# Zone A du plan local d'urbanisme de Maureilhan (34155) : ce que le règlement autorise Il s’agit des secteurs de la commune à protéger en raison de leur potentiel économique de terres agricoles. Cette zone sera réservée en priorité à l’exploitation agricole, l’élevage et l’exploitation du sol. Le secteur n’est pas équipé et la Commune n’envisage pas de réaliser des équipements dans cette zone. Possibilités à secteurs particuliers d’instauration de PVR, PAE étudiés selon le projet déposé. Plusieurs secteurs sont indicés; ils concernent : Document en vigueur : 34155_PLU_20250123 (plan local d'urbanisme), approuvé le 23/01/2025, déposé au Géoportail de l'urbanisme. Chapitre A du règlement, 14 articles. Secteurs du plan de zonage rattachés à ce chapitre : A0, A1, A2. Leurs règles sont celles du chapitre, avec les valeurs propres au secteur. ## Les réponses du règlement Phrases copiées du règlement, jamais reformulées ni résumées en une valeur : la même zone limite souvent à 7 m à l'égout et 7,50 m à l'acrotère. Les articles complets sont plus bas. ### Recul sur la voie (article A 6) > Le recul minimal est de 5 m par rapport à l'alignement, sauf dans le cas d’extension de bâtiments existants (où le nouveau volume vient s’inscrire dans le prolongement du bâti existant). ### Emprise au sol (article A 9) > Sans objet. ## Les 14 articles du règlement, mot pour mot ### Article A 1 - Occupations et utilisations du sol interdites (intitulé du document : OCCUPATIONS OU UTILISATION DU SOL INTERDITES) En secteur A0, Sont interdites les occupations ou utilisations du sol, AUTRES QUE : - la stricte production agricole Et notamment l’extension des maisons individuelles d’habitation. En secteur A1, Sont interdites les occupations ou utilisations du sol, AUTRES QUE : - les constructions à usage d’exploitations agricoles ou forestières (bâtiments destinés au logement des récoltes, des animaux, du matériel agricole et des équipements indispensables à l’exploitation, serres de culture). Les activités équestres sont assimilées à des activités agricoles, donc compatibles avec la vocation de la zone A (article 38 de la loi sur le développement des territoires ruraux). En secteur A2, Sont interdites les occupations ou utilisations du sol, AUTRES QUE : - l’évolution des exploitations existantes à la date du PLU (voir Article A2 – occupations et utilisations admises sous conditions) Dans tous les secteurs, Sont notamment interdites dans tous les secteurs : - les constructions à usage de bureaux ou de services - les constructions à usage d’artisanat, d’industrie, d’entrepôts commerciaux - les installations classées pour la protection de l'environnement qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients pour la commodité des riverains, la santé, la sécurité, la salubrité publique, l’agriculture, la protection de la nature et de l’environnement, la conservation des sites et monuments (art. L511-1 alinéa 1er du Code de l’Environnement), - les antennes relais de radiotéléphonie mobile - les casses automobiles - les installations de stockage et de traitement des déchets - l’ouverture et l’exploitation de carrières ainsi que les affouillements ou exhaussements qui ne sont pas nécessités par la construction d'un bâtiment ou la réalisation d'un aménagement autorisé - les infrastructures liées au photovoltaïque (champs, panneaux au sol, etc....), sauf dispositifs de particuliers dans un but d’utilisation domestique en toiture. Règlement -les caravanes, les maisons légères démontables et transportables dites "maisons mobiles", les aires naturelles de camping. ### Article A 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à conditions (intitulé du document : OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS) Dans tous les secteurs, Sont autorisés sous conditions : - les équipements d'utilité publique : - soit nécessaire à la sécurité (lutte contre l'incendie), - soit nécessaire à l'accessibilité du site, - les murs de soutènement et toute superstructure liée aux réseaux (transformateur, chambre technique, poste de refoulement, etc. ...) à condition que leur aspect extérieur soit compatible avec le milieu environnant, - les terrassements et affouillements nécessaires à l'exploitation agricole ; - les installations