être en adéquation avec les besoins générés par l'établissement.
Ces règles ne s’appliquent pas aux services publics ou d’intérêts collectifs.
Pour les constructions destinées à de l’habitation, il est imposé, sauf impossibilité technique, une place de stationnement minimum par tranche de 60m² de surface de plancher avec un maximum de 4 stationnements imposés par logement.
Une mutualisation du stationnement peut être réalisée entre plusieurs équipements afin de diminuer le nombre d'emplacements à créer.
Obligation de stationnement des vélos :
Pour les immeubles de bureaux, un espace dédié au stationnement des vélos est obligatoire pour les constructions d’une surface de plancher supérieure à 250 m². Cet espace doit être situé en rez-de-chaussée et facilement accessible depuis les différentes constructions de l’opération en cas de mutualisation du stationnement à l’échelle de l’opération.
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### Rubrique N 9 - Desserte par les voies publiques ou privées (intitulé du document : Accès)

Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds voisins dans les conditions fixées par l'article 682 du Code Civil.
Les caractéristiques des accès doivent permettre la circulation des engins de collecte des déchets ménagers, ou dans le cas d’une impossibilité technique, un espace de dépôt intégré d’un point de vue architectural et paysager devra être prévu depuis l’accès principal.
Les accès doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements, et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique.
Les accès doivent avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celles de ces voies qui présenteraient une gêne ou risque pour la circulation peut être interdit.
Les accès et cheminements limitant l’imperméabilisation des sols sont à privilégier. Ainsi, les espaces de circulation des nouvelles constructions doivent utiliser en priorité des surfaces perméables (dalles alvéolées, pavés engazonnés, allées naturelles constituées d’un mélange terre/ pierres par exemple).
Le portail sera implanté de manière à permettre, lorsque cela est possible, le stationnement d’un véhicule hors de la voie publique. À défaut, et en cas d’impossibilité technique avérée, il pourra être implanté en limite d’emprise publique, sous réserve que son ouverture n’empiète pas sur le domaine public.
En outre, la desserte forestière devra être garantie afin de permettre le défruitement.
Voirie
Les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination et permettent l'accès du matériel de lutte contre l'incendie.

Eau potable
Tout terrain, pour recevoir une construction ou une installation nouvelle, doit être desservi par un branchement au réseau public existant de distribution d’eau potable, dans les conditions définies par le règlement d’eau potable du Grand Châteaudun et dans le respect de la réglementation en vigueur. Sa mise en œuvre devra être autorisée préalablement par le service de l’eau. Si la capacité du réseau est insuffisante pour répondre aux besoins de la construction, l’édification de cette construction sera subordonnée au renforcement du réseau.
Les constructions autres que les bâtiments annexes qui ne peuvent être desservies en eau ne sont pas admises.
L’aménagement d’une opération d’ensemble devra recevoir un accord préalable du service de l’eau. En cas de capacité insuffisante, la réalisation de l’opération sera subordonnée au renforcement du réseau et/ou de la capacité des ressources en eau potable.

### Rubrique N 10 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : Assainissement)

Le branchement sur le réseau d'assainissement est, lorsqu’il existe, obligatoire pour toute construction nouvelle ou réhabilitation, engendrant des eaux usées domestiques, en respectant les dispositions énoncées dans le règlement d’assainissement en vigueur.
A titre indicatif, tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau public de collecte est soumis à l’autorisation du service assainissement collectif.
En l’absence de réseau ou en cas d’impossibilité technique constaté par le service assainissement collectif, de raccordement, l’assainissement autonome des constructions devra être réalisé dans ls conditions définies par le règlement d’assainissement non collectif et dans le respect de la réglementation existante après accord de la collectivité détentrice de la compétence. Les installations devront être prévues pour être facilement raccordables au réseau public s’il est réalisé.
Dispositions applicables aux zones naturelles | Zone N

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Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.

Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 200069961_PLUi_20260612.
Page : https://edifiable.fr/plu/marboue-28233/n
La commune : https://edifiable.fr/plu/marboue-28233.md
En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/28233/zone/n