et dépôts, classés ou non, directement liés à l'activité agricole ; En secteur A0, Sont autorisés sous conditions : - la reconstruction à l’identique, en cas d’une éventuelle destruction ou détérioration, du bâti existant, - l’extension limitée de bâtiments existants, avec des restrictions supplémentaires pour les bâtiments indicés . Il est ainsi autorisé : 1- Pour le Domaine St-Augustin, Une seule extension de SHON sera donnée par unité foncière à la date du PLU. Cette extension mesurée de SHON devra se faire dans les limites suivantes : Les travaux confortatifs et agrandissements des constructions existantes à usage d’habitation sont autorisés sous réserve : - qu’ils ne dépassent pas 30% de la SHON (surface hors œuvre nette) existante - ne conduise pas à créer un logement supplémentaire. Règlement L’extension doit être comprise à l’intérieur du(des) bâtiment(s) existant(s) puisqu’indicé . 2- Dans le cadre d’une activité économique, pour les exploitations existantes à la date du PLU, Une seule extension de SHON (bâtiment d’exploitation, habitat) sera donnée par unité foncière à la date du PLU. Les travaux confortatifs et agrandissements des constructions existantes sont autorisés sous réserve : - qu’ils ne dépassent pas 30% de la SHON (surface hors œuvre nette) existante. Le changement de destination n’est pas autorisé. En secteur A1, Sont autorisés sous conditions : 1- Pour les domaines existants à vocation d’habitat, soit les domaines de La Trésorière, St-Julien et St-Joseph, La Proudonnette Une seule extension de SHON sera donnée par unité foncière à la date du PLU. Cette extension mesurée de SHON devra se faire dans les limites suivantes : Les travaux confortatifs et agrandissements des locaux d’habitation sont autorisés sous réserve : - qu’ils ne dépassent pas 30% de la SHON (surface hors œuvre nette) - ne conduise pas à créer un logement supplémentaire L’extension mesurée de SHON doit être comprise à l’intérieur du(des) bâtiment(s) existant(s). Le changement de destination n’est pas autorisé. 2- dans le cadre d’une activité économique, pour les exploitations existantes à la date du PLU, Soit les domaines de Ramejan, Ste-Marie et La Fourcade, Une seule extension de SHON par vocation (bâtiment d’exploitation, habitat, agrotouristique) sera donnée par unité foncière à la date du PLU. Règlement L’extension mesurée des bâtiments d’exploitation sous réserve que : - celle-ci soit cohérente avec les besoins de l’exploitation - dans la limite de 30% de la SHON (surface hors œuvre nette) existante. L’extension mesurée de SHON doit être comprise à l’intérieur du(des) bâtiment(s) existant(s). En terme de développement agro-touristique, sera autorisé en complément d’une exploitation agricole avérée, la création de gîtes ruraux : - dans la limite maximum de 5 par exploitation et à raison de 25m² par chambre Uniquement à l’intérieur du(des) bâtiment(s) existant(s). Le changement de destination est alors toléré. Les travaux confortatifs et agrandissements de constructions existantes à usage d'habitation sont autorisés sous réserve : - qu’ils ne dépassent pas 30% de la SHON (surface hors œuvre nette) existante - ne conduise pas à créer un logement supplémentaire. L’extension mesurée de SHON doit être comprise à l’intérieur du(des) bâtiment(s) existant(s). 3- dans le cadre d’une activité économique, pour les nouvelles exploitations, La construction des bâtiments d'exploitation destinés au logement des récoltes, des animaux et du matériel agricole et les équipements nécessaires à l'exploitation. Les locaux à usage d'habitation sont autorisés sous réserve : - d’être directement liés et nécessaires à l'exploitation agricole ; - d’être édifiés simultanément ou postérieurement au bâtiment d’exploitation. - qu’ils ne représentent pas plus du ¼ de l’exploitation et dans la limite maximum de 150m2 de SHON; En terme de développement agro-touristique, sera autorisé en complément d’une exploitation agricole avérée : la création de gîtes ruraux, - dans la limite maximum de 5 par exploitation et à raison de 25m² par chambre. Sauf contraintes techniques avérées, ces locaux à vocation d’habitat ou agro-touristique prendront la forme soit d’un logement intégré au volume global du bâtiment d’exploitation ; soit d’une habitation accolée pour autant que l’ensemble constitue un ensemble homogène (registre architectural commun, hauteur et gabarit articulés…). Règlement En secteur A2, Sont autorisés sous conditions : Dans le cadre d’une activité économique, pour les exploitations existantes à la date du PLU, soit les Domaines de La Camarié, St-Paul et Frauzil, Une seule extension de SHON par vocation (bâtiment d’exploitation, habitat, agrotouristique) sera donnée par unité foncière à la date du PLU. Cette extension mesurée de SHON devra se faire dans les limites suivantes : L’extension mesurée des bâtiments d’exploitation sous réserve que : - celle-ci soit cohérente avec les besoins de l’exploitation. - dans la limite de 30% de la SHON (surface hors œuvre nette) existante. L’extension mesurée de SHON doit être comprise à l’intérieur du(des) bâtiment(s) existant(s). Les travaux confortatifs et agrandissements des locaux d’habitation sont autorisés sous réserve : - qu’ils ne dépassent pas 30% de la SHON (surface hors œuvre nette) - ne conduise pas à créer un logement supplémentaire L’extension mesurée de SHON doit être comprise à l’intérieur du(des) bâtiment(s) existant(s). En terme de développement agro-touristique, sera autorisé en complément d’une exploitation agricole avérée : la création de gîtes ruraux, - dans la limite maximum de 5 par exploitation et à raison de 25m² par chambre. Uniquement à l’intérieur du(des) bâtiment(s) existant(s). Le changement de destination est alors toléré. ### Article A 3 - Accès et voirie Se référer aux prescriptions du SDIS. ACCES Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l'article 682 du Code Civil. Règlement Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile. Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux des voies adjacentes. Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne pour la circulation publique ; lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques l'accès sur celles de ces voies qui présente une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit. Toutes créations nouvelles d’accès sur les routes départementales sont interdites sauf autorisation à obtenir auprès de l’administration départementale. VOIRIE Toute construction ou installation doit être desservie par des voies publiques ou des passages privés aux caractéristiques suffisantes et adaptées à l'approche des matériels de lutte contre l'incendie, de protection civile, de brancardage, etc ... Les voies en impasse doivent être résolument évitées à moins que la création de la voie en impasse soit imposée par des impératifs techniques ou sécuritaires. Les voies doivent être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parcelles arrières. Cas particuliers pour les cultures : Par rapport aux emprises et voies publiques ou limites de propriété, un espace libre non planté de 2 mètres minimum sera imposé. ### Article A 4 - Desserte par les réseaux (intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX EAU POTABLE) L’alimentation en eau potable doit respecter la réglementation sanitaire en vigueur et notamment le code de la santé publique. Concernant la ressource en eau Les services de la DDASS de l’Hérault précisent : « Dans le cadre d’une distribution collective privée autre que pour l’usage personnel d’une famille, l’utilisation de l’eau d’un puits ou forage privé pour la consommation humaine devra être autorisée par arrêté préfectoral, conformément aux articles R1321-1 et suivants du code de la santé publique et à l’arrêté du 20 juin 2007 relatif à la constitution des dossiers d’autorisation. » Ils précisent également : Règlement « En l’absence d’une distribution publique d’eau potable, l’alimentation personnelle d’une famille à partir d’un captage ou forage particulier pourra être exceptionnellement autorisée conformément à la réglementation en vigueur, sous réserve que : . la superficie du terrain soit suffisante pour assurer la protection du captage, . la qualité de l’eau soit compatible avec la production d’eau potable. Dans le cas où cette adduction autonome ne serait pas réservée à l’usage personnel d’une famille une autorisation préfectorale pour l’utilisation d’eau destinée à la consommation humaine devra être préalablement obtenue. » En l’absence d’autorisation ou d’usage personnel d’une famille, toute construction ou installation nouvelle devra être obligatoirement raccordée à un réseau public de distribution d’eau potable présentant des caractéristiques suffisantes. Concernant les réseaux de distribution Conformément à l’art. R1321-57 du code de la santé publique, « les réseaux intérieurs de distribution équipant les immeubles ne doivent pas pouvoir, du fait des conditions de leur utilisation et notamment à l’occasion de phénomènes de retour d’eau, perturber le fonctionnement du réseau auquel ils sont raccordés ou engendrer une contamination de l’eau distribuée dans les installations privées de distribution. Ces réseaux ne peuvent, sauf dérogation, être alimentés par une eau issue d’une ressource qui n’a pas été autorisée ». ASSAINISSEMENT Eaux usées Les dispositifs d’assainissement relèveront de l’assainissement non collectif. A ce titre, la conception des dispositifs d’assainissement sera validée au préalable par le SPANC (service public d’assainissement non collectif) afin de s’assurer de la conformité des dispositifs retenu avec la réglementation en vigueur. Le raccordement des effluents des caves viticoles présentes sur le territoire de la commune est réglementé. Les effluents générés par les activités industrielles et viticoles devront être traités avant rejet dans le réseau d’assainissement communal ou vers le milieu naturel. Ils feront l’objet d’une convention de rejet avec la commune. L’évacuation des eaux usées et des effluents non traités dans les fossés, cours d’eau et égouts pluviaux est interdite. Eaux pluviales Lorsque le réseau public recueillant les eaux pluviales existe, les aménagements réalisés doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans ce réseau. Règlement En l’absence d’un réseau d’eaux pluviales, le constructeur doit réaliser sur son terrain et à sa charge des dispositifs appropriés et proportionnés permettant l’évacuation directe et sans stagnation des eaux pluviales vers un déversoir désigné à cet effet. Ces aménagements ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement conformément aux dispositions du Code Civil. En aucun cas les eaux pluviales ne doivent être rejetées dans le réseau d’assainissement d’eaux usées. En tout état de cause les modifications apportées aux conditions d’écoulement naturel de ces eaux ne devront pas augmenter les quantités d’eau à évacuer pour les ouvrages situés dans les emprises ferroviaires. Les aménagements et constructions ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. Les eaux pluviales provenant des couvertures de toutes constructions ou installations et d’aires imperméabilisées doivent être conduites dans des fossés ou caniveaux prévus à cet effet, de caractéristiques appropriées. On respectera une bande inconstructible et libre de tout obstacle large de 10 mètres de part et d’autres des ruisseaux, de 5 mètres de part et d’autres des fossés mères. ELECTRICITE, TELEPHONE, TELEDISTRIBUTION, ECLAIRAGE Les branchements électriques, téléphoniques et de télédistribution doivent être établis en souterrain. ### Article A 5 - Superficie minimale des terrains (intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS) Les divisions de terrain ne doivent pas aboutir à créer des délaissés inconstructibles, sauf s'ils doivent être rattachés aux propriétés riveraines. ### Article A 6 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX EMPRISES PUBLIQUES) En application de l’article R 123-9 du Code de l’Urbanisme, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Le recul minimal est de 5 m par rapport à l'alignement, sauf dans le cas d’extension de bâtiments existants (où le nouveau volume vient s’inscrire dans le prolongement du bâti existant). Règlement Au droit des carrefours de deux ou plusieurs voies, la zone non aedificandi sera déterminée par un pan coupé constitué par la base du triangle isocèle dont les côtés égaux auront 10 m et seront construits sur les deux limites de zone non aedificandi adjacentes. Cas particuliers par rapport aux routes départementales 39 et 162 et 612 : Les constructions doivent être implantées au-delà des marges de reculement indiquées ci-après : - 35 m de part et d'autre de l'axe des routes à grande circulation (RD 612), - 15 m de part et d'autre de l'axe des autres voies publiques (RD 162 - 39). Pour les constructions destinées à un autre usage que l'habitation, les distances sont respectivement ramenées 35 m à 25 m. Cas particuliers par rapport à la voie ferrée : En bordure du domaine public de la S.N.C.F. l'édification des bâtiments est soumise aux règles prescrites au paragraphe III de la servitude d'utilité publique T 1. ### Article A 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives (intitulé du document : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES) En application de l’article R 123-9 du Code de l’Urbanisme, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Les constructions doivent être implantées à 4 m des limites séparatives. ### Article A 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres (intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE) Non réglementé. ### Article A 9 - Emprise au sol Sans objet. ### Article A 10 - Hauteur maximale des constructions (intitulé du document : HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS) Règlement En application de l’article R 123-9 du Code de l’Urbanisme, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. La hauteur est donnée : - soit à l’égout. Il s’agit de la distance mesurée verticalement entre le point le plus bas du sol naturel existant au droit du bâtiment et l’égout de toiture. - soit au faîtage. Dans ce dernier cas, il s’agit de la distance mesurée verticalement entre le point le plus bas du sol naturel existant au droit du bâtiment et le point le plus haut de ce bâtiment, ouvrage technique, cheminées et autres superstructures exclues. Pour les nouvelles constructions à usage d’habitation, Elle est arrêtée à 9 m au faîtage par rapport au TN, soit trois niveaux. Pour les extensions, Les extensions futures des bâtiments ne dépasseront pas les bâtiments initiaux. ### Article A 11 - Aspect extérieur Les constructions et autres modes d'occupation du sol ne doivent pas par leur aspect extérieur porter atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage naturel. CLOTURES Pour les constructions existantes ou les domaines : suivre le registre initié. Pour les nouvelles constructions : Les clôtures auront une hauteur maximale de 1,20 m. Les murs devront être obligatoirement crépis. » Un écran végétal viendra obligatoirement compléter l’ensemble, dans la limite totale de 1.80m. En secteur A0, Une rangée de parpaing surmontée d’un grillage d’une hauteur totale de 1,80 mètre fini sera autorisée. VOLUMES ET FAÇADES En règle générale, les toitures des constructions à usage d’habitation seront composées de pentes égales comprises entre 28% et 33%. Elles seront couvertes de tuiles « canal » ou « romane » de teinte vieillie et devront respecter un débord de toiture de 20cm minimum par rapport au nu des murs de façade, chêneau non compris. Règlement Pour les bâtiments agricoles, les toitures seront à deux pentes et constituées de tuiles canal – teinte vieillie – ou romane de terre cuite. Un (ou des) côtés des constructions peut (peuvent) être partiellement ou complètement ouvert(s). Dans tous les cas, le registre du bâtiment doit rester agricole. Les bardages métalliques sont interdits. COULEURS La teinte des enduits extérieurs sera dans des tons « pierre » susceptibles de se fondre dans l’environnement végétal. Les teintes blanches ou claires sont interdites. ### Article A 12 - Stationnement Les dispositions nécessaires seront prises afin d'assurer en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations prévues. ### Article A 13 - Espaces libres et plantations Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. Il convient d’utiliser une variété d’essences locales. ### Article A 14 - Coefficient d'occupation des sols (intitulé du document : POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL) Non réglementé. Règlement Titre V – Dispositions applicables à la zone naturelle --- Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles. Source : Géoportail de l'urbanisme (IGN, ministère chargé de l'urbanisme), Licence Ouverte 2.0, document 34155_PLU_20250123. Page : https://edifiable.fr/plu/maureilhan-34155/a La commune : https://edifiable.fr/plu/maureilhan-34155.md En JSON : https://edifiable.fr/api/plan/34155/zone/a